Mua bất động sản, như một phương thức bảo toàn và gia tăng giá trị tài sản đáng tin cậy, đã trở thành một trong những hạng mục đầu tư không thể thiếu của giới siêu giàu. Tuy nhiên, chính phủ nhiều quốc gia đã thực hiện các biện pháp kiểm soát thị trường bất động sản, những hạn chế về chính sách khiến nhiều người dù muốn đầu tư cũng không thể, do đó họ chuyển hướng sang thị trường bất động sản nước ngoài. Ngoài châu Âu, châu Mỹ và Nhật Bản, Singapore cũng là một điểm đến đầu tư bất động sản ở nước ngoài rất được ưa chuộng.
Singapore được mệnh danh là “Thành phố Vườn”, đồng thời được các bậc cha mẹ thuộc tầng lớp trung lưu yêu thích gọi là “thiên đường nuôi dạy con cái”, hệ thống giáo dục chất lượng cao cũng thu hút một lượng lớn du học sinh. Ngoài ra, về mặt địa lý, Singapore cũng rất hấp dẫn đối với người Trung Quốc. Do đó, nhiều người Trung Quốc khi cân nhắc đầu tư bất động sản ở nước ngoài đều ưu tiên lựa chọn Singapore.
Singapore cho phép người nước ngoài mua bất động sản trong nước, nhưng ngoài tiền nhà, họ còn phải trả thêm thuế tem mua nhà. Vậy người nước ngoài muốn mua bất động sản ở Singapore cần phải nộp những loại thuế nào, và cách tính các loại thuế này ra sao? Hôm nay, với tư cách là một nhà môi giới bất động sản kỳ cựu tại Singapore, tôi sẽ giải thích chi tiết cho mọi người.
Khi mua bất động sản ở Singapore, với tư cách là người mua, bạn sẽ phải đối mặt với hai loại thuế tem: Thuế tem dành cho người mua (Buyer’s Stamp Duty, viết tắt là BSD) và Thuế tem bổ sung dành cho người mua (Additional Buyer’s Stamp Duty, viết tắt là ABSD).
Tóm tắt nhanh (thuế suất hiện hành 2026): Mọi người mua bất động sản tại Singapore đều phải nộp 1%–6% Thuế tem dành cho người mua (BSD); một số người mua còn phải nộp thêm Thuế tem bổ sung (ABSD) — công dân Singapore 0% căn đầu tiên, thường trú nhân (PR) 5% căn đầu tiên, người nước ngoài 60% (mọi căn), công ty/quỹ tín thác 65%. Cả BSD và ABSD đều tính trên giá mua thực tế hoặc giá thị trường (lấy giá cao hơn) và phải nộp trong vòng 14 ngày kể từ khi ký hợp đồng (30 ngày nếu ký ở nước ngoài).
Mục lục
Thuế tem (Stamp Duty) là gì?
Thuế tem là một loại thuế liên quan đến bất động sản. Bất kể tình trạng cư trú, quốc tịch, khi mua nhà ở Singapore, người mua đều phải nộp thuế tem cho Cục Thuế Nội địa Singapore (IRAS).
Các căn hộ mới nhất và nổi bật
Giá mỗi foot vuông từ $2,556
Quận 02 (Chinatown / Tanjong Pagar)
Sở hữu 99 năm
Căn hộ từ 1 đến 3 phòng ngủ và penthouse từ 1,548 triệu đô la
- Vị trí đắc địa: Tọa lạc tại trung tâm Khu Thương mại Trung tâm (CBD) của Singapore, gần ga MRT Tanjong Pagar và ga MRT Prince Edward tương lai, mang lại sự thuận tiện tuyệt vời về giao thông cho cư dân.
- Nhiều lựa chọn mua sắm và ăn uống: Xung quanh có nhiều trung tâm mua sắm như 100 AM, Tanjong Pagar Plaza và Chinatown Point, cung cấp nhiều lựa chọn mua sắm và ăn uống phong phú.
- Gần trường học: Mặc dù thiếu trường học trong khoảng cách đi bộ, nhưng gần đó có nhiều trường danh tiếng như Trường Tiểu học Cantonment, Trường Y khoa Sau đại học Duke-NUS và Trường Quốc tế Global Indian.
- Thiết kế nhà ở cao cấp: Căn hộ cung cấp nhiều loại hình từ một đến năm phòng ngủ, bao gồm cả các căn penthouse sang trọng, đáp ứng nhu cầu sống khác nhau của cư dân. Căn hộ còn có nhiều tầng tiện ích chung, bao gồm lối đi trong vườn, sàn tập yoga, hồ bơi và phòng gym trên cao.
- Giá: Giá khởi điểm từ 1,548 triệu đô la Singapore, mang đến một cơ hội hiếm có cho những ai tìm kiếm cuộc sống thành thị sang trọng.
Tôi quan tâm, vui lòng cung cấp thêm thông tin
Giá mỗi foot vuông từ $2,195
Quận 05 (Buona Vista / West Coast / Clementi)
Sở hữu 99 năm
Căn hộ từ 3 đến 4 phòng ngủ từ 2,410 triệu đô la
- Nhà ở sang trọng và tiện ích tiện lợi: Blossoms By The Park cung cấp nhiều loại hình và bố cục khác nhau, từ căn một phòng ngủ cộng phòng làm việc (549 feet vuông) đến penthouse bốn phòng ngủ (1550 feet vuông), bao gồm cả các căn hộ dual-key và có phòng làm việc.
- Vị trí đắc địa: Blossoms By The Park tọa lạc tại “Thung lũng Silicon” của Singapore – khu vực One-North, chỉ cách ga MRT Buona Vista 3 phút đi bộ, cung cấp kết nối cực kỳ thuận tiện đến khắp nơi trên đảo.
- Tiện ích xung quanh phong phú: Gần các trung tâm mua sắm lớn như Star Vista và Rochester Mall, cũng như chợ và trung tâm ẩm thực Ghim Moh, cung cấp nhiều lựa chọn ăn uống và mua sắm phong phú.
- Gần các cơ sở giáo dục hàng đầu: Gần đó có nhiều trường học danh tiếng như Trường Tiểu học Fairfield Methodist, Cao đẳng Anglo-Chinese và Đại học Quốc gia Singapore (NUS), là lựa chọn lý tưởng cho các gia đình.
- Tiện ích căn hộ hoàn chỉnh: Blossoms By The Park được trang bị hồ bơi dài 50m, phòng gym, phòng chức năng, khu vui chơi trẻ em và nhiều tiện ích khác để đáp ứng nhu cầu sống của cư dân.
- Chủ đầu tư uy tín: EL Development là một công ty phát triển và đầu tư bất động sản nổi tiếng tại Singapore, đã phát triển hơn 3000 căn hộ kể từ khi thành lập vào năm 2007.
Tôi quan tâm, vui lòng cung cấp thêm thông tin
Thuế tem dành cho người mua: Giá nhà càng cao, thuế càng cao
Dù bạn là công dân Singapore hay người nước ngoài, khi mua nhà ở Singapore, bạn đều phải nộp thuế tem dành cho người mua (BSD).
Thuế suất của thuế tem dành cho người mua thay đổi theo bậc thang dựa trên tổng giá trị của bất động sản. Dưới đây là bảng thuế suất thuế tem dành cho người mua tại Singapore (giá nhà được tính dựa trên giá mua thực tế hoặc giá thị trường, lấy giá trị cao hơn):
|
Giá nhà |
Thuế suất thuế tem |
|
Dưới 180.000 đô la |
1% |
|
180.000 – 360.000 đô la |
2% |
|
360.000 – 1.000.000 đô la |
3% |
|
1.000.000 – 1.500.000 đô la |
4% |
|
1.500.000 – 3.000.000 đô la |
5% |
|
Trên 3.000.000 đô la |
6% |
Bảng thuế suất Thuế tem dành cho người mua (BSD)
Cách tính cụ thể như sau, ví dụ:
- Nếu tổng giá trị bất động sản bạn mua là 900.000 đô la Singapore (vượt quá 360.000 đô la nhưng không quá 1 triệu đô la), thì thuế tem bạn cần nộp = 900.000 * 3% – 5.400 = 21.600 đô la;
- Nếu tổng giá trị bất động sản bạn mua là 1,4 triệu đô la Singapore (vượt quá 1 triệu đô la nhưng không quá 1,5 triệu đô la), thì thuế tem bạn cần nộp = 1.400.000 * 4% – 15.400 = 40.600 đô la;
- Nếu tổng giá trị bất động sản bạn mua là 2 triệu đô la Singapore (vượt quá 1,5 triệu đô la nhưng không quá 3 triệu đô la), thì thuế tem bạn cần nộp = 2.000.000 * 5% – 30.400 = 69.600 đô la;
- Nếu tổng giá trị bất động sản bạn mua là 3,1 triệu đô la Singapore (vượt quá 3 triệu đô la), thì thuế tem bạn cần nộp = 3.100.000 * 6% – 60.400 = 125.600 đô la
Thuế tem bổ sung dành cho người mua: Thân phận khác nhau, thuế suất khác nhau
Bất kể thân phận, người mua đều phải nộp thuế tem tương ứng. Tuy nhiên, người mua có thân phận đặc biệt còn phải nộp thêm thuế tem bổ sung (ABSD). Dưới đây là bảng thuế suất thuế tem bổ sung tại Singapore:
|
Thân phận người mua |
Bất động sản đầu tiên |
Bất động sản thứ hai |
Bất động sản thứ ba trở lên |
|
Công dân Singapore |
Không |
20% |
30% |
|
Thường trú nhân Singapore (PR) |
5% |
30% |
35% |
|
Người nước ngoài |
60% |
60% |
60% |
|
Người mua không phải cá nhân |
65% |
65% |
65% |
|
Người được ủy thác |
65% |
65% |
65% |
Bảng thuế suất Thuế tem bổ sung dành cho người mua (ABSD) tại Singapore
Như bảng trên cho thấy, những người có thân phận khác nhau khi mua bất động sản sẽ phải nộp các mức thuế tem bổ sung khác nhau:
-
Công dân Singapore
Nếu bạn là công dân Singapore, bạn không cần phải trả bất kỳ khoản thuế tem bổ sung nào cho bất động sản đầu tiên bạn mua ở Singapore. Đối với bất động sản thứ hai, bạn phải nộp thuế tem bổ sung bằng 20% giá trị bất động sản. Đối với bất động sản thứ ba trở đi, bạn phải nộp thuế tem bổ sung bằng 30% giá trị bất động sản.
-
Thường trú nhân Singapore (PR)
Nếu bạn là thường trú nhân Singapore (PR), bạn chỉ cần nộp 5% thuế tem bổ sung trên giá trị bất động sản cho căn nhà đầu tiên bạn mua ở Singapore. Đối với bất động sản thứ hai, bạn phải nộp 30% thuế tem bổ sung trên giá trị bất động sản.
-
Người nước ngoài (Người mua từ nước ngoài)
Singapore cho phép người nước ngoài sở hữu bất động sản trong nước. Nếu bạn chưa nhập cư vào Singapore, bạn sẽ phải nộp 60% thuế tem bổ sung trên giá trị bất động sản cho bất kỳ bất động sản nào bạn mua.
Ngoài ra, do Singapore đã ký kết các Hiệp định Thương mại Tự do (FTA), nếu bạn là công dân hoặc thường trú nhân của Iceland, Na Uy, Thụy Sĩ hoặc Liechtenstein, hoặc là công dân Mỹ, và mua bất động sản tại Singapore dưới danh nghĩa cá nhân, bạn sẽ được hưởng chính sách tương tự như công dân Singapore, chỉ cần trả thuế tem dành cho người mua.
Nếu quốc tịch của bạn không nằm trong danh sách FTA nêu trên, bạn sẽ phải nộp đủ 60% ABSD cho mọi bất động sản, không được miễn giảm. Cách hợp pháp duy nhất để giảm ABSD căn đầu tiên xuống 5% là trước tiên trở thành thường trú nhân (PR) Singapore rồi mua nhà với tư cách PR.
-
Người dùng không phải cá nhân
Nếu mua bất động sản tại Singapore dưới danh nghĩa công ty hoặc các thực thể không phải cá nhân khác, bạn sẽ phải nộp 65% thuế tem bổ sung trên giá trị bất động sản.
-
Người được ủy thác
Kể từ ngày 9 tháng 5 năm 2022, tất cả các giao dịch chuyển nhượng bất động sản nhà ở vào quỹ tín thác sinh thời (living trust) sẽ phải chịu 65% thuế tem bổ sung của người mua.
Thuế tem bổ sung của người mua phải được thanh toán khi bất động sản nhà ở được chuyển vào quỹ tín thác sinh thời, nhưng người được ủy thác (trustee) đủ điều kiện có thể nộp đơn xin hoàn thuế từ Cục Thuế Nội địa (IRAS).
Ba điều kiện để xin hoàn thuế:
1) Tất cả những người thụ hưởng thực sự đều là những cá nhân có thể xác định được;
2) Khi bất động sản nhà ở được chuyển vào quỹ tín thác sinh thời, người thụ hưởng thực sự đã có quyền sở hữu đối với ngôi nhà;
3) Quyền sở hữu của người thụ hưởng không thể được phân chia thêm, thu hồi, hoặc phải tuân theo các điều kiện tiếp theo.
Khi nào cần thanh toán thuế tem mua nhà?
Thời gian thanh toán thuế tem mua nhà chủ yếu được chia thành hai trường hợp:
- Nếu bạn ký hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng đặt cọc tại Singapore, bạn phải hoàn tất thanh toán trong vòng 14 ngày kể từ ngày ký hợp đồng;
- Nếu bạn ký hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng đặt cọc ở nước ngoài, bạn cần hoàn tất thanh toán trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng.
Làm thế nào để thanh toán thuế tem mua nhà? Có thể dùng CPF không?
-
- Nếu bạn là người mua từ nước ngoài, bạn cần thanh toán toàn bộ thuế tem mua nhà và không thể vay vốn. Tất nhiên, về phương thức thanh toán, thuế tem mua nhà hỗ trợ nhiều hình thức thanh toán trực tuyến.
- Nếu bạn là công dân Singapore hoặc thường trú nhân, bạn có thể sử dụng tài khoản Quỹ Tiết kiệm Trung ương (CPF) để thanh toán thuế tem mua nhà. Tuy nhiên, cần tuân thủ một số quy định nhất định. Ví dụ:
- Chỉ có thể sử dụng số tiền trong Tài khoản Thường (Ordinary Account) của CPF để thanh toán thuế tem mua nhà;
- Nếu đây là bất động sản thứ hai và bạn đã sử dụng CPF để mua bất động sản đầu tiên, thì tổng số tiền trong Tài khoản Đặc biệt và Tài khoản Thường của CPF phải vượt quá số tiền tiết kiệm cơ bản hiện tại, sau đó bạn mới có thể sử dụng số tiền còn lại trong Tài khoản Thường để thanh toán thuế tem mua nhà;
- Nếu mua nhà đã hoàn thiện (bao gồm nhà bán lại), người mua cần thanh toán thuế tem bằng tiền mặt trước, sau đó mới xin hoàn lại từ CPF; nếu là nhà đang xây dựng, có thể trực tiếp dùng Tài khoản Thường (OA) của CPF để thanh toán thuế tem, với điều kiện việc đăng ký quyền thế chấp CPF hoàn tất trong thời hạn nộp thuế 14 ngày. Cả BSD và ABSD đều có thể dùng CPF (OA) để thanh toán hoặc hoàn lại. Người nước ngoài không có CPF nên phải thanh toán toàn bộ bằng tiền mặt.
Nếu vợ chồng cùng đứng tên mua nhà, có được miễn thuế tem bổ sung không?
Trường hợp vợ chồng cùng đứng tên mua nhà khá phức tạp, trước hết phải xem xét thân phận của cả hai.
Nếu một trong hai vợ chồng là công dân Singapore và đây là căn nhà đầu tiên họ mua, thì sẽ được xử lý như trường hợp công dân Singapore mua nhà lần đầu, được miễn thuế tem bổ sung.
Nếu cả hai vợ chồng đều là thường trú nhân Singapore (PR) và đây là căn nhà đầu tiên họ mua, thì sẽ phải nộp 5% thuế tem bổ sung.
Nếu chỉ một trong hai vợ chồng là thường trú nhân Singapore, người còn lại là người nước ngoài, và đây là căn nhà đầu tiên họ mua, thì sẽ phải nộp 60% thuế tem bổ sung.
Bán nhà ở Singapore có phải nộp thuế không?
Chỉ những người bán nhà ở trong vòng bốn năm mới phải nộp Thuế tem của người bán (Seller’s Stamp Duty, viết tắt là SSD). Dưới đây là thuế suất hiện hành (có hiệu lực từ ngày 4 tháng 7 năm 2025), dao động từ 4% đến 16% (tính trên giá bán hoặc giá thị trường, lấy giá cao hơn).
Thời gian nắm giữ bốn năm được tính từ ngày bạn mua bất động sản, dưới đây là bảng thuế suất Thuế tem của người bán tại Singapore:
|
Thời gian nắm giữ |
Thuế suất thuế tem |
|
Đến một năm |
16% |
|
Trên một năm đến hai năm |
12% |
|
Trên hai năm đến ba năm |
8% |
|
Trên ba năm đến bốn năm |
4% |
|
Trên bốn năm |
Không phải nộp |
Bảng thuế suất Thuế tem dành cho người bán (SSD)
Nếu cho thuê nhà, ai sẽ là người nộp thuế tem?
Thuế tem ở Singapore không chỉ áp dụng khi mua nhà mà còn khi cho thuê nhà. Tuy nhiên, chủ nhà không cần lo lắng, vì chính phủ Singapore quy định rõ rằng thuế tem cho thuê nhà là do người thuê nộp.
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
Người nước ngoài mua nhà ở Singapore phải nộp bao nhiêu thuế tem?
Người nước ngoài nộp 1%–6% Thuế tem dành cho người mua (BSD) cộng 60% Thuế tem bổ sung (ABSD) cho mọi bất động sản. Ví dụ, với căn nhà 2 triệu đô la Singapore: BSD khoảng 69.600 đô la và ABSD 1.200.000 đô la.
Thuế tem dành cho người mua (BSD) tại Singapore được tính như thế nào?
Theo bậc thang: 1% cho 180.000 đô la đầu, 2% cho 180.000 đô la tiếp theo, 3% cho 640.000 đô la tiếp theo, 4% cho 500.000 đô la tiếp theo, 5% cho 1,5 triệu đô la tiếp theo, và 6% cho phần còn lại — tính trên giá mua hoặc giá thị trường, lấy giá cao hơn.
Thường trú nhân (PR) Singapore mua nhà phải nộp bao nhiêu ABSD?
PR nộp 5% ABSD cho căn đầu tiên, 30% cho căn thứ hai, và 35% cho căn thứ ba trở lên — cộng thêm 1%–6% BSD.
Khi nào phải nộp thuế tem mua nhà?
Trong vòng 14 ngày kể từ khi ký hợp đồng tại Singapore, hoặc 30 ngày nếu ký ở nước ngoài.
Có thể dùng CPF để thanh toán thuế tem không?
Có. Công dân và PR có thể dùng Tài khoản Thường (OA) của CPF để thanh toán hoặc hoàn lại cả BSD và ABSD. Với nhà đã hoàn thiện/bán lại, phải trả tiền mặt trước rồi xin hoàn; với nhà đang xây dựng, có thể trả trực tiếp từ CPF nếu đăng ký quyền thế chấp trong 14 ngày. Người nước ngoài không có CPF nên phải trả bằng tiền mặt.
Vợ chồng cùng đứng tên mua nhà có được miễn ABSD không?
Nếu ít nhất một người là công dân Singapore, cùng mua căn nhà đầu tiên, và cả hai đều không sở hữu bất động sản nhà ở nào khác, họ có thể xin miễn toàn bộ ABSD. Hai PR nộp 5% cho căn đầu tiên; cặp PR–người nước ngoài không đủ điều kiện và nộp 60%.
Tổng kết
Thuế suất thuế tem mua nhà tại Singapore về cơ bản được xác định dựa trên thân phận của người mua và giá trị của ngôi nhà. Bất động sản càng đắt tiền thì thuế càng cao, đồng thời cũng để bảo vệ cư dân trong nước.
Tuy nhiên, là một trong số ít các quốc gia phát triển cho phép người nước ngoài mua bất động sản trong nước, thị trường bất động sản Singapore vẫn rất hấp dẫn đối với những người có tài sản ròng cao đang cân nhắc mua bất động sản ở nước ngoài.
Nếu bạn quyết định mua bất động sản tại Singapore, hãy liên hệ với chúng tôi! Các chuyên gia bất động sản chuyên nghiệp của AnJiaSG sẽ cung cấp cho bạn những giải pháp công bằng và phù hợp nhất!
Nguồn chính thức:
- IRAS — Thuế tem bổ sung (ABSD): iras.gov.sg
- IRAS — Thuế tem dành cho người mua (BSD): iras.gov.sg
- IRAS — Thuế tem của người bán (SSD) cho nhà ở: iras.gov.sg
- CPF Board — các khoản phí bất động sản có thể trả bằng CPF: cpf.gov.sg
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
