Cho dù bạn đang mua căn nhà đầu tiên hay là một người dày dạn kinh nghiệm trên thị trường bất động sản, câu hỏi quan trọng nhất khi bạn cân nhắc mua nhà chắc chắn là: Tôi có thể vay được bao nhiêu tiền?
Việc tính toán hạn mức vay mua nhà tại Singapore là một quá trình đòi hỏi nhiều kiến thức và thông tin. Tôi đã gặp một số người mua nhà ước tính sai ngân sách vì không rõ hạn mức vay của mình, sau khi xem rất nhiều căn nhà, họ đành phải từ bỏ căn nhà ưng ý vì ngân sách không đủ. Để đảm bảo không rơi vào tình trạng “mù mờ thông tin, hối hận về sau”, bài viết này sẽ cung cấp một số thông tin hữu ích về hạn mức vay mua nhà tại Singapore.
Khi mua nhà tại Singapore, hầu hết người mua đều cần vay tiền, và ai cũng hy vọng giảm thiểu số tiền trả trước, tăng hạn mức vay để giảm bớt áp lực tài chính ban đầu. Hạn mức vay liên quan đến chi tiêu tiền mặt ban đầu khi mua nhà, bao gồm số tiền trả trước và phần bắt buộc phải thanh toán bằng tiền mặt.
Vì vậy, khi tính toán hạn mức và thời hạn vay mua nhà, bạn cần xem xét các yếu tố sau:
- Loại nhà bạn muốn mua;
- Thời hạn vay;
- Tuổi của người vay sau khi trả hết khoản vay;
- Số nợ hiện có chưa trả hết;
- Khả năng trả nợ, v.v.
Tại Singapore, tiêu chuẩn để đo lường số tiền bạn có thể vay mua nhà được gọi là “Tỷ lệ cho vay trên giá trị” (Loan-to-Value Ratio, viết tắt là LTV).
Điểm chính
- LTV là gì: khoản vay mua nhà tính theo phần trăm giá nhà (lấy mức thấp hơn giữa giá bán và định giá) — vay ngân hàng tối đa 75%, vay ưu đãi HDB 85%.
- Mức tiền mặt tối thiểu: với vay ngân hàng, ít nhất 5% khoản trả trước phải bằng tiền mặt; phần Cash Over Valuation (COV) phải trả toàn bộ bằng tiền mặt.
- Siết chặt với nhà thứ hai và tuổi: nhà thứ hai LTV tối đa 45%, nhà thứ ba 35%; vay quá 30 năm (HDB 25 năm) hoặc kết thúc sau 65 tuổi → giảm còn 55%.
- TDSR 55%: tổng trả nợ hàng tháng (mọi khoản vay) không vượt 55% tổng thu nhập — đây là yếu tố quyết định số tiền vay thực tế.
- Tính trước khi xem nhà: ước tính hạn mức theo thu nhập và nợ của chính bạn trước, để ngân sách chuẩn ngay từ đầu.
Mục lục
Tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) là gì?
Nói một cách đơn giản, tỷ lệ LTV là phần trăm khoản vay mua nhà của bạn so với tổng giá trị căn nhà. Ví dụ, tỷ lệ LTV 75% có nghĩa là bạn có thể vay tối đa 75% giá trị hoặc giá bán của tài sản, tùy theo mức nào thấp hơn.
Nếu giá bán của tài sản cao hơn giá trị của nó, phần chênh lệch được gọi là Tiền mặt vượt giá trị (Cash Over Value, viết tắt là COV).
Hiện tại, mức LTV tối đa cho khoản vay ưu đãi từ HDB đã giảm từ 90% xuống còn 85%. 15% còn lại có thể được thanh toán bằng tiền mặt, từ tài khoản thường CPF (CPF OA) của bạn hoặc kết hợp cả hai.
Còn đối với khoản vay từ ngân hàng, mức LTV tối đa là 75%. 20% còn lại có thể được thanh toán bằng tiền mặt hoặc CPF OA hoặc kết hợp cả hai, và ít nhất 5% phải được thanh toán bằng tiền mặt.
⚠️Lưu ý: Tỷ lệ LTV không khác nhau tùy thuộc vào loại bất động sản bạn mua (nhà ở công cộng HDB hay căn hộ chung cư), mà phụ thuộc vào việc bạn vay từ ai (HDB hay ngân hàng). Điều này có nghĩa là, nếu bạn mua một căn nhà HDB (dù là nhà xây theo đơn đặt hàng (BTO), nhà còn lại (SBF) hay nhà HDB thứ cấp), nhưng bạn muốn vay ngân hàng để tài trợ, thì hạn mức LTV của bạn là 75% (trả trước ít nhất 5% bằng tiền mặt, và 20% còn lại bằng tiền mặt và/hoặc CPF OA).
Bài viết liên quan:
Cách tính LTV?
Giả sử bạn muốn mua một căn hộ HDB bốn phòng ngủ thứ cấp trị giá 500.000 đô la Singapore. Tuy nhiên, giá bán thực tế mà người bán đưa ra là 515.000 đô la Singapore. Khoản chênh lệch 15.000 đô la này được gọi là Tiền mặt vượt giá trị (COV).
- Sử dụng khoản vay ưu đãi từ HDB, bạn có thể vay tối đa 425.000 đô la (85% của 500.000 đô la). Tối đa 75.000 đô la (15% của 500.000 đô la) có thể được thanh toán bằng tiền mặt hoặc CPF OA, nhưng số tiền còn lại (tức là 15.000 đô la COV) hoàn toàn không được bao gồm trong khoản vay. Bạn phải thanh toán COV bằng tiền mặt.
- Sử dụng khoản vay ngân hàng, bạn có thể vay tối đa 375.000 đô la (75% của 500.000 đô la). Sau đó, bạn có thể sử dụng tối đa 100.000 đô la (20% của 500.000 đô la) từ CPF OA để trả trước, nhưng 40.000 đô la còn lại (5% của 500.000 đô la + COV) phải được thanh toán bằng tiền mặt.
⚠️Lưu ý: Theo quy định của Cơ quan Tiền tệ Singapore (MAS), bạn không thể sử dụng khoản vay ngân hàng để thanh toán khoản trả trước.
Không có gì đảm bảo bạn sẽ nhận được hạn mức vay tối đa
Như đã đề cập ở trên, mức LTV tối đa cho khoản vay HDB là 85% và cho khoản vay ngân hàng là 75%. Tuy nhiên, HDB và các ngân hàng không bắt buộc phải cho bạn vay với hạn mức LTV tối đa. Họ có thể lựa chọn giảm LTV trong những trường hợp thích hợp. Ví dụ, gần đây có báo cáo cho rằng do tác động của đại dịch Covid-19, nếu người nộp đơn vay mua nhà làm việc trong các ngành bị ảnh hưởng nặng nề, một số ngân hàng đã giảm LTV của họ, một số ngân hàng khác tính phần thu nhập biến đổi là 50%, hoặc thậm chí chỉ tính lương cố định.
Phần này hoàn toàn phụ thuộc vào đánh giá của bên cho vay, các yếu tố có thể ảnh hưởng đến hạn mức vay bao gồm:
- Các khoản vay mua nhà chưa trả hết;
- Thời hạn thuê đất còn lại của bất động sản;
- Tuổi của người mua và thời hạn vay;
- Vị trí và tình trạng của bất động sản;
- Điểm tín dụng của người mua;
- Thu nhập và tình hình vay nợ của người mua;
- Kiểm tra sức chịu đựng (stress test) để đối phó với rủi ro trong tương lai.
1. Các khoản vay mua nhà chưa trả hết
Các hạn mức vay LTV nêu trên đều áp dụng cho căn nhà đầu tiên (tức là bạn không có khoản vay mua nhà nào khác chưa trả hết). Hạn mức LTV cho khoản vay mua căn nhà thứ hai là 45% (trong số 55% tiền trả trước còn lại, một nửa phải trả bằng tiền mặt, phần còn lại có thể trả bằng tiền mặt hoặc qua CPF OA của bạn). Hạn mức LTV cho khoản vay mua căn nhà thứ ba là 35%.
⚠️Lưu ý: Các tỷ lệ LTV nêu trên chỉ áp dụng cho các khoản vay có thời hạn dưới 30 năm. Nếu khoản vay vượt quá giới hạn tuổi 65 hoặc thời hạn vay vượt quá 30 năm (25 năm đối với HDB), LTV có thể giảm xuống thấp hơn nữa.
2. Thời hạn thuê đất còn lại của bất động sản
Đối với các bất động sản chỉ còn từ 36 đến 40 năm thời hạn thuê đất, hạn mức LTV thường là 60%. Tuy nhiên, bạn vẫn có thể sử dụng CPF để thanh toán tối đa 15% giá hoặc giá trị của bất động sản (tùy theo mức nào thấp hơn).
Đối với các bất động sản có thời hạn thuê đất còn lại dưới 35 năm, thường không thể vay mua nhà. Ngoài ra, bạn cũng không thể sử dụng CPF để trả trước.
Bài viết liên quan:
3. Tuổi cá nhân và thời hạn vay của bạn
Nếu thời hạn vay cho nhà ở tư nhân vượt quá 30 năm (nhà HDB là hơn 25 năm) hoặc khi bạn trả hết khoản vay mà tuổi của bạn đã vượt quá 65, hạn mức LTV là 55%.
Ví dụ: Bạn nộp đơn vay 30 năm ở tuổi 40 (tức là bạn sẽ trả hết khoản vay ở tuổi 70), ngân hàng chỉ có thể cho bạn vay tối đa 55%.
4. Vị trí và tình trạng của bất động sản
Những căn nhà có vị trí và tình trạng quá kém có thể nhận được hạn mức vay thấp hơn đáng kể.
Các bất động sản có vị trí quá kém, cũ nát hoặc có các khiếm khuyết lớn (ví dụ: nhà ở nước ngoài, vị trí không được ưa chuộng, các căn hộ đang đối mặt với vụ kiện chủ đầu tư vì các khiếm khuyết) cũng có thể khiến bên cho vay đưa ra mức LTV thấp hơn.
5. Điểm tín dụng của bạn
Trong quá trình xin vay mua nhà, bên cho vay sẽ kiểm tra điểm tín dụng của bạn thông qua Cục Tín dụng Singapore (Credit Bureau of Singapore). Nếu bạn có lịch sử trả nợ quá hạn hoặc chưa trả, bạn có thể bị coi là có rủi ro tín dụng.
Để ngăn chặn điều này, hãy đảm bảo trả nợ đúng hạn—dù là vay mua nhà, vay thẻ tín dụng, vay mua ô tô, vay tiêu dùng hay các khoản vay khác. Ngay cả một sai sót trong việc trả nợ từ 10 năm trước cũng có thể ảnh hưởng đến LTV của bạn.
6. Thu nhập và tình hình vay nợ của bạn
Để ngăn người dân vay nợ quá mức hoặc gánh những khoản vay mua nhà vượt quá khả năng, Cơ quan Tiền tệ Singapore (MAS) đã thiết lập MSR và TDSR để hạn chế việc cho vay. Hai hạn chế này là để kiểm tra khả năng trả góp hàng tháng của bạn. Vì vậy, khi tính toán hạn mức vay mua nhà, chúng ta cũng cần tính đến MSR và TDSR.
Tỷ lệ trả nợ thế chấp (Mortgage Servicing Ratio, viết tắt là MSR) là tỷ lệ phần trăm tổng thu nhập hàng tháng của bạn được dùng để trả nợ vay mua nhà, hiện tại giới hạn là 30%.
Tỷ lệ tổng nợ trên thu nhập (Total Debt Servicing Ratio, viết tắt là TDSR) quy định rằng chỉ 55% tổng thu nhập hàng tháng của người vay có thể được dùng để trả nợ (bao gồm tất cả các khoản vay như vay mua ô tô, nợ thẻ tín dụng, v.v.).
MSR chỉ áp dụng cho việc mua nhà ở công cộng HDB và căn hộ điều hành (EC). Nếu bạn mua nhà ở tư nhân, bạn chỉ cần xem xét TDSR.
Bài viết liên quan:
7. Kiểm tra sức chịu đựng rủi ro trong tương lai
Ngoài việc đáp ứng các yêu cầu MSR và TDSR ở trên, người vay còn cần phải thực hiện một bài kiểm tra sức chịu đựng (stress test). Đó là sử dụng một mức lãi suất cao hơn nhiều so với hiện tại (hiện đang sử dụng 3.5%) để tính toán tổng số tiền vay.
Điều này đảm bảo rằng trong tương lai khi lãi suất tăng, người vay vẫn có khả năng tiếp tục trả nợ. Đây là một biện pháp bảo vệ để chống lại rủi ro trong tương lai.
Bài viết liên quan:
Thế nào, sau khi xem qua hàng loạt quy định, bạn có cảm thấy quá tải thông tin không? Đừng lo, hãy để những người chuyên nghiệp làm công việc chuyên môn. Bạn có thể liên hệ với chúng tôi để nhận được dịch vụ và lời khuyên toàn diện và tận tâm nhất.
Nguồn chính thức & Tham khảo
- Cơ quan Tiền tệ Singapore (MAS) · New housing loans — LTV & TDSR rules
- CPF Board · Using your CPF to buy a home
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
