Hầu hết các chủ nhà khi lựa chọn khoản vay mua nhà đều có thể suy nghĩ – khoản vay HDB và khoản vay ngân hàng, cái nào tốt hơn?
Trong thời kỳ đại dịch COVID-19, lãi suất cho vay mua nhà gần như bằng không, nhưng bây giờ thời kỳ lãi suất thế chấp thấp đã kết thúc. Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) đã liên tục tăng lãi suất và dự kiến sẽ tăng thêm 0,75 điểm phần trăm lần thứ tư liên tiếp vào ngày 2 tháng 11 năm 2022, đưa lãi suất lên mức 3,75% đến 4%. Khi các ngân hàng địa phương điều chỉnh các gói cho vay của mình, lãi suất thế chấp cũng tăng theo.
Trong bối cảnh lãi suất có khả năng tăng thêm, liệu chủ sở hữu nhà HDB có nên tiếp tục vay ngân hàng không? Liệu khoản vay HDB có phải là lựa chọn tốt hơn? Trong bài viết này, chúng tôi sẽ so sánh sự khác biệt giữa khoản vay HDB và khoản vay ngân hàng để người mua có thể đưa ra lựa chọn sáng suốt.
Mục lục
Khoản vay HDB và Khoản vay Ngân hàng: Tổng quan
Khoản vay ưu đãi HDB (HDB Concessionary Loan), thường được gọi là khoản vay mua nhà HDB của chính phủ, và khoản vay ngân hàng (Bank Loan), mỗi loại đều có ưu và nhược điểm riêng. Dưới đây là tổng quan về những khác biệt chính của chúng.
| Loại khoản vay | Khoản vay HDB | Khoản vay Ngân hàng |
| Là gì | Khoản vay mua nhà do HDB cung cấp | Khoản vay mua nhà do các ngân hàng địa phương tại Singapore cung cấp, ví dụ: DBS, UOB, v.v. |
| Điều kiện vay | Yêu cầu chi tiết, ví dụ như phải đáp ứng giới hạn thu nhập và yêu cầu về quốc tịch | Thường chỉ cần điểm tín dụng tốt, không có yêu cầu về giới hạn thu nhập |
| Bất động sản áp dụng | Chỉ dành cho nhà HDB | Áp dụng cho cả nhà HDB và nhà ở tư nhân |
| Quy mô khoản vay tối thiểu | Không có | Thường ít nhất là 100.000 SGD |
| Giới hạn LTV (Tỷ lệ cho vay trên giá trị) | Lên đến 80% giá trị tài sản | Lên đến 75% giá trị tài sản |
| Khoản trả trước | 20% giá mua, có thể thanh toán toàn bộ bằng tiền tiết kiệm trong Tài khoản Thường (Ordinary Account) của CPF. Lưu ý: Đối với căn hộ bán lại, cần phải trả một khoản đặt cọc lên đến 5.000 SGD cho người bán. |
25% giá mua, ít nhất 5% phải bằng tiền mặt, 20% còn lại có thể sử dụng CPF |
| Lãi suất | Hiện tại là 2,6% mỗi năm, cao hơn 0,1% so với lãi suất của Tài khoản Thường CPF | Hiện tại, lãi suất thả nổi từ 3,71%~4,11%*, lãi suất cố định từ 4,25%~4,30%*, nhưng sẽ thay đổi theo tình hình thị trường |
| Loại gói vay thế chấp | Chỉ có một loại | Hầu hết là gói lãi suất thả nổi, một số là gói lãi suất cố định và gói hỗn hợp |
| Thời hạn vay tối đa | Lên đến 25 năm | Lên đến 35 năm |
| Phí trả nợ trước hạn | Không có | Thường từ 1,5% đến 1,75% |
| Phí trả nợ trễ hạn | 7,5% mỗi năm, nhưng có thể thương lượng | Tùy thuộc vào ngân hàng, nhưng thường không linh hoạt như HDB |
*Lãi suất tốt nhất trên thị trường tính đến ngày 26 tháng 12 năm 2022, bài viết này sẽ tham khảo mức này.
Hoàn cảnh của mỗi người là khác nhau, vì vậy các khoản vay có thể lựa chọn cũng khác nhau. Trước khi chúng ta thảo luận sâu hơn, bạn nên xác nhận xem mình đủ điều kiện cho loại khoản vay mua nhà nào dựa trên tình hình cá nhân.
Bài viết liên quan:
Khoản vay HDB và Khoản vay Ngân hàng: Tiêu chí đủ điều kiện
Đối với nhà ở tư nhân (ví dụ: căn hộ chung cư hoặc nhà liền thổ), lựa chọn duy nhất là vay ngân hàng. Chỉ có nhà HDB mới có thể đủ điều kiện nhận khoản vay HDB, dù là nhà HDB mới hay nhà HDB bán lại.
Điều kiện vay HDB
| Quốc tịch | Ít nhất một người mua là công dân Singapore |
| Lịch sử vay mua nhà và/hoặc sở hữu | • Chưa từng nhận được hai hoặc nhiều khoản vay HDB trước đây
• Chỉ nhận một khoản vay HDB và tài sản cuối cùng sở hữu không phải là nhà ở tư nhân (dù ở trong nước hay nước ngoài), ví dụ: HUDC, tài sản nhận được qua tặng cho, tài sản thừa kế, người thụ hưởng theo di chúc hoặc luật thừa kế không di chúc, tài sản sở hữu/nhận được/chuyển nhượng qua người được chỉ định |
| Giới hạn thu nhập | Theo Chương trình Mua nhà cho Công dân Singapore độc thân (Single Singapore Citizen Scheme, viết tắt là SSC), gia đình không quá 14.000 SGD, gia đình nhiều thế hệ không quá 21.000 SGD, và người độc thân không quá 7.000 SGD |
| Sở hữu tài sản | • Không sở hữu bất kỳ tài sản nào khác trong nước hoặc nước ngoài, và không chuyển nhượng bất kỳ tài sản nào trong vòng 30 tháng trước khi nộp đơn xin Giấy chứng nhận đủ điều kiện vay HDB (HLE)
• Không sở hữu quá 1 gian hàng chợ/quầy hàng rong hoặc tài sản công nghiệp/thương mại. Nếu có sở hữu một trong số đó, phải tự kinh doanh tại đó và không có nguồn thu nhập nào khác |
Nếu muốn đăng ký khoản vay HDB, bạn phải nhận được Giấy chứng nhận đủ điều kiện vay HDB (HDB Home Loan Eligibility, viết tắt là HLE). Để biết thêm chi tiết về việc đăng ký HLE, bạn có thể truy cập trang web chính thức của HDB.
Điều kiện vay Ngân hàng
Tiêu chí đủ điều kiện vay ngân hàng không nghiêm ngặt như HDB. Mỗi ngân hàng có phương pháp đánh giá riêng, nhưng nhìn chung, chỉ cần tình hình tài chính tốt và điểm tín dụng cao là được.
Nếu bạn không chắc về tiêu chuẩn vay ngân hàng hoặc nên tìm đến ngân hàng nào, bạn có thể tìm kiếm sự giúp đỡ từ chúng tôi.
Bài viết liên quan:
Cả Khoản vay HDB và Khoản vay Ngân hàng đều áp dụng TDSR và MSR (Chỉ dành cho nhà HDB)
Dù là khoản vay HDB hay khoản vay ngân hàng, các giới hạn về Tổng tỷ lệ trả nợ (Total Debt Servicing Ratio – TDSR) và Tỷ lệ trả góp thế chấp (Mortgage Servicing Ratio – MSR) đều sẽ được áp dụng. Những giới hạn này do chính phủ (chứ không phải HDB hay ngân hàng) đặt ra để đảm bảo mọi người không vay quá khả năng chi trả của mình.
Tổng tỷ lệ trả nợ (TDSR) là gì
Dù chọn phương thức vay nào, tất cả người mua nhà đều phải tuân thủ giới hạn TDSR. Các biện pháp hạ nhiệt bất động sản vào tháng 12 năm 2021 đã điều chỉnh TDSR từ 60% xuống 55%. Về cơ bản, số tiền bạn có thể vay sẽ bị giới hạn bởi khoản trả góp hàng tháng, tức là không được vượt quá 55% thu nhập hàng tháng của bạn.
TDSR là giới hạn cho tất cả các khoản nợ (không chỉ khoản vay thế chấp), điều này có nghĩa là nếu bạn đã đang trả nhiều khoản vay, bạn có thể không được duyệt khoản vay mua nhà, hoặc có thể phải giảm số tiền vay.
Các biện pháp hạ nhiệt bất động sản vào tháng 9 năm 2022 đã công bố rằng, kể từ ngày 30 tháng 9 năm 2022, lãi suất sàn dùng để tính TDSR và MSR cũng sẽ được tăng thêm 0,5%. Đối với các khoản vay ngân hàng, lãi suất trung hạn sẽ được điều chỉnh từ 3,5% lên 4%, các khoản vay thế chấp bất động sản không phải nhà ở và thế chấp tăng giá trị tài sản sẽ được điều chỉnh lên 5%, và khoản vay HDB sẽ được điều chỉnh lên 3%.
Tỷ lệ trả góp thế chấp (MSR) là gì: Chỉ áp dụng cho HDB và EC
Nhà HDB và Căn hộ cao cấp (Executive Condominium – EC) cũng sẽ bị giới hạn bởi MSR, quy định rằng khoản trả góp thế chấp hàng tháng không được vượt quá 30% thu nhập hàng tháng của người vay và/hoặc đồng vay. Từ ngày 30 tháng 9 năm 2022, việc tăng lãi suất sàn nói trên cũng sẽ được áp dụng.
Bài viết liên quan:
5 vấn đề chính cần cân nhắc khi lựa chọn Khoản vay HDB hoặc Khoản vay Ngân hàng
Trên đây đã giới thiệu về điều kiện vay và các giới hạn của chính phủ, bây giờ chúng ta bắt đầu so sánh giữa khoản vay HDB và khoản vay ngân hàng.
1. Khoản vay ngân hàng có LTV nghiêm ngặt hơn, nhưng về lâu dài, vay ít hơn cũng có nghĩa là tiết kiệm nhiều hơn
LTV Khoản vay HDB: Lên đến 80%
Trước đây, khoản vay HDB có thể chi trả tới 90% giá mua nhà HDB mới, và đối với nhà HDB bán lại thì dựa trên mức thấp hơn giữa giá bán lại và giá trị thị trường. Tuy nhiên, các biện pháp hạ nhiệt bất động sản Singapore mới vào tháng 9 năm 2022 đã điều chỉnh giới hạn LTV của khoản vay HDB xuống còn 80%, làm giảm số tiền tối đa mà người mua nhà tương lai có thể vay từ HDB.
Tuy nhiên, thông qua khoản vay HDB, bạn vẫn có thể vay được nhiều tiền hơn so với khoản vay ngân hàng. Mặc dù việc có thể vay nhiều hơn có vẻ là một điều tốt, nhưng nhận được khoản vay lớn hơn có thể có nghĩa là cuối cùng bạn phải trả nhiều lãi hơn.
Ngoài ra, giới hạn 80% phụ thuộc vào số dư CPF của bạn. HDB yêu cầu bạn phải sử dụng hết số dư trong Tài khoản Thường CPF của mỗi người (có thể chọn giữ lại tối đa 20.000 SGD), điều này có nghĩa là nếu bạn có số dư CPF lớn, bạn có thể không nhận được LTV 80%. Khoản vay ngân hàng thì khác.
LTV Khoản vay Ngân hàng: Lên đến 75%
Ngược lại, khoản vay ngân hàng chỉ có thể chi trả tối đa 75% giá mua. Sự chênh lệch 5% so với khoản vay HDB có nghĩa là việc chọn khoản vay ngân hàng đòi hỏi bạn phải trả trước nhiều hơn, điều này có thể ảnh hưởng thực sự đến tình hình tài chính của người mua, đặc biệt là khi tiền mặt và/hoặc tiền tiết kiệm CPF eo hẹp.
Bài viết liên quan:
2. Khoản vay ngân hàng yêu cầu trả trước cao hơn, gây khó khăn cho việc xoay vòng vốn
Như đã đề cập ở trên, bạn có thể vay được nhiều tiền hơn từ HDB so với ngân hàng. Nhưng nhìn theo hướng ngược lại, khoản trả trước 20% dễ quản lý hơn so với 25%.
Cả khoản vay HDB và khoản vay ngân hàng đều có thể sử dụng tiền tiết kiệm trong Tài khoản Thường CPF, tiền mặt hoặc kết hợp cả hai để trả trước. Nhưng về lâu dài, tỷ lệ áp dụng là khác nhau, do đó, số tiền mặt cần trả trước cũng khác nhau.
Khoản trả trước của Khoản vay HDB: Tối thiểu 20%, có thể thanh toán toàn bộ bằng Tài khoản Thường CPF
Giả sử bạn mua trực tiếp, khi đăng ký khoản vay HDB, khoản trả trước tối thiểu là 20%. Nếu bạn có đủ tiền tiết kiệm trong Tài khoản Thường CPF, bạn có thể thanh toán toàn bộ bằng CPF, điều này có nghĩa là có khả năng bạn không cần phải trả bất kỳ khoản tiền mặt nào cho lần thanh toán đầu tiên.
Khoản trả trước của Khoản vay Ngân hàng: Tối thiểu 25%, trong đó 5% phải bằng tiền mặt
Khoản vay ngân hàng yêu cầu khoản trả trước cao hơn nhiều là 25%, trong đó ít nhất 5% phải được thanh toán bằng tiền mặt, còn lại 20% có thể đến từ các khoản trợ cấp mua nhà hoặc CPF.
Nếu bạn không hiểu rõ quy tắc tính toán này, có thể tham khảo ví dụ sau.
Giả sử mua một căn hộ HDB trị giá 600.000 SGD
| Nếu đăng ký khoản vay HDB | Nếu đăng ký khoản vay ngân hàng | |
| Cần trả trước bao nhiêu? | 120.000 SGD (20% của 600.000 SGD) | 150.000 SGD (25% của 600.000 SGD) |
| Có thể sử dụng bao nhiêu tiền tiết kiệm trong Tài khoản Thường CPF cho khoản trả trước? | 120.000 SGD (toàn bộ khoản trả trước) | 120.000 SGD (20%) |
| Cần trả trước bao nhiêu tiền mặt? | Nếu tiền tiết kiệm trong Tài khoản Thường CPF đủ, không cần trả tiền mặt. | Ít nhất 30.000 SGD (5%). Nếu tiền tiết kiệm trong Tài khoản Thường CPF không đủ để trả toàn bộ 20%, cần phải trả thêm phần chênh lệch bằng tiền mặt. |
Trường hợp đặc biệt: Nếu bạn mua một căn hộ HDB bán lại, bạn cần phải trả một khoản đặt cọc lên đến 5.000 SGD cho người bán, điều này sẽ làm tăng chi phí tiền mặt ban đầu.
Nói chung, khoản vay HDB thường yêu cầu trả trước ít tiền mặt hơn, điều này được ưa thích hơn đối với những người có tiền tiết kiệm và/hoặc dòng tiền hạn chế, chẳng hạn như nhiều cặp vợ chồng trẻ mua căn hộ BTO (Build-To-Order) đầu tiên của họ.
Mặc dù khoản vay HDB yêu cầu trả trước ít hơn, nhưng tổng thể người mua sẽ phải chi trả nhiều chi phí hơn, đặc biệt là nếu họ muốn vay nhiều hơn để giảm khoản trả trước. Khoản vay ngân hàng yêu cầu khoản trả trước cao hơn, nhưng nếu bạn có thể chi trả được chi phí ban đầu, bạn có thể tiết kiệm được nhiều chi phí hơn.
3. Lãi suất khoản vay HDB ổn định hơn
Lãi suất Khoản vay HDB: 2.6%, không thay đổi kể từ năm 1999
Lãi suất khoản vay HDB cao hơn 0.1% so với lãi suất hiện hành của Tài khoản Thường CPF, trong khi lãi suất Tài khoản Thường CPF được gắn với lãi suất tiền gửi trung bình của các ngân hàng lớn trong ba tháng qua hoặc tối thiểu là 2.5%, tùy theo mức nào cao hơn.
Tính đến thời điểm hiện tại, lãi suất khoản vay HDB là 2.6% mỗi năm và không thay đổi kể từ tháng 7 năm 1999, điều này có thể được ưa thích hơn đối với những người không thích rủi ro. Vì các khoản thanh toán hàng tháng có thể dự đoán được, việc đăng ký khoản vay HDB có thể giúp lập kế hoạch tốt hơn.
Lãi suất Khoản vay Ngân hàng biến động nhiều hơn
Ngược lại, lãi suất khoản vay ngân hàng biến động nhiều hơn theo sự thay đổi của thị trường, do đó phù hợp hơn với những người có khẩu vị rủi ro lớn hơn, muốn tận dụng sự biến động của lãi suất để có được các gói thế chấp cạnh tranh, đặc biệt là trong thời kỳ thị trường bất động sản suy thoái.
Các ngân hàng cung cấp các gói lãi suất thả nổi và lãi suất cố định. Các gói lãi suất thả nổi được gắn với một lãi suất cơ bản, với biên độ lãi suất được cố định trong thời gian khóa (lock-in period). Lãi suất thả nổi biến động nhiều hơn vì chúng thường biến động theo lãi suất cơ bản dựa trên tình hình thị trường.
Một số ngân hàng, như DBS, cũng cung cấp các gói hỗn hợp, cho phép người vay áp dụng gói lãi suất cố định cho tối đa một nửa số tiền thế chấp, phần còn lại áp dụng một gói lãi suất thả nổi đặc biệt.
Mặc dù lãi suất cố định ổn định hơn, nhưng chúng thường có phí bảo hiểm cao hơn so với các gói lãi suất thả nổi. Sau thời gian khóa, sự biến động của lãi suất sẽ phụ thuộc vào sự thay đổi của thị trường, và thường thì lãi suất sẽ tăng. Ngoài ra, các ngân hàng có thể và đôi khi điều chỉnh các gói lãi suất cố định của họ.
Tính đến ngày 26 tháng 12 năm 2022, lãi suất thả nổi thấp nhất là 3.71%, và lãi suất cố định thấp nhất là 4.25%. Mặc dù lãi suất thế chấp ngân hàng hiện tại cao hơn lãi suất HDB, nhưng khoản vay ngân hàng gắn liền với thị trường, điều này có nghĩa là nếu lãi suất giảm mạnh trở lại, người mua có thể được hưởng lợi từ việc tiết kiệm chi phí lớn hơn. Ngược lại cũng đúng, nếu lãi suất tiếp tục tăng, người mua sẽ phải trả nhiều hơn.
4. Có thể chuyển từ khoản vay HDB sang khoản vay ngân hàng, nhưng không thể làm ngược lại
Nếu người mua quyết định chuyển từ khoản vay HDB sang khoản vay ngân hàng sau vài năm, điều này là có thể thực hiện được, nhưng không thể làm ngược lại. Nếu bạn chọn khoản vay ngân hàng, bạn sẽ tự động mất quyền chuyển đổi sang (hoặc quay lại) khoản vay HDB.
Đối với những người đã có khoản vay ngân hàng, bạn có thể tái định giá (repricing) khoản vay mua nhà hiện tại của mình tại cùng một ngân hàng, hoặc tái cấp vốn (refinancing) tại một ngân hàng khác để đăng ký một gói lãi suất cạnh tranh hơn.
Bài viết liên quan:
5. Khoản vay ngân hàng có mức phạt cao hơn
Khoản vay mua nhà có thời hạn kéo dài hàng chục năm, là một cam kết dài hạn. Do đó, ở mỗi giai đoạn ra quyết định, cần phải xem xét các kế hoạch trong tương lai.
Nói chung, khoản vay HDB linh hoạt hơn vì có nhiều dư địa hơn cho những thay đổi trong tình hình tài chính của người mua. Nếu người mua nhận được một khoản tiền bất ngờ (ví dụ như trúng giải nhất xổ số 4D), họ có thể trả hết khoản vay trước hạn mà không bị phạt. Nếu sau vài năm chuyển sang khoản vay ngân hàng có lãi suất thấp hơn, bạn cũng có thể làm như vậy. Nếu người mua gặp khó khăn tài chính không thể trả nợ, họ sẽ phải trả một khoản phí trả chậm 7.5% mỗi năm. Phí trả chậm được tính trên số tiền trả chậm, chứ không phải toàn bộ khoản vay, nhưng cũng có thể thương lượng với HDB, vì HDB linh hoạt hơn các ngân hàng.
Đối với khoản vay ngân hàng, nếu người mua quyết định trả nợ trước hạn trong thời gian khóa để giảm quy mô khoản vay, thường sẽ có một khoản phạt từ 1.5% đến 1.75%. Phí trả chậm thì khác nhau tùy theo ngân hàng, và khó được miễn hoặc giảm hơn so với HDB. Nếu không trả được nợ thế chấp, ngân hàng có thể cung cấp Kế hoạch Hợp nhất Nợ (Debt Consolidation Plan, viết tắt là DCP) hoặc các chương trình tái cơ cấu (restructuring programmes) để giúp cải thiện tình hình. Nếu thực sự không thể cải thiện, ngân hàng có quyền thu hồi tài sản và bán đấu giá (mortgagee sale) trên thị trường, như một biện pháp cuối cùng để thu hồi khoản nợ.
Lựa chọn Khoản vay HDB hay Khoản vay Ngân hàng
Nếu bạn đã đọc xong nội dung trên nhưng vẫn còn do dự, bạn có thể tự hỏi mình một câu hỏi cuối cùng – bạn thực sự muốn tiết kiệm chi phí, hay không ngại trả thêm một chút để tránh phiền phức, sau đó đưa ra lựa chọn dựa trên hoàn cảnh của mình.
Lãi suất ổn định 2.6% của khoản vay HDB dễ dàng cho việc lập kế hoạch dài hạn, ngoài ra người mua có thể trả trước ít hơn. Nếu tình hình tài chính của người mua cải thiện sau vài năm, họ có thể tự do lựa chọn có muốn chuyển sang khoản vay ngân hàng hay không.
Nếu lãi suất khoản vay ngân hàng cạnh tranh hơn, người mua thường sẽ chọn khoản vay ngân hàng. Như đã đề cập ở trên, để được hưởng lãi suất cạnh tranh hơn, bạn phải đảm bảo có thể chi trả khoản trả trước tối thiểu 25%. Nhưng về lâu dài, bạn cũng cần phải xem xét tác động của việc lãi suất tăng đối với các khoản trả nợ hàng tháng.
Cuối cùng, không có khoản vay nào là đúng hay sai, khoản vay phù hợp nhất với tình hình tài chính của bạn mới là tốt nhất.
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
