Tỷ lệ LTV bất động sản Singapore: Hướng dẫn đầy đủ 2023

Dù là khoản vay HDB hay khoản vay ngân hàng, hầu hết mọi người đều có khả năng tài trợ cho ngôi nhà của mình thông qua một khoản vay. Nhưng điều này không có nghĩa là bạn có thể vay bao nhiêu tùy thích, vì có những giới hạn về số tiền tài trợ mà chúng ta có thể nhận được. Chúng tôi gọi đây là “Tỷ lệ Cho vay trên Giá trị (LTV)”, một biện pháp do chính phủ Singapore thực hiện để giới hạn số tiền tối đa mà người mua nhà có thể vay từ Hội đồng Phát triển Nhà ở (HDB) và các ngân hàng.

Tỷ lệ Cho vay trên Giá trị (LTV) quyết định số tiền tối đa bạn có thể vay, từ đó cũng quyết định số tiền trả trước của bạn cần phải thanh toán bằng tiền mặt và/hoặc tiền tiết kiệm từ Tài khoản Thông thường (OA) của Quỹ Phòng xa Trung ương (CPF). Miễn là bạn tài trợ cho việc mua nhà bằng một khoản vay thế chấp, tỷ lệ LTV sẽ được áp dụng, bất kể bạn đăng ký vay mua nhà lần đầu, lần thứ hai hay lần thứ N.

Trong hướng dẫn này, chúng tôi sẽ giúp bạn hiểu khái niệm về Tỷ lệ Cho vay trên Giá trị (LTV), nguyên tắc đằng sau nó, cũng như sự khác biệt về LTV giữa khoản vay HDB và khoản vay ngân hàng.

Tỷ lệ Cho vay trên Giá trị (LTV): Tổng quan

Nếu bạn sở hữu một bất động sản hoặc đang xem xét mua một bất động sản, có lẽ bạn đã đọc về các biện pháp hạ nhiệt bất động sản mới nhất của Singapore được công bố vào tháng 12 năm 2021. Sau khi các biện pháp hạ nhiệt mới được công bố, tỷ lệ cho vay của HDB đã được sửa đổi từ 85% trước đây xuống còn 80%.

Tỷ lệ Cho vay trên Giá trị (LTV) là gì?

Trước tiên, hãy bắt đầu với những kiến thức cơ bản nhất. Tỷ lệ Cho vay trên Giá trị, hay LTV, là số tiền bạn được phép vay để tài trợ cho việc mua nhà. Ví dụ, tỷ lệ LTV 80% có nghĩa là bạn có thể vay tối đa 80% giá trị tài sản (hoặc giá mua, tùy theo mức nào thấp hơn).

Tỷ lệ LTV được thực hiện để ngăn chặn việc người vay sử dụng đòn bẩy quá mức (over leveraging).

Xin lưu ý rằng đối với các dự án mới (ví dụ: căn hộ HDB mới (dự án BTO), căn hộ chung cư cao cấp mới, dự án căn hộ mới), tỷ lệ LTV sẽ luôn tham chiếu đến giá mua.

Nếu bạn mua một bất động sản bán lại và số tiền bạn trả cao hơn số tiền định giá của HDB/ngân hàng, bạn phải thanh toán phần chênh lệch (Cash Over Valuation, gọi tắt là COV) bằng tiền mặt. Ví dụ, nếu bạn trả 1,2 triệu đô la cho một tài sản trị giá 1 triệu đô la, tỷ lệ LTV sẽ được tính dựa trên 1 triệu đô la (số tiền định giá), và bạn phải thanh toán 200.000 đô la tiền chênh lệch (COV) bằng tiền mặt.

Nếu bạn đang cân nhắc giữa việc chọn khoản vay HDB hay khoản vay ngân hàng, hãy đọc bài viết liên quan để hiểu sự khác biệt giữa hai loại này.

Tỷ lệ Cho vay trên Giá trị (LTV) tại Singapore

Sự khác biệt lớn nhất giữa khoản vay HDB và khoản vay ngân hàng chính là tỷ lệ LTV.

LTV khoản vay HDB (tối đa 80%)

Các khoản vay ưu đãi của HDB (HDB Concessionary Loans) về cơ bản là một loại khoản vay mua nhà của HDB, chỉ áp dụng cho việc mua căn hộ BTO (Build-To-Order), SBF (Sale of Balance Flats), ROF (Re-offer of Balance Flats) và căn hộ HDB bán lại, với tỷ lệ LTV tối đa là 80%. Điều này có nghĩa là bạn có thể vay tối đa 80% giá mua/giá trị tài sản.

Khoản trả trước có thể được thanh toán bằng tiền mặt, tiền tiết kiệm có sẵn trong Tài khoản Thông thường (CPF OA) của bạn, hoặc kết hợp cả hai. Không có giới hạn tối thiểu về số tiền mặt phải trả.

Vì bạn chỉ có thể sở hữu một căn hộ HDB tại bất kỳ thời điểm nào (và do đó sử dụng khoản vay HDB), đây là tỷ lệ LTV duy nhất bạn cần biết.

LTV khoản vay ngân hàng (tối đa 75%)

Nếu bạn đăng ký một khoản vay ngân hàng, giới hạn LTV tối đa cho khoản vay đầu tiên (tức là bạn không có khoản vay mua nhà nào chưa thanh toán) là 75%. Trong 25% còn lại, 5% phải được thanh toán bằng tiền mặt. 20% còn lại có thể được thanh toán bằng tiền mặt hoặc kết hợp với tiền tiết kiệm từ Tài khoản Thông thường CPF của bạn.

Trước tháng 7 năm 2018, tỷ lệ LTV của khoản vay ngân hàng là 80%. Nhưng trong các biện pháp hạ nhiệt bất động sản năm 2018, tỷ lệ này đã được thắt chặt xuống còn 75%. Sau khi các biện pháp hạ nhiệt thị trường bất động sản năm 2021 được công bố, LTV của khoản vay ngân hàng vẫn được duy trì ở mức 75%.

Tại sao bạn có thể không nhận được hạn mức tối đa cho phép của LTV

Cần lưu ý rằng HDB/ngân hàng không có nghĩa vụ cung cấp cho bạn khoản vay với hạn mức LTV tối đa. Họ có thể chọn phê duyệt một tỷ lệ LTV thấp hơn hoặc từ chối đơn đăng ký của bạn. Nếu điều này xảy ra với bạn, dưới đây là những lý do có thể:

1. Thời hạn thuê còn lại của tài sản có thể quá thấp

Một tài sản có hợp đồng thuê đất (Leasehold) chỉ còn lại từ 30 đến 40 năm có thể chỉ nhận được tỷ lệ LTV là 60%. Lý do là: các ngân hàng cho rằng các tài sản có thời hạn thuê giảm là tài sản thế chấp kém chất lượng hơn vì giá trị thị trường của chúng sẽ giảm khi hợp đồng thuê sắp kết thúc.

Bạn cũng có thể thấy rằng bạn không thể sử dụng tiền CPF của mình để thanh toán cho các tài sản như vậy.

Trong một số trường hợp đặc biệt, tài sản được mua thông qua các khoản thanh toán hàng tháng, hoặc người mua vẫn có thể nhận được khoản vay mặc dù tài sản đã rất cũ. Điều này thường xảy ra khi người mua đã đàm phán được một hợp đồng riêng với người bán thông qua một công ty luật. Hoặc, đó có thể là một khoản vay đặc biệt do một ngân hàng tư nhân cung cấp cho những người mua giàu có có điểm tín dụng tốt.

2. Vị trí và tình trạng của ngôi nhà quá tệ

Tùy thuộc vào vị trí và tình trạng của ngôi nhà, giới hạn LTV có thể bị giảm đáng kể. Các tài sản ở nước ngoài thường nhận được tỷ lệ LTV thấp hơn. Những ngôi nhà nằm trong các khu phố không lý tưởng (ví dụ: gần khu đèn đỏ) cũng có thể dẫn đến tỷ lệ LTV thấp hơn.

Bên cho vay cũng sẽ kiểm tra các vụ kiện tụng liên quan đến tài sản. Những ngôi nhà xuống cấp, hư hỏng hoặc có những khiếm khuyết lớn cũng có thể làm giảm tỷ lệ LTV.

3. Tuổi của bạn và thời hạn vay quá cao

Nếu thời hạn vay mua tài sản của bạn vượt quá 65 tuổi, tỷ lệ LTV sẽ bị hạn chế. Hơn nữa, miễn là thời hạn vay vượt quá 30 năm, tỷ lệ LTV cũng sẽ bị giới hạn tương tự.

Nếu bạn dự định đăng ký vay mua nhà ở tuổi 35, bạn phải trả hết toàn bộ khoản vay trước 65 tuổi để được hưởng tỷ lệ LTV cao hơn. Đây là lý do tại sao một số người mua thích mua căn nhà thứ hai ngay sau khi họ đã tiết kiệm đủ tiền.

4. Điểm tín dụng hoặc xếp hạng tín dụng của bạn không tốt

Nếu bạn có lịch sử trả nợ trễ và vỡ nợ, bạn có thể bị đánh dấu là có rủi ro tín dụng. Ngân hàng có thể chọn cung cấp cho bạn một tỷ lệ LTV thấp hơn giới hạn tối đa, ví dụ như nhận được LTV 60% thay vì 75% cho khoản vay ngân hàng đầu tiên.

Bạn đang cân nhắc vay mua nhà từ ngân hàng? Hãy so sánh các lãi suất vay mua nhà tốt nhất trên AnjiaSG, hoặc liên hệ với chúng tôi để nhận được ý kiến và lời khuyên cá nhân hóa hơn.

Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:

WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi