Tóm tắt nội dung
- Thư đủ điều kiện vay vốn HDB (HDB Loan Eligibility Letter) và Bảng thông tin khoản vay (Fact Sheet) chứa các điều khoản vay của bạn và cho thấy lãi suất tăng sẽ ảnh hưởng đến việc trả nợ của bạn như thế nào.
- Đối với các khoản vay ngân hàng, lãi suất thả nổi sẽ có hiệu lực sau khi thời gian cố định lãi suất kết thúc (tùy thuộc vào các gói vay khác nhau).
- Tái cấp vốn (refinancing) cho khoản vay mua nhà có thể giúp bạn tiết kiệm tiền lãi.
- Thực hiện trả trước một phần (partial pre-payment) có thể giúp bạn giảm số tiền trả góp hàng tháng và tiết kiệm tiền lãi.
Mục lục
Khoản vay thế chấp là gì?
Khoản vay từ HDB (Hội đồng Nhà ở và Phát triển) hoặc khoản vay mua nhà là việc vay tiền từ HDB hoặc ngân hàng để giúp bạn mua bất động sản. Nếu mua căn hộ HDB, bạn cũng có thể nhận được khoản vay mua nhà với lãi suất ưu đãi theo tiêu chuẩn của HDB.
Khi nhận khoản vay mua nhà:
- Tài sản của bạn sẽ trở thành tài sản thế chấp cho khoản vay
- Số tiền vay được cấp dựa trên điều kiện của người mua nhà
- Sau khi thanh toán khoản trả trước, khoản vay sẽ được trả góp để thanh toán phần giá mua còn lại cho người bán
- Lãi suất được tính từ lần trả góp đầu tiên
Ai đủ điều kiện vay mua nhà?
HDB và các ngân hàng có tiêu chuẩn riêng về việc cho vay, bao gồm:
- Thu nhập hàng tháng tối thiểu
- Độ tuổi tối thiểu và tối đa của người mua
- Hạn mức cho vay
- Tình trạng cư trú
- Đáp ứng các quy định về cho vay mua nhà của Cơ quan Tiền tệ Singapore (MAS) và các yêu cầu tín dụng nội bộ của HDB/ngân hàng
Nếu bạn là người tự kinh doanh hoặc không có thu nhập cố định, bạn phải chứng minh khả năng trả góp hàng tháng để đủ điều kiện vay vốn. Mỗi bên cho vay sẽ đánh giá điều kiện vay của bạn dựa trên các tiêu chuẩn riêng của họ.
Các loại khoản vay mua nhà
HDB chỉ cung cấp các khoản vay ưu đãi cho người mua nhà HDB, với lãi suất cố định cao hơn 0.1% so với lãi suất hiện tại của Tài khoản Thường (Ordinary Account) trong Quỹ Phòng xa Trung ương (CPF). Lãi suất này thay đổi theo sự biến động của lãi suất CPF.
Nếu vay từ ngân hàng, có hai loại khoản vay mua nhà chính:
- Khoản vay lãi suất cố định (Fixed-rate)
- Khoản vay lãi suất thả nổi hoặc biến đổi (Floating or variable rate)
So sánh hai loại này có các đặc điểm sau:
| Khoản vay mua nhà lãi suất cố định | Khoản vay mua nhà lãi suất thả nổi hoặc biến đổi |
| • Lãi suất được cố định và không thay đổi trong những năm đầu (lãi suất khuyến mãi).
• Lãi suất này không thay đổi ngay cả khi lãi suất thị trường giảm. • Sau khi hết thời gian cố định lãi suất, lãi suất sẽ thay đổi. |
• Lãi suất thay đổi, thường được gắn với một lãi suất tham chiếu, ví dụ như: Tài khoản Thường CPF, Lãi suất cho vay liên ngân hàng Singapore (SIBOR), Lãi suất hoán đổi Singapore (SOR) hoặc lãi suất do ngân hàng xác định, ví dụ như lãi suất hiện hành nội bộ của ngân hàng (board rate).
• Nếu lãi suất tham chiếu tăng, tiền lãi phải trả sẽ tăng lên. Và ngược lại. |
Lãi suất tham chiếu có thể thay đổi bất cứ lúc nào, tùy thuộc vào tình hình thị trường hiện tại. Ngân hàng phải thông báo trước cho bạn (thường là 30 ngày) trước khi thay đổi lãi suất khoản vay mua nhà của bạn.
Để hiểu rõ hơn về sự khác biệt giữa các gói vay ngân hàng, vui lòng trao đổi chi tiết với ngân hàng về:
- Lãi suất tham chiếu được tạo ra như thế nào
- Tần suất điều chỉnh lại lãi suất
- Lãi suất sẽ thay đổi trong trường hợp nào
- Gói vay có đặc điểm gì, và những đặc điểm này có bị loại bỏ hoặc sửa đổi sau này không
Lưu ý: Lãi suất khuyến mãi thấp hơn lãi suất của phần dư nợ của khoản vay. Hãy chắc chắn rằng bạn hiểu rõ số tiền trả góp hàng tháng của mình sẽ tăng bao nhiêu sau khi kết thúc thời gian khuyến mãi.
Lãi suất được tính như thế nào
Phương pháp phổ biến để tính lãi suất là dựa trên dư nợ giảm dần hàng tháng (monthly rest).
Ngay cả một sự gia tăng nhỏ về lãi suất cũng có thể ảnh hưởng đến số tiền trả góp hàng tháng của bạn cũng như lãi suất thực tế mà bạn cuối cùng sẽ phải trả cho khoản vay.
Để minh họa, dưới đây là số tiền trả góp hàng tháng cho khoản vay 800.000 đô la trong 30 năm với các mức lãi suất khác nhau, sử dụng phương pháp tính lãi trên dư nợ giảm dần hàng tháng:
| Lãi suất | 1.24% | 1.42% | 1.61% |
| Lãi suất hiệu quả (EIR) | 1.5% | 2.5% | 3.5% |
| Số tiền trả góp hàng tháng | $2,760 | $3,160 | $3,592 |
💡 Mẹo hữu ích
Ngay cả khi bạn đủ điều kiện nhận một khoản vay lớn hơn hoặc có thời hạn dài hơn, bạn không nhất thiết phải chấp nhận nó, trừ khi bạn chắc chắn có đủ nguồn lực để tài trợ cho nó.
Những gì bạn có thể làm: Trả trước khoản vay mua nhà
Bạn có thể cân nhắc trả trước một lần cho khoản vay mua nhà của mình để giảm bớt khoản trả góp hàng tháng, về lâu dài sẽ giúp tiết kiệm tiền lãi. Tuy nhiên, hãy chắc chắn kiểm tra trước xem việc này có bị phạt hay không.
Ví dụ: Trả trước một phần (Partial pre-payment)
Nếu bạn có một khoản vay mua nhà 800.000 đô la trong 25 năm chưa trả hết, và bạn muốn thực hiện trả trước một phần:
| Số tiền trả trước (phần trăm của khoản vay mua nhà chưa trả) | $40,000 (5%) | $80,000 (10%) |
| Số tiền phải trả hàng tháng | $4,440 | $4,210 |
| Tổng tiền lãi tiết kiệm được trong thời hạn vay còn lại | $30,150 | $60,300 |
Lưu ý: Giả định lãi suất vay mua nhà tăng lên 5% mỗi năm và không đổi trong suốt 25 năm còn lại của khoản vay. Dữ liệu này phụ thuộc vào các điều khoản và điều kiện của khoản vay của bạn—vui lòng tham khảo ý kiến của bên cho vay.
Tìm hiểu về khoản vay mua nhà của bạn
Xem Thư đủ điều kiện vay vốn HDB (HDB Loan Eligibility Letter) và Bảng thông tin khoản vay thế chấp (Fact Sheet) để biết thêm chi tiết về khoản vay mua nhà của bạn.
Thư đủ điều kiện vay vốn HDB
Để biết bạn có đủ điều kiện vay vốn HDB và có thể vay tối đa bao nhiêu tiền, bạn cần nộp đơn xin Thư đủ điều kiện vay vốn HDB (HLE).
Thư đủ điều kiện vay vốn HDB (HLE) sẽ cung cấp thông tin liên quan như số tiền bạn có thể vay, số tiền trả góp hàng tháng, số tiền mặt bạn cần có và các điều khoản và điều kiện khác để giúp bạn lên kế hoạch tốt khi mua nhà.
💡 Mẹo hữu ích
Các khoản vay của HDB có một số tiêu chí đủ điều kiện đi kèm, chẳng hạn như giới hạn thu nhập. Vui lòng kiểm tra xem bạn có đáp ứng các tiêu chuẩn hay không.
Bảng thông tin khoản vay thế chấp
Trước khi bạn nộp đơn vay mua nhà tại ngân hàng, ngân hàng phải cung cấp cho bạn một Bảng thông tin khoản vay thế chấp (Fact Sheet).
Bảng thông tin này nhấn mạnh việc lãi suất có thể tăng sẽ ảnh hưởng như thế nào đến số tiền trả góp hàng tháng của bạn và bao gồm các điểm chính của khoản vay, bao gồm:
- Số tiền và thời hạn vay
- Tổng số tiền phải trả
- Thời gian cố định lãi suất
- Lãi suất và lịch trình trả nợ
- Giải thích về sự thay đổi lãi suất
- Lãi suất hiệu quả
- Các khoản phạt
Hãy yêu cầu ngân hàng của bạn giải thích chi tiết về Bảng thông tin khoản vay thế chấp, đảm bảo rằng bạn biết mình đang thực hiện cam kết tài chính như thế nào khi chấp nhận khoản vay.
Tái cấp vốn và định giá lại
“Tái cấp vốn (refinancing)” có nghĩa là chuyển khoản vay mua nhà hiện tại của bạn sang một bên cho vay mới có lãi suất thấp hơn. Tái cấp vốn với ngân hàng hiện tại của bạn được gọi là “định giá lại (repricing)” hoặc “chuyển đổi (conversion)”.
Bạn nên xem xét lại khoản vay mua nhà của mình một cách định kỳ để xem liệu bạn có thể tiết kiệm tiền bằng cách tái cấp vốn hay không, đặc biệt là sau khi thời gian cố định lãi suất của bạn kết thúc.
⚠️Lưu ý: Người mua nhà HDB không được sử dụng khoản vay HDB để tái cấp vốn cho khoản vay ngân hàng hiện có của họ.
Trước khi tái cấp vốn
Trước khi tái cấp vốn, hãy xem xét lựa chọn nào có lợi hơn cho bạn:
- Giữ nguyên gói vay mua nhà hiện tại
- Vẫn ở ngân hàng hiện tại, nhưng chuyển sang một gói vay mua nhà khác
- Tái cấp vốn cho gói vay mua nhà với một ngân hàng khác
Vui lòng làm theo các bước dưới đây để so sánh giữa các tùy chọn:
1. Hỏi ngân hàng hiện tại của bạn
Trước khi tham khảo các ngân hàng khác, hãy hỏi ngân hàng hiện tại của bạn về các tùy chọn định giá lại (repricing). Kiểm tra xem khoản vay của bạn có còn trong thời gian cố định lãi suất hay không. Nếu có, có thể sẽ có một số khoản phạt.
Hãy hỏi ngân hàng của bạn những câu hỏi sau:
- Việc chấm dứt gói vay mua nhà hiện tại có phát sinh chi phí nào không, ví dụ: tiền phạt trong thời gian cố định lãi suất, các khoản hoàn lại, phí luật sư bổ sung hoặc phí chuyển đổi?
- Tôi có thể chuyển khoản vay sang một khoản vay có giá hấp dẫn hơn không? Sẽ phát sinh những chi phí nào?
- Gói vay mua nhà mới có thời gian cố định lãi suất không? Nếu có, thời gian cố định là bao lâu và sẽ phát sinh những chi phí nào?
- Bạn có thể cho tôi biết những lợi ích của việc định giá lại gói vay không?
2. So sánh các gói vay
Bạn nên so sánh khoản vay được định giá lại (repricing) của ngân hàng hiện tại với các gói tái cấp vốn (refinancing) khác, sau đó xem xét xem bạn có nên chuyển đổi hay không. Bạn nên so sánh:
- Lịch trình trả nợ mới của các gói vay khác nhau—xem xét tiền lãi phải trả.
- Lãi suất được quảng cáo và lãi suất hiệu quả (EIR) của gói vay.
Nếu bạn thay đổi gói vay, số tiền trả góp và lãi suất của bạn có thể thay đổi. Ngân hàng phải cung cấp cho bạn Bảng thông tin nhà ở cơ bản để làm rõ các đặc điểm chính của gói vay mua nhà. Bạn có thể tận dụng cơ hội này để hỏi về các khoản phạt trả nợ trước hạn, hoặc các sản phẩm đi kèm (như: bảo hiểm quyền lợi của bên thế chấp (MIP)), và so sánh với các gói vay khác để hiểu sự khác biệt.
3. Đọc kỹ các điều khoản nhỏ
Trước khi quyết định tái cấp vốn cho gói vay mua nhà (refinancing):
Đọc các điều khoản và điều kiện, và hiểu rõ những gì gói vay mới cung cấp.
Khi bạn tái cấp vốn cho khoản vay mua nhà của mình, hãy kiểm tra Giới hạn rút tiền mua nhà từ CPF (CPF Housing Withdrawal Limit) áp dụng cho bạn.
Phải làm gì nếu không thể trả nợ thế chấp?
Nếu bạn không thể trả góp hàng tháng, hãy liên hệ với bên nhận thế chấp của bạn (HDB hoặc ngân hàng) càng sớm càng tốt. HDB có thể đề xuất cho bạn các gói thay thế tốt hơn, và ngân hàng có thể giúp bạn cơ cấu lại khoản vay.
Khoản vay mua nhà của bạn được thế chấp bằng tài sản của bạn. Nếu xảy ra vi phạm hợp đồng vay, HDB hoặc ngân hàng sẽ trở thành bên nhận thế chấp ưu tiên hàng đầu. Nếu bạn đã sử dụng tiền tiết kiệm CPF để thanh toán khoản trả trước hoặc trả nợ khoản vay, Cục CPF sẽ trở thành bên nhận thế chấp ưu tiên thứ hai đối với ngôi nhà của bạn.
Nếu bạn không thể trả nợ khoản vay mua nhà khi đến hạn, theo quyền ưu tiên của bên nhận thế chấp hàng đầu, HDB hoặc ngân hàng có quyền bán nhà của bạn và sử dụng số tiền thu được từ việc bán nhà để trả hết số tiền bạn nợ ngân hàng.
Cục CPF có quyền nhận phần tiền còn lại từ việc bán nhà để thu hồi số tiền đã được rút từ Tài khoản Thường CPF của bạn.
💡 Mẹo hữu ích
Nếu bạn sử dụng CPF để trả góp khoản vay mua nhà, tốt nhất bạn nên trả hết khoản vay trước khi đến tuổi 55 để rút tiền tiết kiệm CPF, vì từ tuổi 50, các khoản đóng góp CPF sẽ thấp hơn. Do các khoản đóng góp vào Tài khoản Thường của bạn thấp hơn, bạn có thể phải sử dụng nhiều tiền mặt hơn để trả nợ khoản vay.
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
