Sự lão hóa ảnh hưởng đến các loại căn hộ khác nhau như thế nào? Căn hộ sở hữu vĩnh viễn có giữ giá tốt hơn không? Vị trí có quan trọng không?
Một phân tích sâu sắc sử dụng công cụ xu hướng thị trường của EdgeProp cho thấy chênh lệch giá trung bình tổng thể giữa các căn hộ sở hữu vĩnh viễn và sở hữu 99 năm ngày càng lớn theo thời gian. Bảng 1 dưới đây cho thấy giá trung bình của các căn hộ sở hữu vĩnh viễn và 99 năm ở các độ tuổi khác nhau trong năm 2021. Chúng tôi cũng so sánh giá trung bình của các căn hộ cũ với các căn hộ mới tương tự và tổng hợp sự phân bổ chênh lệch.
Lưu ý: Dữ liệu giá trung bình tổng thể không bao gồm các căn hộ cũ được bán gộp (En-bloc) để tránh làm sai lệch giá trung bình. Giá trung bình trong bảng dưới đây áp dụng cho các căn hộ có nhiều loại hình, bao gồm cả các căn hộ cũ; các căn hộ này thường có diện tích lớn hơn, do đó giá mỗi foot vuông có thể thấp hơn.
Trong 20 năm đầu, chênh lệch giá trung bình giữa các căn hộ mới và cũ gần như giống nhau, nhưng sau đó, chênh lệch giá trung bình của các căn hộ sở hữu 99 năm trở nên lớn hơn. Điều này là do quyền sử dụng của các dự án sở hữu 99 năm có thời hạn, do đó chúng được coi là có giá trị thấp hơn khi cũ đi.
Tuy nhiên, sở hữu vĩnh viễn không phải lúc nào cũng có nghĩa là tài sản mãi mãi thuộc về chủ sở hữu và con cháu của họ. Nếu tài sản được bán gộp thành công, chủ sở hữu sẽ nhận được một khoản tiền bất ngờ, nhưng đổi lại là mất đi tài sản mà họ nghĩ là của mình mãi mãi.
Ngoài ra, theo Đạo luật Thu hồi Đất, chính phủ Singapore có quyền thu hồi bất kỳ mảnh đất nào cho các mục đích công cộng, bất kể quyền sở hữu của nó. Chính phủ đã viện dẫn đạo luật này để thu hồi một số mảnh đất để xây dựng đường sá, ga tàu điện ngầm và các mục đích công cộng khác.
Mục lục
Tiềm năng bán gộp (En-bloc) thúc đẩy giá căn hộ cũ
Khi tuổi thọ của một căn hộ đạt từ 31 đến 40 năm, giá có thể tăng lên. Điều này có thể là do các căn hộ cũ hơn có tiềm năng bán gộp mạnh mẽ hơn. Chủ sở hữu của những tài sản này sẵn sàng xem xét cơ hội bán gộp để tránh phải trả chi phí bảo trì khu phức hợp và thay thế tiện ích cần thiết, vì điều này có thể có nghĩa là phải bỏ ra một khoản tiền túi lớn nếu quỹ dự phòng (sinking fund) không đủ. Ngoài ra, việc bán gộp có thể cho phép chủ sở hữu đạt được lợi nhuận cao hơn. (Xem các căn hộ có tiềm năng bán gộp)
Điều thú vị là, từ Bảng 1 có thể thấy rằng vào năm 2021, giá trung bình của các dự án sở hữu vĩnh viễn có tuổi đời từ 21 đến 30 năm là 1.380 SGD mỗi foot vuông, trong khi giá trung bình của các tài sản tương tự có tuổi đời từ 31 đến 40 năm cao hơn 97 SGD mỗi foot vuông (6,6%). Giá trung bình của các tài sản sở hữu 99 năm cũng cho thấy một xu hướng tương tự, nhưng mức tăng nhỏ hơn, là 58 SGD mỗi foot vuông (5,5%); điều này cho thấy rõ ràng các tài sản sở hữu vĩnh viễn cũ hơn có tiềm năng bán gộp mạnh hơn.
Vị trí đắc địa có vượt qua được sự lão hóa của tòa nhà không?
Vị trí là yếu tố quan trọng đối với một bất động sản, nhưng có vẻ như vị trí đắc địa nhất cũng không thể sánh được với tuổi đời của tòa nhà. Từ Bảng 2 dưới đây, có thể thấy rằng chênh lệch giá bán trung bình của các tài sản sở hữu vĩnh viễn trên toàn đảo giảm dần trong 20 năm đầu, sau đó giảm mạnh. Tuy nhiên, sự sụt giảm mạnh của các tài sản sở hữu vĩnh viễn ở vị trí đắc địa xảy ra khi tuổi đời của tài sản từ 21 đến 30 năm, sau đó mới ổn định.
Giá trung bình của các căn hộ sở hữu vĩnh viễn có tuổi đời từ 41 đến 50 năm trên toàn đảo thấp hơn 42,4% so với các căn hộ mới tương tự. Ví dụ, giá giao dịch trung bình của Pandan Valley 44 năm tuổi là 1.220 SGD mỗi foot vuông, trong khi giá giao dịch của dự án sắp ra mắt Forett at Bukit Timah là 2.027 SGD mỗi foot vuông. Khi so sánh các tài sản ở vị trí đắc địa, sẽ thấy chênh lệch nhỏ hơn là 41,9%, điều này cho thấy rõ ràng các căn hộ cũ ở vị trí đắc địa vẫn có nhu cầu và giá trị.
Tình hình của các tài sản sở hữu có thời hạn (leasehold) hơi khác một chút. Mặc dù chênh lệch giá của các căn hộ ở vị trí đắc địa nghiêm trọng hơn trong 10 năm đầu, nhưng tốc độ thay đổi của cả hai loại tài sản là như nhau khi tuổi đời đạt 11 năm. Vui lòng xem chi tiết ở Bảng 3 dưới đây.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng do nguồn cung hạn chế, cỡ mẫu của các căn hộ cũ sẽ giảm dần theo tuổi đời.
Mặc dù có sự chênh lệch về giá nhà, nhưng giá bán trung bình của cả hai loại tài sản này gần như giống nhau khi tuổi đời đạt 31 năm. Giá trung bình của các tài sản sở hữu 99 năm tại các vị trí đắc địa và các nơi khác trên toàn đảo lần lượt là 1.049 SGD và 1.051 SGD mỗi foot vuông; điều này chứng tỏ sự suy giảm của thời hạn thuê còn lại (lease decay) ảnh hưởng đến các tài sản sở hữu 99 năm ở vị trí đắc địa cũng nhiều như đối với các tài sản sở hữu 99 năm ở các vị trí khác.
So sánh giữa khu Đông và khu Tây
Năm 2021, giá bán trung bình của các căn hộ sở hữu vĩnh viễn mới ở phía Đông là 2.157 SGD mỗi foot vuông, cao hơn giá trung bình 2.030 SGD mỗi foot vuông của các căn hộ tương tự ở phía Tây. Giá trung bình của các dự án căn hộ Urban Treasures dọc theo Jalan Eunos và Mont Botanik Residence dọc theo Jalan Remaja lần lượt là 1.917 SGD và 1.746 SGD mỗi foot vuông. Giá trung bình cao hơn ở khu vực phía Đông có thể là do các khu dân cư trưởng thành và phổ biến hơn như Paya Lebar, Katong, Marine Parade và East Coast.
So với phía Tây, các căn hộ sở hữu vĩnh viễn ở phía Đông dường như dễ bị ảnh hưởng bởi tuổi đời hơn. Giá trung bình của các tài sản từ 10 năm tuổi trở xuống ở phía Đông thấp hơn 33,5% so với giá nhà mới trong khu vực, nhưng ở phía Tây chỉ giảm 19,4%. Vui lòng tham khảo Bảng 4 dưới đây.
Các căn hộ sở hữu vĩnh viễn ở phía Tây dường như mang lại giá trị tốt hơn, vì chúng không chỉ rẻ hơn mà còn chống chọi tốt hơn với ảnh hưởng của sự lão hóa.
Năm 2021, giá bán trung bình của các tài sản sở hữu 99 năm ở phía Tây là 1.778 SGD mỗi foot vuông, cao hơn so với 1.733 SGD mỗi foot vuông của các tài sản sở hữu 99 năm ở phía Đông. Giá trung bình của Clavon dọc theo Clementi Avenue 1 và Treasure at Tampines dọc theo Tampines Lane lần lượt là 1.634 SGD và 1.414 SGD mỗi foot vuông.
Thật không may, khi chúng ta xem xét giá của những ngôi nhà cũ ở cả hai khu vực, tình hình trở nên không rõ ràng. Từ Bảng 5 dưới đây, có thể thấy rằng các tài sản có tuổi đời từ 10 năm trở xuống ở phía Đông dễ bị ảnh hưởng bởi sự suy giảm của thời hạn thuê còn lại hơn so với các tài sản có tuổi đời từ 10 năm trở xuống ở phía Tây. Tuy nhiên, ảnh hưởng của sự suy giảm thời hạn thuê còn lại đối với các tài sản ở cả hai khu vực là như nhau trong khoảng 11 đến 20 năm. Sau đó, sự suy giảm thời hạn thuê còn lại ảnh hưởng lớn hơn đến các căn hộ ở phía Tây.
Do đó, những người mua căn hộ sở hữu 99 năm chỉ nên mua ở phía Đông nếu họ có ý định giữ tài sản ít nhất 10 năm. Những người mua có thời gian đầu tư ngắn hơn có thể xem xét phía Tây.
Những điểm chính cần lưu ý
- Tuổi đời của tài sản ảnh hưởng đến giá cả, bất kể là sở hữu vĩnh viễn hay 99 năm, đặc biệt là sau khi tuổi đời vượt quá 20 năm.
- Các nhà đầu tư và người mua bất động sản muốn kiếm lời nên xem xét mua nhà mới, vì tuổi đời là yếu tố chính ảnh hưởng đến giá nhà.
- Tuy nhiên, các căn hộ có tuổi đời từ 31 đến 40 năm được coi là có tiềm năng bán gộp lớn hơn, điều này sẽ đẩy giá của chúng lên cao.
- Tài sản sở hữu vĩnh viễn chống chọi với sự lão hóa tốt hơn so với tài sản sở hữu 99 năm, vì chúng được coi là có quyền sở hữu lâu dài hơn.
- Các tài sản nằm ở các quận 9, 10, 11 thuộc vị trí đắc địa vẫn bị ảnh hưởng bởi sự suy giảm của thời hạn thuê còn lại. Mặc dù vị trí đắc địa không thể loại bỏ hoàn toàn ảnh hưởng này, nhưng nó giúp giảm bớt sự sụt giảm giá, đặc biệt là đối với các tài sản sở hữu vĩnh viễn.
- So với các căn hộ ở phía Đông, các căn hộ sở hữu vĩnh viễn ở phía Tây có giá thấp hơn và cũng chống chọi tốt hơn với ảnh hưởng của sự lão hóa. Tuy nhiên, phía Đông có thể phù hợp hơn cho những người đang tìm kiếm tài sản sở hữu 99 năm và có kế hoạch giữ tài sản đó trong hơn 10 năm.
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
