Đã đến lúc đầu tư BĐS cao cấp tại Khu vực Trung tâm then chốt?

Trong thời kỳ hậu đại dịch, mặc dù kinh tế có tăng trưởng, nhưng nguy cơ suy thoái kinh tế toàn cầu gia tăng và lãi suất tăng dẫn đến lạm phát cao hơn vẫn là một mối lo ngại. Leo Kwek (Quách Diệu Dương), cố vấn bất động sản cao cấp tại một công ty tư vấn nhà ở địa phương ở Singapore, cho biết, nhìn về mặt tích cực, suy thoái kinh tế mang lại cơ hội đầu tư tốt.

Ông Kwek chỉ ra rằng lãi suất của Singapore có thể tăng theo đợt tăng lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ, nhưng với tốc độ chậm hơn. Tuy nhiên, tỷ lệ lạm phát của Singapore đang ở mức cao nhất trong một thập kỷ. Ông quan sát: “Trong môi trường lạm phát cao, các nhà đầu tư ngày càng tìm kiếm các phương pháp đầu tư vào tài sản để chống lại lạm phát.”

Tại Singapore, tài sản hộ gia đình nắm giữ 1,16 nghìn tỷ đô la Singapore tài sản nhà ở trong bảng cân đối tổng thể — vượt xa tiền gửi và các loại hình đầu tư khác (xem biểu đồ “Bảng cân đối tài sản hộ gia đình Singapore”).

Nhà môi giới bất động sản địa phương Leo Kwek cho biết, mặc dù thị trường toàn cầu không chắc chắn, lãi suất tăng và các biện pháp hạ nhiệt thị trường nhà ở được đưa ra vào tháng 12 năm ngoái, thị trường nhà ở tư nhân Singapore vẫn duy trì sự kiên cường. Trong tám quý từ quý I năm 2020 đến quý I năm 2022, Chỉ số giá nhà ở tư nhân (PPI) của Cơ quan Tái phát triển Đô thị (URA) đã tăng 14,1%.

Trong quý I năm 2022, chỉ số giá nhà ở tư nhân tổng thể đã tăng 0,7% so với quý trước, và chỉ số giá nhà ở có đất nền tăng 4,2%. Đối với phân khúc nhà ở tư nhân không có đất nền, căn hộ ở khu vực ngoại ô Ngoài Vùng Trung tâm (OCR) vẫn tăng 2,2% so với quý trước, trong khi giá căn hộ cao cấp ở Vùng ven đô thị hoặc Các khu vực còn lại của Vùng Trung tâm (RCR) và Khu vực Trung tâm lõi (CCR) lần lượt giảm 2,7% và 0,1%.

Theo dữ liệu của AnjiaSG, doanh số bán nhà ở tư nhân không có đất nền mới tại Khu vực Trung tâm lõi (CCR) đã đạt 2.466 căn vào năm 2021, mức cao nhất trong tám năm. Ông Kwek cho biết thêm, trong bốn tháng đầu năm 2022, khoảng 551 căn đã được bán tại CCR. Công dân Singapore và thường trú nhân (PR) là nhóm người mua lớn nhất tại CCR, chiếm 89,9% tổng số người mua vào năm 2021 và 88,5% trong bốn tháng đầu năm 2022. Mười năm trước, vào năm 2011, công dân Singapore và thường trú nhân chiếm 61,1% nhóm người mua tại CCR.

Ông Kwek tin rằng vòng biện pháp hạ nhiệt bất động sản mới nhất vào ngày 16 tháng 12, đặc biệt là việc áp dụng Thuế Bổ sung cho Người mua (ABSD) 30% đối với người nước ngoài, có thể sẽ kìm hãm nhu cầu.

Ông Kwek chỉ ra rằng giá thuê tăng — đạt mức cao 4,45 đô la Singapore mỗi feet vuông trong quý I năm 2022, mức cao nhất trong gần một thập kỷ — cũng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư đến Khu vực Trung tâm lõi (CCR).

Trong năm qua, khoảng cách giữa giá trung bình của nhà ở không có đất nền mới tại Khu vực Trung tâm lõi (CCR) và giá trung bình tại Các khu vực còn lại của Vùng Trung tâm (RCR) cũng đang thu hẹp lại. Ông lưu ý rằng trong quý I năm 2022, giá tại CCR đã tăng 3,4% so với cùng kỳ năm trước, trong khi giá tại RCR và Ngoài Vùng Trung tâm (OCR) tăng lần lượt 7% và 9,2% trong cùng kỳ.

Ông Kwek nói, điều này làm cho việc đầu tư vào bất động sản tại Khu vực Trung tâm lõi (CCR) trở nên hấp dẫn hơn, đặc biệt là tại Khu vực Trung tâm Kinh doanh (CBD). Hai lô đất thuộc Chương trình Bán đất của Chính phủ (GLS) được ra mắt gần đây tại CBD là lô đất tại đường Bernam Street, được bán vào tháng 9 năm 2019 với giá 1.463 đô la Singapore mỗi feet vuông cho một liên doanh giữa MCC Land và HY Realty; và lô đất tại Marina View, được bán vào tháng 9 năm 2021 với giá 1.379 đô la Singapore mỗi feet vuông cho Tập đoàn IOI Properties.

Lô đất tại đường Bernam Street sẽ được phát triển thành dự án One Bernam với 351 căn hộ. Theo hồ sơ Caveat, dự án căn hộ One Bernam ra mắt vào tháng 5 năm ngoái đã bán được tổng cộng 99 căn, với giá trung bình là 2.477 đô la Singapore mỗi feet vuông.

Đồng thời, giá của các dự án mới tại Các khu vực còn lại của Vùng Trung tâm (RCR) cũng đạt mức cao kỷ lục mới. Ví dụ, dự án Piccadilly Grand với 407 căn tại Farrer Park đã được ra mắt vào tháng 5, trong đó 77% số căn đã được bán với giá trung bình 2.150 đô la Singapore mỗi feet vuông. Liên doanh phát triển City Developments (CDL) và MCL Land đã mua lô đất 99 năm thuê của chính phủ này vào tháng 1 năm ngoái với giá 1.129 đô la Singapore mỗi feet vuông.

Dự án LIV@MB với 298 căn, được phát triển bởi Bukit Sembawang Estates, đã bán được 220 căn ngay trong ngày đầu tiên ra mắt vào ngày 21 tháng 5, với giá trung bình 2.387 đô la Singapore mỗi feet vuông. Lô đất 99 năm thuê này trước đây là địa điểm của Katong Park Towers trên đường Mountbatten. Dự án này cũng nằm trong Các khu vực còn lại của Vùng Trung tâm (RCR).

Ông Kwek chỉ ra rằng, với việc giá thầu cho lô đất tại Jalan Tembusu ở Các khu vực còn lại của Vùng Trung tâm (RCR) đạt mức cao 1.302 đô la Singapore mỗi feet vuông vào tháng 1 năm nay, giá nhà trong tương lai dự kiến cũng sẽ tăng cao.

Ngoài giá đất tăng, một lý do khác để quay lại tập trung vào Khu vực Trung tâm lõi (CCR) là Kế hoạch Khuyến khích Tái sinh Khu vực Trung tâm Kinh doanh của chính phủ và kế hoạch dài hạn cho Greater Southern Waterfront.

Mặc dù người Singapore vẫn mong muốn đầu tư vào bất động sản nhà ở, nhưng mức Thuế Bổ sung cho Người mua (ABSD) cao cũng khiến người mua chùn bước, với mức ABSD lên tới 17% cho bất động sản thứ hai và 25% cho bất động sản thứ ba trở đi. Điều này đã khiến nhiều cặp vợ chồng cố gắng “tách riêng” (Decoupling) tên để mua bất động sản thứ hai.

Nhà môi giới bất động sản cao cấp Singapore Leo Kwek khuyên rằng, để làm được điều này, bất động sản đầu tiên nên được sở hữu theo hình thức “sở hữu chung theo phần” (Tenancy-In-Common) thay vì “sở hữu chung liên đới” (Joint Tenancy).

Một số cặp vợ chồng mua bất động sản theo hình thức sở hữu chung theo phần sẽ sắp xếp quyền sở hữu theo tỷ lệ một người nắm giữ 99% và người còn lại nắm giữ 1%. Ông giải thích rằng, bằng cách này, họ có thể sử dụng Quỹ Tiết kiệm Trung ương (CPF) và đăng ký khoản vay mua nhà dựa trên tổng thu nhập của cả hai.

Tuy nhiên, nếu sau này họ muốn mua một bất động sản nhà ở thứ hai, người vợ/chồng nắm giữ 1% quyền sở hữu có thể bán phần của mình cho người vợ/chồng sở hữu 99%, để người này có toàn quyền sở hữu đối với căn nhà chung. Thuế trước bạ mà người vợ/chồng phải trả sẽ dựa trên 1% giá trị của ngôi nhà.

Điều này cho phép người còn lại mua một bất động sản nhà ở khác. Vì lần mua này sẽ được coi là bất động sản đầu tiên, nên sẽ không phải trả Thuế Bổ sung cho Người mua (ABSD).

Ông Kwek giải thích rằng, dưới hình thức sở hữu chung liên đới, cặp đôi này là đồng sở hữu của bất động sản và phải hành động cùng nhau. Trên thực tế, sở hữu chung liên đới là phương thức mặc định mà hầu hết các cặp vợ chồng đã kết hôn nắm giữ bất động sản.

Tại Singapore, có không ít người mua có nhiều tiền mặt mua bất động sản thông qua quỹ tín thác sinh thời (living trust) đứng tên con hoặc cháu (thường là trẻ vị thành niên). Kể từ ngày 9 tháng 5, chính phủ đã áp dụng Thuế Bổ sung cho Người mua (ABSD) 35% đối với các giao dịch chuyển nhượng bất động sản nhà ở vào quỹ tín thác sinh thời.

Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:

WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi