Đừng chờ đợi nữa, vì giá nhà Singapore 2023 khó giảm

Nhiều người đã dự đoán rằng các biện pháp hạ nhiệt sẽ được đưa ra vào giữa năm, nhưng câu hỏi đặt ra là chúng sẽ xuất hiện khi nào và dưới hình thức nào.

Chín tháng sau khi một loạt các biện pháp hạ nhiệt bất động sản được đưa ra vào tháng 12 năm 2021, chính phủ Singapore đã một lần nữa ban hành các hạn chế mới vào tháng 9 năm 2022 để can thiệp vào thị trường bất động sản, nhằm đảm bảo người mua nhà không phải chịu gánh nặng quá mức khi mua bất động sản do lãi suất tăng vọt.

Thực tế, việc lãi suất liên tục tăng trong năm 2022 đã là một chủ đề nóng. Chúng ta không khỏi tự hỏi: Liệu chi phí vay vốn cao hơn có làm giảm nhu cầu bất động sản, từ đó dẫn đến giá cả sụt giảm không?

AnjiaSG đã đặt câu hỏi cấp bách này cho Leo Kwek (Quách Diệu Dương). Bài viết này sẽ giúp người mua hiểu rõ những biện pháp có thể thực hiện để nắm bắt thị trường bất động sản năm 2023.

Leo Kwek (Quách Diệu Dương), người sáng lập AnjiaSG.

Đối với bạn, điểm nhấn lớn nhất của thị trường bất động sản Singapore năm 2022 là gì? Nguyên nhân là gì?

LEO: Tốc độ tăng lãi suất đặc biệt nổi bật trong năm 2022. Để kiềm chế lạm phát tràn lan, các ngân hàng trung ương trên thế giới, dẫn đầu là Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed), đã tích cực tăng lãi suất, điều này đã ảnh hưởng đến lãi suất của Singapore. Lãi suất Bình quân Qua đêm Singapore (Singapore Overnight Rate Average – SORA) kỳ hạn ba tháng, được sử dụng để định giá các khoản vay mua nhà, đã tăng vọt từ 0,195% mỗi năm vào ngày 4 tháng 1 lên 3,095% mỗi năm vào ngày 13 tháng 12. Cùng với việc lãi suất tiếp tục tăng, chúng ta cũng thấy các ngân hàng nhiều lần tăng lãi suất cho vay mua nhà cố định.

Đối với nhiều người mua nhà và chủ sở hữu nhà, điều này có thể khiến họ e ngại. Một số người trong số họ, đặc biệt là những người trẻ tuổi, có thể chưa từng trải qua mức lãi suất cao như vậy trước đây. Kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, chi phí cho các khoản vay mua nhà nhìn chung ở mức thấp. Đột nhiên, họ thấy lãi suất cho vay mua nhà cố định vượt quá 4%. Trong khi nhiều năm qua, họ đã được hưởng mức lãi suất thấp dưới 2%. Vậy điều gì sẽ xảy ra tiếp theo? Mọi người rất lo lắng, họ cảm thấy không thoải mái và không chắc chắn liệu họ có nên mua bất động sản đầu tiên, hay nâng cấp, thậm chí đầu tư vào bất động sản thứ hai.

Môi trường lãi suất tăng cũng đã thúc đẩy chính phủ thực hiện các biện pháp hạ nhiệt mới vào cuối tháng 9 năm 2022, nhằm khuyến khích người mua nhà thận trọng hơn khi mua bất động sản.

Tôi cho rằng, sau hơn một thập kỷ lãi suất siêu thấp, những gì chúng ta đang thấy hiện nay là sự bình thường hóa lãi suất. Tôi tin rằng Fed đã hoàn thành phần lớn các đợt tăng lãi suất quy mô lớn, mạnh mẽ trong năm nay. Có khả năng Fed sẽ ngừng tăng lãi suất mạnh vào năm 2023, điều này sẽ chuyển thành tốc độ tăng lãi suất cho vay mua nhà chậm lại, và vào nửa cuối năm 2023, lãi suất có thể sẽ ổn định.

Một số người có thể hoãn việc mua nhà do lãi suất cao, quyết định chờ đợi thời điểm tốt hơn và đoán rằng giá cả có thể sẽ giảm (tôi sẽ trả lời điều này trong câu hỏi tiếp theo). Điều tôi muốn nói là không thể nào canh thời điểm thị trường một cách hoàn hảo. Nếu bạn thấy một bất động sản ưng ý và phù hợp với ngân sách cũng như nhu cầu của mình, ngay cả khi lãi suất cao, bạn vẫn có thể mua, nâng cấp hoặc đầu tư. Điều quan trọng là phân tích tài chính phù hợp, và chúng tôi có thể hỗ trợ về việc này. Nếu bạn đang tìm kiếm bất động sản, tôi khuyến khích bạn trao đổi với chúng tôi. Chúng tôi sử dụng các công cụ kỹ thuật số độc quyền để giúp bạn đưa ra quyết định sáng suốt, từ việc đánh giá sức mạnh tài chính của bạn đến tiềm năng tăng giá vốn của bất động sản, và liệu bất động sản đó có phù hợp với hoàn cảnh thực tế của bạn hay không.

Có quan điểm cho rằng thị trường bất động sản Singapore năm 2023 có thể chậm lại và giá nhà sẽ giảm do suy thoái kinh tế hoặc lãi suất cao. Bạn nghĩ sao về điều này?

LEO: Nói ngắn gọn – tôi không cho rằng giá nhà ở Singapore sẽ điều chỉnh giảm vào năm 2023. Tại sao ư? Có một số yếu tố hỗ trợ giá tăng, và tôi sẽ chỉ ra từng yếu tố dưới đây.

Trên thị trường nhà mới, chúng ta đều biết giá bán nhà là kết quả của cả giá đất và chi phí xây dựng. Trong những năm gần đây, chi phí xây dựng ước tính đã tăng khoảng 30%, và giá đất từ Chương trình Bán đất của Chính phủ (Government Land Sales – GLS) vẫn giữ vững, điều này khiến các nhà phát triển có rất ít dư địa để giảm giá. Hơn nữa, lượng tồn kho nhà mới chưa bán trên thị trường còn hạn chế – tính đến quý 3 năm 2022, chỉ có hơn 15.000 căn (không bao gồm căn hộ chấp hành EC) được phê duyệt quy hoạch. Nếu chúng ta đưa ra một dự báo thận trọng hàng năm, giả sử mỗi năm bán được 7.500 căn, thì lượng tồn kho này có thể được bán hết trong vòng 2 năm. Theo quan sát của chúng tôi, sự mất cân đối cung cầu đặc biệt nghiêm trọng ở khu vực Ngoài Trung tâm (Outside Central Region – OCR). Do nguồn cung eo hẹp và nhu cầu vẫn ổn định, các nhà phát triển sẽ không thấy cần thiết phải giảm giá.

Trên thị trường bán lại, có phản hồi rằng số lượng nhà có sẵn để bán lại còn hạn chế, nguồn cung không đủ. Chủ nhà không muốn bán nhà vì một số lý do sau: 1) Thị trường cho thuê đang bùng nổ, họ thà cho thuê để có thu nhập thường xuyên; 2) Chi phí thay thế cao đã cản trở một số chủ nhà bán và mua bất động sản khác; 3) Các yếu tố liên quan đến chính sách của chính phủ. Thuế Trước bạ Bổ sung cho Người mua (Additional Buyer’s Stamp Duty – ABSD) đối với lần mua nhà thứ hai và các lần tiếp theo đã ngăn cản những người sở hữu nhiều bất động sản bán các tài sản đầu tư của họ, vì nếu họ muốn mua một bất động sản khác trong tương lai, họ sẽ phải trả một khoản ABSD cao. Thời gian chờ 15 tháng mới được áp dụng như một phần của các biện pháp hạ nhiệt vào tháng 9 cũng có thể khiến một số chủ sở hữu nhà tư nhân trì hoãn kế hoạch bán và hạ cấp xuống một căn hộ HDB bán lại. Những yếu tố này sẽ ảnh hưởng đến nguồn cung bán lại. Tình hình hiện tại là cung thấp, cầu ổn định. Hãy quay lại câu hỏi – giá nhà có giảm không?

Mặc dù những cơn gió ngược toàn cầu và suy thoái kinh tế có thể ảnh hưởng đến tâm lý mua sắm, chúng tôi tin rằng những người mua thực sự có thể duy trì nhu cầu nhà ở, trong đó có những người mới lập gia đình, người mua nhà lần đầu, công dân mới, người nâng cấp từ nhà HDB, và các nhà đầu tư nước ngoài. Thị trường việc làm vẫn ổn định và sức mua của nhiều hộ gia đình Singapore vẫn mạnh mẽ. Hơn nữa, thị trường bất động sản Singapore ổn định, với mức độ hoạt động đầu cơ thấp. Do đó, quan điểm của tôi là: giá nhà sẽ không giảm, nhưng tốc độ tăng trưởng có thể chậm lại vào năm 2023.

Năm 2023 có những cơ hội đầu tư/điểm sáng tiềm năng nào đáng chú ý?

LEO: Phần lớn phụ thuộc vào nhu cầu và ngân sách cá nhân, nhưng nói chung, tôi muốn nói rằng những người có ngân sách nhà ở eo hẹp có thể muốn xem xét thị trường bán lại. Trong năm qua, giá nhà ở tư nhân bán lại đã tăng chậm hơn so với giá nhà ở tư nhân mới. Theo dữ liệu caveat, từ năm 2021 đến quý 4 năm 2022 (tính đến ngày 4 tháng 12), giá giao dịch trung bình của nhà ở không có đất nền mới bán đã tăng 23%, trong khi giá giao dịch trung bình của bất động sản bán lại trong cùng kỳ chỉ tăng 8% (xem Biểu đồ 1).

Do đó, một khoảng cách lớn đã được tạo ra giữa giá giao dịch nhà tư nhân mới và giá giao dịch bán lại. Từ Biểu đồ 1 có thể thấy, chênh lệch giá trung bình giữa nhà ở tư nhân không có đất nền bán lại và nhà mới trong quý 4 đạt mức đáng kinh ngạc là 1.074 đô la mỗi foot vuông. Trong quý 4 năm 2022, giá giao dịch trung bình của nhà tư nhân mới là 2.655 đô la mỗi foot vuông, trong khi giá trung bình của nhà tư nhân bán lại là 1.581 đô la mỗi foot vuông. Chênh lệch giá mới nhất này đã tăng đáng kể so với mức 689 đô la mỗi foot vuông trong năm 2021. Chúng tôi dự đoán rằng giá bán lại có thể sẽ tiếp tục tăng dần vào năm 2023, nhưng không vượt quá giá nhà tư nhân mới.

Tất nhiên, có một số yếu tố cần xem xét khi mua một bất động sản bán lại. Một trong những điều phải xem xét là giá bán lại thường có xu hướng tăng chậm hơn, thậm chí có thể chững lại sau một thời gian. Điều này là do giá trị của bất động sản bán lại thường gắn liền với các giao dịch gần đây trong khu vực, và giá bán của một căn hộ bán lại khó có thể cao hơn nhiều so với giá thị trường. Trong mọi trường hợp, một căn hộ bán lại bị định giá quá cao sẽ khó bán, vì người mua sẽ mua những căn hộ khác có giá hợp lý hơn trong cùng dự án hoặc khu vực lân cận. Nếu bạn muốn mua một bất động sản có hợp đồng thuê 99 năm cũ hơn, bạn cũng cần xem xét chi phí bảo trì và vấn đề thời hạn thuê đất giảm dần.

Biểu đồ 1: Giá giao dịch trung bình của nhà ở tư nhân không có đất nền (mỗi foot vuông) (Nhà mới và nhà bán lại)

Vào năm 2023, chúng tôi dự kiến sẽ có nhiều dự án căn hộ mới được ra mắt hơn, những dự án mới này sẽ cung cấp cho người mua nhiều lựa chọn hơn, và người mua có thể không phải lo lắng về việc thị trường có ít lựa chọn do lượng tồn kho chưa bán giảm. Mặc dù chúng tôi dự đoán các nhà phát triển sẽ nhạy cảm với chiến lược định giá của mình do các biện pháp hạ nhiệt gần đây và những cơn gió ngược toàn cầu, chúng tôi tin rằng giá cả sẽ duy trì xu hướng tăng nhẹ vào năm 2023.

Giá nhà ở khu vực Phần còn lại của Trung tâm (Rest of Central Region – RCR) và khu vực Lõi Trung tâm (Core Central Region – CCR) có thể tăng nhiều hơn so với khu vực Ngoài Trung tâm (OCR). Có một số dự án có thể hỗ trợ giá tăng ở RCR, những dự án này có giá đất vượt quá 1.300 đô la mỗi foot vuông trên mỗi tỷ lệ lô đất (psf ppr) – ví dụ như Dunman Road, Jalan Tembusu và Pine Grove. Trong khi đó, giá ở CCR sẽ được hỗ trợ bởi các dự án tái phát triển mới được ra mắt, bao gồm khu vực của các tòa nhà cũ Maxwell House, AXA Tower, Fuji Xerox Towers và lô đất GLS tại Marina View.

Mặc dù giá cả vững chắc, các dự án mới ra mắt vẫn sẽ được người mua săn đón. Có nhiều lý do khiến một số người mua sẵn sàng trả giá cao hơn cho các dự án mới ra mắt. Đối với các dự án có hợp đồng thuê 99 năm, người mua trước hết sẽ nhận được một bất động sản hoàn toàn mới, với các tiện ích hiện đại và thời hạn thuê đất mới. Một lý do khác là tiềm năng tăng trưởng vốn do lợi thế của người đi trước. Nói chung, các nhà phát triển sẽ định giá các căn hộ hấp dẫn nhất vào đầu đợt ra mắt dự án, và một khi doanh số đạt đến một mức nhất định, nhà phát triển có thể bắt đầu tăng giá. Vì vậy, những người mua nhà vào cuối tuần ra mắt dự án, khi dự án đó vẫn đang được bán, rất có khả năng đã có được lợi nhuận trên giấy.

Bất kể ngân sách cá nhân như thế nào, năm nay sẽ có cơ hội mua sắm, hoặc là trên thị trường nhà ở tư nhân, hoặc là trên thị trường bán lại HDB. Với tư cách là đại lý bất động sản chuyên nghiệp, chúng tôi sẽ có thể giúp người mua khoanh vùng các lựa chọn và cung cấp các phân tích chi tiết. Nếu bạn muốn tìm hiểu thêm về đầu tư bất động sản và lập kế hoạch tài chính, hoan nghênh bạn liên hệ với chúng tôi.

Theo bạn, những rủi ro chính trong lĩnh vực bất động sản nhà ở mà người mua và nhà đầu tư cần lưu ý trong năm 2023 là gì?

LEO: Thách thức của năm nay là những vấn đề mà chúng ta đã nghe nói đến – khả năng suy thoái kinh tế toàn cầu, căng thẳng và xung đột địa chính trị, lạm phát cao, v.v. Tất cả những điều này đều ẩn chứa những rủi ro bao gồm sự bất ổn trong công việc hoặc mất việc làm, chi phí sinh hoạt cao hơn và thị trường suy yếu. Đối với người mua nhà và chủ sở hữu, điều này cuối cùng ảnh hưởng đến khả năng quản lý rủi ro tài chính. Nếu suy thoái kinh tế xảy ra, bạn có đủ khả năng tài chính để vượt qua không?

Mua một bất động sản là một cam kết lâu dài, thời hạn vay mua nhà có thể kéo dài đến 20 năm hoặc hơn. Do đó, điều quan trọng đối với người mua là phải nhìn nhận rõ ràng và hiểu biết toàn diện nhất có thể về đánh giá tài chính và mục tiêu cuộc đời của họ. Bạn có thể mua gì ngay bây giờ mà không gặp gánh nặng? Các khoản chi tiêu của bạn là gì? Kế hoạch tương lai là gì? – bạn có muốn có thêm con không? Bạn có dự định nghỉ phép để học thêm không? Bạn có dự định mua ô tô vào một thời điểm nào đó không? Hay bạn có muốn xây dựng doanh nghiệp của riêng mình không? Bạn nên dành bao nhiêu tiền làm quỹ dự phòng để đối phó với các sự kiện không lường trước được (ví dụ như lãi suất tăng mạnh, bị sa thải hoặc các tình huống khẩn cấp trong gia đình)? Bạn có dự định nâng cấp lên một bất động sản khác sau nhiều năm không? Triển vọng bán lại của bất động sản cụ thể mà bạn muốn mua là gì?

Tôi biết đây là một danh sách dài các câu hỏi, và có thể còn nhiều điều cần lưu ý khác mà tôi chưa đề cập đến. Điều quan trọng nhất là, bạn càng chi tiết trong giai đoạn lập kế hoạch, bạn sẽ càng yên tâm hơn khi mua bất động sản. Bởi vì bạn biết rằng khi chu kỳ suy thoái của thị trường thực sự xảy ra, bạn có đủ khả năng tài chính để vượt qua cuộc khủng hoảng đó một cách an toàn. Chúng tôi có kinh nghiệm và thành thạo trong việc giúp khách hàng đánh giá tình hình tài chính của họ và định hướng hành trình đầu tư bất động sản. Vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn.

Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:

Mặc dù mọi biện pháp hợp lý đã được thực hiện để đảm bảo tính chính xác của thông tin được in hoặc trình bày ở đây, chúng tôi không chịu trách nhiệm cho bất kỳ tổn thất hoặc sự bất tiện nào do bất kỳ sai sót hoặc thiếu sót nào gây ra. Các ý tưởng, đề xuất, nguyên tắc chung, ví dụ và thông tin khác được cung cấp ở đây chỉ dành cho mục đích thông tin và giáo dục.

Thông tin trong bài viết này không nhằm mục đích cung cấp lời khuyên về đầu tư, quy định hoặc pháp lý dưới bất kỳ hình thức nào, cũng như không phải là lời khuyên để mua, bán hoặc cho thuê bất động sản hoặc bất kỳ hình thức đầu tư bất động sản nào. AnjiaSG không chịu trách nhiệm cho bất kỳ tổn thất hoặc chi phí nào liên quan đến bất kỳ quyết định nào do độc giả đưa ra.

Bản quyền đã được bảo hộ.

Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:

WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi