无论是建屋局贷款（HDB loan）还是银行贷款（Bank loan），大多数人都可能会通过贷款来为他们的房子融资。但这并不意味着你可以随心所欲地借贷，因为我们可以获得多少融资是有限度的。我们称之为“贷款与估值比率（LTV）”，这是新加坡政府为限制购房者可以从建屋发展局和银行借到的最大金额而实施的一项措施。
贷款与估值比率（LTV）决定了你可以借到的最大资金额度，从而也决定了你的首期付款有多少需要以现金和/或公积金（CPF）普通账头（OA）的储蓄进行支付。只要你通过房贷为购房筹措资金，贷款与估值比率（LTV）就适用，无论你是第一次、第二次还是第 N 次申请房屋贷款。
在本指南中，我们将帮助你了解贷款与估值比率（LTV）的概念、其背后的原理，以及建屋局和银行贷款的不同贷款与估值比率（LTV）。
目录
贷款与估值比率（LTV）：概要
| 什么是贷款与估值比率（LTV）？ | 贷款与估值比率，或称贷款与价值比率，是允许你为买房融资而借入的金额 |
| 建屋局贷款 LTV | 最高为购买价格/房产价值的 80% |
| 银行贷款 LTV | 最高为购买价格/房产价值的 75% |
| 可能影响你的 LTV 的因素 | 房产的地契、地段和状况、你的年龄和信贷评分（credit score） |
如果你拥有房产或正在考虑购买房产，你可能已经读到了 2021 年 12 月最新发布的新加坡房产降温措施。新的降温措施宣布后，建屋局授予贷款的比率从之前的 85% 修改为 80%。
相关文章：
什么是贷款与估值比率（LTV）？
我们先讲讲最基础的知识。贷款与估值比率，或称贷款与价值比率，是允许你为买房融资而借入的金额。例如，80% 的贷款与估值比率（LTV）意味着你最多可以借入房产价值（或购买价格，以较低者为准）80% 的贷款。
贷款与估值比率（LTV）的实施是为了防止借贷人的过度杠杆（over leveraging）。
请注意，对于新楼盘（例如：新的组屋（预购组屋 BTO 项目）、新的执行共管公寓、新楼盘公寓），贷款与估值比率（LTV）将始终参考购买价格。
如果你购买的是转售房产并且支付的金额超过建屋局/银行估值的金额，则必须以现金形式支付溢价（Cash Over Valuation，简称 COV）。例如，如果你要为价值 100 万元的房产支付 120 万元，则需要根据 100 万元（估值金额）计算贷款与估值比率（LTV），另 20 万元的现金溢价（COV）你必须以现金形式支付。
如果你在考虑是选择建屋局贷款还是银行贷款，请阅读相关文章以了解两者之间的区别。
相关文章：
新加坡的贷款与估值比率（LTV）
建屋局贷款和银行贷款的最大区别就是贷款与估值比率（LTV）。
建屋局贷款 LTV（最高可达 80%）
建屋发展局优惠贷款（HDB Concessionary Loans）本质上是一种建屋局房屋贷款，仅适用于购买预购组屋（BTO）、剩余组屋销售活动（SBF）、剩余组屋再销售活动（ROF）和转售组屋，其最高的贷款与估值比率（LTV）为 80%。这意味着你最多可以贷到购买价格/房产价值的 80%。
首期付款可以通过现金、公积金普通户头（CPF OA）中的可用储蓄进行支付，也可以两者组合使用。支付的现金金额不设底限。
由于你在任何时候都只能拥有一套组屋单位（因此用的是建屋局贷款），所以这是你唯一需要知道的贷款与估值比率（LTV）。
银行贷款 LTV（最高可达 75%）
如果你申请的是银行贷款，第一笔贷款（即：你没有未偿清的房屋贷款）的最大贷款与估值比率（LTV）顶限为 75%。在剩余的 25% 中，5% 必须以现金支付。剩余的 20% 可以使用现金或你的公积金普通户头储蓄进行组合支付。
2018 年 7 月之前，银行贷款 LTV 比率为 80%。但在 2018 年房地产降温措施期间，这一比例被收紧至 75%。2021 年楼市降温措施公布后，银行贷款 LTV 仍维持在 75%。
为什么你有可能无法获得贷款与估值比率（LTV）允许的最大额度
需要注意的是，建屋局/银行没有义务为你提供贷款与估值比率（LTV）最大额度的贷款。他们可以选择批准较低的贷款与估值比率（LTV），或直接拒绝你的申请。如果这种情况发生在你身上，以下是可能的原因：
-
房产的剩余租约年限可能过低
租约期限仅剩下 30 至 40 年的租赁地契（Leasehold）可能贷款与估值比率（LTV）只有 60%。其原因是：银行认为，由于租约趋近结束时市场价值会降低，地契年限减少的房产是不那么优质的抵押品。
你可能还会发现你无法使用你的公积金资金来支付此类房产。
在某些特殊情况下，房产是通过每月分期付款购买的，或者尽管房产年限已经很大了，但买方仍然可以获得贷款。这通常是买方设法通过律师事务所与卖方谈了一份私人合同的情况。或者，也可能是私人银行向信贷评分良好的富裕买家提供的特殊贷款。
-
房子的地段和状况太差
根据房子的地段和状况，贷款与估值比率（LTV）的上限可能会显著降低。位于海外的房产往往会获得较低的贷款与估值比率（LTV）。位于不太理想的社区（例如：靠近红灯区）的房子也可能会产生较低的贷款与估值比率（LTV）。
贷款方也会检查与房产相关的诉讼。破旧失修或有重大缺陷的房子也可能会降低贷款与估值比率（LTV）。
-
你的年龄和贷款期限太高
如果你购买房产的贷款期限超过 65 岁，则贷款与估值比率（LTV）将受到限制。而且，只要贷款期限超过 30 年，贷款与估值比率（LTV）同样也会有上限。
如果你打算在 35 岁时申请房贷，则必须在 65 岁之前还清全部贷款，才能享受更高的贷款与估值比率（LTV）。这就是为什么一些买家喜欢在存够钱后立即购买第二套房产的原因。
-
你的信贷评分或评级不佳
如果你有逾期还款和拖欠贷款的历史，你可能会被打上信用风险的标记。银行可能会选择为你提供低于顶限的贷款与估值比率（LTV），例如第一次银行贷款获得的贷款与估值比率（LTV）为 60% 而非 75%。
相关文章：
正在考虑获得银行房贷？在安家狮城（AnjiaSG）上比较最佳的房屋贷款利率，或联系我们以获得更个性化的意见和建议。
相关文章
更多详情，请联系咨询：
