Singapore đã trở thành một trong những điểm đến đầu tư bất động sản được ưa chuộng nhất thế giới. Singapore không chỉ là quốc gia có an ninh tốt nhất thế giới, thuế thu nhập cá nhân thuộc hàng thấp nhất trong các nước phát triển, chất lượng sống cao, mà còn là một trong những nơi tốt nhất để an cư và nuôi dạy con cái.
Tuy nhiên, trước khi mua nhà tại Singapore, có những vấn đề nào cần lưu ý? Hôm nay, hãy để Leo Kwek (郭耀阳) — chuyên viên môi giới bất động sản kỳ cựu bản địa của 新华乐 SHL Consulting — giải đáp từng câu hỏi cho bạn!
Điểm chính
- Người nước ngoài được mua gì: Người nước ngoài có thể mua căn hộ tư nhân (condo) tại Singapore, cũng như nhà liền thổ tại Sentosa Cove; không được mua nhà ở công (HDB) hoặc nhà liền thổ thông thường — mua căn hộ không cần xin phép, nhưng mua nhà liền thổ phải được Cục Quản lý Đất đai Singapore (SLA) phê duyệt theo Luật Sở hữu Nhà ở (Residential Property Act).
- Mua nhà ≠ định cư: Việc mua nhà tự nó không trực tiếp cộng điểm cho hồ sơ xin thường trú nhân (PR), và mua nhà cũng không phải là con đường định cư; PR do Cục Quản lý Xuất nhập cảnh Singapore (ICA) đánh giá tổng hợp.
- Thuế trước bạ (từ 27/4/2023): Mọi người mua đều phải nộp thuế trước bạ bên mua BSD (lũy tiến từng bậc 1%–6%); trên đó còn có thuế trước bạ bên mua bổ sung ABSD tính theo tư cách người mua — công dân mua căn đầu tiên 0%, PR mua căn đầu tiên 5%, người nước ngoài 60% (IRAS). Quốc tịch Trung Quốc không nằm trong danh sách miễn trừ theo hiệp định thương mại tự do (FTA), nên chịu mức 60%.
- Tiền trả trước và vay vốn: Khoản vay mua căn nhà đầu tiên tối đa 75% (trong đó ít nhất 5% phải trả bằng tiền mặt); nếu thời hạn vay quá 30 năm hoặc người vay trả hết sau 65 tuổi thì giảm còn 55%; người nước ngoài không có Quỹ Tiết kiệm Trung ương (CPF), toàn bộ tiền trả trước phải thanh toán bằng tiền mặt; khoản trả góp hàng tháng chịu giới hạn tỷ lệ tổng trả nợ TDSR ≤ 55% (MAS).
- Mua nhà đứng tên con: Có thể mua nhà cho con chưa thành niên thông qua ủy thác (trust), nhưng phải thanh toán toàn bộ bằng tiền mặt (ngân hàng không cho vay đối với bất động sản mua qua ủy thác), và phải nộp trước ABSD (ủy thác) 65% (nếu đủ điều kiện, có thể xin hoàn thuế trong vòng 6 tháng, hoàn về mức thuế suất áp dụng cho chính người thụ hưởng).
1. Những câu hỏi ban đầu
1.1 Thị trường nhà ở Singapore hiện nay ra sao?
Theo số liệu của Cục Tái phát triển Đô thị Singapore (URA), giá nhà ở tư nhân tại Singapore tăng 3,4% trong cả năm 2025, thấp hơn mức 3,9% của năm 2024, 6,8% của năm 2023 và 8,6% của năm 2022 — mức tăng theo năm thấp nhất kể từ năm 2020. Đà tăng liên tục chậm lại chủ yếu liên quan đến nhiều đợt biện pháp hạ nhiệt của chính phủ (ví dụ nhiều lần nâng thuế trước bạ bên mua bổ sung ABSD).
“For the whole of 2025, private residential property prices rose by 3.4%, compared to the 3.9% increase in 2024.” —— Cục Tái phát triển Đô thị Singapore (URA), tháng 1/2026
«Xem nội dung liên quan: Xu hướng giá nhà Singapore (2023)»
«Xem nội dung liên quan: Chỉ số giá nhà ở tư nhân Singapore quý I/2023»
1.2 Nhà ở Singapore có tăng giá không?
Muốn đánh giá giá nhà tương lai hay xu hướng thị trường bất động sản của một quốc gia, cần nhìn vào ba điểm. Thứ nhất: ngắn hạn nhìn vào tài chính, chính sách, tiền tệ; thứ hai: trung hạn nhìn vào nguồn cung đất đai; thứ ba: dài hạn nhìn vào tăng trưởng dân số.
• Ngắn hạn — sự ổn định về tài chính, chính sách, tiền tệ
Singapore có nền tảng kinh tế vững chắc, chính trị ổn định, pháp trị hoàn thiện, là một trong những nền kinh tế cạnh tranh nhất toàn cầu, lâu nay luôn thu hút vốn và nhân tài từ khắp thế giới. Đồng thời, chính phủ chủ động điều tiết thị trường bằng các biện pháp hạ nhiệt như thuế trước bạ, hạn chế cho vay, tránh để giá nhà biến động mạnh, giúp xu hướng dài hạn tương đối ổn định và trong tầm kiểm soát.
• Trung hạn — nguồn cung đất đai
Singapore chỉ rộng 710 km², tài nguyên đất đai hạn hẹp, tấc đất tấc vàng. Để tránh tình trạng dư cung khiến giá nhà giảm, chính phủ Singapore cũng kiểm soát lượng đất đưa ra thị trường.
Chính phủ Singapore luôn theo dõi sát nguồn cung đất và diễn biến của thị trường bất động sản Singapore để bảo đảm cân bằng cung cầu, qua đó thúc đẩy một thị trường nhà ở Singapore ổn định và bền vững.
• Dài hạn — tỷ lệ việc làm, tăng trưởng dân số
Singapore từ lâu liên tục thu hút sự quan tâm và lượng đầu tư lớn từ các công ty hàng đầu thế giới, kinh tế vững vàng, luôn duy trì tỷ lệ việc làm cao.
Theo số liệu của Cục Thống kê Singapore (SingStat), tỷ lệ thất nghiệp chung của Singapore năm 2025 vào khoảng 2,0%, thuộc mức thấp trong các nền kinh tế phát triển.
Singapore là một quốc gia nhập cư đa văn hóa. Để duy trì dân số bền vững và sự phát triển tương lai của Singapore, chính phủ Singapore hướng đến thu hút tinh hoa toàn cầu, đưa nhân tài nước ngoài vào.
Tỷ lệ sinh của Singapore khá thấp; nếu không tiếp nhận người nhập cư mới, dân số công dân sẽ già hóa nhanh chóng. Vì vậy, Sách trắng Dân số do chính phủ Singapore công bố năm 2013 đã đề ra chính sách dân số của Singapore. Tính đến tháng 6/2025, tổng dân số Singapore vào khoảng 6,11 triệu người (Population in Brief 2025); trong khi Sách trắng Dân số 2013 từng quy hoạch tổng dân số tăng lên từ 6,5 đến 6,9 triệu người vào năm 2030.
Tóm lại một câu: giá nhà của một quốc gia về dài hạn có tăng hay không, vẫn phụ thuộc vào tỷ lệ việc làm và tăng trưởng dân số.
1.3 Người nước ngoài có thể mua nhà tại Singapore không? Có hạn chế gì không?
Câu trả lời trực tiếp nhất là: có thể. Người nước ngoài mua căn hộ (căn hộ tư nhân, căn hộ Executive Condominium (EC) bán lại đủ điều kiện) không cần xin phép trước; nhưng mua nhà liền thổ (nhà phố, biệt thự v.v. ngoài Sentosa Cove) thuộc loại bất động sản bị hạn chế, phải xin phê duyệt trước từ Đơn vị Phê duyệt Giao dịch Đất đai (LDAU) thuộc Cục Quản lý Đất đai Singapore (SLA) theo Luật Sở hữu Nhà ở (Residential Property Act).
Singapore là một quốc gia nhập cư rất bao dung, khoảng 73,9% dân số thường trú là người gốc Hoa (2025, Cục Thống kê Singapore (SingStat)) — cứ 4 cư dân Singapore thì gần như có 3 người gốc Hoa, là một trong số ít quốc gia mà người Hoa chiếm đa số. Chính phủ Singapore khuyến khích người dân các nước đến đây làm việc, học tập, định cư, do đó cũng cho phép người nước ngoài mua bất động sản tại Singapore. Tuy nhiên, so với công dân Singapore và thường trú nhân (PR), người nước ngoài mua nhà tại Singapore sẽ có một số hạn chế. Người nước ngoài mua nhà tại Singapore chỉ có hai loại bất động sản để lựa chọn:
- Căn hộ tư nhân
- Nhà liền thổ tại Sentosa Cove
Singapore đất chật người đông; để ổn định giá nhà, giúp người dân trong nước có thể mua nhà lập gia đình với mức giá hợp lý, chính phủ dành nhiều chính sách hỗ trợ cho công dân Singapore, chẳng hạn xây nhà ở công (HDB) giá rẻ cho họ, đồng thời hạn chế loại bất động sản mà người nước ngoài được mua tại Singapore. Ngoài nhà liền thổ tại Sentosa Cove, người nước ngoài chỉ có thể mua căn hộ tư nhân.
| Người nước ngoài được mua gì | Người nước ngoài không được mua gì |
| Căn hộ tư nhân | Nhà ở công (HDB) |
| Căn hộ Executive Condominium (EC) bán lại trên 10 năm và đã tư nhân hóa hoàn toàn | Nhà liền thổ dạng phân tầng / nhà phố liền kề (Strata-landed housing) |
| Nhà liền thổ tại Sentosa Cove | Nhà liền thổ (nhà phố, biệt thự song lập, biệt thự đơn lập, biệt thự hạng sang Good Class Bungalow) |
«Xem nội dung liên quan: Cẩm nang toàn diện cho người nước ngoài mua nhà tại Singapore»
«Xem nội dung liên quan: Người nước ngoài mua nhà tại Singapore cần biết những gì?»
1.4 Mua nhà tại Singapore có định cư được không?
Không. Mua nhà tại Singapore không đồng nghĩa với định cư, cũng không phải là con đường xin thường trú nhân (PR) — mua bất động sản là giao dịch thị trường với chủ đầu tư hoặc người bán tư nhân, còn PR do Cục Quản lý Xuất nhập cảnh Singapore (ICA) đánh giá tổng hợp dựa trên các yếu tố như quan hệ gia đình, đóng góp kinh tế, học vấn, tuổi tác, số năm cư trú của người nộp hồ sơ. Việc mua bất động sản tự nó không trực tiếp cộng điểm cho hồ sơ xin PR. Đối với người mua Trung Quốc, con đường hợp pháp duy nhất để giảm gánh nặng thuế khi mua nhà là trở thành PR trước, rồi mới mua căn nhà đầu tiên (thuế trước bạ bên mua bổ sung giảm từ 60% của người nước ngoài xuống 5% cho PR mua căn đầu tiên).
1.5 Mua nhà tại Singapore có nhất thiết phải đích thân đến Singapore không?
Không cần. Người mua ở nước ngoài có thể ký giấy tờ tại văn phòng luật sư cung cấp dịch vụ công chứng/chứng thực (Notary Public) tại địa phương hoặc tại Đại sứ quán Singapore. Người mua ở nước ngoài cũng có thể thông qua luật sư lập giấy ủy quyền (Power of Attorney, viết tắt POA), ủy quyền cho người thân, bạn bè tại Singapore thay mặt mình thực hiện giao dịch mua nhà.
（⚠️Lưu ý: Với loại giao dịch này, việc có một chuyên viên môi giới bất động sản chuyên nghiệp giàu kinh nghiệm là rất quan trọng, giúp bạn tránh được không ít rắc rối!）
1.6 Thường trú nhân (PR) Singapore được mua những loại nhà nào?
Thường trú nhân Singapore mua nhà có hai loại bất động sản để lựa chọn:
- Nhà HDB bán lại (có hạn chế)
- Căn hộ tư nhân
Trước hết, thường trú nhân Singapore không được mua nhà HDB xây mới theo đơn đặt trước (BTO), chỉ được phép mua nhà HDB đã qua sử dụng. Thường trú nhân muốn mua nhà HDB bán lại phải đáp ứng các điều kiện sau: cả hai vợ chồng đều là thường trú nhân, và cả hai đều đã có tư cách thường trú nhân từ 3 năm trở lên, mới được mua nhà HDB bán lại.
Thường trú nhân độc thân không được mua nhà HDB đã qua sử dụng.
Thường trú nhân Singapore có thể mua căn hộ tư nhân, không có yêu cầu hay hạn chế nào.
| Thường trú nhân (PR) Singapore được mua gì | Thường trú nhân (PR) Singapore không được mua gì |
| Căn hộ tư nhân | Nhà HDB đặt mua trước (BTO) |
| Căn hộ Executive Condominium (EC) bán lại đã đủ thời hạn cư trú tối thiểu (MOP) 5 năm | Nhà liền thổ dạng phân tầng / nhà phố liền kề (Strata-landed housing) |
| Nhà HDB bán lại, có hạn chế (Resale HDB) | Nhà liền thổ (nhà phố, biệt thự song lập, biệt thự đơn lập, biệt thự hạng sang Good Class Bungalow) |
«Xem nội dung liên quan: Cẩm nang mua nhà toàn diện dành cho thường trú nhân (PR) Singapore»
1.7 Mua nhà tại Singapore tốn khoảng bao nhiêu tiền?
Trả lời ngắn gọn: tổng chi phí mua nhà ≈ giá nhà + thuế trước bạ (BSD 1%–6%; người nước ngoài cộng thêm 60% ABSD) + tiền trả trước (25%–40% giá nhà, người nước ngoài phải trả toàn bộ bằng tiền mặt) + phí luật sư (khoảng 3.000 đô la Singapore, và giá nhà càng cao thì phí luật sư thường càng cao). Dưới đây trước tiên là mức giá trung bình căn hộ ở các khu vực khác nhau (chỉ mang tính tham khảo, giá mới nhất xem tại giá căn hộ Singapore).
Singapore được chia thành 28 quận bưu chính, gộp thành ba khu vực thị trường lớn: Khu Trung tâm Lõi (CCR, vị trí vàng), Phần còn lại của Khu Trung tâm (RCR, ven trung tâm thành phố) và Ngoài Khu Trung tâm (OCR, khu vực đại chúng). Giá giữa các khu vực chênh lệch rất lớn, có thể lựa chọn theo ngân sách. Bảng dưới là khoảng giá tham khảo theo giá giao dịch mỗi foot vuông (psf) của nhà ở tư nhân mới tại từng khu vực:
| Khu vực thị trường | Giá giao dịch nhà tư nhân mới (psf, tham khảo) | Vị trí tiêu biểu |
| Khu Trung tâm Lõi CCR | Khoảng S$2.900 – 3.100+ | Orchard Road, Marina Bay, River Valley |
| Phần còn lại của Khu Trung tâm RCR | Khoảng S$2.500 – 3.050 | Ven trung tâm thành phố, rìa đô thị |
| Ngoài Khu Trung tâm OCR | Khoảng S$2.000 – 2.500 | Khu dân cư đại chúng, ngoại ô gần |
（Nguồn số liệu: dữ liệu giao dịch quý IV/2025 của Cục Tái phát triển Đô thị Singapore (URA), do các tổ chức thị trường tổng hợp; giá psf biến động theo dự án và thời điểm, tình hình mới nhất xem tại giá nhà Singapore.）Lấy ví dụ, một căn hộ mới khoảng 70 m² (khoảng 750 foot vuông) tại OCR có tổng giá đại khái từ S$1,5 triệu đến S$1,9 triệu.
Nhìn chung, giá nhà ở tư nhân Singapore cả năm 2025 tăng 3,4% (URA), mức tăng chậm lại rõ rệt so với các năm trước; quý IV, CCR điều chỉnh giảm khoảng 3,5%, trong khi RCR và OCR lần lượt tăng 0,7% và 1,0%. Nếu làm việc tại Singapore, có thể ưu tiên khu vực gần nơi làm việc hoặc dọc tuyến tàu điện ngầm (MRT); nếu vì việc học của con, quanh trường quốc tế hoặc khu học chánh trường danh tiếng sẽ thuận tiện hơn.
«Xem nội dung liên quan: Giá nhà Singapore»
1.8 Căn hộ rẻ nhất Singapore khoảng bao nhiêu tiền?
Singapore theo vị trí địa lý được chia thành 28 quận bưu chính, ba khu vực thị trường lớn (hình dưới): Ngoài Khu Trung tâm (OCR), Phần còn lại của Khu Trung tâm (RCR) và Khu Trung tâm Lõi (CCR).
Hiện nay, giá vào cửa thấp nhất của nhà ở tư nhân mới tại Singapore vào khoảng từ S$1,2 triệu trở lên (đa phần là căn hộ diện tích nhỏ tại khu vực đại chúng OCR, như căn một phòng ngủ hoặc một phòng ngủ kèm phòng làm việc); do giá đất và chi phí xây dựng tăng, các dự án mới dưới S$1 triệu đã rất hiếm. Giá vào cửa cụ thể tùy dự án, loại căn, vị trí; các dự án đang bán và giá vào cửa thấp nhất mới nhất xem chuyên mục được chúng tôi cập nhật liên tục:
«Xem nội dung liên quan: Giá căn hộ Singapore – Giá vào cửa thấp nhất của các dự án mới»
1.9 Mua nhà tại Singapore cần trả trước bao nhiêu tiền?
Thông thường khi mua nhà tại Singapore, tiền trả trước dao động từ 25% ~ 40% giá nhà. Các yếu tố ảnh hưởng đến tiền trả trước gồm thuế trước bạ bên mua (BSD), thuế trước bạ bên mua bổ sung (ABSD), tỷ lệ vay trên giá trị (LTV), mua nhà hình thành trong tương lai hay nhà đã hoàn thiện v.v. Theo quy định của Cơ quan Tiền tệ Singapore (MAS), khoản vay mua căn nhà đầu tiên tối đa là 75% giá nhà, do đó tiền trả trước cho căn nhà đầu tiên không dưới 25% tổng giá nhà (trong đó ít nhất 5% phải trả bằng tiền mặt). Người nước ngoài không có tài khoản Quỹ Tiết kiệm Trung ương (CPF), toàn bộ tiền trả trước đều phải thanh toán bằng tiền mặt.
Nếu mua nhà hình thành trong tương lai, ngoài việc tính đến tỷ lệ vay trên giá trị, còn phải kết hợp tiến độ xây dựng của dự án đó. Nếu vay 75%, thì tiền trả trước là 25%. Nếu bạn không định vay và cũng không cần thanh toán một lần khi mua nhà, có thể thanh toán theo tiến độ công trình. Ví dụ dự án hình thành trong tương lai bạn mua đã hoàn thành móng và kết cấu bê tông, thì tiền trả trước khi mua sẽ là 40%.
Quy trình thanh toán khi mua nhà hình thành trong tương lai
Tiến độ thanh toán nhà hình thành trong tương laiNếu mua nhà đã hoàn thiện, tiền trả trước sẽ là toàn bộ giá nhà trừ đi hạn mức vay. Ví dụ vay 75% thì trả trước 25%, vay 60% thì trả trước 40%.
Ngoài tiền trả trước còn có thuế trước bạ khi mua nhà, chỉ được thanh toán bằng tiền mặt, không thể trả qua khoản vay.
«Xem nội dung liên quan: Tiền trả trước căn hộ Singapore – Người mua nhà lần đầu cần bao nhiêu tiền?»
1.10 Những khu dân cư được ưa chuộng nhất Singapore là đâu?
Các khu dân cư được ưa chuộng tại Singapore theo nhu cầu có thể chia thành mấy nhóm:
- Vị trí vàng trung tâm (CCR) — Orchard Road, Marina Bay, River Valley／Novena: gần khu thương mại trung tâm cùng các trung tâm mua sắm, cơ sở y tế hàng đầu, tập trung nhà ở tư nhân và bất động sản hạng sang, phù hợp với người mua coi trọng vị trí và khả năng giữ giá.
- Trường danh tiếng và môi trường xanh — Bukit Timah, Holland Village: tập trung trường quốc tế và trường danh tiếng, cây xanh phủ khắp, rất được các gia đình người nước ngoài và có con nhỏ ưa chuộng.
- View biển và cuộc sống thư thái — East Coast (khu vực Katong): khu dân cư ven biển, ẩm thực phong phú, nhịp sống thong thả, nơi tụ hội của các gia đình và người nước ngoài.
- Sentosa Cove — địa điểm duy nhất cho phép người nước ngoài mua nhà liền thổ, chủ yếu là biệt thự hạng sang view biển.
«Xem nội dung liên quan: Những khu dân cư được ưa chuộng nhất Singapore là đâu?»
1.11 Diện tích nhà khi mua tại Singapore được tính như thế nào?
Nhà ở Singapore được tính theo diện tích sử dụng, và giá nhà được bán theo diện tích thực bên trong căn hộ. Nếu căn nhà bạn mua là 100 m², thì khi bàn giao cũng sẽ là 100 m².
Diện tích nhà ở Singapore thường tính bằng foot vuông, 1 mét vuông xấp xỉ bằng 10,764 foot vuông (1 m² = 10,764 ft²).
1.12 Vì sao nhà mới ở Singapore tốt hơn?
Nhà mới ở Singapore có những ưu điểm gì:
• Công trình và tiện ích mới: Các dự án mới sẽ được trang bị tiện ích hiện đại, các tính năng bền vững, cùng hệ thống nhà thông minh.
• Định giá của nhà mới: Để tạo đà bán hàng khi mở bán dự án, việc chủ đầu tư đưa ra chiết khấu ưu đãi không phải hiếm. Nhìn chung, chủ đầu tư có thể thay đổi chiến lược định giá ở các giai đoạn khác nhau của dự án; bạn có thể thấy giá mua ở giai đoạn đầu tăng dần khi có thêm nhiều căn được bán ra.
• Quyền sở hữu 99 năm mới: Giả sử không phải là bất động sản sở hữu vĩnh viễn hay hợp đồng thuê đất 999 năm, nhà mới sẽ có hợp đồng thuê đất 99 năm mới, khiến những vấn đề như thời hạn thuê còn lại bị rút ngắn ít đáng lo hơn (ít nhất trong hai mươi năm tới). Nếu bạn muốn truyền lại bất động sản cho con cái, đây cũng là một cân nhắc quan trọng.
• Nhiều lựa chọn căn hộ hơn: Ở các dự án mới, bạn có thể chọn từ nhiều căn hộ đa dạng hơn. Còn ở thị trường bán lại, căn hộ có thể chọn phụ thuộc vào những gì chủ nhà rao bán.
• Quy trình thanh toán nhà hình thành trong tương lai: Quy trình thanh toán nhà hình thành trong tương lai tại Singapore diễn ra theo tiến độ xây dựng. Điều này giảm nhẹ gánh nặng tài chính cho bạn, vì sau khi mỗi giai đoạn xây dựng hoàn thành mới thanh toán từng đợt. Theo tiến độ dự án, mỗi đợt có thể là 5% đến 10% giá mua.
Với nhà mới đã hoàn thiện có Chứng nhận Hoàn công theo Luật định (Certificate of Statutory Completion, viết tắt CSC), một số chủ đầu tư có thể cung cấp chương trình thanh toán trả chậm (Deferred Payment Scheme, viết tắt DPS), cho phép người mua trả tới 20% tiền trả trước và thanh toán phần còn lại sau hai đến ba năm.
• Thời hạn trách nhiệm bảo hành khiếm khuyết（Defects Liability Period, viết tắt DLP）: Khi mua nhà mới tại Singapore, chủ đầu tư sẽ cung cấp thời hạn bảo hành 1 năm. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm với mọi khiếm khuyết của căn hộ, dự án nhà ở và tiện ích chung của khu dân cư. Trong thời gian này, chủ đầu tư có nghĩa vụ tự bỏ chi phí sửa chữa khiếm khuyết.
• Phí quản lý thấp hơn: Chi phí bảo trì công trình và tiện ích của nhà mới sẽ thấp hơn nhiều so với các chung cư cũ.
• Tiết kiệm chi phí nội thất: Các căn hộ mới ở Singapore đều bàn giao hoàn thiện, bao gồm sơn cơ bản, sàn, điều hòa, tủ lạnh, máy giặt và các thiết bị gia dụng; bếp và nhà vệ sinh đều được hoàn thiện chỉn chu. Bạn chỉ cần mua bóng đèn, rèm cửa và đồ nội thất là có thể vào ở ngay.
• Dư địa tăng giá: Theo nghiên cứu của 新华乐 SHL Consulting, trong cùng một giai đoạn, đa số nhà mới thường có hiệu suất tốt hơn nhà đã qua sử dụng.
«Xem nội dung liên quan: Nên mua nhà mới hay nhà cũ? Chọn nhà hình thành trong tương lai hay nhà hoàn thiện thế nào?»
«Xem nội dung liên quan: Căn hộ mới hay căn hộ cũ? Đầu tư bất động sản tại Singapore nên chọn thế nào?»
1.13 Mua nhà mới tại Singapore có xảy ra dự án bỏ hoang dở dang không?
Tại Singapore, chính phủ quản lý chủ đầu tư rất nghiêm ngặt; chủ đầu tư phải có giấy phép quy hoạch xây dựng và giấy phép bán hàng dành cho nhà phát triển bất động sản trước khi phát triển dự án nhà ở, mới được bắt đầu bán hàng.
Giấy phép quy hoạch xây dựng do Ủy viên Kiểm soát Xây dựng phụ trách phê duyệt, còn giấy phép bán hàng của nhà phát triển bất động sản do Kiểm soát viên Nhà ở của chính phủ cấp. Như vậy bảo đảm bất động sản mà người mua mua là do chủ đầu tư được chính phủ phê duyệt cấp phép xây dựng phát triển.
Mọi thông tin giao dịch, giá giao dịch bất động sản tại Singapore đều có thể tra cứu trên trang mạng của chính phủ, quá trình giao dịch có độ minh bạch cao.
Theo Luật Quản lý và Cấp phép Nhà phát triển Nhà ở Singapore (Singapore Housing Developers (Control and Licensing) Act), trong thời gian dự án chưa hoàn thành, khoản tiền người mua thanh toán sẽ được đặt trước vào tài khoản chỉ định do ngân hàng hoặc tổ chức tài chính lập; quy trình thanh toán nhà hình thành trong tương lai theo tiến độ công trình, cho đến khi dự án nhận Giấy phép Tạm thời vào ở (TOP) mới được rút ra; chỉ với lý do đặc biệt (ví dụ thanh toán chi phí xây dựng, tiếp thị và quảng cáo) mới được phép rút một phần khoản tiền; và hợp đồng mua bán cũng phải xử lý theo mẫu chuẩn.
Các quy định trên bảo vệ người mua khi mua bất động sản còn trong giai đoạn xây dựng, loại bỏ khả năng dự án bỏ hoang dở dang.
1.14 Có thể mua nhà đứng tên con tại Singapore không?
Có thể. Tại Singapore, cha mẹ có thể mua bất động sản đứng tên con chưa thành niên thông qua ủy thác (trust). Nhưng có hai điểm then chốt:
- Phải thanh toán toàn bộ bằng tiền mặt: Ngân hàng không cho vay đối với bất động sản mua theo hình thức ủy thác; cha mẹ phải thanh toán toàn bộ giá nhà bằng tiền mặt (khi mua nhà hình thành trong tương lai có thể trả từng đợt theo tiến độ công trình).
- Phải nộp trước thuế trước bạ bên mua bổ sung (ủy thác) 65%: Từ ngày 9/5/2022, khi mua nhà ở theo hình thức ủy thác cho người thụ hưởng cá nhân có thể xác định, phải nộp trước ABSD (ủy thác) 65%; nếu người thụ hưởng là con chưa thành niên và đủ điều kiện, có thể xin hoàn thuế trong vòng 6 tháng sau khi ký giấy tờ; số tiền hoàn = 65% trừ đi thuế suất ABSD áp dụng cho chính người thụ hưởng đó (ví dụ người thụ hưởng là công dân Singapore, không sở hữu nhà ở nào khác, ABSD của bản thân là 0%, thì có thể được hoàn toàn bộ 65%). Chi tiết xem IRAS “Remission of ABSD (Trust)”.
Thắc mắc thường gặp: “Cha mẹ trả toàn bộ tiền mua nhà cho con, con sau khi tốt nghiệp có được hưởng chính sách ưu đãi mua nhà không?” — Trong thời gian bất động sản được nắm giữ theo ủy thác, thuế trước bạ tính theo quy tắc ủy thác nêu trên; khi con trưởng thành và sau này tự mua nhà, thuế trước bạ sẽ được tính lại theo tư cách khi đó (công dân／PR／người nước ngoài) và số bất động sản đứng tên, tách biệt với việc cha mẹ từng mua nhà qua ủy thác trước đó, và không vì đã từng mua nhà ủy thác mà tự động được thêm ưu đãi.
（⚠️Lưu ý: Nếu mua căn hộ hình thành trong tương lai, không cần trả toàn bộ tiền một lần, vì quy trình thanh toán nhà hình thành trong tương lai tại Singapore diễn ra theo tiến độ công trình.）
«Xem nội dung liên quan: Mua nhà đứng tên con tại Singapore – Mua bất động sản cho con qua hình thức ủy thác»
1.15 Bất động sản Singapore khác gì bất động sản nước ngoài?
Quyền sở hữu
Tại Singapore có ba loại: hợp đồng thuê đất 99 năm, 999 năm và sở hữu vĩnh viễn.
Diện tích nhà
Mua nhà ở nước ngoài có diện tích chung phân bổ, thường chiếm 20%~30% tổng diện tích; căn nhà ghi rõ 130 m² nhưng cuối cùng nhận về chỉ có hơn 90 m² diện tích sử dụng.
Nhưng Singapore thì khác: diện tích nhà bạn thấy thường chính là diện tích sử dụng, và giá nhà bán theo diện tích thực bên trong căn hộ.
Vì vậy, khi mua căn nhà cùng quy mô, diện tích sử dụng thực tế của nhà ở Singapore có thể lớn hơn
Nội thất
Căn hộ mới tại Singapore đa phần bàn giao hoàn thiện (gồm nội thất cơ bản cùng thiết bị bếp và vệ sinh, xem chi tiết mục 1.12 ở trên), trong khi nhiều dự án nước ngoài vẫn là nhà thô, phải tự thiết kế và hoàn thiện.
Lãi suất vay
Tại Singapore, nếu bạn vay mua nhà, tỷ lệ vay tối đa được phép khi mua bất động sản đầu tiên là 75%.
Lãi suất vay mua nhà biến động theo thị trường; lãi suất thả nổi đa phần gắn với Lãi suất Trung bình Qua đêm bằng đô la Singapore (SORA); lãi suất mới nhất của các ngân hàng lớn xem tại lãi suất vay mua nhà Singapore.
Chính sách mua nhà
Thủ tục mua nhà tại Singapore bắt buộc phải thông qua luật sư, và do tài khoản ngân hàng bên thứ ba giám sát, có thêm nhiều lớp bảo đảm kép.
Tất nhiên, bạn cần trả một khoản phí luật sư, thường khoảng 3.000 đô la Singapore; giá mua nhà càng cao, phí luật sư thường cũng càng cao.
Chỗ đậu xe
Khi mua nhà ở nước ngoài, thường còn phải bỏ thêm tiền mua chỗ đậu xe.
Còn tại Singapore, người mua không cần mua thêm chỗ đậu xe; chủ đầu tư thường trang bị một chỗ đậu xe cho mỗi căn hộ mới.
Các loại thuế liên quan đến bất động sản
Ở nước ngoài, ngoài thuế trước bạ, khi bán nhà còn phải nộp thuế giá trị gia tăng.
Còn tại Singapore, mua bán bất động sản không bị đánh thuế lợi nhuận vốn.
Quy trình thanh toán nhà hình thành trong tương lai
Ở nước ngoài, các dự án hình thành trong tương lai phải thanh toán toàn bộ, rồi chờ vài năm mới nhận nhà.
Quy trình thanh toán nhà hình thành trong tương lai tại Singapore thì theo tiến độ công trình.
Ngay cả khi bạn không định vay, cũng không cần trả toàn bộ tiền một lần khi mua nhà, mà có thể thanh toán theo tiến độ xây dựng của căn nhà.
2. Vấn đề quyền sở hữu
2.1 Quyền sở hữu nhà ở Singapore là bao nhiêu năm?
Quyền sở hữu nhà ở Singapore chủ yếu chia làm ba loại: hợp đồng thuê đất 99 năm (Leasehold), hợp đồng thuê đất 999 năm và sở hữu vĩnh viễn (Freehold). Hợp đồng thuê đất 999 năm do thời hạn cực dài nên gần như tương đương sở hữu vĩnh viễn.
Quyền sở hữu 999 năm và sở hữu vĩnh viễn đều là di sản từ thời thuộc địa Anh và giai đoạn lập quốc ban đầu của Singapore. Do tài nguyên đất đai của Singapore rất hạn hẹp, chính phủ Singapore đã không còn cấp đất sở hữu vĩnh viễn để bán nữa.
Các dự án nhà mới sở hữu vĩnh viễn và hợp đồng thuê đất 999 năm đang bán trên thị trường bất động sản Singapore hiện nay đều do nhà phát triển bất động sản mua gom tập thể từ các chủ sở hữu tư nhân để tái phát triển.
2.2 Quyền sở hữu nhà ở Singapore được tính từ khi nào?
Quyền sở hữu nhà ở Singapore được tính từ ngày chủ đầu tư mua đất, chứ không phải từ ngày mua nhà hay ngày bàn giao nhà.
2.3 Sở hữu vĩnh viễn hay quyền sở hữu 99 năm tốt hơn?
Khi mua nhà, điều đầu tiên cần cân nhắc là mục đích mua. Bạn muốn mua bất động sản tại Singapore là vì mục đích gì? Để đầu tư, hay cho con đi học? Để an cư lạc nghiệp tại Singapore, hay đơn thuần muốn phân tán tài sản, giảm rủi ro?
Mục đích mua nhà khác nhau, các yếu tố cần cân nhắc cũng sẽ khác nhau. Dưới đây, xuất phát từ mục đích mua nhà, chúng ta so sánh phân tích bất động sản với các loại hợp đồng thuê đất khác nhau:
Đầu tư ngắn hạn
- Mục đích: Có tiền nhàn rỗi, nhìn thấy cơ hội bất động sản tại Singapore, muốn đầu tư bất động sản ngắn hạn tại Singapore; sau khi mua sẽ cho thuê thu tiền thuê, đồng thời chờ bất động sản tăng giá, qua năm mười năm rồi bán lại.
- Phân tích: Nếu bạn mua bất động sản tại Singapore với cân nhắc đầu tư ngắn hạn, thì căn hộ quyền sở hữu 99 năm giao thông thuận tiện, tổng giá thấp, trả trước thấp, áp lực vay lại nhỏ sẽ phù hợp với bạn hơn căn hộ sở hữu vĩnh viễn.
Về tiền thuê, do người thuê không quan tâm thời hạn hợp đồng thuê đất, nên tiền thuê căn hộ hợp đồng 99 năm không hề thấp hơn căn hộ sở hữu vĩnh viễn. Nếu bạn chọn căn hộ hợp đồng 99 năm cạnh tàu điện ngầm, bên trường học hoặc trong khu đô thị mới sôi động, tiền thuê thậm chí còn cao hơn căn hộ sở hữu vĩnh viễn có vị trí bình thường, giao thông bất tiện.
Về tăng giá bất động sản, nếu bạn dự định bán trong vòng 5-10 năm, mức tăng giá của căn hộ quyền sở hữu 99 năm gần như tương đương mức tăng của bất động sản sở hữu vĩnh viễn. Xét đến việc giá bất động sản hợp đồng 99 năm thấp hơn 15% – 20% so với bất động sản sở hữu vĩnh viễn, trong khung thời gian mười năm, rõ ràng tỷ suất hoàn vốn đầu tư của bất động sản hợp đồng 99 năm sẽ cao hơn.
Phục vụ việc học của con
- Mục đích: Thuận tiện cho con học tập tại Singapore, học trường Hwa Chong hoặc học đại học; con tốt nghiệp xong thì bán.
- Phân tích: Trình độ giáo dục của Singapore nổi tiếng thế giới, vì vậy có rất nhiều phụ huynh chuyên đưa con sang Singapore học, tiện thể mua một căn hộ cho con ở trong thời gian học. Đợi con tốt nghiệp rồi bán lại, vừa thuận tiện cho con học tập, vừa có giá trị đầu tư — một mũi tên trúng hai đích.
Nếu bạn mua bất động sản tại Singapore vì việc học của con, thì căn hộ quyền sở hữu 99 năm quanh trường học là phù hợp nhất với bạn. Bất động sản mua để con đi học trước hết cần đáp ứng nhu cầu hằng ngày của con, tốt nhất là ngay cạnh trường, tiện ích khu dân cư cũng khá đầy đủ, đi lại phải thuận tiện.
Căn hộ hợp đồng thuê đất 99 năm hoàn toàn đáp ứng được các nhu cầu trên, phạm vi lựa chọn cũng rất rộng; ngược lại, bất động sản sở hữu vĩnh viễn không thật phù hợp với trường hợp này.
Nhà ở gia đình (cả nhà định cư)
- Mục đích: Để con được hưởng nền giáo dục tốt hơn, sự nghiệp của bản thân phát triển hơn, người già được chăm sóc tốt hơn, ngày càng nhiều gia đình chọn cả nhà định cư Singapore. Mua bất động sản tại Singapore cho cả nhà sinh sống, đồng thời đáp ứng nhu cầu con đi học, người lớn đi làm, người già an dưỡng.
- Phân tích: Nếu là nhà ở gia đình, thì bất động sản quyền sở hữu 99 năm và sở hữu vĩnh viễn đều có thể chọn, chủ yếu vẫn tùy ngân sách.
Nếu bạn đã định cư Singapore hoặc chuẩn bị cả nhà định cư Singapore, ngân sách lại rất dồi dào, thì hoàn toàn có thể cân nhắc mua bất động sản sở hữu vĩnh viễn.
Nếu ngân sách của bạn khá hạn chế, coi trọng hơn khoản đầu tư ngắn hạn, thì căn hộ hợp đồng 99 năm gần tàu điện ngầm và trường học cũng là lựa chọn rất tốt.
Nơi ở khi công tác
- Mục đích: Vì lý do công việc, cần thường trú tại Singapore.
- Phân tích: Là một trong những quốc gia quốc tế hóa nhất toàn cầu, Singapore có 38% cư dân là thường trú nhân (PR), lao động quốc tế mang thị thực làm việc và học sinh mang thị thực du học. Nhiều người vì công việc mà ở tạm Singapore vài năm, kết thúc công việc có thể rời Singapore, trở về nước mình.
Vì vậy, cũng có nhiều người làm việc tại Singapore chọn mua bất động sản, một mặt thuận tiện cho việc ở, mặt khác cũng là một hình thức đầu tư.
Với nhóm người này, giống như đầu tư ngắn hạn, căn hộ hợp đồng thuê đất 99 năm là phù hợp nhất, lý do như trên.
Kế thừa gia tộc
- Mục đích: Kế thừa tài sản gia tộc, giảm rủi ro đầu tư, chủ yếu để giữ giá trị.
- Phân tích: Singapore vì không có thuế thừa kế nên thu hút lượng lớn người giàu di cư đến. Được biết đến rộng rãi là Chủ tịch Haidilao Trương Dũng, sau khi Haidilao lên sàn đã nhanh chóng định cư Singapore.
Ngoài việc không có thuế thừa kế, bất động sản sở hữu vĩnh viễn của Singapore cũng thu hút giới giàu có khắp thế giới. Suy cho cùng, trong xã hội hiện đại đầy biến động này, ai cũng rất coi trọng việc giữ giá trị và an toàn của tài sản. Với nhóm người này, bất động sản sở hữu vĩnh viễn của Singapore đương nhiên là tài sản giữ giá tốt nhất.
«Xem nội dung liên quan: Sở hữu vĩnh viễn hay hợp đồng thuê đất 99 năm? Đầu tư bất động sản Singapore nên chọn thế nào?»
3. Vấn đề quy trình
3.1 Quy trình mua nhà tại Singapore như thế nào?
Nếu mua nhà mới tại Singapore, cần thực hiện các bước sau:
- Ngày đặt mua: 5% giá mua nhà (làm tiền đặt cọc)
- Trong 1 – 2 tuần: chủ đầu tư gửi hợp đồng mua bán đến văn phòng luật sư
- Trong 3 tuần sau khi nhận hợp đồng mua nhà: làm thủ tục vay và đến văn phòng luật sư ký tên
- Trong 2 tuần sau khi ký hợp đồng mua bán: người mua phải nộp thuế trước bạ mua nhà
- Trong 8 tuần sau khi đặt mua: thanh toán 15% giá mua nhà
- Thanh toán theo tiến độ công trình
Nếu mua nhà đã qua sử dụng tại Singapore, cần thực hiện các bước sau:
- Chọn bất động sản bạn ưng ý (qua chuyên viên môi giới bất động sản hoặc trang mạng bất động sản);
- Liên hệ đàm phán giá với người bán, xác định mức giá cả hai bên chấp nhận được;
- Thanh toán 1% tiền đặt cọc;
- Đến ngân hàng làm thủ tục vay;
- Trong 14 ngày tiếp theo thanh toán 4% tiền trả trước;
- Ký hợp đồng mua nhà;
- Vào ngày hoàn tất giao dịch, thanh toán phần giá mua còn lại trừ đi số tiền vay mua nhà;
- Sang tên nhà.
3.2 Mua nhà tại Singapore có những phương thức thanh toán nào?
Thông thường, các phương thức thanh toán khi mua nhà tại Singapore gồm séc, hối phiếu ngân hàng (cashier’s order), chuyển khoản ngân hàng. Mang tiền mặt hoặc dùng thẻ tín dụng không được chấp nhận.
3.3 Quy trình bàn giao nhà khi mua tại Singapore là gì?
Sau khi căn nhà nhận Giấy phép Tạm thời vào ở (TOP):
• Chủ đầu tư sẽ thông qua luật sư gửi thông báo bàn giao nhà trống (Notice of Vacant Possession, viết tắt NVP) đến người mua;
• Người mua nhà sẽ thanh toán tiền nhà cho luật sư của mình trong vòng 14 ngày sau khi nhận thông báo bàn giao nhà trống;
• Sau khi thanh toán, luật sư của người mua sẽ nhận được một thông báo bàn giao chìa khóa (keyslip);
• Sau khi nhận thông báo, người mua nhà có thể sắp xếp hẹn nhận chìa khóa nhà.
Vào ngày hẹn, chủ nhà cần mang bản gốc thông báo bàn giao chìa khóa và thẻ căn cước của bản thân (NRIC, công dân Singapore hoặc thường trú nhân) / hộ chiếu (người nước ngoài) để đối chiếu. Nếu chủ nhà ủy thác người khác đến nhận chìa khóa thay, người được ủy thác cần cung cấp giấy ủy quyền chuẩn bị sẵn theo mẫu chủ đầu tư chỉ định cùng giấy tờ tùy thân.
4. Vấn đề vay vốn
4.1 Mua nhà tại Singapore vay được bao nhiêu? Thời hạn vay bao lâu?
Tỷ lệ vay trên giá trị (Loan-to-Value, viết tắt LTV)
Theo quy định của Cơ quan Tiền tệ Singapore (MAS), công dân Singapore và thường trú nhân (PR) có hạn mức vay mua căn nhà đầu tiên tối đa đạt 75% giá nhà; người nước ngoài giữ giấy phép lao động Singapore thường cũng có thể vay đến 75%.
Số tiền vay tối đa của người nước ngoài thường là 60% – 70%, tùy vào thẩm định khoản vay của tổ chức tài chính.
Thời hạn vay
Thời hạn vay thế chấp mua nhà tại Singapore dài nhất là 35 năm, hoặc tuổi người thế chấp cộng thời hạn vay tối đa đến 75 tuổi.
Nhưng nếu thời hạn vay vượt quá 30 năm, hoặc tuổi người vay cộng thời hạn vay vượt quá 65 tuổi, hạn mức vay mua nhà tối đa sẽ giảm còn 55%.
4.2 Vay mua nhà tại Singapore phải trả bao nhiêu tiền mặt?
Nếu thời hạn vay không quá 30 năm, hoặc người nộp hồ sơ khi kết thúc khoản vay không quá 65 tuổi, mức trả trước tiền mặt tối thiểu cụ thể xem bảng dưới:
|
|
Hạn mức vay mua nhà |
Trả trước tiền mặt tối thiểu |
|
Khoản vay mua nhà thứ nhất |
75% |
5% |
|
Khoản vay mua nhà thứ hai |
45% |
25% |
|
Khoản vay mua nhà thứ ba |
35% |
25% |
Nếu thời hạn vay vượt quá 30 năm, hoặc người nộp hồ sơ khi kết thúc khoản vay sẽ vượt quá 65 tuổi, mức trả trước tiền mặt tối thiểu sẽ như sau:
|
|
Hạn mức vay mua nhà |
Trả trước tiền mặt tối thiểu |
|
Khoản vay mua nhà thứ nhất |
55% |
10% |
|
Khoản vay mua nhà thứ hai |
25% |
25% |
|
Khoản vay mua nhà thứ ba |
15% |
25% |
«Xem nội dung liên quan: Người nước ngoài vay ngân hàng tại Singapore như thế nào?»
4.3 Vay mua nhà tại Singapore có giới hạn thu nhập không?
Theo quy định của Cơ quan Tiền tệ Singapore (MAS), trần tỷ lệ tổng trả nợ (TDSR) là 55%, tức tổng mọi khoản nợ người vay trả hàng tháng (vay mua nhà, vay mua xe, các khoản vay khác v.v.) không được vượt quá 55% thu nhập hàng tháng.
«Xem nội dung liên quan: Về đợt biện pháp hạ nhiệt bất động sản Singapore mới, bạn cần biết gì?»
4.4 Khoản trả góp hàng tháng khi mua nhà tại Singapore là bao nhiêu?
Khoản trả góp hàng tháng phụ thuộc vào số tiền vay, thời hạn vay và gói vay của bạn. Bạn có thể tham vấn chuyên viên môi giới bất động sản chuyên nghiệp; họ có thể tính toán theo tình hình cụ thể của bạn.
4.5 Lãi suất vay mua nhà tại Singapore là bao nhiêu?
Khoản vay mua nhà tại Singapore chia thành hai loại lớn: lãi suất cố định và lãi suất thả nổi (lãi suất thả nổi đa phần gắn với Lãi suất Trung bình Qua đêm bằng đô la Singapore SORA kỳ hạn 3 tháng). Lãi suất vay mua nhà liên tục biến động theo thị trường và chính sách tiền tệ, do đó lãi suất cụ thể cần lấy báo giá hiện thời của ngân hàng làm chuẩn. Lãi suất vay mua nhà mới nhất của các ngân hàng lớn cùng so sánh, xem chuyên mục được chúng tôi cập nhật liên tục:
«Xem nội dung liên quan: Lãi suất vay mua nhà Singapore»
4.6 Khoản vay mua nhà tại Singapore có những loại nào?
Trước khi vay mua nhà, bạn cũng cần hiểu hai loại hình dịch vụ vay mua nhà tại Singapore, gồm lãi suất cố định và lãi suất thả nổi.
Đúng như tên gọi, lãi suất cố định nghĩa là trong suốt thời gian trả nợ sau khi bạn vay mua nhà, lãi suất khoản vay giữ nguyên không đổi, nhờ đó tránh được thiệt hại do lãi suất tăng về sau. Nhưng nếu trong thời gian bạn trả nợ, lãi suất khoản vay giảm xuống, thì bạn vẫn phải trả lãi cho ngân hàng theo lãi suất ban đầu.
Còn lãi suất thả nổi cũng rất dễ hiểu: nó sẽ thay đổi lên xuống theo lãi suất thị trường.
Rốt cuộc chọn loại vay mua nhà nào, tốt nhất vẫn nên kết hợp nhu cầu của bản thân và tham vấn chuyên gia bất động sản chuyên nghiệp rồi mới quyết định.
«Xem nội dung liên quan: Lãi suất qua đêm đô la Singapore là gì, nó hữu ích với bạn thế nào?»
4.7 Xin vay mua nhà tại Singapore cần nộp những giấy tờ gì?
Bạn cần chuẩn bị sẵn hồ sơ xin vay mua nhà;
• Văn bản quyền chọn mua nhà (OTP) hoặc hợp đồng mua bán
• Đơn xin vay mua nhà (điền đầy đủ và ký tên)
• Thẻ căn cước của bản thân và bản sao, hoặc hộ chiếu và bản sao
• Chứng minh thu nhập (phiếu lương 3 tháng gần nhất, kèm sao kê ngân hàng chứng minh lương được chuyển vào tài khoản ngân hàng của bản thân) hoặc chứng minh giao dịch ngân hàng
• Thông báo đánh giá thuế thu nhập gần nhất
• Các giấy tờ cần thiết khác
4.8 Trình tự xin vay ngân hàng là gì?
• Chọn ngân hàng cho vay
• Khách hàng nộp đơn và các giấy tờ liên quan
• Ngân hàng định giá căn nhà
• Ngân hàng phê duyệt đơn
• Ngân hàng thông báo luật sư chuẩn bị hợp đồng liên quan
• Khách hàng ký hợp đồng vay mua nhà
• Luật sư đăng ký hợp đồng vay
• Khách hàng thanh toán số dư còn lại cho chủ đầu tư
• Ngân hàng giải ngân khoản vay
• Khách hàng trả góp hàng tháng theo số tiền vay đã giải ngân và lãi suất thỏa thuận
4.9 Có những ngân hàng bản địa Singapore và ngân hàng nước ngoài nào cho vay?
Dưới đây là các ngân hàng và tổ chức tài chính có thể xin vay tại Singapore:
• Ngân hàng OCBC
• Ngân hàng DBS
• Ngân hàng UOB
• Ngân hàng Standard Chartered
• Ngân hàng Citibank
• Ngân hàng HSBC
• Ngân hàng Maybank
• Ngân hàng CIMB
• Ngân hàng RHB
• Công ty tài chính Hong Leong Finance Singapore
4.10 Mua nhà tại Singapore trả toàn bộ tiền có được giảm giá không?
Với chủ đầu tư, dù người mua trả toàn bộ tiền hay vay ngân hàng, họ đều nhận giá bán nhà cuối cùng. Vì vậy đối với chủ đầu tư không tồn tại chuyện trả toàn bộ tiền thì được giảm giá.
5. Vấn đề luật sư
5.1 Mua nhà tại Singapore có cần thuê luật sư không?
Thủ tục mua nhà tại Singapore bắt buộc phải thông qua luật sư, và luật sư do bạn chỉ định sẽ thay mặt bạn xử lý toàn bộ giấy tờ mua nhà.
Tất nhiên, bạn cần trả một khoản phí luật sư.
5.2 Phí luật sư khoảng bao nhiêu tiền?
Phí luật sư khi mua bất động sản tại Singapore được thu theo hình thức (nhà hình thành trong tương lai hay nhà hoàn thiện) và giá trị.
Nhìn chung, phí luật sư khoảng 3.000 đô la Singapore; giá mua nhà càng cao, phí luật sư thường cũng càng cao.
6. Vấn đề thuế phí
Khi mua nhà tại Singapore, mọi người mua đều phải nộp thuế trước bạ bên mua (BSD); người nước ngoài cùng người mua sở hữu nhiều nhà ở còn phải nộp thêm thuế trước bạ bên mua bổ sung (ABSD). Cả hai đều tính trên giá nhà hoặc giá thị trường (lấy mức cao hơn), phải thanh toán bằng tiền mặt (CPF có thể hoàn lại sau, người nước ngoài không có CPF).
① Thuế trước bạ bên mua (BSD, giống nhau cho mọi người mua, từ 15/2/2023, lũy tiến từng bậc):
| Khoảng giá nhà | Thuế suất |
| 180.000 đô la Singapore đầu tiên | 1% |
| 180.000 đô la Singapore tiếp theo | 2% |
| 640.000 đô la Singapore tiếp theo | 3% |
| 500.000 đô la Singapore tiếp theo (1 triệu – 1,5 triệu) | 4% |
| 1,5 triệu đô la Singapore tiếp theo (1,5 triệu – 3 triệu) | 5% |
| Phần trên 3 triệu đô la Singapore | 6% |
BSD là thuế lũy tiến từng bậc: ví dụ một căn hộ 1 triệu đô la Singapore, BSD = 1%×180.000 + 2%×180.000 + 3%×640.000 = 24.600 đô la Singapore (khoảng 2,46% giá nhà), chứ không phải cả căn tính theo 3%.
② Thuế trước bạ bên mua bổ sung (ABSD, theo tư cách người mua, từ 27/4/2023):
| Tư cách người mua | Căn thứ 1 | Căn thứ 2 | Căn thứ 3 trở lên |
| Công dân Singapore | 0% | 20% | 30% |
| Thường trú nhân (PR) | 5% | 30% | 35% |
| Người nước ngoài | 60% | 60% | 60% |
| Công ty / Ủy thác | 65% | 65% | 65% |
IRAS nêu rõ, tư cách tính thuế trước bạ được xác định ngay ngày mua nhà, thay đổi tư cách sau đó sẽ không được điều chỉnh hồi tố:
“ABSD liability is determined based on the buyer’s profile at the point of purchasing a property and does not change notwithstanding subsequent changes.” —— IRAS
Điều này nghĩa là: mua nhà với tư cách người nước ngoài trước, sau đó mới có PR, thì không thể được hoàn lại ABSD đã nộp. Để hưởng thuế suất 5% của PR, phải có tư cách PR trước khi ký văn bản quyền chọn mua nhà (OTP) (hoặc ít nhất đã có phê duyệt nguyên tắc IPA).
Miễn trừ theo hiệp định thương mại tự do (FTA): Chỉ có công dân Hoa Kỳ, cùng công dân và thường trú nhân của Thụy Sĩ, Na Uy, Iceland, Liechtenstein, khi mua căn nhà đầu tiên mới được hưởng chế độ thuế trước bạ như công dân Singapore (Bộ Tài chính Singapore (MOF)). Quốc tịch Trung Quốc không nằm trong danh sách, phải nộp theo mức người nước ngoài 60%.
6.1 Công dân Singapore mua nhà phải nộp thuế phí bao nhiêu?
Công dân Singapore mua nhà ở đầu tiên không phải nộp ABSD (0%), chỉ cần nộp thuế trước bạ bên mua lũy tiến từng bậc (BSD, xem bảng thuế suất phía trên). Mua nhà ở thứ hai ABSD là 20%, căn thứ ba trở lên là 30% (đều cộng trên BSD).
6.2 Thường trú nhân (PR) mua nhà tại Singapore phải nộp thuế phí bao nhiêu?
Thường trú nhân mua nhà ở đầu tiên phải nộp ABSD 5% (cộng BSD); căn thứ hai là 30%, căn thứ ba trở lên là 35%. Ưu thế thuế của PR tập trung ở căn đầu tiên — đây cũng là lý do “trở thành PR trước, rồi mua căn đầu tiên” là con đường hợp pháp duy nhất để người mua Trung Quốc giảm gánh nặng thuế khi mua nhà.
6.3 Người nước ngoài mua nhà tại Singapore phải nộp thuế phí bao nhiêu?
Người nước ngoài dù mua căn nhà thứ mấy, ABSD đều là 60% (từ 27/4/2023), cộng thêm BSD lũy tiến. Lấy ví dụ một căn hộ 2 triệu đô la Singapore: BSD khoảng 69.600 đô la Singapore, ABSD của người nước ngoài = 2 triệu × 60% = 1,2 triệu đô la Singapore, tổng cộng khoảng 1,27 triệu đô la Singapore; nếu là PR mua căn đầu tiên (ABSD 5% = 100.000), tổng cộng khoảng 170.000 đô la Singapore — tư cách khác nhau, gánh nặng thuế chênh lệch hơn 1,1 triệu đô la Singapore. Quốc tịch Trung Quốc không nằm trong danh sách miễn trừ FTA, phải nộp đủ theo mức 60%.
«Xem nội dung liên quan: Thuế trước bạ mua nhà Singapore»
7. Vấn đề giao dịch
7.1 Giao dịch mua nhà tại Singapore có cơ quan giám sát không?
Chính phủ Singapore năm 2010 thành lập Hội đồng Đại lý Bất động sản (Council for Estate Agencies, viết tắt CEA), là cơ quan pháp định trực thuộc Bộ Phát triển Quốc gia (MND), chủ yếu phụ trách giám sát ngành đại lý bất động sản, nhằm phát triển ngành này thành một lĩnh vực chuyên nghiệp được người dân tin cậy.
Trách nhiệm chính của Hội đồng Đại lý Bất động sản gồm: cấp giấy phép cho các công ty môi giới bất động sản và đăng ký cho chuyên viên môi giới bất động sản, hỗ trợ nâng cao tính chính trực và năng lực của các công ty môi giới cùng chuyên viên môi giới, đồng thời cung cấp kiến thức cần thiết cho người tiêu dùng, bảo đảm họ có thể đưa ra lựa chọn sáng suốt khi ủy thác môi giới thực hiện giao dịch bất động sản.
Trước khi ủy thác chuyên viên môi giới bất động sản xử lý giao dịch, bạn có thể tra cứu trước tại cơ sở dữ liệu đăng ký công khai của Hội đồng Đại lý Bất động sản (CEA) để xác nhận môi giới bất động sản của bạn có giấy phép hợp lệ. Tác giả bài viết Leo Kwek (郭耀阳) là chuyên viên môi giới bất động sản đăng ký với CEA (số đăng ký R061721D).
8. Vấn đề lợi nhuận
8.1 Mua nhà tại Singapore, tỷ suất hoàn vốn đầu tư cao đến đâu?
Lợi nhuận từ đầu tư mua nhà đến từ hai phần: tăng giá nhà và thu nhập cho thuê.
Về giá nhà, giá nhà ở tư nhân Singapore cả năm 2025 tăng 3,4% (URA), chậm lại rõ rệt so với mức 3,9% của năm 2024 và mức tăng hai chữ số ở đỉnh năm 2021, thị trường dần ổn định. Về tiền thuê, sau đợt tăng mạnh năm 2022, tiền thuê giai đoạn 2024–2025 đã hạ nhiệt và dần đi vào ổn định.
Tỷ suất lợi nhuận cho thuê gộp của căn hộ tư nhân Singapore hiện vào khoảng 3% (số liệu cuối năm 2025, thấp hơn chút so với khoảng 3,4% của năm 2024), cụ thể biến động theo vị trí, loại căn và thị trường; tình hình tiền thuê mới nhất xem tại giá thuê căn hộ Singapore.
«Xem nội dung liên quan: Giá thuê căn hộ Singapore»
«Xem nội dung liên quan: Giá thuê căn hộ Singapore lập đỉnh mới trong tháng 4»
«Xem nội dung liên quan: Thuê nhà tại Singapore chưa bao giờ đắt đến thế»
8.2 Mua nhà tại Singapore xong có dễ cho thuê không?
Singapore là lựa chọn hàng đầu cho trụ sở khu vực châu Á – Thái Bình Dương; rất nhiều tập đoàn đa quốc gia và công ty quốc tế đặt trụ sở khu vực tại đây (Cục Phát triển Kinh tế Singapore (EDB)), mang lại nhu cầu thuê nhà lớn từ giới chuyên gia nước ngoài. Theo Cục Thống kê Singapore (SingStat), tính đến tháng 6/2025, dân số không thường trú của Singapore khoảng 1,91 triệu người.
Ngoài ra, Singapore có hơn 70 trường quốc tế, trên 50.000 học sinh đang theo học (2025), cung cấp chương trình Anh, Mỹ cùng Tú tài Quốc tế (IB) v.v., thu hút lượng lớn gia đình quốc tế, tiếp tục hỗ trợ nhu cầu thuê nhà.
Nhu cầu thị trường cho thuê sôi động; chỉ cần căn nhà bạn mua tại Singapore có vị trí phù hợp, giao thông thuận tiện, tiện ích xung quanh đầy đủ, thì không cần lo không tìm được người thuê.
Nguồn chính thức & Tham khảo
- Cục Thuế vụ Nội địa Singapore (IRAS) — Thuế trước bạ bên mua (BSD): iras.gov.sg; Thuế trước bạ bên mua bổ sung (ABSD): iras.gov.sg; Hoàn thuế ABSD (ủy thác): iras.gov.sg
- Cơ quan Tiền tệ Singapore (MAS) — Quy định về khoản vay mua nhà mới (LTV): mas.gov.sg; Tỷ lệ tổng trả nợ (TDSR): mas.gov.sg
- Cục Quản lý Đất đai Singapore (SLA) — Người nước ngoài sở hữu bất động sản (Luật Sở hữu Nhà ở): sla.gov.sg
- Cục Quản lý Xuất nhập cảnh Singapore (ICA) — Trở thành thường trú nhân (PR): ica.gov.sg
- Cục Tái phát triển Đô thị Singapore (URA) — Chỉ số giá nhà ở tư nhân (cả năm 2025 +3,4%): ura.gov.sg
- Bộ Tài chính Singapore (MOF) — Miễn giảm thuế trước bạ theo hiệp định thương mại tự do (danh sách miễn trừ FTA): mof.gov.sg
- Quỹ Tiết kiệm Trung ương (CPF) — Các chi phí liên quan mua nhà có thể dùng CPF thanh toán: cpf.gov.sg
- Hội đồng Đại lý Bất động sản (CEA) — Tra cứu môi giới bất động sản có giấy phép: cea.gov.sg
- Cục Thống kê Singapore (SingStat)／Population in Brief 2025 — Số liệu tổng dân số: population.gov.sg
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
