Với việc giá nhà tăng trên diện rộng, nhiều người trẻ Singapore có thể băn khoăn liệu họ có đủ khả năng mua nhà hay không và họ có những lựa chọn nào.
Tin tốt là, tỷ lệ sở hữu nhà ở của Singapore vẫn là một trong những quốc gia cao nhất thế giới, gần 90%. Điều này là nhờ vào chính sách nhà ở công cộng HDB do chính phủ hỗ trợ, nhằm cung cấp nhà ở giá cả phải chăng cho người dân Singapore, cũng như các khoản trợ cấp hào phóng cho những người lần đầu mua nhà ở đặt trước (BTO). Nhiều người thuộc thế hệ Millennials cũng nhận được sự hỗ trợ tài chính từ cha mẹ khi mua ngôi nhà đầu tiên.
Vì hầu hết người dân Singapore cuối cùng sẽ sở hữu tài sản của riêng mình và tài sản này là tài sản đắt giá nhất mà họ có, nên việc bắt đầu tìm hiểu về bất động sản càng sớm càng tốt.
Bài viết liên quan:
Mục lục
Người mua nhà lần đầu nên cân nhắc loại nhà nào ở Singapore?
Theo dữ liệu từ Cục Thống kê (Department of Statistics), vào năm 2022, có khoảng 78% hộ gia đình cư trú tại các căn hộ của Hội đồng Phát triển Nhà ở (HDB), 17% khác sống trong các căn hộ chung cư tư nhân (Condo) và căn hộ (Apartment), và 5% sống trong các bất động sản có đất.
Bài viết liên quan:
Đối với những người lần đầu mua nhà, đặc biệt là những người trẻ, nhà ở đặt trước (BTO) có thể là lựa chọn hợp lý nhất.
Những người mua nhà lần đầu nên chọn những ngôi nhà mà họ có khả năng chi trả nhất, và nhà ở đặt trước (BTO) được xem là loại nhà ở có giá cả phải chăng nhất trên thị trường hiện nay. Người mua BTO phải đáp ứng các điều kiện về mức trần thu nhập và các tiêu chí đủ điều kiện của HDB. Khi một công dân Singapore hoặc thường trú nhân (PR) mua một căn hộ bốn hoặc năm phòng cùng với vị hôn thê, vợ/chồng hoặc thành viên gia đình, tổng thu nhập của họ không được vượt quá 14.000 đô la Singapore và họ không được sở hữu bất động sản tư nhân.
Ngoài việc mua nhà BTO, người mua có ít hạn chế hơn khi mua các loại bất động sản khác, nhưng họ cần có đủ tiền mặt và tiền trong tài khoản Quỹ Tiết kiệm Trung ương (CPF) để trả khoản tiền đặt cọc (và tiền mặt trả trên giá trị định giá (COV) cho các căn hộ HDB bán lại), cũng như cần có ngân sách trả góp hàng tháng dồi dào.
Trong thập kỷ qua, nhiều chủ sở hữu nhà HDB đã nâng cấp lên thành chủ sở hữu căn hộ chung cư, vì họ nhận thấy việc tận dụng lợi nhuận vốn từ căn hộ HDB đầu tiên giúp việc mua một bất động sản cao cấp hơn trở nên dễ dàng hơn. Do chi phí mua thấp và trợ cấp cao, hầu hết tất cả các căn hộ BTO đều có lãi, với hầu hết các chủ sở hữu nhà HDB kiếm được lợi nhuận gộp ít nhất 100.000 đô la Singapore.
Trong những năm gần đây, nhiều người trẻ ưu tú, đặc biệt là những người có thu nhập cao hoặc được gia đình hỗ trợ tài chính, đã chọn mua bất động sản tư nhân làm ngôi nhà đầu tiên của họ. Họ thường mua các căn hộ chung cư ngoại ô có quy mô vừa phải để đầu tư dài hạn, hoặc mua các căn hộ nhỏ ở khu vực rìa thành phố để cho thuê nhằm thu được thu nhập từ tiền thuê.
Bạn nên chi bao nhiêu cho ngôi nhà đầu tiên của mình?
Trước khi chốt giao dịch hoặc trả một khoản tiền lớn cho một căn hộ, người mua nhà lần đầu nên đánh giá khả năng tài chính của mình và xem xét liệu tổng số nợ phải trả có làm cạn kiệt đáng kể khoản tiết kiệm của họ hay không.
Ngân sách của người mua nhà phụ thuộc vào Tỷ lệ Tổng nợ trên Thu nhập (TDSR – Total Debt Servicing Ratio), tỷ lệ này xác định số tiền người mua có thể vay. Đối với những người mua nhà HDB mới xây và Căn hộ Chung cư Điều hành (EC – Executive Condominium), họ còn bị giới hạn bởi Tỷ lệ Phục vụ Thế chấp (MSR – Mortgage Servicing Ratio), với mức trả nợ tối đa là 30% tổng thu nhập hàng tháng của người vay.
Ngay cả khi người mua vượt qua được đánh giá khả năng trả nợ, người vay cũng không nên vay đến mức tối đa. Người mua nên dành một khoản tiền lưu động để làm vùng đệm, đối phó với tình hình kinh tế suy thoái, khả năng thất nghiệp hoặc các tình huống khẩn cấp. Họ cũng nên dành một quỹ dự phòng tương đương với khoảng 6 tháng chi tiêu và trả góp thế chấp để phòng trường hợp cần thiết. Để đảm bảo các khoản tiền này có thể được sử dụng nhanh chóng khi cần, chúng nên được giữ ở mức rủi ro thấp, chẳng hạn như giữ dưới dạng tiền mặt hoặc các khoản đầu tư có tính thanh khoản cao, để có thể huy động vốn bất cứ lúc nào để đối phó với các tình huống khẩn cấp. Các cặp vợ chồng trẻ có con cũng nên dành một phần ngân sách để trang trải chi phí sửa chữa và bảo trì nhà cửa, phí bảo hiểm, tiền điện nước, phí giữ trẻ, phí học thêm và chi phí khám bệnh cho con, vì những khoản này thường tốn một số tiền lớn.
Giá nhà ở đặt trước (BTO) thường thấp hơn giá nhà ở bán lại khoảng 150.000 đô la Singapore hoặc hơn. Sau khi nhận được trợ cấp, khoảng 80% người mua nhà BTO lần đầu có thể thanh toán đầy đủ các khoản trả góp thế chấp hàng tháng bằng CPF của họ.
Trước khi mua nhà mới, nên xem xét việc nhận một khoản vay được phê duyệt trước từ ngân hàng, hoặc nộp đơn xin Giấy chứng nhận Đủ điều kiện Vay vốn HDB (HLE – HDB Loan Eligibility) để tính toán hạn mức vay.
Tư vấn vay mua nhà:
Bài viết liên quan:
Vào năm 2022, tại các khu dân cư chưa phát triển hoàn thiện, giá của các căn hộ BTO bốn phòng mới xây dao động từ 248.000 đến 418.000 đô la Singapore. Để so sánh, trong khoảng thời gian từ tháng 1 đến tháng 2 năm 2023, giá trung bình của các căn hộ tương tự trên thị trường bán lại là khoảng 515.000 đô la Singapore. Tại các khu dân cư đã phát triển hoàn thiện, giá của các căn hộ bốn phòng mới xây khoảng từ 381.000 đến 695.000 đô la Singapore, trong khi các căn hộ tương đương được bán lại với giá khoảng 600.000 đô la Singapore.
Ngoài ngân sách cho khoản thanh toán ban đầu và các khoản trả góp hàng tháng, người mua cũng phải nhớ rằng họ cần phải trả các chi phí giao dịch, chẳng hạn như thuế tem, phí pháp lý và các chi phí linh tinh khác, có thể lên tới 10.000 đô la Singapore. Thuế bất động sản cũng phải được nộp, và có thể dao động từ vài trăm đến vài nghìn đô la Singapore mỗi năm.
Bài viết liên quan:
Tiếp theo, chúng ta hãy xem xét bốn tình huống có thể xảy ra, các khoản trợ cấp và hỗ trợ có sẵn sẽ không được tính vào.
Căn hộ BTO bốn phòng tại khu dân cư chưa phát triển hoàn thiện, giá 350.000 đô la Singapore: Một căn hộ BTO bốn phòng tại khu dân cư chưa phát triển hoàn thiện, giá khoảng 350.000 đô la Singapore, theo khoản vay 25 năm của HDB, yêu cầu khoản thanh toán ban đầu là 70.000 đô la Singapore. Khoản trả góp hàng tháng khoảng 1.270 đô la Singapore. Một cặp đôi sau khi tốt nghiệp và đi làm được khoảng bốn năm, mỗi người có mức lương tháng khoảng 3.500 đô la Singapore, sẽ có thể trả được khoản thanh toán ban đầu, và họ có thể sử dụng CPF của mình để trả góp hàng tháng mà không cần chi tiền mặt.
Căn hộ BTO bốn phòng tại khu dân cư đã phát triển hoàn thiện, giá 500.000 đô la Singapore: Đối với một căn hộ BTO bốn phòng tại khu dân cư đã phát triển hoàn thiện giá 500.000 đô la Singapore, cần một khoản thanh toán ban đầu là 100.000 đô la Singapore, và theo khoản vay 25 năm của HDB, khoản trả góp hàng tháng khoảng 1.815 đô la Singapore. Cặp đôi này phải đi làm khoảng năm năm sau khi tốt nghiệp, và mỗi người phải có mức lương trên 3.950 đô la Singapore để có thể sử dụng toàn bộ CPF để thanh toán khoản thế chấp.
Căn hộ HDB bán lại bốn phòng tại khu dân cư chưa phát triển hoàn thiện, giá 515.000 đô la Singapore: Người mua một căn hộ bán lại bốn phòng tại khu dân cư chưa phát triển hoàn thiện với giá trung bình 515.000 đô la Singapore sẽ cần trả một khoản thanh toán ban đầu là 103.000 đô la Singapore. Dựa trên khoản vay 25 năm của HDB, khoản trả góp hàng tháng sẽ là khoảng 1.870 đô la Singapore. Một cặp đôi sẽ cần mỗi người có mức lương tháng khoảng 4.100 đô la Singapore, hoặc tổng thu nhập 8.200 đô la Singapore, và đã đi làm từ bốn đến năm năm để tiết kiệm đủ tiền cho khoản thanh toán ban đầu và các khoản trả góp hàng tháng, cũng như đủ điều kiện sử dụng toàn bộ CPF để thanh toán khoản thế chấp.
Những người mua nhà lần đầu đủ điều kiện có thể nhận được trợ cấp lên tới 190.000 đô la Singapore cho các căn hộ bán lại, bao gồm Trợ cấp Nhà ở CPF (CPF Housing Grants) lên tới 80.000 đô la Singapore, và nếu họ định cư trong vòng 4 km từ nhà cha mẹ, họ có thể nhận thêm Trợ cấp Nhà ở Gần người thân (PHG – Proximity Housing Grant) 20.000 đô la Singapore, hoặc 30.000 đô la Singapore nếu cha mẹ sống cùng họ. Trợ cấp Nhà ở CPF Tăng cường (EHG – Enhanced CPF Housing Grant) cũng cung cấp khoản trợ cấp lên tới 80.000 đô la Singapore tùy thuộc vào thu nhập gia đình và điều kiện mua nhà.
Bài viết liên quan:
Căn hộ Chung cư Điều hành (EC) ba phòng, 1,3 triệu đô la Singapore: Một cặp vợ chồng mua nhà lần đầu muốn mua một căn hộ EC ba phòng giá khoảng 1,3 triệu đô la Singapore, họ sẽ cần phải xin vay ngân hàng và trả khoản thanh toán ban đầu tối thiểu 25%, tức là 325.000 đô la Singapore, trong đó phần phải trả bằng tiền mặt là 5% tổng giá trị, tức là 65.000 đô la Singapore, phần còn lại có thể sử dụng CPF để thanh toán. Giả sử lãi suất cho khoản vay 30 năm là 4%, thì số dư khoản vay 975.000 đô la Singapore còn lại sẽ yêu cầu trả góp thế chấp hàng tháng khoảng 4.655 đô la Singapore. Người mua EC phải tuân thủ tiêu chuẩn Tỷ lệ Phục vụ Thế chấp (MSR) 30% (tức là khoản trả góp thế chấp không được vượt quá 30% tổng thu nhập hàng tháng), điều này có nghĩa là một cặp vợ chồng phải có thu nhập chung tối thiểu hàng tháng là 15.520 đô la Singapore hoặc một người có thu nhập hàng tháng là 7.760 đô la Singapore để được vay. Hơn nữa, có một điều kiện là tổng thu nhập của người mua EC không được vượt quá 16.000 đô la Singapore.
Nếu cặp vợ chồng này có thu nhập thấp hơn, ví dụ mỗi người 5.000 đô la Singapore hoặc tổng thu nhập hàng tháng là 10.000 đô la Singapore, thì theo MSR, họ chỉ có thể chịu được khoản trả góp hàng tháng không quá 3.000 đô la Singapore. Do đó, họ chỉ có thể vay tối đa 630.000 đô la Singapore. Đối với một cặp vợ chồng mua một căn EC trị giá 1,3 triệu đô la Singapore, khoản thanh toán ban đầu của họ sẽ vượt quá 670.000 đô la Singapore.
Bài viết liên quan:
Làm thế nào để giảm chi phí mua nhà
Người mua nên nghiên cứu các khoản trợ cấp hiện có và tận dụng tối đa các hỗ trợ tài chính hiện có. Theo thông tin công bố trong Ngân sách Singapore 2023, sẽ có thêm sự giúp đỡ cho những người mua nhà lần đầu trong năm nay. Đối với những người mua đủ điều kiện mua các căn hộ bốn phòng hoặc nhỏ hơn, Trợ cấp Nhà ở CPF (CPF Housing Grant) đã tăng thêm 30.000 đô la Singapore lên tổng số trợ cấp 80.000 đô la Singapore, trong khi những người mua các căn hộ bán lại năm phòng hoặc lớn hơn có thể nhận được tổng số trợ cấp từ 10.000 đến 50.000 đô la Singapore.
Lập kế hoạch dài hạn, mua một căn nhà dễ bán lại
Hãy cân nhắc kỹ lưỡng tất cả các lựa chọn. Hãy xem xét liệu vị trí có thuận tiện, có thực tế không, và liệu căn hộ đã chọn có đủ không gian để nuôi dạy con cái hay không. Với việc giá bất động sản tăng và chi phí thay thế tăng, người mua cũng nên xem xét từ góc độ dài hạn khi mua ngôi nhà đầu tiên của mình. Hãy chọn một ngôi nhà phù hợp với các mục tiêu trung hạn, tăng cường sự linh hoạt trong lựa chọn và đạt được giá trị lâu dài.
Do Căn hộ Chung cư Điều hành (EC) tương đối phải chăng so với bất động sản tư nhân và có lợi nhuận vốn cao hơn, chúng ngày càng trở nên phổ biến. Các dự án EC sẽ được tư nhân hóa sau 10 năm xây dựng, sau đó các căn hộ có thể được bán cho người nước ngoài.
Một số người mua nhà lần đầu chỉ sau vài năm mới phát hiện ra rằng họ cần một nơi ở lớn hơn hoặc gần trường tiểu học mà họ mong muốn hơn để đăng ký cho con đi học, lúc đó họ rơi vào tình thế khó xử. Một số người khác sống quá xa cha mẹ hoặc mất quá nhiều thời gian đi lại, do đó có thể gặp vấn đề trong việc chăm sóc con cái.
Hãy chọn những ngôi nhà dễ bán lại hoặc cho thuê. Các khu dân cư đáng sống, chẳng hạn như có đầy đủ tiện ích xung quanh và môi trường đẹp, những yếu tố này thường giúp nâng cao giá trị thẩm định của bất động sản. Bạn nên mua một ngôi nhà mà bạn thích và phù hợp nhất với nhu cầu của mình. Nếu bạn thích ngôi nhà của mình, thì rất có thể người mua sau này cũng sẽ thích nó.
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
