Singapore có tỷ lệ sở hữu nhà lên tới 90%, nhưng chưa đến một phần năm người mua nhà cho biết họ “rất quen thuộc” với quy trình đăng ký vay mua nhà.
Do đó, không có gì ngạc nhiên khi nhiều chủ nhà nhầm lẫn giữa Phê duyệt trước (Pre-Approval) và Sơ tuyển (Pre-Qualification). Mặc dù hai khái niệm này tương tự nhau, nhưng việc nhầm lẫn chúng có thể khiến bạn mất trắng hàng nghìn đô la, thậm chí lên tới hàng trăm nghìn đô la.
Qua bài viết này, chúng tôi hy vọng sẽ giúp những người sắp mua nhà làm rõ bất kỳ sự hiểu lầm nào có thể tồn tại. Chúng tôi sẽ giải thích Chấp thuận về nguyên tắc (In-Principle Approvals, viết tắt là IPA) là gì — bao gồm lý do tại sao bạn nên có được Chấp thuận về nguyên tắc (IPA) trước khi mua bất động sản — và sự khác biệt chính giữa Phê duyệt trước (Pre-Approval) và Sơ tuyển (Pre-Qualification). Chúng tôi cũng sẽ chỉ ra việc không phân biệt rõ sự khác biệt giữa hai khái niệm này cuối cùng có thể dẫn đến những chi phí khổng lồ và không cần thiết như thế nào.
Mục lục
Chấp thuận về nguyên tắc (IPA), còn được gọi là Phê duyệt về nguyên tắc (AIP) là gì?
“Chấp thuận về nguyên tắc” (IPA), đôi khi còn được gọi là “Phê duyệt về nguyên tắc” (AIP), về cơ bản là một cam kết từ bên cho vay — rằng họ sẽ cung cấp cho bạn một khoản vay mua nhà với một số tiền và thời hạn cụ thể, tùy theo lựa chọn của bạn. Lấy một ví dụ từ thế giới doanh nghiệp, chúng ta có thể coi Chấp thuận về nguyên tắc (IPA) tương tự như một “bảng điều khoản” hoặc “biên bản ghi nhớ”.
Việc có được Chấp thuận về nguyên tắc (IPA) giúp bạn lập ngân sách cho bất động sản sắp mua. Ví dụ, nếu bạn nhận được IPA cho khoản vay 900.000 đô la, bạn có thể mua một bất động sản trị giá lên tới 1,2 triệu đô la (dựa trên tỷ lệ cho vay trên giá trị LTV 75% cho khoản vay mua nhà đầu tiên của bạn).
Một IPA thông thường có hiệu lực trong 30 ngày, vì vậy nếu bạn vẫn đang trong giai đoạn “dạo xem” nhà, bạn có thể nghĩ rằng còn quá sớm để xin IPA. Tuy nhiên, trong hầu hết các trường hợp, việc có một chút tinh thần “kiasu” (sợ thua) cũng không sao, vì ngân hàng sau đó rất có thể vẫn sẽ chấp thuận khoản vay của bạn, trừ khi xảy ra một số sự kiện trọng đại (ví dụ như mất việc và/hoặc mất nguồn thu nhập, phá sản, kiện tụng pháp lý, các khoản nợ khác, v.v.).
Dưới đây là ba bước bạn cần tuân theo để đảm bảo nhận được Chấp thuận về nguyên tắc (IPA).
1. Chọn bên cho vay của bạn: Bước đầu tiên, bạn cần so sánh các lựa chọn vay mua nhà khác nhau do các ngân hàng cung cấp và thu hẹp lựa chọn xuống còn một hoặc hai. Để thuận tiện, bạn có thể chọn nói chuyện với một chuyên gia tư vấn vay mua nhà của AnjiaSG để nhận được các đề xuất cá nhân hóa miễn phí.
2. Đăng ký Chấp thuận về nguyên tắc (IPA) của bạn: Bạn có thể liên hệ trực tiếp với ngân hàng hoặc thông qua AnjiaSG (miễn phí!) để giúp bạn đăng ký. Hãy nhớ rằng, bước này khác nhau tùy theo từng ngân hàng. Tuy nhiên, các tài liệu cần thiết ở đây phần lớn tương tự như những gì bạn cần cung cấp khi đăng ký vay mua nhà tiêu chuẩn, chẳng hạn như bằng chứng thu nhập và lịch sử đóng góp CPF. Trước đây bạn cũng cần nộp sao kê thẻ tín dụng, nhưng yêu cầu này về cơ bản đã được bãi bỏ, vì Báo cáo Tín dụng Cá nhân (Credit Bureau Report) của bạn cũng có thể cung cấp thông tin này.
3. Chờ đợi IPA được cấp: Bây giờ là lúc chờ ngân hàng xử lý. Mỗi ngân hàng có quy trình xét duyệt riêng, và nếu bạn vượt qua, họ sẽ cấp cho bạn Chấp thuận về nguyên tắc (IPA). Tuy nhiên, quy trình đánh giá của mỗi ngân hàng là khác nhau, vì vậy điểm quan trọng tiếp theo là…
Đừng nhầm lẫn giữa Phê duyệt trước (Pre-Approval) và Sơ tuyển (Pre-Qualification). Dưới đây là những khác biệt chính giữa hai khái niệm này.
Bài viết liên quan:
Phê duyệt trước và Sơ tuyển — Những điều bạn cần biết
Sự khác biệt giữa Phê duyệt trước (Pre-Approval) và Sơ tuyển (Pre-Qualification) có thể được tóm tắt bằng mức độ cam kết của bên cho vay. Hãy nhớ rằng, phê duyệt trước không có giá trị ràng buộc pháp lý. Khoản vay vẫn phụ thuộc vào giá trị của bất động sản bạn dự định mua, và nói một cách nghiêm túc, ngân hàng có thể “thất hứa” mà không phải chịu bất kỳ hậu quả pháp lý nào. Nhưng trên thực tế, một khi bạn đã nhận được phê duyệt trước, quy trình vay mua nhà về cơ bản đã “hoàn thành 90%”.
Tuy nhiên, trong sơ tuyển, bên cho vay không đưa ra bất kỳ cam kết nào cho bạn. So với đó, nó chỉ là một thước đo sơ bộ, phác thảo khả năng bạn có thể nhận được một khoản vay với số tiền nhất định. Để làm điều này, ngân hàng sẽ “tính toán giúp bạn” — kiểm tra thu nhập và các cam kết tài chính của bạn để đưa ra một con số ước tính. Nhưng không giống như phê duyệt trước, họ thường không tiến hành bất kỳ kiểm tra pháp lý, phá sản hay tín dụng nào ở giai đoạn này.
Sự nhầm lẫn giữa hai khái niệm này có thể là do cách thức hoạt động khác nhau của mỗi ngân hàng. Một số ngân hàng có thể coi sơ tuyển là giai đoạn sơ bộ trước khi phê duyệt trước. Trong trường hợp này, bạn có thể được sơ tuyển nhưng vẫn không nhận được phê duyệt cần thiết. Các tình huống có thể xảy ra bao gồm:
- Thông tin tiêu cực được phát hiện trong các cuộc kiểm tra tín dụng hoặc pháp lý sau đó, và ngân hàng chọn không tiến hành phê duyệt trước (đây là lý do tại sao việc có một điểm tín dụng tốt lại quan trọng đến vậy)
- Ngân hàng sẽ cấp cho bạn phê duyệt trước, nhưng số tiền cho vay thấp hơn nhiều so với dự kiến của bạn ở giai đoạn sơ tuyển.
Một số ngân hàng có thể bỏ qua hoàn toàn bước sơ tuyển. Hơn nữa, trong nhiều trường hợp, sơ tuyển có thể cực kỳ không chính thức — có thể chỉ là một cuộc điện thoại đơn giản, hoặc một cuộc trò chuyện với nhân viên ngân hàng. Ngược lại, phê duyệt trước luôn rất chính thức, yêu cầu bạn nộp đơn đăng ký và các tài liệu chính thức.
Do sự khác biệt trong cách hoạt động giữa các ngân hàng, bạn phải luôn xác nhận rõ ràng với bên cho vay rằng bạn nhận được là phê duyệt trước hay sơ tuyển.
Bỏ qua bước Chấp thuận về nguyên tắc (IPA) có thể khiến bạn tốn rất nhiều tiền
Chúng tôi đã cảnh báo ở đầu bài viết này rằng việc nhầm lẫn sơ tuyển với phê duyệt trước có thể khiến bạn mất trắng hàng chục nghìn đô la. Điều tương tự cũng sẽ xảy ra nếu bạn muốn bỏ qua bước Chấp thuận về nguyên tắc (IPA). Lý do là khoản tiền đặt cọc khi ký Quyền chọn mua (Option to Purchase – OTP).
Tiền đặt cọc OTP về cơ bản là một khoản “phí đặt chỗ” để giữ bất động sản, thường là 1% giá mua bất động sản (nhà thứ cấp) / 5% (nhà mới). Một căn nhà riêng trị giá 1 triệu đô la sẽ cần đặt cọc 10.000 đô la! Nếu bạn đã trả tiền đặt cọc nhưng sau đó phát hiện ra mình không đủ điều kiện vay, thì bạn đã không may mắn — bạn không có quyền truy cứu pháp lý để yêu cầu người bán trả lại tiền đặt cọc.
(⚠️ Lưu ý: Có một ngoại lệ đối với các dự án đang xây dựng (Building Under Construction – BUC), tiền đặt cọc là 5%. Nếu bạn hủy giao dịch mua, bạn có thể nhận lại 75% tiền đặt cọc.)
Bài viết liên quan:
Đây là lý do quan trọng nhất để xin Chấp thuận về nguyên tắc (IPA) trước, nhưng không phải là lý do duy nhất. Nếu bạn không có IPA, những tình huống sau đây cũng có thể xảy ra:
- Hiệu quả tìm nhà của bạn bị giảm sút: Như chúng tôi đã nói, bạn không cần IPA ở giai đoạn đầu. Tuy nhiên, nếu không biết mình có thể vay được bao nhiêu, việc thực sự thu hẹp phạm vi lựa chọn mua nhà là rất khó khăn.
- Nhân viên môi giới bất động sản có thể ưu tiên những người mua khác có IPA: Mặc dù nghe có vẻ khó chịu, nhưng IPA về cơ bản đại diện cho việc họ đã tiến gần hơn một bước đến giao dịch thành công. Nếu không có Phê duyệt về nguyên tắc (AIP), rất có thể nhân viên môi giới sẽ làm việc vô ích.
- Thương lượng giá sẽ khó khăn hơn: Nếu không có IPA, rất khó để xác định số tiền tối đa bạn có thể trả cho bất động sản. Nếu không biết điều này, làm sao bạn có thể thương lượng giá một cách hiệu quả?
- Quá trình hoàn tất giao dịch sẽ mất nhiều thời gian hơn: Ngay cả khi bạn xoay sở để vượt qua tất cả những trở ngại đã đề cập trước đó và được chấp thuận cho vay, toàn bộ quá trình cũng sẽ bị kéo dài vô tận… chỉ là lãng phí thời gian một cách vô ích.
Nói cho cùng, miễn là bạn bắt đầu nghiêm túc với việc tìm nhà, bạn hoàn toàn không có lý do gì để không xin Chấp thuận về nguyên tắc (IPA).
Bạn có thể nói chuyện với các chuyên gia tư vấn vay mua nhà thân thiện của chúng tôi trước khi bắt đầu hành trình mua nhà của mình.
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
