Khi mua nhà ở Singapore, hầu hết mọi người sẽ chọn đăng ký khoản vay thế chấp từ ngân hàng (còn được gọi là “vay mua nhà” hoặc “vay thế chấp”). Sau khi được duyệt khoản vay, bạn sẽ cần trả một số tiền cố định cho ngân hàng hàng tháng. Nhưng, làm thế nào để chúng ta tính toán số tiền trả góp hàng tháng của khoản vay thế chấp là bao nhiêu?
Đây là một câu hỏi cực kỳ quan trọng, vì khoản trả góp hàng tháng của khoản vay thế chấp (chúng ta gọi là “trả góp hàng tháng”) liên quan đến khả năng chi trả khi mua nhà của chúng ta. Dĩ nhiên, chúng ta có thể sử dụng công cụ tính toán khoản vay mua nhà để tính ra một cách rất tiện lợi. Tuy nhiên, nhiều người vẫn không hiểu rõ số tiền này được tính toán như thế nào. Bài viết này sẽ giúp bạn làm rõ vấn đề từ góc độ vốn gốc và lãi suất của khoản vay. Gõ bảng đen: Lớp học toán bắt đầu rồi!
Mục lục
Công thức tính khoản trả góp hàng tháng là gì?
Đối với những người yêu thích toán học, công thức trả góp khoản vay thế chấp không quá phức tạp. Xin lưu ý: ở đây chưa xem xét đến lãi suất thả nổi. Lãi suất có thể thay đổi.
Đầu tiên chúng ta cần làm rõ ý nghĩa của các biến trong công thức:
- r = Lãi suất hàng năm / 12 (tháng)
- P = Vốn gốc khoản vay (số dư ban đầu)
- n = Tổng số lần trả góp: Nếu bạn trả góp hàng tháng trong 25 năm, thì n = 25*12 = 300
Công thức như sau:
Trả góp hàng tháng = P*（（r（1+r）^n）/（（1+r）^n-1））
Nếu chúng ta muốn tính toán khoản trả góp của một khoản vay thế chấp trung bình, có thể trông như sau:
r = 0.033/12 = 0.00275
P = 350.000
n = 25*12 = 300 (trả góp hàng tháng trong 25 năm)
Đây là một khoản vay thế chấp 350.000, với lãi suất hàng năm là 3.3% và kỳ hạn 25 năm.
Chúng ta thay các con số này vào công thức:
Trả góp hàng tháng = 350000*（（0.00275（1+0.00275）^300）/（（1+0.00275）^300-1））
Chúng ta cần đơn giản hóa công thức:
Trả góp hàng tháng = 350000*（（0.00275（2.27930））/（（2.27930）-1））;
Trả góp hàng tháng = 350000*（0.00627/1.2793）;
Trả góp hàng tháng = 350000*0.00490
Kết quả cuối cùng là:
Trả góp hàng tháng = 1715
Nếu bạn muốn tính toán dựa trên tình hình của riêng mình, bạn cũng có thể xem chi tiết trả góp khoản vay thông qua công cụ tính toán khoản vay mua nhà của chúng tôi.
Tại sao khoản trả góp hàng tháng của khoản vay thế chấp lại phức tạp như vậy?
Ngân hàng cần kiếm tiền từ việc cho vay, đó là lý do họ tính lãi suất cho các khoản vay. Về bản chất, lãi suất của khoản vay thế chấp là khoản phí mà ngân hàng thu của bạn khi cho bạn vay tiền.
Nếu việc trả nợ không xét đến yếu tố thời gian, thì việc tính toán khoản trả góp của khoản vay thế chấp sẽ rất dễ dàng. Thật không may, chi phí thời gian chiếm một phần khá lớn.
“Chi phí thời gian của tiền bạc” này chính là cái chúng ta gọi là “lãi kép”. Albert Einstein đã gọi lãi kép là “lực lượng mạnh mẽ nhất trong vũ trụ”. Nếu bạn vay 10.000 với lãi suất đơn 2% trong thời hạn 10 năm, thì bạn sẽ trả 200 tiền lãi mỗi năm – cực kỳ đơn giản, phải không?
Tuy nhiên, nếu vay với lãi suất kép, chúng ta phải tính toán lãi suất phát sinh trên số tiền còn lại chưa trả ở mỗi lần trả góp.
Các khoản vay thế chấp ở Singapore sử dụng lãi kép, công thức toán học được tính như sau:
Vay 10.000 với lãi suất 2% trong 5 năm, số tiền trả góp hàng năm là 2.121,58.
- Năm đầu tiên, bạn nợ ngân hàng 10.000. Khoản trả góp năm đầu là 2.121,58. Theo lãi suất 2%, trong đó có 200 là trả lãi, 1.951,58 còn lại là trả vốn gốc. (Vốn gốc là số tiền bạn vay ban đầu)
Tại sao chúng ta phải phân biệt giữa lãi và vốn gốc trong khoản trả góp hàng tháng? Lãi được trả trực tiếp cho ngân hàng, còn số tiền nợ cho năm sau cần phải trừ đi phần vốn gốc đã trả: $10.000-$1.951,58=$8.078,42.
- Năm thứ hai, số tiền bạn nợ ngân hàng đã giảm (8.078,42). Bạn vẫn cần trả 2.121,58, nhưng lần này tiền lãi bạn trả sẽ ít hơn — vì bạn đang trả 2% của 8.078,42 — là 161,57, phần còn lại (1.960,02) thuộc về vốn gốc. Bây giờ bạn nợ ngân hàng 6.118,40.
- Năm thứ ba, bạn vẫn trả cùng một số tiền 2.121,58. Lần này, bạn cần trả 2% lãi suất cho 6.118,40: tức là 122,37. Bây giờ bạn nợ ngân hàng 4.119,18.
- Năm thứ tư, lặp lại: 2% của 4.119,18 là 82,38. Bây giờ bạn nợ ngân hàng 2.079,98.
- Năm thứ năm (năm cuối cùng!), bạn cần trả khoản cuối cùng: 2.079,98, cộng với 2% lãi suất, tổng cộng là 2.121,58.
Nhức đầu, phải không? Đây cũng là lý do tại sao lãi suất lại quan trọng đến vậy: nếu lãi suất của bạn trong ví dụ trên là 5%, bạn sẽ phải trả thêm gần 1.000 tiền lãi. Hãy tưởng tượng: nếu đó là một khoản vay thế chấp 1 triệu trong 25 năm, bạn sẽ phải trả bao nhiêu tiền lãi? Chắc chắn đó sẽ là một con số rất đau lòng.
Lãi suất thả nổi hoạt động như thế nào?
Cho đến nay, chúng ta đã thảo luận về lãi suất cố định, tức là: lãi suất không thay đổi.
Nếu bạn nhận được một khoản vay thế chấp với lãi suất thả nổi, lãi suất của bạn có thể thay đổi (điều này hoàn toàn phụ thuộc vào ngân hàng). Thông thường, lãi suất biến đổi này được gắn với Lãi suất Trung bình qua đêm Singapore (Singapore Overnight Rate Average – SORA), và thả nổi trên cơ sở của SORA.
Nếu bạn nghĩ rằng lãi kép đã đủ làm người vay đau đầu, thì lãi suất thả nổi chính là ác quỷ. Bởi vì điều này sẽ làm tăng đáng kể độ khó của việc tính toán. Hầu hết các khoản vay thế chấp đều áp dụng lãi suất cố định trong thời gian ngắn: thường là 2-5 năm đầu. Khi thời hạn thế chấp của bạn vượt qua giai đoạn khóa, khoản vay của bạn sẽ chuyển sang lãi suất thả nổi, và số tiền trả góp hàng tháng của bạn có thể thay đổi mỗi tháng!
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
