Đối với hầu hết mọi người, mua nhà là một khoản chi tiêu đắt đỏ nhất trong đời và có thể đòi hỏi một khoản đầu tư tài chính dài hạn. Bài viết này sẽ cung cấp một hướng dẫn toàn diện về các khoản vay thế chấp tại Singapore, dù bạn mua nhà để ở hay để đầu tư, đều có thể tham khảo nội dung dưới đây.
Mục lục
Khoản vay thế chấp là gì
Khoản vay thế chấp (mortgage loan) là việc người mua nhà thế chấp bất động sản đã mua để vay tiền từ ngân hàng hoặc tổ chức tài chính, và trả góp theo quy định của hợp đồng vay cho đến khi trả hết cả gốc và lãi. Tại Singapore, những người mua nhà đủ điều kiện cũng có thể lựa chọn đăng ký vay thế chấp nhà ở từ Hội đồng Phát triển Nhà ở (HDB).
Các loại khoản vay thế chấp tại Singapore
Vay thế chấp bất động sản nhà ở
Các loại hình bất động sản nhà ở tại Singapore có thể được chia thành ba loại chính: bất động sản tư nhân, nhà ở công cộng HDB và nhà ở công-tư kết hợp (EC). Các loại hình bất động sản khác nhau sẽ áp dụng các loại khoản vay thế chấp khác nhau.
Bài viết liên quan:
Các khoản vay thế chấp áp dụng cho nhà ở kết hợp và tư nhân
Khi mua bất động sản tư nhân hoặc nhà đất tại Singapore, bạn chỉ có thể vay thế chấp thông qua ngân hàng hoặc các tổ chức tài chính khác. Tùy thuộc vào khả năng chấp nhận rủi ro và ngân sách trả góp hàng tháng của người mua, các ngân hàng lớn tại Singapore đều cung cấp nhiều gói vay thế chấp và lãi suất đa dạng.
Bất động sản tư nhân đang xây dựng (BUC)
Nếu căn hộ, bất động sản tư nhân hoặc nhà đất bạn mua chưa hoàn thành hoặc vẫn đang trong quá trình xây dựng, tốt nhất bạn nên chọn một khoản vay ngân hàng không có thời gian khóa để có thể định giá lại hoặc tái cấp vốn với lãi suất thấp hơn bất cứ lúc nào.
Bất động sản tư nhân đã hoàn thành hoặc bán lại
Nếu bất động sản tư nhân bạn mua là nhà có sẵn hoặc thuộc loại bán lại, các ngân hàng lớn của Singapore đều cung cấp các lựa chọn vay thế chấp với lãi suất cố định hoặc thả nổi khá ưu đãi. Điều duy nhất cần lưu ý là khoản vay HDB ưu đãi hơn không áp dụng cho bất động sản tư nhân, vì khoản vay HDB được thiết kế để giải quyết vấn đề nhà ở cho công dân và thường trú nhân Singapore có thu nhập tương đối thấp.
Các khoản vay thế chấp áp dụng cho nhà ở công cộng HDB
Nếu bạn mua nhà ở công cộng HDB tại Singapore và một trong các thành viên chính trong gia đình (ví dụ như bạn hoặc vợ/chồng của bạn) là công dân Singapore hoặc thường trú nhân, bạn đã đủ điều kiện ban đầu để đăng ký vay HDB. Tuy nhiên, các điều kiện đăng ký vay HDB tương đối nghiêm ngặt, ngoài quốc tịch, bạn còn phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Tổng thu nhập hàng tháng của hộ gia đình phải thấp hơn mức trần thu nhập do HDB quy định (đối với hộ gia đình thông thường, mức trần thu nhập là 14.000 SGD; đối với hộ gia đình nhiều thế hệ, mức trần thu nhập là 21.000 SGD; đối với người mua nhà độc thân, mức trần thu nhập là 7.000 SGD)
- Các thành viên mua nhà chính không sở hữu bất kỳ bất động sản tư nhân hoặc thương mại nào (bất kể nguồn gốc là mua, được tặng hay thừa kế, và bất kể bất động sản đó ở Singapore hay ở nước ngoài)
Nếu đáp ứng tất cả các điều kiện mua nhà ở công cộng HDB, bạn có thể đăng ký khoản vay HDB siêu ưu đãi. Lãi suất của khoản vay HDB chỉ ở mức 2,6%, con số này được liên kết với lãi suất Tài khoản Thông thường của Quỹ Trung ương Tích lũy (CPF OA) hiện hành tại Singapore, lãi suất hiện tại của CPF OA là 2,5%, và lãi suất vay HDB cao hơn 0,1%. Chính phủ Singapore có thể điều chỉnh lãi suất CPF OA vào tháng 1, tháng 4, tháng 7 và tháng 10 hàng năm. Về mặt lý thuyết, nếu lãi suất CPF OA thay đổi, lãi suất vay HDB cũng sẽ thay đổi tương ứng. Tuy nhiên, trên thực tế, lãi suất của CPF OA và khoản vay HDB khó có thể thay đổi trong ngắn hạn, người mua nhà ở công cộng HDB có thể yên tâm tận hưởng chính sách vay thế chấp ưu đãi này của chính phủ.
Khi mua nhà ở công cộng HDB, bạn cũng có thể lựa chọn vay ngân hàng.
Nếu bạn không chắc chắn nên lựa chọn như thế nào, bạn có thể sử dụng công cụ tính toán khoản vay mua nhà của Anjia SG để tìm ra phương án vay thế chấp phù hợp hơn với cá nhân mình.
Tư vấn khoản vay mua nhà:
Vay thế chấp bất động sản thương mại
Khi mua bất động sản thương mại, bạn chỉ có thể đăng ký vay từ ngân hàng hoặc các tổ chức tài chính khác. Các gói vay thế chấp bất động sản thương mại có thể là khoản vay lãi suất cố định trong thời gian khóa hoặc khoản vay lãi suất thả nổi, tiền trả trước và lãi suất bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, chẳng hạn như mục đích sử dụng dự kiến của bất động sản, kế hoạch phát triển, rủi ro cảm nhận, thay đổi thị trường, v.v.
Sự khác biệt chính giữa khoản vay thế chấp bất động sản nhà ở và bất động sản thương mại như sau:
| Vay bất động sản nhà ở | Vay bất động sản thương mại | |
| Giới hạn tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) | Vay ngân hàng hoặc vay HDB: 75% | Vay ngân hàng: thường là 80% |
| Các yếu tố ảnh hưởng đến số tiền vay |
|
|
| Thời hạn vay | Tương đối dài
|
Tương đối ngắn Thường từ 25 đến 30 năm |
Làm thế nào để đăng ký khoản vay thế chấp bất động sản nhà ở?
Đăng ký vay HDB
Thư đủ điều kiện mua nhà (HFE)
Để đăng ký vay HDB, trước tiên bạn phải đủ điều kiện mua nhà ở công cộng HDB, tức là bạn cần phải đăng ký Thư đủ điều kiện mua nhà HDB (HDB Flat Eligibility Letter, viết tắt là HFE) với Hội đồng Phát triển Nhà ở. Thư HFE sẽ thông báo cho người nộp đơn biết liệu họ có đủ điều kiện mua nhà ở công cộng HDB mới hoặc bán lại hay không, đồng thời ghi lại số tiền người nộp đơn có thể vay từ HDB và số tiền trợ cấp mua nhà CPF mà họ có thể nhận được, thư này có hiệu lực trong 9 tháng.
Bạn có thể đăng ký HFE trực tuyến trên trang web của HDB bằng cách đăng nhập SingPass. HDB sẽ hoàn tất việc xem xét trong vòng 14 ngày và cập nhật kết quả trên trang web.
Đăng ký vay ngân hàng
Dù mua nhà ở công cộng HDB, căn hộ, hay các loại bất động sản tư nhân hoặc thương mại khác, bạn đều có thể đăng ký vay ngân hàng.
Chấp thuận về nguyên tắc (IPA)
Để đăng ký vay thế chấp ngân hàng, trước tiên bạn cần có Chấp thuận về nguyên tắc (In-Principle Approval, viết tắt là IPA). Ngân hàng sẽ dựa vào tình hình tài chính và điểm tín dụng của người nộp đơn để quyết định số tiền vay mà họ có thể nhận được, IPA thường có hiệu lực trong 30 ngày.
Sau khi nhận được IPA và xác nhận việc mua nhà, bạn có thể đăng ký vay ngân hàng.
Nếu bạn có thắc mắc về việc đăng ký vay mua nhà tại Singapore, bạn có thể tham khảo ý kiến của các chuyên gia tư vấn vay thế chấp của Anjia SG.
Sự khác biệt giữa vay ngân hàng và vay HDB là gì?
| Vay ngân hàng | Vay HDB | |
| Tiền trả trước cho khoản vay thế chấp | 25% | 25%* |
| Lãi suất vay thế chấp | Biến động theo thị trường | 2.6%
(cao hơn 0.1% so với lãi suất CPF OA) |
| Có thời gian khóa hay không
(lock-in period) |
Có | Không |
*Trước đây, tiền trả trước cho khoản vay HDB luôn là 20%. Theo chính sách hạ nhiệt mới nhất của chính phủ Singapore đối với nhà ở công cộng HDB, từ ngày 20 tháng 8 năm 2024, số tiền vay HDB không được vượt quá 75% giá trị bất động sản. Do đó, hiện tại, số tiền trả trước tối thiểu cho cả khoản vay ngân hàng và khoản vay HDB đều là 25% giá trị bất động sản.
Vay ngân hàng và vay HDB, cái nào tốt hơn?
Khi lựa chọn khoản vay, bạn cần xem xét khả năng tài chính thực tế và tình hình rủi ro của mình.
Nếu tình hình tài chính của bạn không thể chịu được rủi ro, hoặc bạn không muốn gánh chịu rủi ro tài chính, thì tốt nhất nên chọn khoản vay thế chấp HDB. Bởi vì lãi suất của khoản vay HDB được cố định ở mức 2,6%, chỉ cần lập kế hoạch tài chính hàng tháng tốt, bạn sẽ không phải lo lắng về bất kỳ vấn đề nào về dòng tiền.
Nếu bạn có khả năng và sẵn sàng chấp nhận rủi ro tài chính, có điểm tín dụng tốt và không ngại các thủ tục rườm rà của việc định giá lại và tái cấp vốn cho khoản vay thế chấp vài năm một lần, thì bạn có thể xem xét các gói vay mua nhà của các ngân hàng lớn, dù là gói lãi suất cố định hay lãi suất thả nổi. Nếu nghiên cứu sâu về tình hình thị trường và lập kế hoạch tài chính tốt, có khả năng cao bạn sẽ được hưởng lãi suất thấp hơn so với khoản vay HDB.
Các gói vay thế chấp mới nhất của các ngân hàng lớn tại Singapore năm 2025
Lãi suất vay ngân hàng bị ảnh hưởng bởi môi trường thị trường và liên tục thay đổi. Tính đến thời điểm hiện tại, lãi suất cố định của các khoản vay thế chấp tại các ngân hàng lớn của Singapore như sau.
| Vay cố định | OCBC
|
DBS
|
UOB
|
Maybank
|
Standard Chartered
|
| Kỳ hạn một năm | N/A | N/A | N/A | N/A | N/A |
| Kỳ hạn hai năm | 2.65% | 2.60% | 2.50% | 3.30% | 2.55% |
| Kỳ hạn ba năm | 2.75% | 2.65% | 2.60% | 3.40% | N/A |
| Kỳ hạn bốn năm | N/A | N/A | N/A | N/A | N/A |
| Kỳ hạn năm năm | N/A | N/A | N/A | N/A | N/A |
*Do lãi suất cho vay cố định của các ngân hàng lớn thay đổi tương đối thường xuyên, nếu bạn muốn xác nhận lãi suất mới nhất có thay đổi hay không, vui lòng gửi đơn đăng ký vay mua nhà.
Lãi suất vay thế chấp
Lãi suất cố định
Lãi suất vay HDB là một ví dụ điển hình của lãi suất cố định, với giá trị cố định là 2,6%.
Ngoài ra, các khoản vay ngân hàng cũng có thể cung cấp lãi suất cố định, với các giá trị cụ thể khác nhau tùy thuộc vào từng ngân hàng và các gói vay khác nhau. Trong một số gói vay, lãi suất cố định của ngân hàng thấp hơn lãi suất cố định do HDB cung cấp, nhưng thời gian cố định của nó có hạn, thường là từ 1 đến 3 năm đầu của khoản vay, thời gian cụ thể phụ thuộc vào thời gian khóa được quy định trong các gói vay khác nhau. Số tiền trả góp hàng tháng trong thời gian khóa được giữ cố định, trừ khi ngân hàng đột ngột thay đổi lãi suất.
Lợi ích của khoản vay lãi suất cố định là dễ dàng quản lý tình hình tài chính cá nhân và dòng tiền hơn, vì số tiền trả góp hàng tháng là cố định.
Tuy nhiên, đối với các khoản vay ngân hàng, khi kết thúc thời gian khóa, lãi suất vay mua nhà có thể tăng lên, hoặc chuyển từ lãi suất cố định sang lãi suất thả nổi. Do đó, sau khi kết thúc thời gian khóa, tốt nhất bạn nên liên hệ với ngân hàng để định giá lại hoặc tái cấp vốn nhằm duy trì lãi suất vay mua nhà tốt nhất.
Lãi suất thả nổi
Singapore hiện có 3 loại lãi suất thả nổi: lãi suất tham chiếu nội bộ của ngân hàng (MBR), Lãi suất bình quân qua đêm của Singapore (SORA) và Lãi suất liên ngân hàng Singapore (SIBOR). Trong đó, SIBOR sẽ chấm dứt vào ngày 31 tháng 12 năm 2024, nếu bạn không chủ động chuyển đổi gói vay SIBOR sang các gói vay dựa trên các lãi suất khác trước ngày 30 tháng 4 năm nay, ngân hàng đã tự động chuyển đổi sang Gói chuyển đổi SORA (SORA Conversion Package, viết tắt là SCP) từ ngày 1 tháng 6.
Chúng được gọi là lãi suất thả nổi vì chúng có thể tăng hoặc giảm bất cứ lúc nào, biên độ biến động của chúng phụ thuộc vào tình hình thị trường.
Sự khác biệt chính giữa MBR và SORA được tóm tắt như sau:
| MBR | SORA | |
| Ý nghĩa | Lãi suất tham chiếu nội bộ của ngân hàng (Mortgage Board Rate hoặc Internal Board Rate) | Lãi suất bình quân qua đêm của Singapore (Singapore Overnight Rate Average) |
| Người quản lý và thiết lập | Ngân hàng | Cơ quan Tiền tệ Singapore (MAS) |
| Tính minh bạch | Không minh bạch, hoàn toàn do nội bộ ngân hàng quyết định | Tương đối minh bạch |
| Tính biến động | Tương đối ổn định | Biến động tương đối thường xuyên |
| Có hỗ trợ thay đổi gói vay miễn phí không | Có thể thay đổi miễn phí trong trường hợp MBR tăng | Có thể thay đổi miễn phí sau thời gian khóa |
Các câu hỏi thường gặp
Ngân hàng nào cung cấp gói vay mua nhà tốt nhất?
Môi trường lãi suất đã liên tục biến động trong những năm gần đây, và mỗi lần biến động lãi suất và thay đổi môi trường thị trường đều có thể khiến các gói vay vốn ưu đãi ban đầu mất đi lợi thế của chúng, do đó các ngân hàng cũng liên tục điều chỉnh các gói vay.
Nếu bạn không thể xác định được gói vay nào phù hợp nhất với mình, bạn có thể tham khảo ý kiến của Anjia SG.
Lãi suất cố định tốt hơn hay lãi suất thả nổi tốt hơn?
Không có cái nào tốt hơn, chỉ có cái nào phù hợp hơn. Chi phí tổng thể của các khoản vay lãi suất cố định thường cao hơn, vì người vay cần phải trả phí bảo hiểm cho sự ổn định. Đối với những người có xu hướng né tránh rủi ro, đây là một thương vụ hời, nhưng đối với những người sẵn sàng chấp nhận nhiều rủi ro hơn, việc tận dụng tốt lợi thế của lãi suất thả nổi có thể giúp tiết kiệm một phần chi phí vay mua nhà để sử dụng cho các khoản đầu tư khác hoặc tăng tiết kiệm.
Lãi suất vay thế chấp trong thời gian khóa có phải luôn cố định không?
Không phải. Nhiều người lầm tưởng rằng lãi suất vay thế chấp ngân hàng trong thời gian khóa phải là cố định, nhưng thực tế không phải vậy. Chỉ trong trường hợp bạn đã ký hợp đồng với ngân hàng về một gói vay lãi suất cố định đặc biệt, bạn mới có thể trả nợ theo lãi suất cố định trong thời gian khóa.
Người nước ngoài có thể đăng ký vay thế chấp tại Singapore không?
Người nước ngoài cũng có thể đăng ký vay thế chấp nhà ở tại Singapore, nhưng chỉ giới hạn ở các khoản vay ngân hàng áp dụng cho bất động sản tư nhân. Còn khoản vay HDB là một chính sách ưu đãi chỉ dành cho người Singapore, người nước ngoài không đủ điều kiện được hưởng.
Quy tắc tính toán SORA?
Lãi suất bình quân qua đêm của Singapore (SORA) là lãi suất tham chiếu chính cho các hợp đồng lãi suất bằng đô la Singapore, được tính toán và quản lý bởi Cơ quan Tiền tệ Singapore (MAS). SORA hàng ngày, cũng như một loạt các lãi suất kép SORA một tháng, ba tháng và sáu tháng được công bố trên trang web của MAS. Lãi suất kép SORA được tính bằng cách lấy trung bình cộng gộp của các mức SORA hàng ngày trong khoảng thời gian một tháng, ba tháng hoặc sáu tháng có liên quan trước mỗi ngày công bố, qua đó giảm tác động của biến động lãi suất.
SORA là một lãi suất tham chiếu vững chắc, minh bạch, dựa trên các giao dịch thị trường thực tế và được hỗ trợ bởi thị trường tài trợ liên ngân hàng qua đêm có chiều sâu và thanh khoản. Nó được xác định dựa trên lãi suất trung bình có trọng số theo khối lượng giao dịch vay bằng đô la Singapore trên thị trường tiền tệ liên ngân hàng qua đêm không có bảo đảm tại Singapore từ 8 giờ sáng đến 6 giờ 15 phút chiều.
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
