Việc đăng ký khoản vay mua nhà đòi hỏi phải đưa ra nhiều quyết định, trong đó có việc lựa chọn kỳ hạn khoản vay phù hợp cho bản thân. Tại Singapore, kỳ hạn vay mua nhà tối đa được phép phụ thuộc vào loại hình bất động sản bạn muốn mua. Theo quy định của Cơ quan Tiền tệ Singapore (MAS), kỳ hạn vay tối đa cho các căn hộ HDB là 30 năm và cho nhà ở tư nhân là 35 năm.
Tuy nhiên, trên thực tế, kỳ hạn vay có thể ngắn hơn. Ví dụ, nếu bạn mua một căn hộ HDB và nhận khoản vay từ Cục Phát triển Nhà ở (HDB), kỳ hạn vay của bạn sẽ bị giới hạn ở mức 25 năm.
Trong bài hướng dẫn này, chúng tôi sẽ giải thích tất cả thông tin về kỳ hạn khoản vay và số tiền bạn cần trả cho khoản vay mua nhà bị ảnh hưởng bởi nó.
Mục lục
Kỳ hạn khoản vay là gì?
Bản thân từ “kỳ hạn” (thời hạn nắm giữ hoặc sở hữu một thứ gì đó), kỳ hạn khoản vay là khoảng thời gian hoặc một khoảng thời gian được sắp xếp trước để người vay trả hết toàn bộ tiền gốc và lãi cho bên cho vay. Ví dụ, kỳ hạn khoản vay 25 năm có nghĩa là bạn đồng ý trả hết khoản vay (bao gồm cả lãi) trong vòng 25 năm.
Một số người vay chỉ quyết định kỳ hạn khoản vay sau khi xem xét lãi suất của ngân hàng đã chọn, hoặc sau khi sử dụng các công cụ như công cụ tính toán khoản vay mua nhà để tính toán rõ ràng số tiền trả góp hàng tháng cần thiết cho các kỳ hạn vay khác nhau.
Trong quá trình tái cấp vốn, cách dễ nhất có thể là giữ nguyên kỳ hạn khoản vay ban đầu. Sau đó, bạn vẫn có thể đăng ký thay đổi kỳ hạn khoản vay của mình, nhưng cần có sự chấp thuận của ngân hàng.
Bên cho vay có thể yêu cầu bạn trải qua một vòng đánh giá tín dụng và phê duyệt tín dụng khác để xác định xem họ có nên cho phép bạn thay đổi kỳ hạn khoản vay hay không. Nếu bạn dự định rút ngắn kỳ hạn khoản vay của mình, bạn nên lưu ý rằng ngân hàng có thể tính một số khoản phí cho việc này để bù đắp cho khoản lãi mà họ sẽ mất đi sau khi phê duyệt.
Kỳ hạn khoản vay ảnh hưởng đến khoản vay mua nhà của bạn như thế nào
Tại Singapore, nếu kỳ hạn khoản vay bạn muốn chọn vượt quá 65 tuổi, Tỷ lệ Cho vay trên Giá trị (LTV) bạn nhận được sẽ bị giảm. Đối với các khoản vay ngân hàng, bạn thường có thể nhận được tỷ lệ LTV lên tới 75%, nhưng nếu kỳ hạn khoản vay của bạn quá dài so với tuổi của bạn, tỷ lệ này có thể giảm xuống mức tối thiểu là 55% LTV.
Ví dụ, nếu bạn đăng ký khoản vay 30 năm ở tuổi 40 (nghĩa là khoản vay của bạn sẽ được trả hết ở tuổi 70), ngân hàng chỉ có thể cho bạn vay tối đa 55%, điều này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả cho bất động sản bạn dự định mua. Ngược lại, nếu bạn đăng ký khoản vay 20 năm (giả sử tất cả các điều kiện khác đều được đáp ứng), số tiền bạn có thể vay là 75% giá trị bất động sản.
Hạn mức vay mua nhà và tỷ lệ trả trước tại Singapore
| Hạn mức vay mua nhà | Tiền mặt trả trước tối thiểu | |
| Khoản vay mua nhà đầu tiên | 75% | 5% |
| Khoản vay mua nhà thứ hai | 45% | 25% |
| Khoản vay mua nhà thứ ba | 35% | 25% |
*Nguồn: Cơ quan Tiền tệ Singapore (MAS)
Nếu kỳ hạn khoản vay vượt quá 30 năm, hoặc người nộp đơn vay kết thúc khoản vay sau 65 tuổi, hạn mức cho vay và tỷ lệ trả trước sẽ như sau;
| Hạn mức vay mua nhà | Tiền mặt trả trước tối thiểu | |
| Khoản vay mua nhà đầu tiên | 55% | 10% |
| Khoản vay mua nhà thứ hai | 25% | 25% |
| Khoản vay mua nhà thứ ba | 15% | 25% |
*Nguồn: Cơ quan Tiền tệ Singapore
Cách giải quyết vấn đề này tất nhiên là đăng ký một kỳ hạn khoản vay ngắn hơn, nhưng điều này cũng có những hạn chế, vì kỳ hạn khoản vay cũng ảnh hưởng đến Tổng Tỷ lệ Nợ trên Thu nhập (TDSR) của bạn – điều này ảnh hưởng đến khả năng bạn được vay bất kỳ khoản vay mua nhà nào, cũng như Tỷ lệ Trả nợ Vay mua nhà (MSR) – nếu bạn đang mua một căn hộ HDB.
Để đủ điều kiện vay mua nhà, Tổng Tỷ lệ Nợ trên Thu nhập (TDSR) hàng tháng của bạn không được vượt quá 55% thu nhập hàng tháng của bạn. Nếu bạn mua một căn hộ HDB, còn có một yêu cầu bổ sung về Tỷ lệ Trả nợ Vay mua nhà, đó là khoản vay mua nhà của bạn không được vượt quá 30% thu nhập hàng tháng. Kỳ hạn khoản vay ngắn hơn có nghĩa là số tiền trả hàng tháng cao hơn, tùy thuộc vào tình hình tài chính của bạn, điều này có thể vượt quá TDSR và/hoặc MSR của bạn. Do đó, kỳ hạn khoản vay bạn chọn đăng ký cũng có thể ảnh hưởng đến khả năng tài chính của bạn để được vay.
Bài viết liên quan:
Khi nào thì kỳ hạn khoản vay càng dài càng tốt?
Nếu bạn gặp phải các tình huống sau, tốt nhất bạn nên chọn một kỳ hạn vay mua nhà dài hơn:
1. Bạn cần đảm bảo dòng tiền tốt
Một cách tốt để quản lý dòng tiền hàng tháng tốt hơn là duy trì số tiền trả góp hàng tháng trong vòng 30% thu nhập hàng tháng của bạn. Mặc dù Tỷ lệ Trả nợ Vay mua nhà (MSR) chỉ áp dụng cho việc mua căn hộ HDB, nhưng nhìn chung đây là một hướng dẫn tốt. Nếu số tiền trả góp của bạn vượt quá con số này, hãy chọn một kỳ hạn vay dài hơn để bạn có thể giảm số tiền trả góp hàng tháng và dành nhiều tiền mặt hơn cho các trường hợp khẩn cấp và các nhu cầu thiết yếu khác của cuộc sống.
Kỳ hạn khoản vay dài hơn cũng có thể giúp bạn duy trì dòng tiền dương từ bất động sản đầu tư. Nếu bạn hy vọng kiếm được lợi nhuận từ tài sản của mình, thì điều bạn cần làm là giữ cho dòng tiền từ tài sản của bạn ở mức dương, để bạn kiếm được nhiều tiền hơn chi phí sở hữu ngôi nhà. Ví dụ, nếu bạn kiếm được 50.000 đô la tiền thuê mỗi năm và tổng chi phí của bạn cho tài sản này (bao gồm cả khoản vay, thuế bất động sản, phí bảo trì, v.v.) chỉ là 40.000 đô la mỗi năm, thì tài sản của bạn có thể được coi là có dòng tiền dương.
Chiến lược tốt nhất để duy trì dòng tiền dương cho tài sản là giữ cho các khoản trả góp và chi phí bảo trì ở mức thấp. Nếu đây là mục tiêu của bạn, thì việc chọn một kỳ hạn vay dài hơn sẽ lý tưởng hơn, vì điều này có thể tương đương với việc trả các khoản trả góp hàng tháng thấp hơn.
2. Bạn muốn giảm Tổng Tỷ lệ Nợ trên Thu nhập của mình
Tổng Tỷ lệ Nợ trên Thu nhập (TDSR) là tỷ lệ phần trăm tối đa của thu nhập dùng để trả nợ, được Cơ quan Tiền tệ Singapore (MAS) thiết lập để ngăn người vay mắc nợ quá nhiều. Ngưỡng hiện tại cho các khoản vay mua nhà là TDSR không được cao hơn 55% thu nhập hàng tháng của người vay.
Nếu bạn cần thêm vốn để đầu tư vào một bất động sản khác, hoặc bạn có kế hoạch cho một lần mua sắm lớn tiếp theo, việc chọn một kỳ hạn vay dài hơn sẽ mang tính chiến lược hơn, vì điều này có thể giúp giảm số tiền trả góp hàng tháng của bạn và duy trì TDSR của bạn ở mức phù hợp để chuẩn bị cho lần đăng ký vay tiếp theo.
3. Bạn muốn có một kỳ hạn vay dài hơn để có thể rút ngắn khi cần thiết
Mặc dù kỳ hạn vay dài hơn có nghĩa là cuối cùng bạn có thể phải trả nhiều tiền lãi hơn, nhưng điều này cho phép bạn có nhiều lựa chọn hơn. Nếu bạn đã có đủ tiền để trả các khoản trả góp hàng tháng cao hơn, hoặc bạn quyết định trả hết toàn bộ khoản vay mua nhà trước khi hết thời hạn ban đầu (tất nhiên, điều này có thể phát sinh một số chi phí), lựa chọn này có thể cung cấp cho bạn sự linh hoạt để rút ngắn kỳ hạn vay. Nếu bạn muốn tái cấp vốn (refinance) khoản vay trong tương lai, đây cũng có thể là một lựa chọn lý tưởng hơn.
Bài viết liên quan:
Khi nào thì kỳ hạn khoản vay càng ngắn càng tốt?
Ngược lại, một kỳ hạn vay mua nhà ngắn hơn có thể có lợi hơn cho bạn trong các trường hợp sau:
1. Bạn muốn giảm tổng chi phí lãi vay
Như đã đề cập ở trên, một kỳ hạn vay mua nhà dài hơn thường sẽ khiến bạn phải trả nhiều tiền lãi hơn trong suốt thời hạn của khoản vay. Nếu bạn muốn giữ lãi suất trả góp hàng tháng ở mức thấp nhất có thể, hãy chọn một kỳ hạn vay ngắn hơn. Mặc dù vậy, một lựa chọn khác để giảm chi phí lãi vay là chọn một kỳ hạn vay dài hơn ban đầu, sau đó trả hết khoản vay của bạn sớm hơn vài năm trước khi khoản vay đáo hạn (nếu bạn có đủ khả năng).
2. Bạn có khả năng trả các khoản trả góp hàng tháng cao hơn
Nếu thu nhập của bạn cho phép bạn trả các khoản trả góp hàng tháng cao hơn mà không cảm thấy bị thiếu thốn, hoặc không đặt mình vào nguy cơ trả nợ quá hạn, thì việc chọn một kỳ hạn vay ngắn hơn có thể thực tế hơn. Ngoài việc giảm tiền lãi phải trả, điều này còn có thể giúp bạn tránh được các chi phí tiềm ẩn có thể phát sinh từ các khoản nợ dài hạn (ví dụ: phí xử lý tái cấp vốn, phí trả nợ trước hạn một lần, v.v.).
3. Bạn muốn có lợi suất cho thuê/đầu tư tốt hơn
Mặc dù bạn sẽ phải trả các khoản trả góp hàng tháng cao hơn, nhưng xét đến số tiền bạn có thể tiết kiệm được từ tiền lãi và các chi phí tiềm năng khác, một kỳ hạn vay ngắn hơn cũng có thể mang lại cho bạn lợi suất đầu tư tốt hơn về lâu dài.
Và, vì bạn có thể trả hết nợ nhanh hơn, tất cả số tiền bạn nhận được từ tiền thuê nhà sẽ được tính trực tiếp vào thu nhập thụ động và chi phí bảo trì tài sản của bạn, do đó bạn có khả năng nhận lại lợi nhuận từ đầu tư sớm hơn.
Khi nào nên thay đổi kỳ hạn khoản vay mua nhà?
Cả kỳ hạn vay mua nhà dài hơn và ngắn hơn đều có những ưu điểm riêng, nhưng tất cả cuối cùng đều phụ thuộc vào lựa chọn nào là tốt nhất cho bạn dựa trên khả năng tài chính và mục tiêu tương lai của bạn.
Bạn chỉ cần biết rằng, nếu các ưu tiên của bạn thay đổi (ví dụ: bạn muốn đầu tư vào một bất động sản mới hoặc bắt đầu kinh doanh), hoặc tình hình tài chính của bạn được cải thiện (nhưng vẫn chưa đủ để trả hết khoản vay một lần), bạn có thể thay đổi kỳ hạn vay mua nhà (ví dụ: rút ngắn kỳ hạn vay 30 năm xuống còn một nửa).
Tái cấp vốn là một cách tốt để điều chỉnh kỳ hạn vay mua nhà của bạn theo tình hình tài chính hiện tại.
Thời gian khóa của khoản vay mua nhà thường là từ hai đến năm năm. Nếu thu nhập của bạn tăng lên sau vài năm, bạn có thể có khả năng trả các khoản trả góp hàng tháng cao hơn và trả hết khoản vay nhanh hơn. Trong trường hợp này, nếu bạn muốn trả hết nợ nhanh hơn, thì một khi thời gian khóa (và thời gian hoàn lãi) kết thúc, đã đến lúc tái cấp vốn cho một khoản vay mua nhà có kỳ hạn ngắn hơn. Nếu bạn cần một kỳ hạn vay dài hơn để có các khoản trả góp hàng tháng thấp hơn và giảm bớt áp lực dòng tiền, bạn cũng có thể tái cấp vốn (refinancing) hoặc định giá lại (repricing).
Bạn có thấy khó khăn khi quyết định chọn kỳ hạn vay nào không? Bạn muốn biết khi nào là thời điểm thích hợp để thay đổi kỳ hạn vay hoặc tái cấp vốn? Anjia SG có thể giúp bạn – liên hệ với chúng tôi để bắt đầu tìm hiểu nhé!
Bài viết liên quan:
Các câu hỏi thường gặp về khoản vay mua nhà và kỳ hạn khoản vay
• Kỳ hạn vay mua nhà là gì?
Kỳ hạn vay mua nhà của bạn về cơ bản là khoảng thời gian đã thỏa thuận để trả hết nợ (tiền gốc cộng với lãi).
• Thời hạn tối đa của khoản vay mua nhà là bao lâu?
Theo quy định của MAS, kỳ hạn vay mua nhà tối đa cho căn hộ HDB là 30 năm và cho nhà ở tư nhân là 35 năm.
• Kỳ hạn vay tối thiểu là bao lâu?
MAS không quy định thời hạn trả nợ tối thiểu cho các khoản vay mua nhà. Tốt nhất là bạn nên thảo luận trực tiếp vấn đề này với bên cho vay của mình.
• Làm thế nào để tôi có thể tăng kỳ hạn vay của mình?
Tái cấp vốn là một cách tốt để điều chỉnh kỳ hạn vay của bạn. Hoặc, bạn có thể thảo luận trực tiếp với ngân hàng của mình về các lựa chọn có sẵn.
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
