Nếu bạn muốn sở hữu một ngôi nhà của riêng mình, hoặc chuyển khoản vay hiện tại sang một ngân hàng khác để tái cấp vốn (Refinance), điều đầu tiên cần xem xét thường là khoản vay thế chấp nhà. Và phần quan trọng nhất của khoản vay thế chấp là tiền gốc và lãi suất có trong khoản trả góp hàng tháng.
Một phần số tiền trả góp hàng tháng bạn trả cho người cho vay được dùng để trả khoản vay ban đầu, phần còn lại dùng để trả lãi. Mặc dù chúng ta có thể dễ dàng xem kết quả tính toán bằng cách sử dụng công cụ tính toán khoản vay thế chấp, việc tìm hiểu chính xác cách tính toán khoản trả góp hàng tháng có thể là một việc rất phiền phức. Bạn cũng có thể tự hỏi tại sao số dư chưa thanh toán liên tục giảm mà khoản thanh toán hàng tháng của bạn vẫn không thay đổi. Tuy nhiên, nếu bạn hiểu khái niệm cơ bản về cách người cho vay tính toán khoản hoàn trả, quá trình tính toán sẽ đơn giản hơn nhiều so với bạn tưởng tượng.
|
Những điểm chính
|
Mục lục
Tiền gốc và lãi suất
Mỗi khoản thanh toán thế chấp mà bạn trả bao gồm hai phần chính: tiền gốc và lãi suất.
Tiền gốc
Tiền gốc là số tiền vay ban đầu, không bao gồm bất kỳ khoản lãi nào. Ví dụ: giả sử bạn mua một ngôi nhà trị giá 3.500.000 đô la và trả trước 500.000 đô la. Điều này có nghĩa là bạn đã vay 3.000.000 đô la tiền gốc từ người cho vay. Bạn cần phải trả lại 3.000.000 đô la này trong suốt thời hạn của khoản vay.
Lãi suất
Tuy nhiên, ngân hàng không thể cho bạn vay 3.000.000 đô la mà không thu phí. Ngân hàng sẽ thu một khoản phí đối với số tiền cho vay này, và khoản phí đó chính là lãi suất của khoản vay. Lãi suất được tính dựa trên tỷ lệ lãi suất do ngân hàng cung cấp.
Khoản thanh toán lãi suất của tôi được tính như thế nào?
Giả sử khoản vay của chúng ta là một khoản thế chấp kỳ hạn 30 năm với lãi suất hàng năm là 4%. Vì bạn trả góp hàng tháng chứ không phải hàng năm, lãi suất 4% sẽ được chia cho 12 và nhân với số tiền gốc chưa thanh toán của khoản vay. Trong ví dụ này, khoản thanh toán tháng đầu tiên của bạn sẽ bao gồm 10.000 đô la tiền lãi (3.000.000 đô la x 0,04 lãi suất hàng năm ÷ 12 tháng).
Nếu bạn nhập giá mua nhà, khoản trả trước, thời hạn vay và lãi suất hàng năm vào công cụ tính toán khoản vay thế chấp của chúng tôi, bạn sẽ thấy rằng số tiền bạn phải trả cho người cho vay hàng tháng là 14.322,46 đô la. Như chúng tôi đã nói trước đó, 10.000 đô la trong khoản thanh toán đầu tiên của bạn được dùng để trang trải chi phí lãi suất, điều đó có nghĩa là 4.322,46 đô la còn lại được dùng để trả nợ gốc.
“Trả góp” là phương thức trả nợ như thế nào?
Bạn có thể tự hỏi tại sao khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn (giả sử là khoản vay có lãi suất cố định) lại không thay đổi. Theo trực giác của chúng ta, khi chúng ta liên tục trả nợ, số dư gốc sẽ giảm đi, và số tiền phải trả cũng nên giảm dần. Vậy tại sao số tiền hóa đơn hàng tháng của chúng ta không giảm?
Sự thật không phải như vậy, bởi vì người cho vay sử dụng phương pháp “phân bổ” (Amortization) để tính toán khoản thanh toán của bạn, vì vậy số tiền bạn trả mỗi tháng là như nhau. Ban đầu, phần lớn khoản thanh toán hàng tháng của bạn được dùng để trả lãi, và một phần nhỏ được dùng để trả nợ gốc.
Quay lại ví dụ trước của chúng ta: giả sử bạn không tái cấp vốn (Re-finance), khoản thanh toán hàng tháng của bạn sau 15 năm vẫn không thay đổi. Nhưng đến thời điểm đó, số dư nợ gốc của bạn đã giảm đáng kể. Sau 15 năm, số dư nợ gốc của bạn sẽ vào khoảng 1.936.284 đô la.
Nhân 1.936.284 đô la với lãi suất (0,04 ÷ 12 tháng), phần lãi của khoản thanh toán bây giờ chỉ còn 6480,42 đô la. Tuy nhiên, bạn sẽ phải trả một phần lớn hơn của nợ gốc, điều đó có nghĩa là 7842,04 đô la trong khoản thanh toán hàng tháng 14.322,46 đô la sẽ được dùng cho nợ gốc.
Bảng dưới đây cho thấy số tiền trả góp hàng tháng tại các thời điểm khác nhau trong khoản vay thế chấp 30 năm. Bạn sẽ nhận thấy rằng trong suốt thời hạn vay, phần lãi của khoản thanh toán hàng tháng sẽ giảm, trong khi phần gốc sẽ tăng lên.
| Năm | Tiền gốc | Lãi suất | Trả góp hàng tháng |
| Năm thứ 1 | $4,322.46 | $10,000 | $14,322.46 |
| Năm thứ 15 | $7842.04 | $6480.42 | $14,322.46 |
| Năm thứ 20 | $9575.11 | $4747.35 | $14,322.46 |
| Năm thứ 30 | $14274.11 | $49.17 | $14,322.46 |
Trong năm cuối cùng trả nợ thế chấp, bạn sẽ trả phần lớn tiền gốc và một khoản lãi nhỏ. Việc phân bổ đều như vậy có thể làm cho các khoản thanh toán của bạn rõ ràng và dễ quản lý hơn.
Các khoản vay thế chấp lãi suất thả nổi
Nếu bạn đăng ký một khoản vay thế chấp có lãi suất cố định, số tiền trả góp hàng tháng của bạn sẽ không thay đổi trong suốt thời hạn vay. Khi nhiều khoản thanh toán hơn được phân bổ cho tiền gốc, phần lãi trong các khoản thanh toán của bạn sẽ giảm dần.
Tuy nhiên, thực tế không phải lúc nào cũng đơn giản như vậy. Thông thường, sau khi hết hạn lãi suất cố định, người vay sẽ được chuyển sang khoản vay thế chấp có lãi suất thả nổi. Theo xu hướng tăng lãi suất hiện tại trên thị trường, lãi suất này sẽ cao hơn. Đột nhiên, bạn sẽ thấy khoản thanh toán hàng tháng của mình thay đổi. Điều này là do số dư nợ gốc chưa thanh toán của bạn được nhân với một lãi suất khác (thường là cao hơn).
Nếu bạn có bất kỳ câu hỏi hoặc nhu cầu nào về các khoản vay thế chấp có lãi suất thả nổi, xin vui lòng tư vấn. Chúng tôi là đối tác chính thức của ba ngân hàng địa phương lớn và bảy ngân hàng nước ngoài, hãy liên hệ với chúng tôi ngay để nhận được lãi suất thấp nhất.
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
