Đối với nhiều người, việc mua bất động sản thứ hai có thể là một giấc mơ trở thành hiện thực, nhưng ở Singapore, điều đó cũng đồng nghĩa với việc phải trả một khoản Thuế trước bạ bổ sung của người mua (ABSD) cao.
Nếu bạn mua bất động sản thứ hai, Thuế trước bạ bổ sung của người mua (ABSD) đối với công dân Singapore là 20% giá mua, hoặc 20% giá trị thị trường hiện tại của bất động sản, tùy theo mức nào cao hơn. Đối với thường trú nhân (PR) là 30%, và đối với người nước ngoài là 60%.
Loại thuế mua nhà này được chính phủ đưa ra để hạ nhiệt thị trường đang quá nóng, tương tự như các biện pháp hạ nhiệt bất động sản khác như Thuế trước bạ của người bán (Seller’s Stamp Duty, viết tắt là SSD) và Tổng tỷ lệ trả nợ (Total Debt Servicing Ratio, viết tắt là TDSR).
Tuy nhiên, nhiều cặp vợ chồng đã kết hôn ở Singapore đã tìm ra cách mua căn nhà thứ hai mà không phải trả Thuế trước bạ bổ sung của người mua (ABSD) – quá trình này được gọi là “tách sổ” (Decoupling).
“Tách sổ” là gì?
Khi một cặp vợ chồng đồng sở hữu một bất động sản thực hiện việc chuyển nhượng quyền sở hữu, chuyển toàn bộ quyền sở hữu cho người phối ngẫu. Nghĩa là, một người chuyển toàn bộ quyền sở hữu bất động sản hiện tại cho người còn lại, khi đó người đó có thể được coi là người mua nhà lần đầu và mua một bất động sản thứ hai một mình.
Ví dụ: nếu bạn quyết định mua bất động sản thứ hai trị giá 1 triệu đô la để đầu tư mà không “tách sổ”, bạn sẽ phải trả 170.000 đô la tiền Thuế trước bạ bổ sung (giả sử bạn là công dân mua bất động sản nhà ở thứ hai). Nhưng thông qua việc “tách sổ”, bạn có thể tiết kiệm được khoản tiền này.
| Thuế mua nhà | Số tiền bạn phải trả nếu không “tách sổ” | Số tiền bạn phải trả nếu “tách sổ” |
| Thuế trước bạ bổ sung của người mua (ABSD) | $170,000 | Không có |
| Thuế trước bạ của người mua (BSD) | $24,600 | $24,600 |
| Tổng cộng | $194,600 | $24,600 |
Xin lưu ý, phép tính này chỉ liệt kê chi phí của “Thuế trước bạ bổ sung của người mua”, không bao gồm các chi phí khác như khoản vay mua nhà chưa thanh toán và các khoản tiền từ Quỹ Tiết kiệm Trung ương (CPF) phải hoàn trả. Chúng tôi đã thêm một kịch bản “tách sổ” chi tiết hơn ở cuối bài viết này.
Nghe có vẻ hấp dẫn phải không? Thật không may, nó không phù hợp với tất cả mọi người.
Đối với chủ sở hữu căn hộ HDB đang xem xét việc “tách sổ”
Kể từ năm 2016, chủ sở hữu căn hộ HDB không được phép chuyển nhượng quyền sở hữu nhà cho các thành viên trong gia đình. Việc “tách sổ” chỉ được phép trong sáu trường hợp sau:
1. Thành viên gia đình kết hôn
2. Thành viên gia đình ly hôn
3. Thành viên gia đình qua đời
4. Thành viên gia đình gặp vấn đề tài chính, lâm vào khó khăn kinh tế
5. Thành viên gia đình từ bỏ quốc tịch
6. Thành viên gia đình có lý do y tế
Trong hầu hết các trường hợp, việc “tách sổ” chỉ có thể được thực hiện đối với bất động sản tư nhân.
Chủ sở hữu bất động sản tư nhân có thể “tách sổ” nhà của họ như thế nào?
Chủ sở hữu bất động sản tư nhân có hai cách để “tách sổ”: bán (mua một phần) và tặng cho quyền sở hữu.
Mục lục
1. Chuyển nhượng qua hình thức bán (mua một phần)
Trong quá trình này, một người phối ngẫu sẽ mua lại một cách hợp pháp tất cả các phần sở hữu còn lại của bất động sản từ người kia. Tất cả các điều khoản của hợp đồng cần được quy định chi tiết trong Hợp đồng Mua bán (Sales & Purchase Agreement, gọi tắt là S&P), thường do luật sư soạn thảo.
Để hoàn tất giao dịch, người mua phải thanh toán cho người bán để nhận quyền sở hữu bất động sản theo quy định của hợp đồng mua bán, và trả Thuế trước bạ của người mua cho Cục Thuế Nội địa Singapore (IRAS).
Thuế trước bạ của người mua (BSD) có hiệu lực từ ngày 20 tháng 2 năm 2018
| Giá nhà | Mức thuế |
| 180.000 đô la đầu tiên | 1% |
| 180.000 đô la tiếp theo | 2% |
| 640.000 đô la tiếp theo | 3% |
| Phần còn lại | 4% |
Thuế trước bạ của người bán (SSD) có hiệu lực từ ngày 11 tháng 3 năm 2017
| Thời gian nắm giữ | Mức thuế |
| Dưới 1 năm | 12% |
| Trên 1 năm, dưới 2 năm | 8% |
| Trên 2 năm, dưới 3 năm | 4% |
| Trên 3 năm | Không phải trả thuế trước bạ của người bán |
Sau đó, luật sư sẽ sử dụng số tiền thu được này để trả khoản vay thế chấp hiện có của người bán, hoàn trả CPF và trả Thuế trước bạ của người bán (nếu có), sau đó chuyển quyền sở hữu cho người mua.
Nếu bạn cần bất kỳ sự trợ giúp nào về vấn đề này, vui lòng gọi 9762 1726 hoặc Whatsapp, chúng tôi sẽ cung cấp cho bạn những lời khuyên và hỗ trợ phù hợp.
Trường hợp A: Zhang Wei và Wang Jing đồng sở hữu ( 50 – 50 )
Trong trường hợp này, Zhang Wei và Wang Jing (cả hai đều là công dân) là đồng sở hữu một căn hộ trong hơn bốn năm. Điều này còn được gọi là Sở hữu chung (Joint Tenancy), có nghĩa là cả Zhang Wei và Wang Jing đều sở hữu 50% quyền sở hữu bất động sản.
Hầu hết các bất động sản do các cặp vợ chồng sở hữu đều là sở hữu chung với tỷ lệ bằng nhau.
Nếu một người đồng sở hữu qua đời, người còn lại sẽ thừa kế toàn bộ quyền sở hữu theo Quyền thừa kế của người còn sống (Right of Survivorship). Điều này không phụ thuộc vào việc người đã khuất có để lại di chúc hay không, vì Quyền thừa kế của người còn sống sẽ được ưu tiên hơn di chúc.
Bây giờ, giả sử Zhang Wei dự định đầu tư vào một căn hộ để có nguồn thu nhập cho thuê ổn định, nhưng Thuế trước bạ bổ sung của người mua sẽ là một chi phí rất lớn.
Zhang Wei và Wang Jing làm thế nào để “tách sổ” căn hộ này:
Định giá hiện tại của căn hộ là 1 triệu đô la
Dư nợ vay mua nhà hiện tại: 500.000 đô la (Zhang Wei và Wang Jing chia đều, vì mỗi người sở hữu 50% bất động sản)
Giá bán 50% cổ phần (vì Zhang Wei và Wang Jing mỗi người sở hữu 50%): 500.000 đô la (1 triệu / 2)
| Zhang Wei bán 50% quyền sở hữu cho Wang Jing | Wang Jing mua 50% quyền sở hữu từ Zhang Wei |
| Giá bán: $500,000 | Giá mua: $500,000 |
| Trả khoản vay mua nhà gốc: $250,000 | Cách Wang Jing thanh toán:
(a) 30% (Tiền mặt + CPF): $150,000 (tối thiểu $25,000 tiền mặt) |
| Hoàn trả CPF cho Zhang Wei: $150,000 (bao gồm lãi tích lũy) | Các chi phí khác của Wang Jing (Tiền mặt/CPF):
(b) Thuế trước bạ của người mua (Giá mua * 3% – $5,400): $9,600 (c) Phí pháp lý ước tính (2 công ty luật): $5,500 |
| Tiền mặt Zhang Wei nhận được: $100,000 | (a+b+c) Tổng chi phí của Wang Jing: $165,100 |
| (d) 70% khoản vay mua nhà mới: $350,000
(e) Khoản vay mua nhà hiện tại của Wang Jing: $250,000 (d + e) Số tiền vay mới của Wang Jing sau khi “tách sổ”: $600,000 |
Sau khi “tách sổ”, Zhang Wei sẽ nhận được 100.000 đô la tiền mặt, anh có thể dùng số tiền này để mua một căn hộ mới mà không phải chịu Thuế trước bạ bổ sung của người mua.
Tuy nhiên, số tiền vay của Wang Jing sẽ tăng lên 600.000 đô la. Đây là một gánh nặng tài chính lớn đối với một người có thu nhập duy nhất và không được khuyến khích cho tất cả mọi người.
Vì vậy, chúng tôi thực sự khuyên bạn nên nói chuyện với một nhà môi giới bất động sản cao cấp tại địa phương của chúng tôi trước khi “tách sổ”. Với sự giúp đỡ của các đối tác cho vay mua nhà của chúng tôi, chúng tôi có thể giúp bạn lập kế hoạch tài chính đúng đắn để bạn có thể đạt được mục tiêu bất động sản của mình mà không ảnh hưởng đến tình hình tài chính.
Tuy nhiên, không phải tất cả các bất động sản đều là sở hữu chung hoặc có tỷ lệ sở hữu bằng nhau.
Bài viết liên quan:
Trường hợp B: Sở hữu theo phần ( 99 – 1 )
Trong trường hợp mới này, Zhang Wei và Wang Jing là sở hữu theo phần (Tenancy-in-Common). Điều này có nghĩa là, thay vì chia đều quyền sở hữu, Zhang Wei sở hữu 1% quyền sở hữu, trong khi Wang Jing sở hữu 99% còn lại.
| Zhang Wei bán 1% quyền sở hữu cho Wang Jing | Wang Jing mua 1% quyền sở hữu từ Zhang Wei |
| Giá bán (1% của 1 triệu): $10,000 | Giá mua (1% của 1 triệu): $10,000 |
| Trả khoản vay mua nhà gốc: $5,000 | Cách Wang Jing thanh toán: 30% (Tiền mặt + CPF): $3,000 (tối thiểu $500 tiền mặt) |
| Hoàn trả CPF cho Zhang Wei: $0 | Các chi phí khác của Wang Jing (phải trả bằng Tiền mặt/CPF):
Thuế trước bạ của người mua: $100 Phí pháp lý ước tính (2 công ty luật): $5,500 |
| Tiền mặt Zhang Wei nhận được: $5,000 | Tổng chi phí của Wang Jing: $8,600 |
| 70% khoản vay mua nhà mới: $7,000
Khoản vay mua nhà hiện tại của Wang Jing (500.000 x 99%): $495,000 Số tiền vay mới của Wang Jing sau khi “tách sổ”: $502,000 |
Bây giờ Zhang Wei có thể tiến hành mua một căn hộ mới mà không phải chịu bất kỳ khoản Thuế trước bạ bổ sung nào, vì anh đã bán quyền sở hữu ngôi nhà của mình cho Wang Jing.
Và theo quy tắc 99-1, phí Thuế trước bạ của người mua phải trả chỉ là 100 đô la, thấp hơn nhiều so với khoản thuế 9.600 đô la trong trường hợp đầu tiên. Chỉ có phí luật sư là không thay đổi.
Rủi ro trong trường hợp này sẽ phát sinh khi ly hôn, trong đó một bên sẽ sở hữu 99% ngôi nhà. Bạn có thể tranh luận tại tòa án, nhưng điều này có thể mất thời gian và dẫn đến chi phí pháp lý cao hơn.
2. Tặng cho quyền sở hữu
Bạn có thể chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản của mình như một món quà mà không nhận bất kỳ khoản thanh toán nào, nhưng điều này chỉ có thể thực hiện được nếu bất động sản được mua không có khoản vay thế chấp hoặc không sử dụng tiền CPF để thanh toán.
“Tách sổ” có phù hợp với bạn không?
Trước khi quyết định “tách sổ” bất động sản của bạn với người phối ngẫu, hãy thảo luận với một nhà môi giới bất động sản cao cấp có kinh nghiệm và kiểm tra tất cả các chi phí và rủi ro liên quan. Một số cặp vợ chồng có thể cho rằng trả Thuế trước bạ bổ sung của người mua sẽ là một lựa chọn tốt hơn hoặc nhanh hơn, nhưng những người khác có thể do dự. Dù bạn thuộc trường hợp nào, việc nhận được lời khuyên chuyên nghiệp về bất động sản và thế chấp luôn là điều khôn ngoan. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào về vấn đề này, vui lòng liên hệ với chúng tôi.
Các câu hỏi thường gặp về “tách sổ”
1) Nếu tôi không có đủ tiền CPF để trả khoản thanh toán ban đầu, thuế trước bạ hoặc phí luật sư thì phải làm sao?
Nếu số dư CPF không đủ, tất cả các chi phí hoặc lệ phí phải trả sẽ được thanh toán bằng tiền mặt.
2) Tôi có thể đăng ký vay thế chấp cho bất động sản thứ hai của mình không?
Xin lưu ý về “Tổng tỷ lệ trả nợ” (TDSR), tỷ lệ này đặt ra ngưỡng trả nợ hàng tháng cho các khoản vay mua nhà, tối đa là 55% thu nhập hàng tháng của người vay.
Số tiền vay đủ điều kiện có thể khác nhau tùy thuộc vào thu nhập, tình trạng việc làm, lịch sử tín dụng của người phối ngẫu, v.v. Bạn có thể liên hệ với chúng tôi để xác minh điều kiện của mình.
3) Với tư cách là người bán, sau khi “tách sổ” tôi có thể giữ lại tiền bán nhà không?
Tất cả số tiền trong Tài khoản Thường (Ordinary Account) của CPF và lãi tích lũy đã được sử dụng để thanh toán cho bất động sản phải được hoàn trả lại vào tài khoản CPF của bạn trước tiên. Phần thặng dư còn lại sẽ được trả lại cho chủ sở hữu bằng tiền mặt.
Bạn đang tìm kiếm căn hộ tư nhân?
AnjiaSG là trang web bất động sản Singapore toàn diện nhất, với danh sách đầy đủ nhất các dự án và bất động sản. Chúng tôi là đội ngũ bán hàng được chỉ định của tất cả các nhà phát triển. Nếu bạn đang tìm kiếm một căn hộ tư nhân, chúng tôi có thể giới thiệu cho bạn những ngôi nhà tốt và phù hợp.
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
