Khi mua bất động sản tại Singapore, bạn cần phải nộp Thuế trước bạ của người mua (Buyer’s Stamp Duty, viết tắt là BSD). Ngoài ra, tùy thuộc vào tình trạng cư trú và số lượng bất động sản sở hữu, bạn có thể phải trả thêm một loại thuế khác gọi là Thuế trước bạ bổ sung của người mua (Additional Buyer’s Stamp Duty, viết tắt là ABSD).
Các biện pháp hạ nhiệt bất động sản được đưa ra vào tháng 12 năm 2021 đã điều chỉnh tăng mức thuế ABSD; đợt mới nhất, có hiệu lực từ ngày 27 tháng 4 năm 2023, tiếp tục tăng mạnh ABSD — tăng gấp đôi mức thuế cho người nước ngoài từ 30% lên 60% và nâng mức thuế đối với pháp nhân và quỹ tín thác lên 65%, cùng các điều chỉnh khác. Hơn nữa, kể từ ngày 9 tháng 5 năm 2022, Bộ Tài chính đã thông báo rằng việc chuyển nhượng bất động sản nhà ở vào quỹ tín thác trọn đời (living trust) sẽ phải chịu ABSD (tín thác), ban đầu là 35%; mức thuế này đã được nâng lên 65% kể từ ngày 27 tháng 4 năm 2023 (là mức hiện hành).
Hướng dẫn này sẽ giới thiệu về ABSD tại Singapore, mức thuế suất ABSD, các trường hợp được miễn giảm ABSD, ABSD đối với thường trú nhân (PR) và ABSD đối với bất động sản thứ hai.
Mục lục
Thuế trước bạ bổ sung của người mua (ABSD) là gì?
ABSD tại Singapore là một loại thuế được áp dụng bổ sung trên Thuế trước bạ của người mua (loại thuế bắt buộc đối với người mua bất động sản). Thuế này được tính dựa trên giá trị thẩm định hoặc giá bán của bất động sản, tùy theo giá trị nào cao hơn.
Ai cần phải trả ABSD?
Thuế suất ABSD áp dụng cho các nhóm người mua sau:
- Công dân Singapore: Phải trả 20% ABSD khi mua bất động sản thứ hai và 30% cho các bất động sản tiếp theo.
- Thường trú nhân Singapore (PR): Phải trả ABSD cho tất cả các bất động sản, bắt đầu từ 5% cho bất động sản đầu tiên, 30% cho bất động sản thứ hai và 35% cho các bất động sản tiếp theo.
- Người mua nước ngoài: Phải trả 60% ABSD cho bất kỳ bất động sản nào.
- Pháp nhân mua (doanh nghiệp hoặc tổ chức): 65% cho mỗi bất động sản (nhà phát triển phải trả thêm 5% ABSD không hoàn lại).
Tại sao ABSD được áp dụng?
Dưới đây là tóm tắt lịch sử và các thay đổi của ABSD tại Singapore:
- Tháng 12 năm 2011: ABSD được giới thiệu để quản lý nhu cầu bất động sản tăng vọt.
- Tháng 1 năm 2013: Tăng thuế suất ABSD và mở rộng thêm các đối tượng mua phải chịu thuế.
- Tháng 7 năm 2018: Thuế suất ABSD lại được tăng lên.
- Tháng 12 năm 2021: Thuế suất ABSD lại được tăng đối với người mua nước ngoài và các pháp nhân mua bất động sản thứ hai và các bất động sản tiếp theo.
- Ngày 27 tháng 4 năm 2023: Đợt biện pháp hạ nhiệt mới nhất đã tăng gấp đôi ABSD cho người nước ngoài từ 30% lên 60%, pháp nhân từ 35% lên 65%, công dân Singapore mua căn thứ hai từ 17% lên 20% và căn thứ ba trở đi từ 25% lên 30%, PR mua căn thứ hai từ 25% lên 30% và căn thứ ba trở đi từ 30% lên 35%, và ABSD (tín thác) từ 35% lên 65%.
ABSD lần đầu tiên được giới thiệu vào tháng 12 năm 2011 như một biện pháp hạ nhiệt bất động sản, nhằm kiềm chế việc mua bất động sản nhà ở của người nước ngoài và các pháp nhân, đặc biệt là việc mua nhiều bất động sản.
Nói cách khác, nó được đưa ra để quản lý nhu cầu về bất động sản nhà ở, giúp giá nhà ở trở nên hợp lý hơn cho người dân Singapore.
Thuế suất ABSD đã được tăng thêm vào tháng 1 năm 2013, đồng thời bổ sung thêm các nhóm người mua phải trả ABSD.
Sau khi ABSD được thực thi, các hoạt động đầu cơ bất động sản đã giảm, và những người mua nước ngoài quan tâm đến việc đầu tư vào thị trường bất động sản Singapore đã bị chùn bước bởi mức thuế ABSD cao.
Sau đó vào tháng 7 năm 2018, BSD và ABSD lại được tăng lên, cùng với các biện pháp hạ nhiệt bổ sung như Tỷ lệ Nợ trên Thu nhập (TDSR) và Thuế trước bạ của người bán (SSD), đã dẫn đến sự sụt giảm đáng kể trong khối lượng giao dịch bất động sản.
Đợt biện pháp ngày 16 tháng 12 năm 2021 đã thắt chặt các giới hạn cho vay: tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) đối với khoản vay mua nhà HDB được điều chỉnh từ 90% xuống 85%, giới hạn TDSR được thắt chặt từ 60% xuống 55% thu nhập, và thuế suất ABSD được tăng lên. Đợt mới nhất có hiệu lực từ ngày 27 tháng 4 năm 2023, tăng gấp đôi ABSD cho người nước ngoài lên 60% và nâng mức thuế đối với pháp nhân và quỹ tín thác lên 65%, cùng các điều chỉnh khác.
Định nghĩa “bất động sản nhà ở” trong ABSD
Trước khi chúng ta thảo luận về các mức thuế suất ABSD đã được điều chỉnh, hãy tìm hiểu định nghĩa về “bất động sản nhà ở”. Bất động sản nhà ở là tài sản được sử dụng làm nơi ở. Các ví dụ rõ ràng nhất bao gồm nhà ở công cộng HDB, căn hộ chung cư, biệt thự và nhà liền kề (cùng các loại tương tự).
Nhà phố thương mại có khu vực sinh sống và các cửa hàng ở tầng trệt của khu HDB có tầng trên được chỉ định cho mục đích ở cũng sẽ được coi là bất động sản nhà ở.
Các bất động sản mua ở nước ngoài không được tính vào số lượng bất động sản khi xác định ABSD.
Đọc thêm:
“Pháp nhân mua” được đề cập trong ABSD là gì?
Pháp nhân mua là một thực thể không phải cá nhân và được xác định theo các tiêu chí sau:
- Một tổ chức không có tư cách pháp nhân
- Một bên được ủy thác trong một khoản đầu tư chung
- Người quản lý quỹ của một quỹ tín thác kinh doanh
- Đối tác trong một công ty hợp danh, cho dù họ có phải là cá nhân hay không, khi tài sản được chuyển nhượng, di dời hoặc phân phối sẽ trở thành tài sản của công ty hợp danh
Nếu một bất động sản được mua bởi những người mua có hồ sơ khác nhau, ABSD sẽ được tính dựa trên hồ sơ của người mua có mức thuế ABSD cao nhất. Ngoài ra, tất cả các pháp nhân mua sẽ phải tuân thủ mức thuế suất ABSD mới là 65%.
Cách tính thuế suất ABSD
Như đã đề cập trước đó, việc áp dụng thuế suất ABSD sẽ phụ thuộc vào tình trạng cư trú của bạn, và mức thuế suất ABSD bạn phải trả sẽ dựa trên quốc tịch của bạn tại thời điểm mua bất động sản.
ABSD phải trả được tính dựa trên giá mua hoặc giá trị thị trường, tùy theo giá trị nào cao hơn. Cần lưu ý rằng các mức thuế suất trong tương lai có thể thay đổi tùy theo tình hình thị trường bất động sản. Dưới đây là các mức thuế suất ABSD hiện tại, tính đến năm 2026:
| Đối tượng mua | ABSD phải trả (từ ngày 27 tháng 4 năm 2023 trở đi) |
| Công dân Singapore mua nhà lần đầu | Không phải trả (không thay đổi) |
| Công dân Singapore mua bất động sản thứ hai | 20% |
| Công dân Singapore mua bất động sản thứ ba và các bất động sản tiếp theo | 30% |
| Thường trú nhân Singapore (PR) mua nhà lần đầu | 5% (không thay đổi) |
| Thường trú nhân Singapore (PR) mua bất động sản thứ hai | 30% |
| Thường trú nhân Singapore (PR) mua bất động sản thứ ba và các bất động sản tiếp theo | 35% |
| Người mua nước ngoài mua bất kỳ bất động sản nào | 60% |
| Pháp nhân mua (doanh nghiệp hoặc tổ chức) mua bất kỳ bất động sản nào | 65% (nhà phát triển phải trả thêm 5% ABSD không hoàn lại) |
| Người được ủy thác mua bất kỳ bất động sản nhà ở nào | 65% |
Kể từ ngày 9 tháng 5 năm 2022, bất động sản nhà ở chuyển nhượng cho quỹ tín thác trọn đời (living trust) bắt đầu chịu ABSD (tín thác), ban đầu là 35%; mức thuế này đã được nâng lên 65% kể từ ngày 27 tháng 4 năm 2023 (là mức hiện hành).
Cách tính ABSD như thế nào?
Ví dụ, nếu một bất động sản có giá trị 1 triệu đô la, nhưng được bán với giá 1,1 triệu đô la. Giả sử bạn là công dân Singapore mua bất động sản thứ hai (thuế suất ABSD 20%), thì số tiền ABSD bạn phải trả sẽ là 1,1 triệu đô la x 20% = 220.000 đô la.
Có được miễn trừ ABSD không?
Trong một số trường hợp, bạn không cần phải trả ABSD, chẳng hạn như:
- Đã ký hợp đồng bán bất động sản nhà ở hiện tại trước khi Quyền chọn Mua (Option To Purchase, viết tắt là OTP) được cấp.
- Khi hạ cấp từ bất động sản tư nhân xuống nhà ở HDB bán lại.
Mặc dù về lý thuyết không được coi là “miễn trừ”, một số gia đình chọn các căn hộ chìa khóa đôi (dual-key), những căn hộ này được bán như một bất động sản duy nhất nên không bị đánh thuế ABSD, nhưng lại có hai không gian sống riêng biệt – một căn chính và một căn phụ.
Một số người cũng xem xét việc tách quyền sở hữu (decoupling), tức là các cặp vợ chồng “chia tay” và chuyển quyền sở hữu ngôi nhà chung cho người phối ngẫu. (Chi tiết về các “chiến lược” miễn ABSD này sẽ được trình bày dưới đây.)
Ngoài ra, theo các hiệp định thương mại tự do (FTA) giữa các quốc gia, công dân và thường trú nhân của Iceland, Liechtenstein, Na Uy, Thụy Sĩ và Hoa Kỳ sẽ được đối xử tương tự như công dân Singapore. Nói cách khác, những người có tư cách này không cần phải trả ABSD cho lần mua bất động sản đầu tiên. Người đại diện theo pháp luật có thể khai báo miễn giảm thông qua hệ thống e-Stamping trên trang web của Cục Thuế Nội địa (IRAS).
Miễn giảm ABSD cho người nước ngoài kết hôn với công dân Singapore
Mặc dù chúng tôi đã chỉ ra trước đó rằng ABSD luôn được áp dụng đối với người nước ngoài và thường trú nhân, nhưng có một trường hợp những người này không cần phải trả. Đó là người nước ngoài hoặc thường trú nhân kết hôn với một công dân Singapore, nếu họ không sở hữu bất kỳ bất động sản nhà ở nào dưới tên mình, thì sẽ không phải trả ABSD.
Các cặp vợ chồng đã kết hôn cũng có thể được hoàn lại ABSD khi chuyển nhà. Để đủ điều kiện hoàn tiền, họ cần phải bán bất động sản đầu tiên đã trả ABSD trong vòng sáu tháng sau khi mua bất động sản thứ hai. Các điều khoản và điều kiện đầy đủ có trên trang web của Cục Thuế Nội địa (IRAS).
Tổng quan miễn trừ & miễn giảm ABSD (tính đến năm 2026)
| Trường hợp | Xử lý ABSD | Điều kiện chính |
| Bán trước khi mua: đã ký hợp đồng bán nhà hiện tại trước khi cấp OTP | Không phải nộp | Hợp đồng bán được ký trước khi cấp Quyền chọn Mua (OTP) |
| Hạ cấp từ bất động sản tư nhân xuống nhà HDB bán lại | Không phải nộp | Chuyển từ nhà tư nhân sang nhà HDB bán lại |
| Công dân/PR theo FTA: Iceland, Liechtenstein, Na Uy, Thụy Sĩ, Hoa Kỳ | Bất động sản đầu tiên được đối xử như công dân (gần như miễn) | Khai báo miễn giảm qua hệ thống e-Stamping của IRAS |
| Người nước ngoài/PR kết hôn với công dân Singapore | Miễn giảm toàn bộ | Vợ chồng không sở hữu bất động sản nhà ở nào khác; phải có ít nhất một công dân Singapore |
| Vợ chồng đổi nhà (mua trước bán sau) | Được hoàn thuế | Bán căn đầu tiên đã nộp ABSD trong vòng 6 tháng sau khi mua căn thứ hai |
Khi mua bất động sản cùng người khác: ABSD được tính như thế nào?
Khi mua bất động sản cùng với người khác, hai bên có thể áp dụng các mức thuế suất ABSD khác nhau, trong trường hợp này, mức thuế cao hơn sẽ được áp dụng.
Dưới đây là một ví dụ minh họa:
| Bất động sản của bạn | Bất động sản của vợ/chồng bạn |
| Căn hộ chung cư (sở hữu duy nhất) | Căn hộ chung cư (sở hữu duy nhất) |
| Nhà liền kề |
Giả sử bạn và vợ/chồng bạn là công dân Singapore. Do vợ/chồng bạn có hai bất động sản, sau khi mua chung, họ sẽ có ba bất động sản, vì vậy mức thuế suất ABSD áp dụng cho vợ/chồng bạn sẽ là 30% (công dân, căn thứ ba trở đi). Trong khi đó, bạn chỉ có một bất động sản, nhưng sau khi mua chung, bạn sẽ có hai bất động sản, vì vậy mức thuế suất ABSD áp dụng cho bạn là 20% (công dân, căn thứ hai). (Nếu bạn cảm thấy bối rối về điều này, vui lòng tham khảo tài liệu chi tiết do Cục Thuế Nội địa (IRAS) cung cấp.)
Do đó, ABSD phải trả sẽ dựa trên tình hình cá nhân của vợ/chồng bạn, tức là 30%.
Làm thế nào để thanh toán ABSD?
Bạn có thể thanh toán ABSD trực tuyến thông qua hệ thống e-Stamping bằng NETS, séc hoặc hối phiếu ngân hàng.
Bạn cũng có thể thanh toán tại các thiết bị đầu cuối điện tử của IRAS Surf Centre hoặc các Văn phòng Dịch vụ của SingPost (tại Chinatown, Novena, Raffles Place và Shenton Way). Thuế trước bạ cần được thanh toán đầy đủ, không hỗ trợ trả góp.
Bạn cũng có thể sử dụng Quỹ Phòng xa Trung ương (CPF) để thanh toán ABSD. Sau khi đã thanh toán thuế trước bạ, bạn có thể được hoàn lại tiền từ tài khoản CPF của mình.
Xin lưu ý rằng ABSD cần được thanh toán trong vòng 14 ngày sau khi ký thỏa thuận mua bán. Nếu thỏa thuận mua bán của bạn được ký ở nước ngoài, thời hạn sẽ là 30 ngày sau khi nhận được thỏa thuận tại Singapore.
Có hình phạt nào cho việc chậm thanh toán ABSD không?
| Thời gian chậm | Phạt chậm thanh toán ABSD |
| Trong vòng ba tháng | 10 đô la hoặc số tiền ABSD phải trả, tùy theo số nào cao hơn |
| Hơn ba tháng | 25 đô la hoặc bốn lần số tiền ABSD phải trả, tùy theo số nào cao hơn |
Nếu ABSD không được thanh toán trước hạn chót, bạn sẽ nhận được một thư nhắc nhở thanh toán. Thư này cũng sẽ thông báo cho bạn về các hình phạt do bỏ lỡ hạn chót.
IRAS có thể chỉ định ngân hàng, chủ lao động, người thuê nhà hoặc luật sư của bạn thanh toán thay bạn số thuế trước bạ chưa thanh toán. Trong những trường hợp nghiêm trọng, có thể sẽ có hành động pháp lý để thu hồi số tiền nợ.
Tìm hiểu thêm chi tiết về những gì sẽ xảy ra khi bỏ lỡ hạn chót thanh toán thuế trước bạ trên trang web của IRAS.
Kết luận: Có nên cố gắng tránh ABSD không?
Vào tháng 7 năm 2020, Cơ quan Tiền tệ Singapore (MAS) đã đưa ra một tuyên bố chính thức rằng mặc dù có dịch coronavirus, các hạn chế bất động sản hiện tại sẽ không được nới lỏng do thị trường bất động sản vẫn ổn định. Hiện tại, khối lượng giao dịch và giá của tất cả các loại bất động sản đều ở mức cao. Hơn nữa, Singapore đã đưa ra các biện pháp hạ nhiệt vào tháng 12 năm 2021 và một lần nữa vào ngày 27 tháng 4 năm 2023; đợt mới nhất (27 tháng 4 năm 2023) đã tăng mạnh ABSD — tăng gấp đôi mức thuế cho người nước ngoài lên 60% và nâng mức thuế đối với pháp nhân và quỹ tín thác lên 65% — cùng với việc thắt chặt các giới hạn cho vay.
Với việc đưa ra một loạt các biện pháp hạ nhiệt bất động sản mới, chúng tôi không nghi ngờ rằng việc tăng thuế suất ABSD sẽ trở thành một chủ đề nóng được thảo luận giữa những người mua nhà và các nhà đầu tư. Không nhiều người ủng hộ biện pháp này, điều này là bình thường, vì đây là một loại thuế bổ sung nhằm đặt ra các hạn chế cho người mua bằng cách tăng chi phí bất động sản tại Singapore và kiềm chế các hoạt động đầu cơ của người nước ngoài và các tổ chức phi cá nhân.
Đó là lý do tại sao nhiều người mua nhà tìm kiếm các trường hợp miễn trừ và “lỗ hổng” để tránh phải trả thêm thuế. Các phương pháp được đề cập ở trên có thể rất hiệu quả, nhưng trong một số trường hợp, việc thanh toán trực tiếp ABSD có thể dễ dàng và rẻ hơn.
Tóm lại, ABSD là một khoản chi phí bổ sung và sẽ không sớm biến mất. Nếu bạn đang tìm kiếm các cách hợp pháp để tránh ABSD, hãy đảm bảo bạn đã tính toán số tiền ABSD và xem xét cẩn thận chi phí của các “chiến lược” thay thế của bạn để tránh phải trả một cái giá quá đắt.
Nguồn chính thức & Tài liệu tham khảo
- IRAS — Thuế trước bạ bổ sung của người mua (ABSD): Trang ABSD chính thức
- IRAS — Thuế trước bạ của người mua (BSD): Trang BSD chính thức
- IRAS — Miễn giảm ABSD (tín thác): Remission of ABSD (Trust)
- IRAS — Miễn giảm ABSD cho vợ chồng: Remission of ABSD for a Married Couple
- IRAS — Khiếu nại xin miễn/giảm thuế trước bạ: Appealing for Stamp Duty Waiver
- IRAS — Chậm nộp hoặc không nộp thuế trước bạ: Late Payment of Stamp Duty
- Bộ Tài chính (MOF) — Ưu đãi thuế theo các Hiệp định Thương mại Tự do: FTA concessions
- CPF Board — Các khoản phí bất động sản có thể dùng CPF: Trang CPF chính thức
- IRAS — e-Stamping và nơi đóng dấu điện tử: e-Stamping
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
