Tại Singapore, khi mọi người nhắc đến chủ đề bán hàng tập thể, không thể tránh khỏi các cuộc thảo luận về số tiền có thể kiếm được từ giao dịch này. Ở Singapore, việc tham gia vào một thương vụ bán hàng tập thể thường được ví như một vận may bất ngờ, vì khoản bồi thường tài chính mà chủ nhà nhận được có thể rất lớn.
Vì vậy, không có gì ngạc nhiên khi các dự án có tiềm năng bán hàng tập thể trở thành chủ đề nóng hổi của người dân Singapore. Câu hỏi trong đầu hầu hết mọi người có lẽ là, những dự án nào sẽ tiếp theo?
Nhưng trước hết, bán hàng tập thể thực sự là gì? Và tại sao nó lại mang lại lợi nhuận lớn cho những người may mắn được tham gia?
Bán hàng tập thể tại Singapore: Đó là gì?
Thuật ngữ “en bloc” (còn được gọi là collective sale) có nguồn gốc từ tiếng Pháp, có nghĩa là “tất cả cùng một lúc, một khối”, “như một tổng thể” hoặc “toàn bộ”. Tại Singapore, thuật ngữ này chỉ việc các chủ sở hữu của một dự án phát triển cũ đồng ý bán nhà của họ cùng một lúc cho một người mua cụ thể. Ở Singapore, nó cũng được một số chủ nhà gọi là bán hàng tập thể.
Thông thường, người mua này là một nhà phát triển bất động sản mua lại dự án nhà ở tư nhân.
Mục lục
Bán hàng tập thể: Hoạt động như thế nào?
Bán hàng tập thể khác biệt về quy mô so với các giao dịch bất động sản thông thường. Trong một giao dịch thông thường, bạn chỉ có thể bán một bất động sản cho một người khác với giá thị trường. Trong bán hàng tập thể tại Singapore, toàn bộ dự án nhà ở tư nhân được bán với sự đồng ý của đại đa số chủ sở hữu, và giá thường cao hơn giá trị thị trường bán lại.
| Ai mua các dự án bán hàng tập thể? | Các nhà phát triển bất động sản hoặc chính phủ |
| Quy trình bán | Có thể mất đến hai năm |
| Trong bán hàng tập thể, cái gì được bán? | Mỗi căn hộ trong chung cư và cả khu đất |
| Có thể bán với giá bao nhiêu? | Ủy ban bán hàng tập thể thường sẽ đặt một mức giá sàn cao hơn giá thị trường hiện tại.
Bên mua (tức là nhà phát triển bất động sản hoặc chính phủ) sẽ cố gắng đáp ứng giá sàn hoặc đàm phán với ủy ban. |
| Giao dịch bán hàng tập thể được xác nhận khi nào? | Khi ủy ban bán hàng tập thể nhận được sự đồng thuận từ các chủ sở hữu để bán.
Đối với các chung cư chưa đầy 10 năm kể từ khi có Giấy phép Cư trú Tạm thời (TOP), cần ít nhất 90% chủ sở hữu đồng ý bán. Đối với các chung cư đã hơn 10 năm kể từ khi có TOP, cần hơn 80% chủ sở hữu đồng ý bán. |
Quá trình bán cũng có thể mất một thời gian khá dài, thường kéo dài đến hai năm để hoàn tất và nhận được tiền bán.
Các nhà phát triển có xu hướng mua những bất động sản này với giá cao hơn, vì vậy nếu bạn đã mua bất động sản của mình cách đây một thời gian với giá thấp hơn, bạn rất có thể sẽ kiếm được một khoản lợi nhuận hậu hĩnh.
Các chung cư có tiềm năng bán hàng tập thể lớn nhất năm 2022
| Bất động sản | Quận | Số lượng căn hộ | Năm có Giấy phép Cư trú Tạm thời (TOP) |
| Braddell View | 20 / Ang Mo Kio, Bishan, Thomson | 438 | 1981 (40 năm) |
| Emerald Park | 3 / Alexandra, Commonwealth | 280 | 1993 (28 năm) |
| Hillcrest Arcadia | 11 / Novena, Newton | 272 | 1980 (41 năm) |
| Peace Mansions | 9 / Orchard Road, River Valley | 42 | 1976 (45 năm) |
1. Braddell View (Khả năng bán hàng tập thể rất cao vào năm 2022)
Braddell View trước đây là một khu nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình (HUDC) và đã được tư nhân hóa vào năm 2017. Dự án này đã được rao bán tập thể vào ngày 27 tháng 3 năm 2019 với mức giá cao 2,08 tỷ đô la Singapore, nhưng cuộc đấu thầu đã kết thúc vào tháng 5 mà không có bất kỳ hồ sơ dự thầu nào. Vào ngày 13 tháng 8, nó lại được đưa ra đấu thầu với cùng một mức giá, nhưng cũng không nhận được hồ sơ nào.
Nhiều khía cạnh của Braddell View thu hút các nhà phát triển. Braddell View có diện tích 1,1 triệu feet vuông, nằm ở trung tâm thành phố, gần các ga tàu điện ngầm Braddell và Caldecott. Gần đó cũng có các quán cà phê, chợ và một số trường học.
Nếu việc bán hàng tập thể thành công, mỗi chủ sở hữu sẽ nhận được từ 2,04 triệu đến 4,03 triệu đô la Singapore, trong khi chủ sở hữu các cửa hàng sẽ nhận được khoảng 529.000 đến 1,2 triệu đô la Singapore.
Tuy nhiên, vẫn chưa chắc chắn liệu các nhà phát triển có sẵn lòng trả một số tiền lớn như vậy hay không, đặc biệt là khi xét đến các biện pháp hạ nhiệt bất động sản như Thuế trước bạ dành cho người mua bổ sung (ABSD), điều này có nghĩa là họ sẽ phải trả một khoản thuế cao.
2. Emerald Park (Khả năng bán hàng tập thể cao vào năm 2022)
Emerald Park là một khu chung cư nằm dọc theo đường Indus Road, cách ga tàu điện ngầm Tiong Bahru khoảng 10 phút đi bộ.
Với vị trí đắc địa, nhiều nhà phát triển có thể quan tâm đến khu chung cư này. Emerald Park gần trung tâm Singapore, bao gồm cả đường Orchard và khu thương mại. Tin đồn về việc Emerald Park có thể được bán tập thể đã lan truyền từ lâu.
3. Hillcrest Arcadia (Khả năng bán hàng tập thể cao vào năm 2022)
Hillcrest Arcadia nằm trên đường Arcadia Road ở Bukit Timah, một trong những con đường truyền thống của Singapore. Vào năm 2011, các cư dân đã cố gắng gia hạn thêm thời gian thuê đất còn lại 66 năm lên 99 năm để bảo tồn khu bất động sản đang xuống cấp này. Tuy nhiên, đơn của họ đã bị Cục Quản lý Đất đai Singapore (SLA) từ chối.
Tương tự như Emerald Park, sức hấp dẫn của Hillcrest Arcadia nằm ở vị trí gần khu vực trung tâm của Singapore. Gần đó cũng có nhiều nhà hàng, trường học danh tiếng và trung tâm mua sắm.
4. Peace Mansions (Khả năng bán hàng tập thể rất cao vào năm 2022)
Peace Mansions là một phần của dự án phát triển hỗn hợp Peace Centre, cả hai chiếm một diện tích đáng kể là 76.617 feet vuông. Nằm ở một vị trí đắc địa, Peace Centre tọa lạc tại số 1 đường Sophia, ngay cạnh Khu Hành chính. Peace Mansions cách bốn ga tàu điện ngầm trong vòng 600 mét, có thể đến được thông qua các tuyến Circle Line, Downtown Line, North East Line và North-South Line.
Peace Mansions đã được rao bán tập thể nhiều lần, nhưng các nỗ lực trước đó đã thất bại do không nhận được đủ sự đồng ý của các chủ sở hữu. Tuy nhiên, khả năng bán hàng tập thể thành công trong những năm tới vẫn có thể xảy ra.
Tại sao giá bán hàng tập thể ở Singapore lại cao như vậy?
Vì các nhà phát triển tin rằng họ có thể thu được lợi nhuận đáng kể từ việc bán hàng tập thể, họ không ngại chi trả những khoản tiền khổng lồ này.
Ví dụ, nếu bạn sống trong một khu nhà cũ với các tòa nhà thấp tầng cách xa nhau, một nhà phát triển có thể mua khu đất đó, phá bỏ tất cả các khối nhà và xây dựng các tòa nhà cao 30 tầng ở đó. Sau đó, họ có thể bán từng căn hộ trong các tòa nhà đó với giá cao hơn chi phí mua đất.
Vì việc bán hàng tập thể đòi hỏi phần lớn chủ sở hữu phải đồng ý bán nhà của họ, các nhà phát triển phải thuyết phục họ rằng việc từ bỏ tài sản và chuyển đi nơi khác là đáng giá. Họ làm điều này bằng cách đưa ra một khoản tiền lớn, hy vọng rằng các chủ sở hữu sẽ chấp nhận đề nghị.
Các biện pháp hạ nhiệt bất động sản ảnh hưởng đến bán hàng tập thể như thế nào?
Kể từ khi chính phủ bắt đầu thực hiện các biện pháp hạ nhiệt bất động sản như Thuế trước bạ dành cho người mua bổ sung (ABSD), giá nhà đất tổng thể ở Singapore đã bắt đầu chậm lại. Các nhà phát triển hiện phải trả 30% ABSD, và với các giao dịch bán hàng tập thể có thể vượt quá 1 tỷ đô la Singapore, số tiền thuế sẽ là một con số khổng lồ.
Bảng dưới đây cho thấy xu hướng tăng ABSD đối với các nhà phát triển bất động sản trong những năm gần đây
| Thời kỳ | Thuế suất ABSD khi mua bất kỳ tài sản dân cư nào |
| Ngày 8 tháng 12 năm 2011 đến ngày 11 tháng 1 năm 2013 | 10 % |
| Ngày 12 tháng 1 năm 2013 đến ngày 5 tháng 7 năm 2018 | 15 % |
| Từ ngày 6 tháng 7 năm 2018 | 25%, cộng thêm 5% cho các nhà phát triển nhà ở |
Làm thế nào để nhận biết tiềm năng bán hàng tập thể
Mặc dù cơ hội bán hàng tập thể của ngôi nhà bạn có thể không cao, bạn vẫn có thể hy vọng! Dưới đây là một số dấu hiệu cho thấy tài sản của bạn có thể có tiềm năng.
1. Giá trị đất đai và bất động sản trong khu vực của bạn tăng đáng kể
Nếu bạn đã nhận thấy giá đất và giá nhà ở xung quanh đang tăng mạnh, đó là một dấu hiệu tiềm năng. Nếu khu phố của bạn đang trải qua sự phát triển đáng kể, chẳng hạn như xây dựng một ga tàu điện ngầm mới hoặc một sự chuyển đổi lớn, bạn có thể được hưởng lợi từ việc bán hàng tập thể.
Vị trí cũng rất quan trọng. Các khu vực trung tâm hơn và các khu vực có kết nối giao thông công cộng thuận tiện có cơ hội cao hơn để thấy nhiều thương vụ bán hàng tập thể hơn.
2. Tỷ lệ diện tích sàn: sử dụng đất không hiệu quả
Trong những năm qua, diện tích của các căn hộ HDB và chung cư đã giảm dần đều, trong khi chiều cao của mỗi tòa nhà lại tăng lên, điều này không có gì đáng ngạc nhiên. Đối với các nhà phát triển, điều này có ý nghĩa kinh tế hơn, vì bằng cách xây dựng các căn hộ theo cách này, họ có thể kiếm được nhiều lợi nhuận hơn trên mỗi mét vuông đất.
Điều này có nghĩa là các tòa nhà hoặc chung cư cũ không tận dụng hết diện tích đất là những ứng cử viên hấp dẫn cho việc bán hàng tập thể, vì chúng có thể được phá bỏ và biến thành các dự án nhà ở có mật độ cao hơn. Nếu bạn sống trong một tòa chung cư chỉ có 8 tầng, trong khi ở đó có thể xây dựng nhiều tòa chung cư 30 tầng, đó là một khoản đầu tư hấp dẫn đối với các nhà phát triển bất động sản.
3. Quyền sử dụng đất: tài sản của bạn càng cũ, cơ hội càng lớn
Mặc dù hầu hết người mua có xu hướng theo đuổi các dự án mới hơn, hào nhoáng hơn, họ thường quên rằng những ngôi nhà cũ cũng có cơ hội mang lại giá trị lớn. Các nhà phát triển có xu hướng mua các bất động sản cũ và xây dựng lại vì hai lý do chính:
- Giá trị mỗi mét vuông đất rẻ hơn, và
- Các chủ sở hữu sống trong những ngôi nhà cũ thường sẽ đồng ý bán hơn (để bán tập thể một dự án có tuổi đời trên 10 năm, nhà phát triển phải có được sự đồng ý của ít nhất 80% chủ sở hữu; để bán tập thể một dự án có tuổi đời dưới 10 năm, phải có được sự đồng ý của ít nhất 90% chủ sở hữu).
Nếu bạn là một trong những người đã chọn một dự án nhà ở tư nhân cũ hơn, tin tốt là tài sản của bạn có cơ hội bán hàng tập thể lớn hơn.
4. Thị trường bất động sản đang trong tình trạng tốt
Việc bán hàng tập thể ở Singapore liên quan đến số tiền lớn, vì vậy các nhà phát triển sẽ chỉ thực hiện nếu họ tin rằng họ có thể kiếm được lợi nhuận từ việc mua và tái phát triển đất. Hiệu suất của thị trường sẽ quyết định một phần tần suất và mức giá mà các nhà phát triển đưa ra cho các dự án mới.
Nếu thị trường bất động sản đang trong tình trạng tốt và bạn đang sống trong một ngôi nhà đáp ứng các chỉ số đã đề cập trước đó, thì có khả năng tài sản của bạn sẽ được bán tập thể vào một thời điểm nào đó trong tương lai!
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
