Bất động sản Singapore có phải là kênh chống lạm phát hiệu quả?

Bất động sản Singapore là một công cụ phòng hộ tốt trong thời kỳ lạm phát cao và trong dài hạn, nhưng cần lưu ý rằng giá bất động sản có tính chu kỳ.

Mặc dù bất động sản nhà ở tại Singapore có khả năng trở thành một công cụ phòng hộ lạm phát trong dài hạn—tức là ít nhất một thập kỷ—các nhà đầu tư vẫn nên ghi nhớ rằng có khả năng xảy ra hiện tượng giá nhà giảm trong ngắn hạn ngay cả khi lạm phát tăng vọt.

Ngoài ra, theo phân tích của Viện Nghiên cứu Bất động sản và Đô thị thuộc Đại học Quốc gia Singapore (IREUS), việc mua nhà khi giá thị trường đang ở mức cao kỷ lục có thể mang lại kết quả trái chiều về mặt lợi nhuận thực tế.

Viện đã tiến hành một cuộc kiểm tra toàn diện dữ liệu theo chiều dọc để nghiên cứu hiệu suất của phân khúc nhà ở so với lạm phát. Họ đã so sánh chỉ số giá của nhà ở công cộng HDB bán lại và nhà ở tư nhân với lạm phát cơ bản, không bao gồm chi phí ăn ở và phương tiện đi lại cá nhân.

Từ lâu, các nhà đầu tư đã coi tài sản nhà ở tại Singapore là một công cụ phòng hộ lạm phát hiệu quả. IREUS chỉ ra rằng, do sự khan hiếm đất đai, nhiều người mua kỳ vọng giá bất động sản sẽ tăng vô thời hạn trong dài hạn, với giả định rằng giá trị nhà ở sẽ vượt qua lạm phát.

Trong bối cảnh áp lực lạm phát từ bên ngoài gia tăng do xung đột Nga-Ukraine và đại dịch Covid-19 trong khu vực, nhà ở tại Singapore vẫn tiếp tục thu hút các nhà đầu tư.

Theo phân tích của IREUS, ở cấp độ vĩ mô, có vẻ như cả thị trường nhà ở tư nhân và nhà ở công cộng HDB bán lại đều có tác dụng phòng hộ tốt trong thời kỳ lạm phát cao và trong dài hạn.

Tuy nhiên, cần lưu ý ở đây rằng giá bất động sản có tính chu kỳ. Khi nghiên cứu sâu hơn về dữ liệu, có thể quan sát thấy các hiện tượng tăng và giảm giá.

Khi lạm phát tiếp tục có xu hướng tăng trong khi thị trường bất động sản đang trong giai đoạn suy thoái, tình hình có thể không hoàn toàn lạc quan.

Ví dụ, từ quý III năm 2013 đến quý II năm 2017, chỉ số giá nhà ở tư nhân của Cơ quan Tái phát triển Đô thị (URA) đã giảm 11.6%. Trong khi đó, lạm phát cơ bản trong cùng kỳ là 4.4%.

Giai đoạn suy thoái của phân khúc nhà ở công cộng HDB bán lại kéo dài từ quý II năm 2013 đến quý II năm 2019, với chỉ số giá giảm gần 12.5%, trong khi lạm phát cơ bản là gần 8%.

Leo Kwek, một nhà môi giới bất động sản địa phương của AnjiaSG, chỉ ra rằng động lực của thị trường nhà ở được quyết định bởi nhiều yếu tố, bao gồm cả chính sách của chính phủ, và giá thị trường bất động sản có thể đi ngược lại với tỷ lệ lạm phát cơ bản.

“Do đó, chúng ta có thể gặp phải tình huống giá nhà giảm trong khi lạm phát tiếp tục tăng một cách độc lập. Vì vậy, người mua cần có khả năng nắm giữ tài sản để chờ đợi sự phục hồi của thị trường,” ông nói thêm.

Việc nắm giữ bất động sản đi kèm với các chi phí định kỳ như thuế, phí bảo trì và chi phí bỏ trống nhà trên thị trường cho thuê.

Trong nhiều năm, ngoại trừ các cú sốc kinh tế toàn cầu, tỷ lệ lạm phát của Singapore về cơ bản ổn định. Từ năm 2012 đến năm 2021, tỷ lệ lạm phát cơ bản hàng năm trung bình khoảng 1.2%. Trong cùng thời kỳ, dựa trên các chỉ số giá tương ứng, lợi nhuận trung bình hàng năm của nhà ở tư nhân là khoảng 1.7% và của nhà ở công cộng HDB bán lại là 1.4%.

Năm 2012

Tỷ lệ lạm phát cơ bản cao nhất được ghi nhận trong giai đoạn 2012 đến 2021 đạt mức cao mới là 2.5% vào năm 2012. Do nhu cầu lao động mạnh mẽ thúc đẩy sự mở rộng của doanh nghiệp và các chính sách lao động nước ngoài nghiêm ngặt hơn, lương đã tăng lên, từ đó kích thích lạm phát.

Cùng năm đó, nhà ở cũng trở nên đắt đỏ hơn—và với tốc độ nhanh hơn. Trong quý IV năm 2012, chỉ số giá nhà ở tư nhân tăng 2.8% so với cùng kỳ năm trước, trong khi chỉ số giá bán lại của nhà ở công cộng HDB tăng 6.5%.

Năm 2007, 2008

Vào cuối năm 2007 và năm 2008, cũng xuất hiện tình trạng lạm phát tăng tương tự. Sự gián đoạn nhập khẩu các nguồn thực phẩm chính và chi phí dầu mỏ cao hơn đã dẫn đến lạm phát năm 2007. Tính theo năm, tỷ lệ lạm phát cơ bản đạt 2.2% vào năm 2007 và tăng vọt lên 5.7% vào năm 2008.

Mặc dù vậy, tốc độ tăng trưởng của thị trường nhà ở Singapore vẫn nhanh hơn lạm phát. Trong quý IV năm 2007, giá nhà ở tư nhân tăng vọt 31.1% so với cùng kỳ năm trước, và giá nhà ở công cộng HDB bán lại tăng 17.5%.

Tuy nhiên, IREUS cho biết, do khủng hoảng tài chính toàn cầu, chỉ số giá nhà ở tư nhân trong quý IV năm 2008 đã giảm 4.7% so với cùng kỳ năm trước.

Mua vào ở mức giá cao kỷ lục

Việc mua bất động sản ở đỉnh của một chu kỳ không nhất thiết là một biện pháp phòng hộ lạm phát tốt, điều này phụ thuộc vào điều kiện thị trường.

Giá nhà ở tư nhân lần cuối đạt đỉnh là vào quý III năm 2013, trước khi Khung Tỷ lệ Tổng nợ trên Thu nhập (Total Debt Servicing Ratio – TDSR) được giới thiệu. IREUS cho biết, nếu những người mua vào năm 2013 bán bất động sản tư nhân của họ hôm nay—khi giá thị trường đang ở mức cao nhất lịch sử—chỉ số giá nhà ở tư nhân cho thấy họ có thể nhận được lợi nhuận lũy kế là 13%. Con số này vượt qua mức lạm phát cơ bản khoảng 10.9% được ghi nhận trong cùng kỳ.

Tuy nhiên, các chủ sở hữu đã mua nhà ở công cộng HDB bán lại trong một giai đoạn đỉnh điểm trước chỉ số giá bán lại quý II năm 2013, có thể không có lợi hơn nếu bán hôm nay. Nếu những người mua này bán nhà HDB bán lại của họ vào quý I năm 2022, họ sẽ nhận được lợi nhuận khoảng 6.8% trong giai đoạn này. Con số này không vượt qua mức lạm phát cơ bản là 11.6%, điều đó có nghĩa là lợi nhuận thực tế của các chủ sở hữu nhà HDB sẽ là âm.

Mặt khác, một chu kỳ trước đó lại cho thấy kết quả ngược lại. Các chủ sở hữu nhà HDB đã mua nhà bán lại ở đỉnh điểm vào quý IV năm 1996 và sau đó bán vào quý II năm 2013, có thể đã nhận được lợi nhuận đáng kể sau khi điều chỉnh lạm phát.

Trong chu kỳ đó, lợi nhuận lũy kế dựa trên chỉ số giá bán lại của nhà HDB là 50.9%, vượt qua mức lạm phát cơ bản là 29.3% trong cùng kỳ.

Ngược lại, thị trường nhà ở tư nhân lại hoạt động kém hiệu quả. Theo chỉ số giá của URA, lợi nhuận lũy kế từ quý II năm 1996 đến quý III năm 2013 là 19.2%, thấp hơn mức lạm phát cơ bản là 31%.

Tuy nhiên, trong trường hợp này, tỷ suất lợi nhuận của các chủ sở hữu nhà ở tư nhân có thể đã bị đánh giá thấp, vì nhiều chủ sở hữu nhà tư nhân có thể bán gộp (En Bloc) các căn hộ của họ, đặc biệt là trong các đợt sốt bán gộp.

Leo Kwek chỉ ra rằng, mặc dù các chỉ số giá nhà ở cung cấp một hướng dẫn về khả năng phòng hộ lạm phát của bất động sản nhà ở, chúng vẫn là các chỉ số chung và không thể bao quát toàn bộ các khía cạnh của việc sở hữu bất động sản, chẳng hạn như sự khấu hao của các tòa nhà cũ và hợp đồng thuê đất sắp hết hạn.

“Do đó, các bất động sản nhà ở cũ có thời hạn sở hữu còn lại ngắn có thể không phòng hộ tốt như các bất động sản mới hoặc sở hữu vĩnh viễn, trừ khi người mua kỳ vọng có được lợi nhuận tiềm năng từ việc bán gộp,” ông nói.

Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:

WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi