Với việc chính sách du lịch miễn kiểm dịch được khôi phục, dự kiến đà mua nhà ở tư nhân của người mua nước ngoài sẽ dần tăng lên, mặc dù các nhà phân tích cũng chỉ ra những yếu tố bất lợi cần chú ý như sự bất ổn kinh tế và biến động tiền tệ.
Theo dữ liệu do AnjiaSG tổng hợp, sau khi công bố vòng biện pháp hạ nhiệt bất động sản mới vào tháng 12, lượng mua nhà ở tư nhân không có đất nền của người mua nước ngoài đã giảm gần một nửa, từ 277 căn trong quý IV năm 2021 xuống còn 146 căn trong quý I năm 2022. Là một trong những biện pháp hạ nhiệt bất động sản được quan tâm, người mua nước ngoài hiện phải trả 30% Thuế trước bạ bổ sung của người mua (ABSD), tăng đáng kể so với mức 20% trước đó.
Nhà môi giới bất động sản cao cấp địa phương, ông Leo Kwek, cho biết: “Một số người mua có thể bị nản lòng bởi mức thuế cao hơn và số tiền mặt phải trả nhiều hơn.”
Ông Kwek chỉ ra rằng các yếu tố khác cũng là nguyên nhân khiến khối lượng giao dịch giảm sút, bao gồm căng thẳng địa chính trị, lãi suất tăng và thiếu các dự án phát triển lớn.
Đồng thời, ông Kwek cũng đề cập đến sự bùng phát của dịch Omicron, vốn diễn biến mạnh vào tháng 1 và tháng 2 trước khi giảm bớt.
Tuy nhiên, dữ liệu cũng cho thấy khối lượng giao dịch của người mua ở nước ngoài đã phục hồi trong tháng 4 do Singapore nới lỏng các biện pháp liên quan đến đại dịch, bao gồm cả các hạn chế biên giới. Trong tháng 4, người nước ngoài đã mua 93 căn nhà ở tư nhân không có đất nền, tăng vọt so với 51 căn trong tháng 3 và cao hơn mức giao dịch trung bình hàng tháng là 83 căn từ tháng 1 năm 2021 đến tháng 3 năm 2022. Dữ liệu này bao gồm cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.
Ví dụ, tại Jiak Kim Street, doanh số bán căn hộ Rivière của Fraser Property đã tăng từ 8 căn trong tháng 3 lên 35 căn trong tháng 4, ông Kwek nhấn mạnh rằng con số này đã tăng hơn bốn lần. Người nước ngoài đã mua 11 căn trong tháng 4, trong khi tháng 3 là con số không. Ông Leo Kwek nói: “Với mức thuế ABSD tăng, một số người nước ngoài cũng có thể điều chỉnh việc mua sắm của họ sang các khu vực trung tâm khác (RCR) để phù hợp với ngân sách của họ.”
Khi lãi suất tăng lên, AnjiaSG cũng quan sát thấy tỷ lệ người mua từ Mỹ trong số các khách hàng nước ngoài tăng lên, một số trong đó là công dân Mỹ mới đến từ các quốc gia khác. Nhờ Hiệp định Thương mại Tự do, công dân Mỹ được hưởng chính sách thuế trước bạ tương tự như công dân Singapore.
Tuy nhiên, ông Leo Kwek nhắc nhở rằng còn quá sớm để phán đoán liệu khối lượng giao dịch của người mua nước ngoài có tiếp tục tăng trưởng hay không, vì ông cho rằng người mua nước ngoài cần thêm thời gian để “tiêu hóa” các biện pháp hạ nhiệt này trước khi quay trở lại.
Ông Kwek tiếp tục bổ sung: “Những người không phải là thường trú nhân (PR) đang làm việc tại đây đang chờ đợi tình trạng thường trú nhân của họ được chấp thuận trước khi mua bất động sản tư nhân. (Họ) cảm thấy thuế trước bạ bổ sung của người mua là quá cao.”
Đáng chú ý, có dữ liệu cho thấy so với tháng 1 và tháng 2, số lượng người mua từ Malaysia (có thể do việc mở lại Cầu cạn Johor-Singapore) và Ấn Độ đã tăng lên trong tháng 3 và tháng 4. Tuy nhiên, về số lượng, người mua từ Trung Quốc vẫn dẫn đầu trong số các khách hàng nước ngoài với 79 giao dịch trong tháng 4. Theo sau là người mua từ Malaysia, Ấn Độ, Mỹ và Indonesia.
Nhà ở không có đất nền đã mua (phân loại theo tình trạng cư trú)
Bài viết liên quan:
Phân theo thị trường, trong quý I năm 2022, nhà ở không có đất nền được người mua nước ngoài mua chủ yếu nằm ở Khu vực Trung tâm Cốt lõi (CCR), vì những người mua này thường ưa thích các bất động sản hạng sang. Khối lượng giao dịch của người mua nước ngoài ở các khu vực ngoại ô giảm mạnh nhất so với cùng kỳ năm trước, lên tới 60%, do thuế trước bạ bổ sung cao hơn có thể đã ảnh hưởng đến khả năng chi trả của họ. Khối lượng giao dịch ở Khu vực Trung tâm Cốt lõi giảm ít hơn, nhưng vẫn ở mức hai con số là 35%. Trong quý I năm 2022, 71 căn ở Khu vực Trung tâm Cốt lõi đã được người mua nước ngoài mua, 49 căn ở vùng ven đô thị và 26 căn ở các khu vực ngoại ô.
Trong dự án Piccadilly Grand gồm 407 căn tại Northumberland Road ra mắt trong tháng này, 77% số căn đã được bán với giá trung bình 2.150 đô la Singapore mỗi foot vuông. 90% người mua là người địa phương, 10% còn lại là thường trú nhân và người nước ngoài từ các thị trường như Trung Quốc, Ấn Độ, Malaysia, Mỹ, Hồng Kông và Indonesia.
Nhà môi giới bất động sản cao cấp địa phương, ông Leo Kwek, nhận thấy sự quan tâm từ người nước ngoài đã tăng lên kể từ tháng 4, và nói thêm rằng trong tháng đó đã có “một số giao dịch” được thực hiện bởi người Indonesia tại các vị trí đắc địa ở Quận 9 và Quận 10.
Ông Kwek quan sát thấy: “Mặc dù có đại dịch và các biện pháp hạ nhiệt, ngân sách của người mua ở nước ngoài không thay đổi, và trong một số trường hợp, thực tế còn nhiều hơn. Vấn đề chính là tìm được các căn hộ có diện tích lớn, vì nguồn cung hiện tại của loại hình này rất hạn chế.”
Hướng tới tương lai, AnjiaSG dự kiến sẽ có nhiều người mua nước ngoài quay trở lại thị trường hơn, mặc dù mức thuế trước bạ bổ sung cao hơn có thể có nghĩa là con số tuyệt đối sẽ không thể sánh được với thời kỳ trước đại dịch. Ông Leo Kwek nói: “Giá bất động sản ở các thành phố tiên tiến khác cũng đang tăng, vì vậy mặc dù thuế trước bạ bổ sung đã tăng, một số người mua vẫn có thể cảm thấy bất động sản ở đây rất hấp dẫn.” Tuy nhiên, ông cũng chỉ ra một số yếu tố như môi trường kinh tế vĩ mô đầy thách thức và biến động tiền tệ, có thể ảnh hưởng đến thu nhập và sự thay đổi trong đầu tư.
Ông Kwek cho rằng, miễn là chính sách du lịch miễn kiểm dịch vẫn được duy trì, số lượng giao dịch từ người nước ngoài trong năm nay sẽ tăng lên, có thể được hỗ trợ bởi những người tìm đến nơi trú ẩn an toàn do cuộc chiến ở Nga và Ukraine tiếp tục hoành hành. Ông tin rằng tỷ lệ mua của người nước ngoài trong năm nay sẽ chiếm khoảng 5% tổng doanh số.
Trong bối cảnh những cơn gió ngược ngày càng gia tăng, ông Kwek ước tính nhu cầu nhà ở tư nhân từ những người không phải là thường trú nhân trong năm nay có thể chiếm chưa đến 5% tổng doanh số năm 2022, trong khi nhu cầu từ thường trú nhân Singapore (PR) sẽ chiếm từ 15% – 20%. Người Singapore được xem là thành phần chính.
Đồng thời, ông Leo Kwek dự đoán rằng khi ngành du lịch phục hồi và áp lực lạm phát làm tăng sức hấp dẫn của bất động sản như một công cụ phòng ngừa lạm phát, nhu cầu từ nước ngoài sẽ “dần ổn định”. Ông nói, do đó, trong 12 đến 24 tháng tới, tỷ trọng nhu cầu từ nước ngoài sẽ đạt mức 6% như trước đại dịch.
Các nhà phân tích cũng cho biết họ tin rằng tác động của việc áp thuế ABSD 35% đối với bất kỳ tài sản nhà ở nào được chuyển vào quỹ tín thác sinh thời (living trust) là hạn chế, mặc dù điều này có thể gây ra một số bất ổn trong ngắn hạn. Chính phủ đã thông báo vào Chủ nhật (ngày 8 tháng 5) rằng thuế trước bạ bổ sung phải được thanh toán trước tại thời điểm chuyển nhượng, nhưng người được ủy thác (trustee) có thể nộp đơn xin hoàn lại thuế nếu đáp ứng một số điều kiện nhất định.
Bài viết liên quan:
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
