Với hầu hết những người mua bất động sản tại Singapore — dù là căn hộ HDB, chung cư tư nhân, hay bất động sản thương mại/công nghiệp — lãi suất vay mua nhà là vấn đề không thể bỏ qua.
Tóm tắt nhanh (tính đến tháng 6/2026): SORA kỳ hạn 3 tháng (lãi suất tham chiếu chính cho các khoản vay thả nổi tại Singapore, do Cơ quan Tiền tệ Singapore MAS công bố) đã giảm xuống còn khoảng 1,07% (MAS, 9/6/2026), giảm mạnh từ mức đỉnh ~3,7% cuối năm 2023. Tính đến 10/6/2026, các gói cho nhà tư nhân đã hoàn thiện ở mức khoảng 1,26% thả nổi (SORA 3 tháng + 0,2%) và từ khoảng 1,40% cho gói cố định 2 năm — hai mức này hiện rất gần nhau.
Với nhiều người vay, điều này có nghĩa là: nếu khoản vay cũ của bạn vẫn trên 3%, đây có thể là thời điểm tốt để tái cấp vốn (refinance) hoặc định giá lại (repricing) nhằm tiết kiệm. Dưới đây là lãi suất mới nhất theo từng loại bất động sản.
Mục lục
Lãi suất vay mua nhà Singapore — Tổng quan (tháng 6/2026)
Lãi suất, điều kiện vay và thuế khác nhau khá nhiều theo loại bất động sản. Dưới đây là mức lãi suất tham khảo thấp nhất cho từng loại (tính đến 10/6/2026):
| Loại bất động sản | Thả nổi (thấp nhất) | Cố định (thấp nhất) | Điều kiện chính |
| Nhà tư nhân đã hoàn thiện | ~1,26% | ~1,40% | LTV khoản vay đầu tối đa 75%; TDSR 55% |
| HDB (vay ngân hàng) | ~1,29% | ~1,45% | LTV tối đa 75%; hoặc vay HDB cố định 2,6%; người nước ngoài thường không được mua HDB bán lại |
| BUC (đang xây dựng) | ~1,26% | Chỉ thả nổi | Thanh toán theo tiến độ; có thể chuyển sang cố định sau khi nhận TOP |
| Thương mại | ~1,64% | ~1,90% | Chịu 9% GST; không bị TDSR nếu mua qua công ty; không có ABSD; không dùng được CPF |
| Công nghiệp | ~2,09% | ~2,68% | Chịu GST; kỳ hạn ngắn hơn; thường nắm giữ qua công ty |
Lãi suất ngân hàng mới nhất theo loại bất động sản (10/6/2026)
Lãi suất dưới đây do đội ngũ tư vấn vay của chúng tôi tổng hợp, tính đến 10/6/2026, chỉ mang tính tham khảo; các gói, hạn mức vay, thời gian khóa lãi và việc phê duyệt từng hồ sơ sẽ khác nhau, và lãi suất cũng như phê duyệt thực tế tùy thuộc vào từng ngân hàng. Chúng tôi sẵn lòng hỗ trợ bạn so sánh và nộp hồ sơ.
1. Nhà tư nhân đã hoàn thiện
Gói lãi suất cố định
| Ngân hàng | Lãi suất cố định (2 năm đầu) |
 HSBC |
1,40% |
 Citibank |
1,45% |
 Maybank |
1,45% |
 OCBC |
1,60% |
 Standard Chartered |
1,60% |
 DBS |
1,63% |
 UOB |
1,70% |
 Hong Leong |
1,95% |
Gói lãi suất thả nổi (neo theo SORA)
| Ngân hàng | Lãi suất | Neo theo |
| HSBC |
1,26% | SORA 3 tháng + 0,20% |
| Maybank |
1,26% | SORA 3 tháng + 0,20% |
| Citibank |
1,29% | SORA 3 tháng + 0,23% |
| OCBC |
1,31% | SORA 3 tháng + 0,25% |
| Standard Chartered |
1,31% | SORA 3 tháng + 0,25% |
| DBS |
1,34% (năm 2: 1,36%) | SORA 3 tháng + 0,28% |
| UOB |
1,36% | SORA 3 tháng + 0,30% |
2. HDB
Người mua HDB có thể chọn vay ưu đãi HDB (cố định 2,6%, neo theo lãi suất Tài khoản Thường CPF + 0,1%, xét lại hàng quý) hoặc vay ngân hàng. Lãi suất ngân hàng hiện thấp hơn nhiều so với mức 2,6% của HDB, nhưng thả nổi và thiếu một số ưu điểm của vay HDB (trả trước thấp hơn, dùng toàn bộ CPF). Lưu ý: người nước ngoài thường không được mua HDB bán lại.
Gói cố định của ngân hàng
| Ngân hàng | Lãi suất cố định (2 năm đầu) |
| HSBC |
1,45% |
| OCBC |
1,60% |
| UOB |
1,60% |
| Maybank |
1,65% |
| Hong Leong |
1,65% |
| DBS |
1,68% |
Gói thả nổi của ngân hàng (neo theo SORA)
| Ngân hàng | Lãi suất | Neo theo |
| HSBC |
1,29% | SORA 1 tháng + 0,20% |
| OCBC |
1,31% | SORA 3 tháng + 0,25% |
| Maybank |
1,36% | SORA 3 tháng + 0,30% |
| UOB |
1,41% | SORA 3 tháng + 0,35% |
| Standard Chartered |
1,41% | SORA 3 tháng + 0,35% |
| Citibank |
1,74% | SORA 3 tháng + 0,68% |
| DBS |
1,81% | SORA 3 tháng + 0,75% |
3. Bất động sản đang xây dựng (BUC)
Bất động sản đang xây dựng áp dụng thanh toán theo tiến độ — ngân hàng giải ngân theo từng giai đoạn xây dựng và chỉ tính lãi trên phần đã giải ngân — nên hiện ngân hàng chỉ cung cấp gói thả nổi; sau khi hoàn thiện (nhận TOP) thường có thể chuyển sang cố định.
| Ngân hàng | Lãi suất | Neo theo |
| HSBC |
1,26% | SORA 3 tháng + 0,20% |
| Maybank |
1,29% | SORA 1 tháng + 0,20% |
| UOB |
1,31% | SORA 3 tháng + 0,25% |
| DBS |
1,34% | SORA 3 tháng + 0,28% |
| OCBC |
1,34% | SORA 3 tháng + 0,28% |
| Citibank |
1,41% | SORA 3 tháng + 0,35% |
| Standard Chartered |
1,41% | SORA 3 tháng + 0,35% |
4. Bất động sản thương mại
Lãi suất thương mại thường cao hơn nhà ở, kỳ hạn ngắn hơn, và chịu 9% GST khi mua (có thể khấu trừ nếu bên mua là công ty đã đăng ký GST). Khi mua qua công ty, thường không bị ràng buộc TDSR (đánh giá theo tín dụng công ty) và không có ABSD; không dùng được CPF.
Gói cố định
| Ngân hàng | Lãi suất cố định (2 năm đầu) |
| DBS |
1,90% |
| Standard Chartered |
2,00% |
| UOB |
2,40% |
| Maybank |
2,68% |
Gói thả nổi (neo theo SORA)
| Ngân hàng | Lãi suất | Neo theo |
| DBS |
1,64% | SORA 3 tháng + 0,58% |
| Standard Chartered |
1,74% | SORA 3 tháng + 0,68% |
| UOB |
2,06% | SORA 3 tháng + 1,00% |
| Maybank |
2,09% | SORA 1 tháng + 1,00% |
5. Bất động sản công nghiệp
Bất động sản công nghiệp cũng chịu GST, kỳ hạn ngắn hơn và thường được nắm giữ qua công ty. Hiện lựa chọn còn hạn chế, chủ yếu là Maybank: cố định 2,68% / thả nổi 2,09% (SORA 1 tháng + 1,00%). Các ngân hàng khác có thể báo giá theo từng hồ sơ.
SORA là gì? Lãi suất cố định vs. thả nổi
SORA (Singapore Overnight Rate Average — Lãi suất qua đêm bình quân Singapore) do MAS công bố mỗi ngày làm việc. Nó đã thay thế SIBOR/SOR cũ và hiện là lãi suất tham chiếu chính cho các khoản vay thả nổi tại Singapore, trong đó SORA kỳ hạn 3 tháng phổ biến nhất. Hiểu về tham chiếu rồi, hãy xem hai loại lãi suất phổ biến:
- Lãi suất cố định
- Khóa lãi khi ký hợp đồng vay với ngân hàng.
- Trong thời gian khóa lãi, lãi luôn tính theo mức cố định đã thỏa thuận, không bị ảnh hưởng bởi biến động thị trường.
- Phù hợp với người coi trọng sự ổn định của khoản trả hàng tháng.
- Lãi suất thả nổi
- Lãi suất = tham chiếu (như SORA 3 tháng) + biên độ của ngân hàng; biến động theo tham chiếu.
- Khi tham chiếu giảm bạn trả ít hơn; khi tăng thì lãi suất cũng tăng.
- Với SORA đang ở mức thấp, thả nổi rẻ hơn cố định một chút, nhưng có rủi ro biến động về sau.
Có nên tái cấp vốn / định giá lại?
Sau khi lãi suất giảm mạnh, nhiều khoản vay khóa ở mức 3,5%–4% trong 2022–2023 giờ đã rõ ràng là đắt. Có hai cách để giảm lãi:
- Tái cấp vốn (Refinancing): chuyển khoản vay sang ngân hàng khác để có lãi suất thấp hơn; có thể phát sinh phí luật sư, thẩm định (nhiều ngân hàng có trợ cấp).
- Định giá lại (Repricing): chuyển sang gói rẻ hơn trong cùng ngân hàng — thủ tục đơn giản hơn, thường không có phí luật sư/thẩm định, nhanh hơn.
Khi nào nên làm? Khi lãi suất cũ cao hơn rõ rệt so với thị trường (ví dụ vẫn trên 3%), hoặc khi thời gian khóa lãi sắp kết thúc.
Vài lưu ý thực tế:
- Thời gian khóa lãi (lock-in): thường 2 năm; trả trước hạn trong thời gian khóa lãi thường bị phạt 0,75%–1,5% trên số tiền trả trước, tùy ngân hàng và gói vay; tỷ lệ phạt cụ thể được ghi trong Thư mời vay (Letter of Offer, LO).
- Thời gian báo trước: ngân hàng thường cần khoảng 3 tháng báo trước, nên bắt đầu so sánh 4–6 tháng trước khi hết khóa lãi.
- Thu hồi trợ cấp (clawback): nếu đã nhận trợ cấp phí luật sư/thẩm định, tái cấp vốn trong ~3 năm thường bị thu hồi theo tỷ lệ.
Ví dụ tính nhanh (minh họa): với khoản vay S$1.000.000 còn 25 năm, chuyển từ 3,5% sang 1,6% hiện nay (cố định 2 năm) giảm khoản trả hàng tháng từ khoảng S$5.010 xuống còn khoảng S$4.050 — tiết kiệm khoảng S$960/tháng (~S$11.500/năm). Mức tiết kiệm thực tế tùy thuộc dư nợ, kỳ hạn còn lại và lãi suất — hãy dùng công cụ tính bên dưới để ước lượng.
Chọn lãi suất cố định hay thả nổi?
Điều đặc biệt giữa năm 2026 là cố định (~1,4%–1,7%) và thả nổi (~1,26%–1,4%) rất gần nhau — thường chỉ chênh vài phần mười phần trăm. Nghĩa là bạn có thể khóa sự chắc chắn của lãi cố định với chi phí gần như thả nổi.
- Coi trọng sự chắc chắn, hoặc lo lãi suất tăng lại: chọn cố định — trả thêm một chút để không bị ảnh hưởng bởi biến động SORA trong 2 năm.
- Chấp nhận biến động, hoặc có thể bán/trả trước sớm: chọn thả nổi — hiện rẻ hơn, và phần lớn gói thả nổi có thời gian khóa lãi ngắn hơn, trả trước linh hoạt hơn.
Thị trường nhìn chung cho rằng SORA đang gần đáy trong năm 2026, không loại trừ khả năng tăng nhẹ — nên cân nhắc khi quyết định.
Các yếu tố chính ảnh hưởng đến lãi suất
- Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) & chính sách tiền tệ toàn cầu
- Lãi suất Singapore chịu ảnh hưởng mạnh từ chu kỳ lãi suất toàn cầu (đặc biệt là Fed); SORA thường giảm trong chu kỳ nới lỏng và tăng trong chu kỳ thắt chặt.
- Cạnh tranh thị trường & chiến lược ngân hàng
- Ngân hàng định kỳ tung ra các gói hấp dẫn hơn để giành thị phần; biên độ khác nhau theo ngân hàng và thời điểm, ảnh hưởng trực tiếp đến lãi suất cuối cùng của bạn.
Tính khoản trả hàng tháng
Muốn biết khoản trả hàng tháng và tổng lãi thay đổi thế nào theo từng mức lãi suất? Hãy dùng công cụ tính khoản vay miễn phí của chúng tôi — nhập số tiền vay, kỳ hạn và lãi suất để ước lượng; rồi tham khảo bạn có thể vay bao nhiêu để hiểu LTV (tối đa 75% cho khoản vay nhà đầu tiên) và TDSR (55%) giới hạn hạn mức vay ra sao.
Bài viết liên quan:
- Cơ quan Tiền tệ Singapore (MAS) — lãi suất tham chiếu SORA: mas.gov.sg/monetary-policy/sora
- Cơ quan Tiền tệ Singapore (MAS) — quy định LTV & TDSR: mas.gov.sg/regulation/explainers/new-housing-loans
- Cục Phát triển Nhà ở (HDB) — lãi suất vay mua nhà: hdb.gov.sg
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
