如何计算抵押贷款的利息？

如果您想拥有自己的房子，或是转移现有贷款到别家银行进行再融资（Refinance），通常第一件要考虑的事情就是房子的抵押贷款。而抵押贷款最重要的部分就是还贷的月供中包含的本金与利息。

您向贷方支付的月供一部分金额用于偿还原本的贷款金额，而另一部分则用于偿还利息。虽然我们可以使用抵押贷款计算器很轻松地看到计算结果，但是要弄清楚月供究竟如何计算可能是一件非常麻烦的事情。您可能还想知道为什么待偿还的余额不断减少，您每月的还款仍然保持不变。然而，如果您了解贷方如何计算还款的基本概念，那么计算的过程会比您想象的要简单得多。

本金和利息

您偿还的每笔抵押贷款由两个主要部分组成：本金和利息。

本金

本金是原本的贷款金额，不包括任何利息。例如：假设您购买了价值 3,500,000 元的房屋并支付了 500,000 元的首期款。这就意味着您从贷方借了 3,000,000 元的本金。您需要在贷款期限内偿还这 3,000,000 元。

利息

但是，银行不可能白白借给您 3,000,000 元。银行会向这些借出的资金收取费用，这个费用就是还款的利息。利息是根据银行提供的利率计算出来的。

我的利息支付是如何计算的？

假设我们的贷款是 30 年期的抵押贷款，年利率为 4%。由于您是每月还款一次，而不是每年还款一次，因此 4% 的利率要除以 12 再乘以贷款的未偿本金。在这个例子中，您的第一个月还款将包括 10,000 元的利息（3,000,000 元 x 0.04 年利率 ÷ 12 个月）。

如果您将购房价格、首付、贷款期限和年利率输入我们的抵押贷款计算器，您将看到您每月支付给贷方的金额是 14,322.46 元。正如我们之前所说，您的第一笔付款中的 10,000 元用来涵盖利息成本，这意味着剩余的 4,322.46 元用于偿还您的待还本金。

“分期偿还”是怎么个还法？

您可能想知道为什么您每个月的抵押贷款还款额（假设是固定利率贷款的情况）保持不变。根据我们的直觉，随着我们不断还款，本金余额会变少，还的钱应该越来越少才对。那我们的每月账单金额为什么没有变少？

事实并非如此，因为贷方在计算您的还款额时使用的是“分期偿还”（Amortization）的方法，所以您每个月还款的金额是一样的。一开始，您的每月还款额大部分用来还利息，一小部分用于偿还本金。

回到我们之前的示例：假设您不进行再融资（Re-finance），您的每月还款额在 15 年后还是一样保持不变。但到目前为止，您的本金余额已经大大减少了。15 年后，您的贷款本金余额将约为 1,936,284 元。

将 1,936,284 元乘以利率（0.04 ÷ 12 个月），付款的利息部分现在仅为 6480.42 元。然而，您要偿还本金的较大部分，这意味着每月 14,322.46 元的付款中的 7842.04 元将用于本金。

下表显示了 30 年期抵押贷款中不同时间点的每月还款额。您应该会注意到，在贷款期限内，每月还款的利息部分会减少，而本金部分会增加。

在偿还抵押贷款的最后一年，您要偿还大部分本金和少量的利息。这样的平均分摊可以使您的还款更清晰明了并易于管理。

浮动利率的抵押贷款

如果您申请固定利率的抵押贷款，您的每月还款额将在贷款期间内保持不变。随着更多的还款分配给本金，您的还款中用于还利息的部分将逐渐减少。

然而，实际情况并非总是如此简单。通常，借款人在固定利率到期之后会被调整为浮动利率的抵押贷款。根据目前市场的加息态势，这个利率会变高。突然，您会发现您的每月还款发生了变化。这是因为您的未偿本金乘以了不同的（通常更高）利率。

如果您对浮动利率的抵押贷款有任何疑问或者需求，欢迎随时咨询。我们与三大本地银行和七大外资银行是官方合作伙伴，赶快联系我们获取最低利率。

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