2025 年最全新加坡抵押贷款指南

对于大多数普通人而言，买房是一生中最昂贵的消费，并且可能需要进行长期的资金投入。本文将提供全面的新加坡抵押贷款指南，无论是买房自住还是投资，都可以参考下面的内容。

什么是抵押贷款

抵押贷款（mortgage loan）也被称为按揭贷款，具体来说指的是购房者将所购房产作为抵押，向银行或金融机构申请贷款，并依照贷款合同规定分期还款，直到付清本息。在新加坡，符合条件的购房者也可以选择向建屋局（HDB）申请住房抵押贷款。

新加坡的抵押贷款类型

住宅房地产抵押贷款

新加坡的住宅房产类型从大的方面可以分为三类：私有房产、公共组屋和公私混合住房（EC）。不同的房产类型适用的抵押贷款类型也有所不同。

适用于混合和私人房产的抵押贷款

在新加坡购买私人房产或有地房产时，只能通过银行或其他金融机构为抵押贷款融资。根据购房者的风险承受能力和每月分期付款预算，新加坡的各大银行都提供有多种多样的抵押贷款配套和利率。

在建私人房产（BUC）

如果您购买的公寓、私人房产或有地房产尚未完工或仍在建设中，最好选择没有锁定期的银行贷款，以便可以随时重新定价或以较低的利率进行再融资。

已完工或转售私人房产

如果您购买的私人房产是现房，或属于转售私人房产，新加坡各大银行都提供有相当优惠的固定或浮动利率抵押贷款选项。唯一需要注意的是，相对更加优惠的建屋局贷款（HDB 贷款）不适用于私人房产，因为 HDB 贷款旨在为收入相对较低的新加坡公民和永久居民解决住房问题。

适用于组屋的抵押贷款

如果您在新加坡购买组屋，并且购房的核心家庭成员（例如您或者您的配偶）中有一方是新加坡公民或永久居民，就有了申请 HDB 贷款的初步资格。但是 HDB 贷款的申请条件相对严格，除了身份之外，还必须满足以下条件：

• 家庭每月总收入必须低于 HDB 规定的收入上限（对于普通家庭来说，规定的收入上限为 14,000 新元；对于大家庭来说，规定的收入上限为 21,000 新元；对于单身购房者来说，规定的收入上限为 7,000 新元）
• 核心购房成员名下没有任何私人房产或商业房产（无论其来源是购买、赠与，还是遗产，也无论该房产位于新加坡本地还是国外）

如果满足购买组屋的所有条件，就可以申请超级优惠的 HDB 贷款。HDB 贷款的利率低至 2.6%，这个数字与新加坡现行的公积金普通账户（CPF OA）利率利率挂钩，CPF OA的当前利率为 2.5%，HDB 贷款利率在其基础上上浮了 0.1%。新加坡政府可能会在每年的 1 月、4 月、7 月和 10 月调整 CPF OA 利率。理论上来说，如果CPF OA 利率发生变化，HDB 贷款利率也会相应发生变化。但从实际上来看，CPF OA 和 HDB 贷款的利率短期内都不太可能发生变化，组屋购买者可以安心享受政府提供的这项优惠抵押贷款政策。

在购买组屋时，同样可以选择银行贷款。

如果您不确定该如何作出选择，可以通过新华乐的房贷计算器找到更适合自己的个性化抵押贷款方案。

商业房地产抵押贷款

购买商业房地产时，只能从银行或其他金融机构申请贷款。商业房地产的抵押贷款配套可以是锁定期内的固定利率贷款，也可以是浮动利率贷款，首付和利率受到多种因素的影响，例如房产的预期用途、开发计划、感知风险、市场变化等。

住宅房地产和商业房地产抵押贷款的区别主要如下：

如何申请住宅房地产抵押贷款？

申请 HDB 贷款

购屋资格（HFE）通知书

想要申请 HDB 贷款，首先要具有组屋的购买资格，也就是需要向建屋局申请购屋资格通知书（HDB Flat Eligibility Letter，简称 HFE 通知书）。HFE 通知书中会告知申请人是否有购买新组屋或转售组屋的资格，并记录有申请人可向建屋局贷款的金额，以及可获得的公积金购屋津贴的金额，有效期为 9 个月。

HFE 可以通过登录 SingPass，在 HDB 官网在线申请。HDB 将在 14 天内完成审核，并在网站上更新审核结果。

申请银行贷款

无论是购买组屋、公寓，还是其他类型的私人房产或者商业房产，都可以申请银行贷款。

原则性批准（IPA）

想要申请银行抵押贷款，首先需要获得原则性批准（In-Principle Approval，简称 IPA）。银行将根据申请人的财务状况和信用评分来决定申请人可获得的贷款金额，IPA 的有效期通常为 30 天。

拿到 IPA 并且确认购房后，就可以申请银行贷款了。

如果您对于申请新加坡房屋贷款方面存在疑问，可以咨询新华乐的抵押贷款顾问。

银行贷款和 HDB 贷款有什么区别？

*HDB 贷款首付在此之前一直是 20%。根据新加坡政府最新的组屋降温政策，从 2024 年 8 月 20 日起，HDB 贷款金额不得超过房产价值的 75％。因此，目前银行贷款和 HDB 贷款的首付最低金额都是房产价值的 25%。

银行贷款和 HDB 贷款哪个更好

在选择贷款时，需要考虑到自己的实际财务能力和风险状况。

如果您的财务状况经受不住风险，或者您从主观上不想承担财务风险，那么最好选择 HDB 抵押贷款。因为 HDB 贷款的利率固定在 2.6%，只要做好每月的财务规划，就不用担心在现金流方面产生任何问题。

如果您有能力且愿意承担金融风险，信用评分良好，并且对于每隔几年需要对抵押贷款进行重新定价和再融资的繁琐程序没有抗拒，那么可以考虑各大银行的房屋贷款配套，无论是固定利率还是浮动利率配套。如果深入研究市场行情，且做好财务规划，有很大概率能享受到低于 HDB 贷款的利率。

2025 年新加坡主流银行最新抵押贷款配套

银行贷款利率受市场环境的影响，在持续发生变化。截止目前，新加坡各大银行的抵押贷款固定费率如下。

*由于各大银行的固定贷款利率的变化相对频繁，如果您想确认最新的利率是否有变化，欢迎提交房屋贷款申请表格。

抵押贷款利率

固定利率

HDB 贷款利率就是典型的固定利率，其数值固定为 2.6%。

另外，银行贷款也可以提供固定利率，具体数值根据不同银行以及不同的贷款方案都有所不同。在某些贷款方案下，银行贷款的固定利率比 HDB 贷款提供的固定利率更低，但其固定时间有限，一般为贷款初期的 1 到 3 年，具体时间取决于不同的贷款配套所规定的锁定期。锁定期内的每月还款金额保持固定，除非银行突然改变利率。

固定利率贷款的好处在于更容易管理个人的财务状况和现金流，因为每月还款金额是固定的。

但是对于银行贷款，在锁定期结束时，房屋贷款利率可能会上升，或者由固定利率转变为浮动利率。因此，在锁定期结束后，最好联系银行重新定价或进行再融资，以便维持最佳的房贷利率。

浮动利率

新加坡目前有 3 种类型的浮动利率：银行内部基准利率（MBR）、新元隔夜利率（SORA）、新元银行同业拆息率（SIBOR）。其中 SIBOR 将于 2024 年 12 月 31 日终止，如果没有在今年 4 月 30 日之前主动将 SIBOR 贷款配套转为以其他利率为基准的配套，银行已经从 6 月 1 日起将其自动转为 SORA 转换配套（SORA Conversion Package，简称 SCP）。

之所以被称为浮动利率，是因为它们可以随时上升或下降，其浮动范围取决于市场状况。

MBR 和 SORA 的主要区别总结如下：

常见问题解答

哪家银行提供最好的房屋贷款方案？

近年来利率环境持续波动，而每一次的利率波动和市场环境变化都有可能导致原本优惠的贷款配套丧失其原本的优势，因此银行也在不断调整贷款方案。

如果您无法确定哪个贷款方案最适合自己，可以咨询新华乐。

固定利率更好，还是浮动利率更好？

没有哪个更好，只有哪个更合适。固定利率贷款的整体费用通常会更高，因为贷款人需要为稳定性支付保费。对于倾向于规避风险的人来说，这是一笔划算的买卖，但对于愿意承担更多风险的人来说，利用好浮动利率的优势，或许可能在房屋贷款方面省下一部分的费用，以用于其他投资或增加储蓄。

锁定期内的抵押贷款利率一定是固定的吗？

并不是。很多人会误认为锁定期内的银行抵押贷款利率一定是固定的，但其实并不是。只有在跟银行签约了特殊的固定利率贷款配套的情况下，才可以在锁定期内按照固定利率还款。

外国人可以在新加坡申请抵押贷款吗？

外国人也可以在新加坡申请住房抵押贷款，但是仅限于适用于私人房产的银行贷款。而 HDB 贷款是仅针对新加坡人的优惠政策，外国人没有享受资格。

SORA 的计算规则？

新元隔夜利率（SORA）是新元利率合同的主要基准利率，由新加坡金管局（MAS）计算和管理。每天的 SORA，以及一个月、三个月与六个月的一系列 SORA 复利都会在金管局的网站发布。SORA 复利是按每个公布日期前相关一个月、三个月或六个月期间每日 SORA 水平的复合平均值计算的，从而减少利率波动的影响。

SORA 是一个稳健、透明的基准利率，以实际市场交易为基础，并以具有深度和流动性的隔夜银行间融资市场为支撑。它是根据新加坡无担保隔夜银行间新元现金市场上午 8 点至下午 6 点 15 分之间的借款交易量加权平均利率确定的。

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