Khi đầu tư vào bất động sản, hầu hết mọi người thích mua bất động sản nhà ở hơn là bất động sản thương mại, vì việc mua bán bất động sản nhà ở dễ dàng hơn. Tuy nhiên, với việc thực hiện các biện pháp hạ nhiệt vào tháng 12 năm 2021, các quy định nghiêm ngặt về Thuế tem bổ sung cho người mua (ABSD) đã khiến việc mua căn nhà thứ hai hoặc nhiều hơn trở nên hạn chế hơn.
Nói đến đây, bạn có thể tự hỏi liệu việc đầu tư vào bất động sản thương mại có ý nghĩa hơn không. Rốt cuộc, bạn có thể đã nghe nói rằng việc mua bất động sản thương mại không cần phải trả ABSD. Mặc dù điều này đúng, nhưng đây không nên là cơ sở chính để bạn đưa ra quyết định, vì việc hiểu rõ những rủi ro khi mua bất động sản thương mại là vô cùng quan trọng. Hãy nhớ rằng, mua nhà là một quyết định lớn liên quan đến một khoản tiền đáng kể.
Vậy nên, nếu bạn vẫn quan tâm đến việc đầu tư vào bất động sản thương mại, đây là một hướng dẫn dành cho người mới bắt đầu có thể giúp bạn.
Mục lục
Bất động sản thương mại là gì?
Khác với bất động sản nhà ở có thể dùng để ở, bất động sản thương mại là những tòa nhà chủ yếu được sử dụng cho mục đích kinh doanh hoặc làm nơi làm việc. Đối với chủ sở hữu, việc mua bất động sản thương mại có thể tạo ra lợi nhuận thông qua thu nhập từ tiền thuê hoặc lợi nhuận vốn.
Bất động sản thương mại được chia thành ba loại: bán lẻ, công nghiệp và khách sạn:
| Loại bất động sản thương mại | Ví dụ |
| Bán lẻ | Trung tâm mua sắm, cửa hàng thú cưng, phòng gym, nhà hàng, quán bar, shophouse, shophouse HDB |
| Công nghiệp | B1 (văn phòng, kho bãi), B2 (nhà máy) |
| Khách sạn | Khách sạn, nhà nghỉ |
Do mục tiêu chính của bất động sản thương mại là thu nhập từ tiền thuê hoặc lợi nhuận vốn, những người mua quan tâm thường là nhà đầu tư hoặc doanh nhân. Hơn nữa, vì việc mua bất động sản thương mại không phải trả ABSD, nên nó cũng rất hấp dẫn đối với người mua nước ngoài.
Người nước ngoài có thể mua bất động sản thương mại tại Singapore không?
Có. Mặc dù người nước ngoài có những hạn chế khi mua bất động sản nhà ở (thường người nước ngoài chỉ có thể mua nhà ở tư nhân không có đất và nhà ở có đất tại Sentosa Cove), nhưng không có những hạn chế như vậy đối với bất động sản thương mại.
Thực tế, theo Đạo luật Bất động sản Nhà ở (Residential Property Act), người nước ngoài có thể mua các loại bất động sản thương mại sau:
- Shophouse (sử dụng cho mục đích thương mại);
- Bất động sản công nghiệp;
- Khách sạn (đăng ký theo quy định của Đạo luật Khách sạn (Hotels Act))
⚠️ Xin lưu ý, nếu người nước ngoài nhận được sự chấp thuận đặc biệt từ Cơ quan Quản lý Đất đai Singapore (SLA) — một ví dụ gần đây là chuyến đi mua nhà tại Singapore của James Dyson — họ cũng có thể được phép mua bất động sản có đất.
Nói cách khác, người nước ngoài được hưởng các quyền tương tự như công dân Singapore khi mua bất động sản thương mại.
Đối với người dân địa phương, không có giới hạn về thu nhập hoặc điều kiện đủ điều kiện khi mua. Tuy nhiên, việc mua bất động sản thương mại rất khác so với bất động sản nhà ở, vì có một số yếu tố quan trọng cần cân nhắc:
Những điều cần cân nhắc trước khi mua bất động sản thương mại
1. Bạn nên chọn loại bất động sản thương mại nào?
Như đã đề cập ở trên, có nhiều loại bất động sản thương mại khác nhau để lựa chọn, từ các tòa nhà công nghiệp loại B1, cửa hàng bán lẻ, đến các tòa nhà văn phòng và nhà hàng, mỗi loại đều khác nhau. Không chỉ chi phí khác nhau, mà mỗi loại đều có những đặc điểm và rủi ro riêng.
Ví dụ, các shophouse di sản (heritage shophouses) của Singapore được chính phủ bảo vệ, do đó có những hạn chế về mua bán và cũng rất được trân trọng. Hầu hết các shophouse di sản này nằm ở khu vực trung tâm, tiền thuê thường thấp hơn, do đó thường được các công ty khởi nghiệp và doanh nghiệp nhỏ ưa chuộng, những người coi trọng vị trí nhưng không thể chi trả chi phí thuê văn phòng truyền thống cao.
Do đó, đầu tư vào shophouse có thể có ý nghĩa đầu tư, vì nhu cầu đối với loại hình nhà này rất lớn và bạn có thể nhận được lợi suất cho thuê tốt. Giá trị của loại bất động sản này cũng rất cao, do đó nếu bạn có ý định bán trong tương lai, bạn cũng có thể thu được lợi nhuận vốn tốt.
Tuy nhiên, shophouse không hề rẻ (có thể đắt như bất động sản có đất). Và tùy thuộc vào loại shophouse, mục đích sử dụng của chúng cũng có thể bị giới hạn trong khu vực chúng tọa lạc; một số shophouse chỉ được sử dụng cho mục đích thương mại, trong khi những shophouse khác có thể được sử dụng cho cả mục đích nhà ở và thương mại.
Do đó, trước khi quyết định mua loại bất động sản nào, hãy chọn một bất động sản có tiềm năng tạo ra thu nhập cho thuê tốt hoặc tăng giá vốn.
2. Bạn có thể thay đổi mục đích sử dụng dự kiến của bất động sản không?
Giống như bất động sản nhà ở, bất động sản thương mại cũng được phân vùng theo mục đích sử dụng trong Kế hoạch Tổng thể của Cơ quan Tái phát triển Đô thị (URA Master Plan). Tùy thuộc vào loại bất động sản và mục đích sử dụng của nó, bạn có thể cần phải xin giấy phép quy hoạch từ URA.
Ví dụ, nếu bạn dự định chuyển đổi một cửa hàng bán lẻ thành một trường học thương mại, bạn cần tuân thủ hướng dẫn của URA hoặc xin sự chấp thuận của họ. Mỗi bất động sản thương mại đều có những hướng dẫn và quy định riêng, bạn có thể truy cập trang web chính thức của URA tại Home—Property Business—Changing the Use of Your Property—Considerations for Property Use để xem.
3. Vị trí có quan trọng không?
Vị trí rất quan trọng, vì điều này sẽ ảnh hưởng đến loại bất động sản và thời hạn sử dụng của nó.
Ví dụ, nếu bạn muốn mua một bất động sản công nghiệp ở Woodlands hoặc Punggol, bạn có thể chỉ mua được một bất động sản có thời hạn thuê 60 năm.
Ngoài ra, mặc dù đầu tư vào bất động sản thương mại gần ga tàu điện ngầm và trong các khu dân cư đông đúc có thể được hưởng lợi từ hiệu suất tốt trong quá khứ, nhưng vị trí như vậy cũng phụ thuộc rất nhiều vào sự phát triển của khu vực.
Ví dụ, nếu có khả năng bán tập thể (En Bloc), hoặc chính phủ quyết định tái phát triển đất đai, điều này có thể ảnh hưởng đến lưu lượng người qua lại tại vị trí đó, và do đó ảnh hưởng đến việc kinh doanh của bạn.
4. Bạn cần trả bao nhiêu Thuế tem cho người mua (BSD)?
Dù bạn là công dân Singapore hay người nước ngoài, khi mua bất động sản thương mại tại Singapore, bạn đều phải nộp Thuế tem cho người mua.
Tỷ lệ thuế tem cho người mua thay đổi theo bậc dựa trên sự chênh lệch của tổng giá trị bất động sản. Bảng dưới đây là bảng tỷ lệ thuế tem cho người mua tại Singapore (giá nhà được tính dựa trên giá mua thực tế hoặc giá thị trường, lấy giá nào cao hơn):
| Giá nhà | Tỷ lệ thuế tem |
| Dưới 180.000 SGD | 1% |
| 180.000 – 360.000 SGD | 2% |
| 360.000 – 1.000.000 SGD | 3% |
| 1.000.000 – 1.500.000 SGD | 4% |
| Trên 1.500.000 SGD | 5% |
5. Bạn có cần trả ABSD không?
Như đã đề cập ở trên, khác với việc mua bất động sản nhà ở, bạn không cần phải trả ABSD khi mua bất động sản thương mại, ngay cả khi bạn đã sở hữu một bất động sản nhà ở. Tùy thuộc vào tình trạng cư trú của bạn (tức là công dân Singapore, thường trú nhân hay người nước ngoài), bất động sản thương mại có nghĩa là bạn có thể tiết kiệm từ 17% đến 30% phí ABSD, đây là một khoản tiền khá đáng kể.
Chính sách hạ nhiệt chỉ áp dụng cho bất động sản nhà ở:
Công dân mua căn nhà thứ hai, Thuế tem bổ sung cho người mua (ABSD) là 17%.
Thường trú nhân mua căn nhà thứ hai, Thuế tem bổ sung cho người mua là 25%.
Người nước ngoài mua căn nhà đầu tiên, Thuế tem bổ sung cho người mua là 30%.
Bài viết liên quan:
6. Bạn có cần trả Thuế tem cho người bán (SSD) không?
Trừ khi bạn mua bất động sản công nghiệp như nhà máy, bạn không cần phải trả SSD cho bất động sản thương mại. Theo quy định của Cục Thuế Nội địa Singapore (IRAS), số tiền SSD bạn cần trả cho bất động sản công nghiệp phụ thuộc vào thời gian nắm giữ (số năm bạn sở hữu bất động sản này trước khi bán).
| Thời gian nắm giữ | Tỷ lệ SSD (dựa trên giá thực tế) |
| 1 năm | 15% |
| 1 đến 2 năm | 10% |
| 2 đến 3 năm | 5% |
| Trên 3 năm | Không cần trả SSD |
7. Bạn có thể sử dụng CPF để tài trợ cho bất động sản thương mại không?
Mặc dù bạn có thể sử dụng tiền tiết kiệm trong tài khoản CPF của mình để trả tiền đặt cọc và thế chấp cho bất động sản nhà ở, nhưng bạn không thể làm điều đó khi mua bất động sản thương mại; các khoản vay và tiền đặt cọc cho việc mua bất động sản thương mại phải được thanh toán bằng tiền mặt.
8. Bạn có thể vay được bao nhiêu tiền?
Tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) của khoản vay ngân hàng mà bạn có thể vay lên tới 80%, cao hơn LTV của bất động sản nhà ở (tối đa là 75%). Tuy nhiên, vì bạn không thể sử dụng tiền trong tài khoản CPF, bạn cần phải trả ít nhất 20% tiền đặt cọc bằng tiền mặt.
Ngoài ra, số tiền bạn có thể vay cũng sẽ khác nhau tùy thuộc vào việc bạn mua bất động sản thương mại cho mục đích đầu tư hay tự sử dụng. Nếu bạn mua cho mục đích đầu tư, LTV có thể thấp hơn và nghiêm ngặt hơn, vì các ngân hàng cho rằng bất động sản thương mại có rủi ro cao hơn.
Giống như các khoản vay cho bất động sản nhà ở, các khoản vay cho bất động sản thương mại cũng có lãi suất cố định và lãi suất thả nổi. Tuy nhiên, so với các khoản vay mua nhà (tối đa 35 năm), lãi suất của bất động sản thương mại cao hơn, mặc dù thời hạn vay cho các khoản vay thương mại cũng ngắn hơn (giới hạn là 30 năm).
9. Bạn cần cân nhắc những chi phí nào khác?
Thuế hàng hóa và dịch vụ (GST)
Khi mua bất động sản thương mại, bạn cũng cần phải trả 7% Thuế hàng hóa và dịch vụ (GST). Xin lưu ý, bạn cũng không thể sử dụng CPF hoặc khoản vay ngân hàng để trả GST, vì vậy bạn phải tự trả khoản này.
Thuế bất động sản
Giống như bất động sản nhà ở, bạn cũng cần phải trả thuế bất động sản cho bất động sản thương mại. Tuy nhiên, sự khác biệt là thuế suất thuế bất động sản nhà ở dao động từ 0% đến 20%, tùy thuộc vào việc bạn mua để tự ở hay không.
Đối với bất động sản thương mại, bạn phải trả một tỷ lệ cố định là 10% của Giá trị hàng năm (Annual Value) — Giá trị hàng năm là tổng tiền thuê ước tính hàng năm sau khi cho thuê. Giá trị hàng năm được dựa trên giá trị thuê thị trường của các bất động sản tương tự trong khu vực.
Giá cả
Khi mua bất động sản thương mại, số tiền mặt cần thiết phụ thuộc vào loại bất động sản. Ví dụ, các văn phòng nhỏ và cửa hàng độc lập rẻ hơn, trong khi các bất động sản lớn hơn như nhà máy đòi hỏi nhiều vốn hơn.
Ngoài ra, giá cả còn bị ảnh hưởng bởi tình hình kinh tế. Ví dụ, nếu ngành công nghiệp đó hoạt động tốt, nhu cầu về người thuê và tiền thuê sẽ tăng, do đó đẩy giá nhà lên. Ngược lại, trong thời kỳ suy thoái kinh tế, lợi suất cho thuê cũng sẽ giảm, kéo giá bất động sản xuống.
10. Thời hạn sở hữu của bất động sản thương mại
Thời hạn sở hữu của bất động sản nhà ở thường là 99 năm (Leasehold), 999 năm và sở hữu vĩnh viễn (Freehold).
Ngược lại, thời hạn sở hữu của bất động sản thương mại thường ngắn hơn, và không hiếm các bất động sản có thời hạn 30 hoặc 60 năm. Mặc dù có những bất động sản thương mại sở hữu vĩnh viễn, nhưng những bất động sản này hiếm khi nằm ở các vị trí đắc địa và thường có giá cao hơn.
11. Lợi suất cho thuê của bất động sản thương mại có cao hơn không?
Tính trung bình, lợi suất cho thuê của bất động sản thương mại là khoảng 5%. So với bất động sản nhà ở, lợi suất này cao hơn. Lợi suất của bất động sản nhà ở thường khoảng từ 2% đến 4%. Tuy nhiên, hãy nhớ rằng bất động sản thương mại cũng phát sinh chi phí bảo trì cao hơn, chẳng hạn như: tiền điện nước và chi phí bảo trì hàng ngày.
Theo báo cáo của Lianhe Zaobao vào tháng 10 năm 2022, giá thuê văn phòng tại Singapore đã tăng quý thứ năm liên tiếp. Trong quý ba năm nay, giá thuê đã tăng 1,8% so với quý trước, cao hơn mức trước đại dịch Covid.
Làm thế nào để tài trợ cho việc mua bất động sản thương mại?
Bạn có thể nộp đơn xin vay vốn mua bất động sản thương mại với tư cách cá nhân hoặc công ty. Giống như các khoản vay mua bất động sản nhà ở, bạn sẽ bị ảnh hưởng bởi Tổng tỷ lệ trả nợ (TDSR).
Nếu bạn mua với tư cách cá nhân, TDSR sẽ được tính dựa trên thu nhập cá nhân của bạn. Nói cách khác, tổng số nợ của bạn không được vượt quá 55% thu nhập hàng tháng của bạn.
Đối với các công ty, ngân hàng sẽ đánh giá TDSR dựa trên Thu nhập hoạt động ròng hàng năm (Annual Net Operating Income) và Nợ hàng năm (Annual Debt) của công ty. Nếu tình hình tài chính của công ty không tốt, ngân hàng cũng có thể xem xét thu nhập hàng năm của giám đốc như một phần của việc đánh giá TDSR.
Có thể tìm dữ liệu về bất động sản thương mại ở đâu?
Để xem thông tin về các dự án bất động sản thương mại, giá thuê trung bình, tỷ lệ trống và các giao dịch thương mại trong những năm qua, bạn có thể tham khảo trang web của URA.
Làm thế nào để xem các lô đất sắp được bán?
URA sẽ công bố các lô đất trong Chương trình Bán đất của Chính phủ (Government Land Sales) hai lần một năm. Cả danh sách xác nhận (Confirmed List) và danh sách dự trữ (Reserve List) đều sẽ có các lô đất ở và thương mại. Các lô đất sẽ được bán thông qua quy trình đấu thầu công khai. Nếu bạn đang tìm kiếm các khu đất trắng (White Site — nơi các nhà phát triển có thể linh hoạt quyết định mục đích sử dụng đất đã được chính phủ cho phép theo nhu cầu phát triển đất đai) hoặc các khu đất khách sạn (Hotel Sites), bạn có thể xem trang web của URA để biết thông tin mới nhất về các lô đất đang được bán.
Cần hỗ trợ xin vay vốn mua bất động sản thương mại không?
Quy trình vay vốn mua bất động sản thương mại thường mang tính cá nhân hóa hơn so với vay vốn mua bất động sản nhà ở.
Các ngân hàng có các điều kiện và quy trình đủ điều kiện cho vay vốn mua bất động sản thương mại riêng. Người nộp đơn phải liên hệ với một ngân hàng cụ thể để thảo luận về các vấn đề liên quan đến giao dịch bất động sản thương mại. Tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, ngân hàng sẽ cho bạn biết những tài liệu nào cần phải nộp khi nộp đơn.
Nếu bạn cần tìm và so sánh các khoản vay thương mại từ các ngân hàng khác nhau, hoặc nhận được lời khuyên về các phương án vay vốn tốt nhất, hãy liên hệ với chúng tôi ngay để được tư vấn chuyên nghiệp.
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
