Cặp đôi Millennial trẻ Singapore: Nên mua HDB BTO, Resale hay căn hộ?

Đối với những người ở độ tuổi đôi mươi/đầu ba mươi, sắp vui vẻ bước vào lễ đường, đây là lúc để cân nhắc việc sở hữu một nơi ở của riêng mình.

Nếu bạn luôn theo dõi thị trường bất động sản Singapore, bạn chắc chắn biết rằng giá nhà – như căn hộ HDB bán lại và nhà ở tư nhân – đang tăng vọt, và với tư cách là người mua nhà lần đầu đầy tham vọng, có lẽ bạn đang băn khoăn không biết nên chọn nhà như thế nào.

Nghiên cứu điển hình: Các cặp vợ chồng trẻ mong muốn sở hữu ngôi nhà đầu tiên

Giả sử bạn và người bạn đời của mình đã đi làm được vài năm, mỗi người có thu nhập 4.500 đô la Singapore mỗi tháng và muốn mua một căn hộ HDB 4 phòng ngủ.

Với độ tuổi của hai bạn, việc mua một căn hộ BTO (nói cách khác, đây được coi là “bước khởi đầu” hợp lý nhất về giá cả) có thể không khả thi. Các dự án BTO mở bán gần đây thường có thời gian hoàn thành từ bốn đến bảy năm. Đến khi bạn nhận được chìa khóa, có thể bạn và người bạn đời đã đến tuổi đủ điều kiện đăng ký mua nhà HDB mà không cần nộp giấy đăng ký kết hôn (ROM).

Tóm lại, giả sử hai bạn quyết định chung sống, đây là ba lựa chọn của bạn:

• Mua một căn hộ HDB bán lại
• Mua một căn hộ BTO và thuê nhà trong thời gian chờ đợi
• Mua một căn hộ chung cư

Dựa trên tình hình thị trường bất động sản Singapore hiện tại, lựa chọn nào là tốt nhất? Chúng ta hãy cùng tìm hiểu.

Tôi có nên mua một căn hộ HDB bán lại ngay bây giờ không?

Theo mô tả ở trên, mua một căn hộ bán lại là cách nhanh nhất để giải quyết vấn đề chỗ ở. Hầu hết các căn hộ bán lại đều có thể dọn vào ở ngay, vì chúng thường đang được chủ sở hữu hiện tại và/hoặc người thuê sử dụng. Không giống như các căn hộ BTO chỉ được quy hoạch và xây dựng ở các khu vực cụ thể mỗi quý, bạn có thể tự do lựa chọn vị trí của căn hộ bán lại vì chúng có mặt ở khắp nơi tại Singapore.

Vấn đề với các căn hộ bán lại là mặc dù giá của chúng rẻ hơn so với các loại hình bất động sản như nhà liền thổ và chung cư, nhưng giá bán của chúng cũng đang không ngừng tăng lên.

Ưu và nhược điểm của việc mua căn hộ HDB bán lại

Giá bán căn hộ HDB 4 phòng ngủ bán lại ở khu vực ven trung tâm

Nếu bạn ưu tiên khả năng tiếp cận ga tàu điện ngầm (MRT), khoảng cách ngắn đến Khu vực Kinh doanh Trung tâm (khoảng 20 phút đi bằng phương tiện công cộng), và/hoặc gần các tiện ích đa dạng. Nếu những yếu tố này quan trọng đối với lựa chọn mua nhà của bạn, bạn có thể tìm kiếm bất động sản tại các khu vực ven trung tâm như Mountbatten/Dakota, Kallang/Whampoa, Potong Pasir, hoặc Little India.

Theo khảo sát của AnjiaSG, căn hộ rẻ nhất tại các khu vực này (tính đến thời điểm viết bài) là 580.000 đô la Singapore, với giá chào bán phần lớn có xu hướng ở mức 750.000 đô la Singapore, một số thậm chí lên tới 1.380.000 đô la Singapore – một mức giá hoàn toàn có thể mua được một căn hộ chung cư có diện tích khá lớn ở khu vực ngoài trung tâm (OCR).

Lúc này, bạn có thể nghĩ, “Được rồi, tôi có thể hạ thấp yêu cầu và mua một căn hộ 3 phòng ngủ cũng được”. Nhưng bạn sẽ nhanh chóng nhận ra rằng mức giảm giá của căn hộ 3 phòng ngủ là có hạn – căn hộ 3 phòng ngủ giá cả phải chăng nhất trên thị trường có giá 508.000 đô la Singapore.

Một số người có thể khuyên bạn không cần phải kén chọn với ngôi nhà đầu tiên, trong khi những người khác lại nói rằng mua nhà là một trong những khoản chi tiêu lớn nhất trong đời. Vì vậy, chúng tôi khuyên rằng, bạn “có quyền” kén chọn về vị trí bất động sản, nhưng trong trường hợp cần thiết, hãy chuẩn bị sẵn sàng để hạ thấp yêu cầu của mình.

Lời khuyên từ chuyên gia AnjiaSG

Chúng ta hãy thực hiện một phân tích chi phí, giả sử bạn tìm thấy một căn hộ bán lại có giá 650.000 đô la Singapore đáp ứng tất cả các yêu cầu trên. Tiếp theo, giả sử người mua nhà lần đầu chọn sử dụng khoản vay HDB.

Với lãi suất toàn cầu đang ở mức cao, lãi suất cho vay mua nhà của HDB là 2,6% (cao hơn 0,1% so với lãi suất Tài khoản Thông thường CPF), mức lãi suất này rất cạnh tranh. Hơn nữa, nếu bạn tìm thấy một gói thế chấp tốt hơn, bạn luôn có thể chuyển khoản vay mua nhà của mình sang khoản vay ngân hàng.

Nếu bạn chọn sử dụng khoản vay mua nhà của HDB, bạn sẽ cần phải trả trước tới 20%, tương đương tối thiểu 130.000 đô la Singapore. Nếu bạn và người bạn đời có đủ tiền trong CPF để trả khoản trả trước và có thể trả khoản vay hàng tháng là 2.359 đô la Singapore, thì đây là phương án phù hợp nhất cho hai bạn.

Tuy nhiên, từ góc độ tài chính, một căn hộ bán lại ở khu vực ven trung tâm có giá 650.000 đô la Singapore tiềm ẩn rủi ro cao, để lại rất ít khoảng đệm cho việc giảm thu nhập, đặc biệt là trong giai đoạn đầy thách thức hiện nay, vì vậy hãy suy nghĩ kỹ.

Xin đừng quên rằng các tính toán trên chưa bao gồm thuế trước bạ, phí luật sư và chi phí cải tạo, trang trí nội thất.

Tôi có nên mua một căn hộ BTO ngay bây giờ và thuê nhà trong thời gian chờ đợi không?

Mục đích của lựa chọn này là để tiết kiệm tiền, thay vì lún sâu hơn vào thị trường căn hộ HDB bán lại. Bạn có thể cân nhắc mua một căn hộ BTO (Build-To-Order) và sau đó thuê một căn hộ trong thời gian chờ đợi. Căn hộ BTO không chỉ rẻ hơn căn hộ bán lại (thực tế là rẻ hơn tất cả các loại hình bất động sản khác ở Singapore), mà còn có tiềm năng đầu tư nhất định. Mặc dù các căn hộ HDB ở Singapore rõ ràng không được xây dựng để đầu tư, nhưng chúng thực sự là loại hình có thể mang lại lợi nhuận cao nhất khi bán trên thị trường mở sau khi hết Thời gian cư trú tối thiểu (MOP).

Sự cạnh tranh để đăng ký một căn hộ BTO ở các khu vực cụ thể (như Geylang) là rất khốc liệt. Một số cặp vợ chồng đã hy sinh yêu cầu về vị trí để tìm kiếm các bất động sản có diện tích lớn hơn tại các khu vực như Tengah, với lý do rằng nếu họ không thể mua nhà ở khu vực ven trung tâm, họ sẽ bắt đầu tìm kiếm những ngôi nhà lớn hơn và cố gắng biến nó thành một thiên đường mà họ không muốn rời đi. Rốt cuộc, ngày càng có nhiều nhân viên có lịch làm việc linh hoạt hơn và/hoặc có thể làm việc từ xa.

Tuy nhiên, sau khi bốc thăm thành công và đủ điều kiện mua căn hộ BTO, điều đó cũng có nghĩa là bạn sẽ phải thuê nhà trong thời gian chờ đợi, vào thời điểm giá thuê đang ở mức cao kỷ lục.

Lời khuyên từ chuyên gia AnjiaSG

Theo dữ liệu đăng ký BTO năm 2022, giá thấp nhất cho một căn hộ 5 phòng ngủ ở Tengah là 428.000 đô la Singapore. So với hầu hết các căn hộ bán lại ở khu vực ven trung tâm, căn hộ BTO mang lại giá trị lớn hơn nhiều – rẻ hơn tới hơn 100.000 đô la Singapore.

Nếu bạn dự định thuê nhà trong khi chờ đợi căn hộ BTO của mình được xây dựng, bạn cần phải tính đến một khoản chi tiêu tài chính đáng kể khác. Thuê một căn hộ HDB 3 phòng ngủ sẽ tốn ít nhất 3.500 đô la Singapore mỗi tháng. Nếu bạn muốn thuê một căn hộ chung cư một phòng ngủ, tùy thuộc vào vị trí, tiền thuê sẽ chỉ cao hơn chứ không thấp hơn.

Tùy thuộc vào thời gian bạn phải chờ đợi, chi phí này sẽ tiếp tục tăng lên. Giả sử thời gian chờ đợi trung bình là 5 năm, tức là 60 tháng, bạn sẽ phải chi 210.000 đô la Singapore!

Như vậy, sự chênh lệch về tổng chi phí tuyệt đối không lớn. Tất nhiên, rất nhiều điều có thể xảy ra trong năm năm – giá nhà có thể tăng hoặc giảm – vì vậy đây chỉ là một phỏng đoán dựa trên tình hình hiện tại.

Tôi có nên mua một căn hộ chung cư ngay bây giờ không?

Lựa chọn cuối cùng là mua một căn hộ chung cư. Tuy nhiên, vấn đề là rất hiếm có căn hộ chung cư nào được bán với giá 650.000 đô la Singapore, và tất cả đều là căn hộ siêu nhỏ (shoebox) có diện tích tối đa 500 feet vuông hoặc ít hơn. Ngay cả một căn hộ HDB 3 phòng ngủ cũng có diện tích 69 mét vuông (743 feet vuông), mà một số người đã bắt đầu cảm thấy là nhỏ. Hơn nữa, hầu hết các căn hộ chung cư ở mức giá này đều nằm ở những nơi xa thành phố.

Mua một căn hộ chung cư có nghĩa là bạn phải vay ngân hàng để có đủ tiền mua nhà, điều đó có nghĩa là bạn cần phải trả trước nhiều hơn và chịu lãi suất vay cao hơn.

Lời khuyên từ chuyên gia AnjiaSG

Thời kỳ mà bạn có thể mua được thứ gì đó tốt hơn một căn hộ một phòng ngủ ở khu vực ngoài trung tâm (OCR) với giá 650.000 đô la Singapore đã qua rồi. Ngày nay, ngay cả những căn hộ siêu nhỏ rẻ nhất cũng có giá 800.000 đô la Singapore – gần như không có căn hộ nào dưới mức giá này. Vì vậy, không có gì ngạc nhiên khi các căn hộ trong tầm giá này vừa nhỏ vừa ở xa.

Từ góc độ tài chính, vay ngân hàng thực sự đòi hỏi khoản trả trước nhiều hơn và lãi suất cao hơn, nhưng số tiền trả góp hàng tháng thực ra lại tương đương.

*Lưu ý: Lãi suất vay ngân hàng chỉ là con số ước tính, dựa trên lãi suất khả thi thấp nhất tại thời điểm hoàn thành bài viết này (26 tháng 1 năm 2023). Để biết lãi suất mới nhất, vui lòng tham khảo ý kiến chuyên gia tư vấn thế chấp của AnjiaSG.

Kết luận: Tôi nên làm gì?

Như bạn có thể thấy, không có đường tắt, và mỗi lựa chọn đều cần phải cân nhắc kỹ lưỡng.

Từ góc độ tài chính, lựa chọn tốt nhất là tiếp tục thử vận may với BTO và chờ đợi đến ngày nó được xây dựng xong. Mặc dù chi phí thuê nguyên một căn hộ HDB hiện nay khá lớn, nhưng bạn có thể chia sẻ tiền thuê với những người thuê khác.

Nếu bạn coi trọng sự riêng tư hơn, một căn hộ HDB bán lại là lựa chọn tốt nhất của bạn. Mua một căn hộ chung cư cũng là một khả năng, nhưng nếu lựa chọn này làm tình hình tài chính của bạn trở nên tồi tệ hơn, hoặc bạn cảm thấy bị “ép buộc” phải sống trong một căn hộ nhỏ ở một khu phố bạn không thích, thì lựa chọn đó không phù hợp với bạn.

Đối với các cặp vợ chồng trẻ thuộc thế hệ Millennials ở độ tuổi đôi mươi/đầu ba mươi và tất cả những ai thấy bài viết này hữu ích, chúng tôi hy vọng những lời khuyên của AnjiaSG có thể giúp ích cho bạn (hoặc ít nhất là khiến bạn suy ngẫm). Nếu bạn cần hỗ trợ trong việc mua nhà, hãy tham khảo ý kiến của các chuyên gia bất động sản uy tín và chuyên nghiệp tại AnjiaSG!

Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:

WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi