Tại Singapore, một ngôi nhà thường không chỉ là nơi để ở, nhiều người còn coi việc mua bất động sản là một hình thức đầu tư dài hạn. Từ góc độ này, các bậc cha mẹ có thể quan tâm đến câu hỏi “làm thế nào để mua bất động sản cho con cái”.
Mặc dù trẻ em (tức là người dưới 21 tuổi) chưa có năng lực pháp lý để sở hữu bất động sản dưới tên của mình, cha mẹ của chúng vẫn có thể mua bất động sản cho con thông qua hình thức ủy thác. Chỉ cần làm như vậy, đứa trẻ có thể thực sự sở hữu bất động sản tương ứng.
Bài viết này giải thích ý nghĩa của việc nắm giữ bất động sản “dưới hình thức ủy thác” tại Singapore, điều này có ý nghĩa gì về mặt pháp lý, và những ảnh hưởng thực tế.
Mục lục
Quy định mới về Thuế tem người mua bổ sung
Kể từ ngày 27 tháng 4 năm 2023, tất cả các giao dịch chuyển nhượng bất động sản nhà ở vào quỹ tín thác sinh thời (living trust) sẽ phải chịu mức Thuế tem người mua bổ sung (Additional Buyer’s Stamp Duty, viết tắt là ABSD) là 65%.
Thuế tem người mua bổ sung phải được thanh toán ngay khi bất động sản nhà ở được chuyển vào quỹ tín thác sinh thời, nhưng người được ủy thác (trustee) đủ điều kiện có thể nộp đơn xin hoàn thuế từ Cục Thuế Nội địa Singapore (IRAS).
Ba điều kiện để xin hoàn thuế:
1) Tất cả những người thụ hưởng thực sự là những cá nhân có thể xác định được;
2) Khi bất động sản nhà ở được chuyển vào quỹ tín thác sinh thời, người thụ hưởng thực sự đã nắm giữ quyền sở hữu nhà ở;
3) Quyền sở hữu thụ hưởng không thể bị phân chia và hoàn lại thêm, hoặc phải tuân thủ các điều kiện tiếp theo.
Bài viết liên quan:
“Ủy thác” bất động sản cho con có nghĩa là gì?
Khi cha mẹ “ủy thác” bất động sản cho con, họ vẫn là chủ sở hữu hợp pháp của bất động sản, trong khi đứa trẻ trở thành người thụ hưởng của bất động sản đó.
Nói một cách đơn giản, bản chất của quyền sở hữu thực tế của đứa trẻ là một lợi ích công bằng, có giá trị ràng buộc đối với hầu hết tất cả các bên thứ ba, trừ một trường hợp. Cụ thể, nếu người mua thực sự của bất động sản đã mua nó mà không biết rằng bất động sản đã được ủy thác, thì sự ràng buộc nói trên không tồn tại.
Cuối cùng, điều này có nghĩa là trừ khi người mua thực sự của bất động sản đã mua nó mà không được thông báo rằng bất động sản đã được ủy thác, nếu không đứa trẻ sẽ có thể hoàn toàn nắm giữ lợi ích sở hữu của bất động sản.
Ảnh hưởng của việc cha mẹ ủy thác bất động sản cho con
Khi cha mẹ nắm giữ bất động sản dưới hình thức ủy thác cho con cái, bất kỳ chủ nợ cá nhân nào của cha mẹ cũng không có quyền yêu cầu bất động sản ủy thác để trả bất kỳ khoản nợ nào mà cha mẹ nợ họ.
Việc nắm giữ bất động sản dưới hình thức ủy thác cũng có nghĩa là cha mẹ có trách nhiệm quản lý bất động sản ủy thác vì lợi ích của đứa trẻ, chẳng hạn như thanh toán các loại thuế và phí liên quan, nhưng bất kỳ lợi ích kinh tế nào từ bất động sản đó sẽ thuộc về đứa trẻ.
Ngoài ra, nếu bất động sản tạo ra một khoản thu nhập nhất định, thì khoản thu nhập này được coi là thu nhập hợp pháp của người được ủy thác (tức là bên quản lý tài sản) và phải nộp thuế thu nhập dựa trên tổng thu nhập chịu thuế.
Nếu người thụ hưởng (tức là đứa trẻ) nhận được một phần thu nhập từ quỹ tín thác mà họ không có quyền được hưởng, thì phần này của họ không phải chịu thuế thu nhập lần thứ hai.
Mặt khác, nếu người thụ hưởng được hưởng một phần thu nhập từ quỹ tín thác theo hợp đồng ủy thác một cách bình thường, thì phần thu nhập từ quỹ tín thác của họ sẽ được đánh giá theo mức thuế suất thuế thu nhập cá nhân của riêng họ. Đồng thời, về phía người được ủy thác, họ không cần phải nộp thuế thu nhập nữa.
Trong khi đó, những người thụ hưởng này cũng sẽ được hưởng các khoản miễn thuế và ưu đãi tương tự như những người nộp thuế là cá nhân cư trú.
Người được ủy thác có thể làm gì với bất động sản?
Quyền hạn của người được ủy thác xuất phát từ các điều khoản của văn bản ủy thác, trong đó quy định quyền hạn của người được ủy thác trong việc xử lý bất động sản.
Ví dụ, hợp đồng ủy thác có thể quy định rằng người được ủy thác sẽ có quyền cho thuê bất động sản ủy thác để thu tiền thuê nhà.
Luật về Người được ủy thác cũng đặc biệt trao cho người được ủy thác một số quyền hạn nhất định, bao gồm quyền đầu tư, bảo hiểm và nuôi dưỡng trẻ vị thành niên, cũng như quyền tạm ứng các lợi ích cho người thụ hưởng, nhưng những quyền hạn này chỉ áp dụng khi không trái với các điều khoản của văn bản ủy thác.
Bất động sản ủy thác có thể là bất kỳ loại bất động sản nào không?
Mặc dù cả nhà ở công cộng (HDB) và bất động sản tư nhân đều có thể trở thành tài sản ủy thác, việc thành lập quỹ tín thác cho nhà ở công cộng cần có sự chấp thuận bằng văn bản của Cục Phát triển Nhà ở (HDB) trước đó.
Khi nào quyền sở hữu hợp pháp được chuyển cho con? Điều này có thể được chỉ định trong hợp đồng ủy thác không?
Đối với một quỹ tín thác cố định, nếu người thụ hưởng đã trưởng thành, không bị khuyết tật và có quyền tuyệt đối theo quỹ tín thác, thì quỹ tín thác có thể được chấm dứt và quyền sở hữu hợp pháp sẽ được tất cả những người được ủy thác chuyển giao cho đứa trẻ.
Mặt khác, nếu cha mẹ dự định cho đứa trẻ thừa kế tài sản sau này, thì hợp đồng ủy thác nên nêu rõ độ tuổi hoặc thời điểm đứa trẻ sẽ thừa kế tài sản.
Cha mẹ làm thế nào để bảo vệ lợi ích của mình?
Bạn có thể chọn một người thụ hưởng thay thế để ngăn chặn việc tặng cho thất bại trong trường hợp một người thụ hưởng qua đời trước bạn.
Thủ tục pháp lý chính thức để thành lập quỹ tín thác cho bất động sản
Quỹ tín thác được thành lập trong các trường hợp sau:
- Ký kết hợp đồng ủy thác giữa người ủy thác (người thành lập quỹ tín thác) và người được ủy thác (người quản lý quỹ tín thác, cũng có thể là người ủy thác); và
- Chuyển tài sản vào quỹ tín thác
Khi thực hiện hợp đồng ủy thác, người ủy thác phải quyết định các điều khoản chính của quỹ tín thác, bao gồm:
- Ai là người thụ hưởng ban đầu
- Ai sẽ được chỉ định làm người được ủy thác của quỹ tín thác
- Người ủy thác muốn giữ lại những quyền hạn nào, nếu có
Đối với việc thành lập một quỹ tín thác bất động sản không liên quan đến việc thay đổi quyền thụ hưởng bất động sản (ví dụ, khi mua bất động sản, đứa trẻ đã trở thành người thụ hưởng quyền lợi của bất động sản), hợp đồng ủy thác sẽ cần được đóng một khoản thuế cố định là 10 đô la Singapore.
Cha mẹ dự định mua bất động sản ủy thác phải thanh toán toàn bộ giá mua bằng tiền mặt, tiền từ Quỹ Tiết kiệm Trung ương (CPF) không thể được sử dụng để mua bất động sản ủy thác, và các ngân hàng cũng sẽ không cung cấp khoản vay cho cha mẹ mua bất động sản ủy thác.
(Mẹo nhỏ: Nếu mua căn hộ đang xây dựng, không cần phải thanh toán toàn bộ một lần, vì quy trình thanh toán cho nhà ở đang xây dựng tại Singapore là theo tiến độ công trình.)
Để bảo vệ lợi ích của bất động sản, cũng có thể nộp một lệnh ngăn chặn mua bán nhà riêng (caveat) thay mặt cho đứa trẻ.
Bài viết liên quan:
Các câu hỏi thường gặp
1. Người thụ hưởng thực sự có thể xác định được là gì?
Người thụ hưởng có thể xác định được của một bất động sản nhà ở ủy thác là một cá nhân:
a. Được xác định trong hợp đồng hoặc văn bản ủy thác là người thụ hưởng của bất động sản nhà ở; và
b. Do quỹ tín thác, người đó có quyền sở hữu thụ hưởng đối với bất động sản nhà ở, và theo các điều khoản của quỹ tín thác, quyền sở hữu thụ hưởng đó không thể bị thu hồi, thay đổi hoặc chịu bất kỳ điều kiện nào sau đó.
2. Tôi đã nộp đơn xin miễn giảm ABSD (Quỹ tín thác). Thời gian xử lý là bao lâu, và nếu đơn của tôi được chấp thuận, khi nào tôi sẽ nhận được tiền hoàn lại?
Hầu hết các đơn sẽ được xử lý trong vòng 2 tháng sau khi nộp đầy đủ hồ sơ. Nếu đơn đã được chấp thuận, tiền hoàn lại sẽ được thực hiện trong vòng 1 tháng sau khi được chấp thuận.
3. Tôi đã thực hiện một Quyền chọn Mua (OTP) để mua một căn hộ và đã thực hiện một Tuyên bố Ủy thác để tuyên bố rằng tôi nắm giữ bất động sản này dưới hình thức ủy thác cho con tôi. Tôi có thể nộp đơn xin miễn giảm trước, thay vì phải trả 65% ABSD trước rồi mới nhận lại tiền hoàn không?
Không, theo quy định của Quy tắc Thuế tem (Miễn giảm Thuế tem người mua bổ sung đối với Quỹ tín thác có người thụ hưởng cá nhân có thể xác định được) năm 2022, ABSD phải được thanh toán trên chứng từ trước khi được miễn giảm.
Do đó, không thể miễn giảm bất kỳ khoản ABSD nào trước khi ABSD (Quỹ tín thác) được thanh toán.
Nếu tài liệu được ký tại Singapore, vui lòng đóng dấu và thanh toán trong vòng 14 ngày sau khi ký. Nếu được ký lần đầu bên ngoài Singapore, vui lòng đóng dấu trong vòng 30 ngày sau khi nhận được tài liệu lần đầu tại Singapore, và thanh toán trước ngày hết hạn để tránh bị phạt do đóng dấu trễ.
4. Nếu tôi dự định lập di chúc, nói rằng bất động sản nhà ở của tôi sẽ được nắm giữ dưới hình thức ủy thác cho con tôi sau khi tôi qua đời, thì quỹ tín thác đó có phải chịu 65% ABSD (Quỹ tín thác) không?
ABSD (Quỹ tín thác) áp dụng cho việc chuyển nhượng bất kỳ bất động sản nhà ở nào vào một quỹ tín thác sinh thời vào hoặc sau ngày 9 tháng 5 năm 2022. Một quỹ tín thác sinh thời được định nghĩa là một quỹ tín thác được tạo ra bởi một người (người ủy thác) trong suốt cuộc đời của họ, không bao gồm quỹ tín thác theo di chúc (ví dụ; một quỹ tín thác được thành lập bằng di chúc, có hiệu lực sau khi người ủy thác qua đời).
Vì quỹ tín thác trong trường hợp này là một quỹ tín thác theo di chúc, nên ABSD (Quỹ tín thác) không áp dụng.
5. Có thể vay tiền để mua nhà đứng tên con không?
Không thể.
6. Ngôi nhà được mua cho con qua hình thức ủy thác có thể được sử dụng để thế chấp vay vốn không?
Không thể.
Bài viết liên quan:
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
