Một trong những cam kết tài chính đầu tiên bạn phải thực hiện khi mua căn hộ tại Singapore là thanh toán khoản trả trước. Mọi người đều biết rằng mua bất động sản ở Singapore đặc biệt tốn kém, nhưng chi phí ban đầu thực sự là bao nhiêu?
Bài viết này sẽ liệt kê chi tiết các chi phí ban đầu khi mua căn hộ tại Singapore, bao gồm cả khoản trả trước phải thanh toán, để giới thiệu rõ hơn về việc quốc tịch, số lượng nhà hiện có và khoản vay mua nhà ảnh hưởng đến khoản trả trước như thế nào.
Mục lục
Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí trả trước cho căn hộ tại Singapore
-
Trả trước căn hộ: Thuế trước bạ bổ sung cho người mua (ABSD)
Quốc tịch và số lượng nhà hiện có ảnh hưởng đến chi phí trả trước, vì những yếu tố này liên quan trực tiếp đến việc có phải trả ABSD và mức thuế suất tương ứng hay không.
Chính phủ lần đầu tiên thực hiện ABSD vào ngày 8 tháng 12 năm 2011 để kiềm chế nhu cầu đầu tư bất động sản mạnh mẽ từ công dân Singapore và người mua nước ngoài. Một lý do khác để đưa ra chính sách này là để duy trì khả năng mua nhà cho người dân địa phương và để giá nhà tăng trưởng bền vững theo nền tảng kinh tế.
Bài viết liên quan:
Các biện pháp hạ nhiệt mới nhất được thực hiện vào tháng 12 năm 2021, với việc tăng mức thuế suất ABSD. Các mức thuế suất ABSD mới nhất được hiển thị như sau:
Mức thuế suất ABSD hiện tại
| Đối tượng mua | ABSD phải trả (từ ngày 16/12/2021 trở đi) |
| Công dân Singapore mua căn nhà đầu tiên | Không phải trả ABSD (không có cập nhật) |
| Công dân Singapore mua căn nhà thứ hai | 17% |
| Công dân Singapore mua căn nhà thứ ba trở đi | 25% |
| Thường trú nhân (PR) mua căn nhà đầu tiên | 5% (không thay đổi) |
| Thường trú nhân (PR) mua căn nhà thứ hai | 25% |
| Thường trú nhân (PR) mua căn nhà thứ ba trở đi | 30% |
| Người nước ngoài mua bất kỳ bất động sản nào | 30% |
| Doanh nghiệp (công ty hoặc hiệp hội) mua bất kỳ bất động sản nào | 35% (nếu doanh nghiệp là nhà phát triển nhà ở, sẽ bị cộng thêm 5% và không được hoàn lại) |
| Người được ủy thác mua bất kỳ bất động sản nhà ở nào | 35% |
Bài viết liên quan:
Theo các mức thuế ABSD trên, người Singapore mua căn hộ đầu tiên (bất động sản đầu tiên) tại Singapore không phải trả bất kỳ khoản phí nào. Tuy nhiên, nếu mua căn nhà thứ hai, họ sẽ phải đối mặt với mức ABSD 17%. Giả sử bạn dự định mua một căn hộ trị giá 1 triệu đô la làm căn nhà thứ hai, bạn sẽ cần phải trả 170.000 đô la tiền ABSD.
Trong khi đó, thường trú nhân (PR) phải trả 5% ABSD cho lần mua nhà đầu tiên. Đối với bất động sản thứ hai họ mua, họ phải trả 25% ABSD; và đối với lần mua thứ ba trở đi, họ phải trả 30% ABSD.
Mặt khác, người nước ngoài phải trả 30% ABSD mỗi khi mua bất động sản nhà ở tại Singapore. Điều này có nghĩa là nếu mua một căn hộ trị giá 1 triệu đô la, người nước ngoài sẽ phải trả 300.000 đô la tiền ABSD.
Do đó, hầu hết các nhà đầu tư bất động sản nước ngoài thích mua bất động sản thương mại hơn là bất động sản tư nhân, vì ABSD không áp dụng cho bất động sản thương mại. Nếu bạn đang tìm kiếm bất động sản thương mại, bạn có thể tham khảo ý kiến của chúng tôi.
Tất nhiên, cũng có những trường hợp ngoại lệ đối với ABSD. Ví dụ, theo Hiệp định Thương mại Tự do (FTA), công dân hoặc thường trú nhân của Thụy Sĩ, Liechtenstein, Na Uy, Iceland hoặc Hoa Kỳ không phải trả bất kỳ khoản ABSD nào cho lần mua nhà đầu tiên.
Các phương pháp khác bao gồm tách quyền sở hữu (decoupling), hoặc như đã đề cập ở trên, mua bất động sản thương mại.
Bài viết liên quan:
-
Trả trước căn hộ: Thuế trước bạ cho người mua (BSD)
Mặc dù một số người mua nhà có thể được miễn trả ABSD, nhưng không ai, dù là công dân Singapore, thường trú nhân hay người nước ngoài, có thể được miễn trả Thuế trước bạ cho người mua (BSD). Điều này là do các tài liệu ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản phải được đóng dấu để chính thức hóa.
BSD sẽ được tính dựa trên giá mua được ghi trên văn bản cần đóng dấu hoặc giá trị thị trường của tài sản, tùy theo giá trị nào cao hơn.
Nếu bạn nhận được chiết khấu bằng tiền mặt trên giá bán, yếu tố này sẽ được xem xét khi tính thuế, miễn là giá ròng vẫn phản ánh giá trị thị trường thực tế của tài sản.
Cần lưu ý rằng chiết khấu tiền mặt phải được ghi rõ trong các tài liệu cần đóng dấu, nếu không yếu tố này sẽ không được xem xét khi tính BSD. Dưới đây là các mức thuế suất BSD hiện tại:
| BSD (Bất động sản nhà ở) | BSD (Bất động sản không phải nhà ở) | |
| Dưới 180.000 đô la | 1% | 1% |
| 180.000 – 360.000 đô la | 2% | 2% |
| 360.000 – 1 triệu đô la | 3% | 3% |
| 1 triệu – 1,5 triệu đô la | 4% | 4% |
| 1,5 triệu – 3 triệu đô la | 5% | 5% |
| Trên 3 triệu đô la | 6% |
Giả sử bạn mua một căn hộ tư nhân có giá bán hoặc giá trị là 1 triệu đô la, thì BSD mà người mua cần phải trả là 24.600 đô la. Dưới đây là chi tiết cách tính BSD cho ví dụ cụ thể này:
(180.000 x 1%) + (180.000 x 2%) + (640.000 x 3%) = 24.600 (đô la)
*Lưu ý: Nếu tài sản bạn mua có giá dưới 1 triệu đô la, có một cách tính nhanh:
(3% x Giá mua hoặc giá trị thị trường) – 5.400 (đô la)
-
Trả trước căn hộ: Tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) và khoản trả trước tối thiểu bằng tiền mặt
Ngoài giá bán của căn hộ, một yếu tố khác ảnh hưởng lớn đến khoản trả trước là giới hạn Tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV). Số lượng khoản vay mua nhà chưa thanh toán mà bạn có sẽ ảnh hưởng đến LTV khi mua căn hộ tại Singapore, và cũng ảnh hưởng đến khoản trả trước tối thiểu bằng tiền mặt.
Chi tiết như sau:
| Khoản vay mua nhà chưa thanh toán | LTV | Khoản trả trước tối thiểu bằng tiền mặt trong khoản trả trước căn hộ |
| 0 | 75% hoặc 55%* | 5% (nếu LTV là 75%) 10% (nếu LTV là 55%) |
| 1 | 45% hoặc 25%* | 25% |
| 2 trở lên | 35% hoặc 15%* | 25% |
*Chỉ áp dụng giới hạn LTV thấp hơn khi thời hạn vay vượt quá 30 năm (25 năm đối với nhà HDB) hoặc thời hạn vay vượt quá tuổi 65 của người vay.
Ví dụ, nếu LTV là 75% (thời hạn vay tối đa 30 năm và không vượt quá tuổi 65 của người vay), điều này có nghĩa là có một khoản thiếu hụt 25% cần phải trả bằng tiền mặt và/hoặc tiền tiết kiệm từ Tài khoản Thường (Ordinary Account) của CPF. Nếu giá bán hoặc giá trị căn hộ là 1 triệu đô la, điều này có nghĩa là bạn phải trả trước 250.000 đô la.
Ít nhất 5% trong khoản thiếu hụt 25% này phải được trả bằng tiền mặt để đáp ứng yêu cầu trả trước tối thiểu bằng tiền mặt. Do đó, trong số 250.000 đô la phải trả, bạn phải trả ít nhất 50.000 đô la bằng tiền mặt.
Bài viết liên quan:
Nghiên cứu tình huống: Chi tiết khoản trả trước cho căn hộ
Tổng chi phí ban đầu bao gồm khoản trả trước (tiền mặt, CPF), BSD, ABSD, thuế trước bạ thế chấp, phí thẩm định tài sản và phí pháp lý. Phí thẩm định tài sản có giá từ 300 đến 500 đô la, trong khi phí pháp lý ước tính khoảng 3.000 đô la.
Trong nghiên cứu tình huống dưới đây, giả sử tài sản cần mua là một căn hộ trị giá 1 triệu đô la. Dưới đây là chi tiết chi phí, không bao gồm thuế trước bạ thế chấp, phí thẩm định tài sản và phí pháp lý.
Mua căn hộ tại Singapore: Chi phí trả trước cho Công dân Singapore (SC)
| Đối tượng mua | SC mua nhà đầu tiên | SC mua nhà đầu tiên* | SC mua nhà thứ hai | SC mua nhà thứ hai* |
| Số tiền BSD | 24.600 đô la | 24.600 đô la | 24.600 đô la | 24.600 đô la |
| Tỷ lệ ABSD | – | – | 17% | 17% |
| Số tiền ABSD | – | – | 170.000 đô la | 170.000 đô la |
| Khoản vay đầu tiên đã trả? | – | – | Có | Không |
| LTV | 75% | 55% | 45% | 25% |
| Khoản trả trước căn hộ | 250.000 đô la | 450.000 đô la | 550.000 đô la | 750.000 đô la |
| Tỷ lệ trả trước tiền mặt tối thiểu | 5% | 10% | 25% | 25% |
| Tổng chi phí trả trước | 274.600 đô la | 474.600 đô la | 744.600 đô la | 944.600 đô la |
*Chỉ áp dụng LTV thấp hơn khi thời hạn vay vượt quá 30 năm (25 năm đối với nhà HDB) hoặc thời hạn vay vượt quá tuổi 65 của người vay.
Mua căn hộ tại Singapore: Chi phí trả trước cho Thường trú nhân (PR)
| Đối tượng mua | PR mua nhà đầu tiên | PR mua nhà đầu tiên* | PR mua nhà thứ hai | PR mua nhà thứ hai* |
| Số tiền BSD | 24.600 đô la | 24.600 đô la | 24.600 đô la | 24.600 đô la |
| Tỷ lệ ABSD | 5% | 5% | 25% | 25% |
| Số tiền ABSD | 50.000 đô la | 50.000 đô la | 250.000 đô la | 250.000 đô la |
| Khoản vay đầu tiên đã trả? | – | – | Có | Không |
| LTV | 75% | 55%* | 45% | 25% |
| Khoản trả trước căn hộ | 250.000 đô la | 450.000 đô la | 550.000 đô la | 750.000 đô la |
| Tỷ lệ trả trước tiền mặt tối thiểu | 5% | 10% | 25% | 25% |
| Tổng chi phí trả trước | 324.600 đô la | 524.600 đô la | 824.600 đô la | 1.024.600 đô la |
*Chỉ áp dụng LTV thấp hơn khi thời hạn vay vượt quá 30 năm (25 năm đối với nhà HDB) hoặc thời hạn vay vượt quá tuổi 65 của người vay.
Mua căn hộ tại Singapore: Chi phí trả trước cho người nước ngoài
| Đối tượng mua | Người nước ngoài mua nhà đầu tiên | Người nước ngoài mua nhà đầu tiên* | Người nước ngoài mua nhà thứ hai | Người nước ngoài mua nhà thứ hai* |
| Số tiền BSD | 24.600 đô la | 24.600 đô la | 24.600 đô la | 24.600 đô la |
| Tỷ lệ ABSD | 30% | 30% | 30% | 30% |
| Số tiền ABSD | 300.000 đô la | 300.000 đô la | 300.000 đô la | 300.000 đô la |
| Khoản vay đầu tiên đã trả? | – | – | Có | Không |
| LTV | 75% | 55%* | 45% | 25% |
| Khoản trả trước căn hộ | 250.000 đô la | 450.000 đô la | 550.000 đô la | 750.000 đô la |
| Tỷ lệ trả trước tiền mặt tối thiểu | Không áp dụng | Không áp dụng | Không áp dụng | Không áp dụng |
| Tổng chi phí trả trước | 574.600 đô la | 774.600 đô la | 874.600 đô la | 1.074.600 đô la |
*Chỉ áp dụng LTV thấp hơn khi thời hạn vay vượt quá 30 năm (25 năm đối với nhà HDB) hoặc thời hạn vay vượt quá tuổi 65 của người vay.
Do người nước ngoài không có CPF, họ không thể chọn sử dụng tiền tiết kiệm từ Tài khoản Thường (OA) để trả trước, điều này có nghĩa là khoản trả trước của họ phải được thanh toán toàn bộ bằng tiền mặt.
Mua căn hộ tại Singapore: Mua bất động sản tư nhân không có đất nền
Khi cân nhắc mua một căn hộ tại Singapore, ngoài việc tìm hiểu loại khoản vay mua nhà nào để đăng ký và lập ngân sách cho ngôi nhà mới của bạn, bạn còn cần phải lựa chọn giữa một căn hộ chuyển nhượng và một căn hộ mới.
Bài viết liên quan:
Khoản trả trước cho căn hộ tại Singapore
Từ các tổng chi phí trả trước khác nhau, có thể thấy rằng công dân Singapore có chi phí thấp nhất, bao gồm cả khoản trả trước cho căn hộ, tiếp theo là thường trú nhân. Mặt khác, xét đến chi phí ABSD, người nước ngoài phải đối mặt với mức cao nhất là 30%, tiếp theo là thường trú nhân với 5% ABSD cho căn nhà đầu tiên.
Một yếu tố khác có ảnh hưởng lớn đến chi phí trả trước là LTV, điều này chủ yếu phụ thuộc vào việc có tồn tại khoản vay mua nhà hiện có hay không, do đó chúng tôi khuyến nghị mạnh mẽ rằng người mua căn hộ nên giải quyết các khoản vay mua nhà hiện tại của họ trước khi mua một bất động sản khác.
Dù bạn thuộc trường hợp nào, nếu cần giúp đỡ về các khoản vay mua nhà, tái cấp vốn (refinancing), v.v., AnjiaSG luôn sẵn sàng cung cấp lời khuyên chuyên nghiệp được cá nhân hóa!
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
