Vào cuối ngày thứ Năm (29/9), chính phủ đã công bố một loạt biện pháp hạ nhiệt thị trường bất động sản, nhằm mục đích giảm bớt nhu cầu và đảm bảo người dân vay vốn một cách thận trọng trong bối cảnh lãi suất tăng. Đợt điều chỉnh này chủ yếu tập trung vào việc nâng cao ngưỡng xét duyệt và hạn mức cho vay mua nhà, cũng như thiết lập thời gian chờ đối với việc bán lại nhà ở tư nhân.
Tổng quan về các biện pháp hạ nhiệt bất động sản mới nhất tại Singapore
| Nâng cao ngưỡng xét duyệt vay mua nhà | Vay mua nhà từ các tổ chức tài chính tư nhân:
Lãi suất trung hạn tối thiểu dùng để tính Tổng tỷ lệ trả nợ (TDSR) và Tỷ lệ trả nợ hàng tháng (MSR) được điều chỉnh tăng 0,5 điểm phần trăm. Vay mua nhà từ HDB: Hạn mức cho vay được tính dựa trên lãi suất tối thiểu là 3%, trong khi lãi suất ưu đãi thực tế vẫn duy trì ở mức 2,6%. |
| Giảm giới hạn Tỷ lệ Cho vay trên Giá trị (LTV) đối với các khoản vay mua nhà HDB | Từ 85% xuống còn 80%. |
| Thiết lập thời gian chờ đối với chủ sở hữu nhà tư nhân mua căn hộ HDB bán lại không được trợ giá | Chủ sở hữu nhà tư nhân sau khi bán nhà phải chờ 15 tháng mới được mua căn hộ HDB bán lại không được trợ giá.
Những người từ 55 tuổi trở lên, chuyển từ nhà tư nhân sang các căn hộ HDB nhỏ hơn (loại 4 phòng ngủ trở xuống) sẽ không bị áp dụng quy định này. |
Trong một thông cáo chung, Bộ Phát triển Quốc gia (MND), Hội đồng Phát triển Nhà ở (HDB) và Cơ quan Tiền tệ Singapore (MAS) cho biết: “Lãi suất thị trường đã tăng đáng kể và sẽ tiếp tục tăng trong tương lai, điều này sẽ ảnh hưởng đến chi phí vay vốn mua nhà. Để đảm bảo việc vay vốn một cách thận trọng và tránh những khó khăn trong việc trả nợ sau này, chính phủ sẽ thắt chặt hạn mức cho vay tối đa.” Chính phủ cũng nhấn mạnh rằng đây là một biện pháp tạm thời và sẽ được đánh giá lại trong tương lai dựa trên tình hình thị trường tổng thể và nhu cầu nhà ở.
Tiếp theo, chúng tôi sẽ liệt kê và phân tích cụ thể các biện pháp hạ nhiệt lần này.
Một, Thắt chặt các quy định cho vay mua nhà
Lãi suất kiểm tra căng thẳng (stress test) để tính TDSR và MSR được nâng từ 3,5% lên 4%
Cơ quan Tiền tệ Singapore đã nâng lãi suất trung hạn được sử dụng để tính Tổng tỷ lệ trả nợ (TDSR) và Tỷ lệ trả nợ hàng tháng (MSR) cho các khoản vay mua nhà từ các tổ chức tài chính tư nhân, tăng 0,5 điểm phần trăm từ 3,5% lên 4%. Lãi suất trung hạn cho các khoản vay bất động sản không phải nhà ở được nâng từ 4,5% lên 5%.
TDSR (Total Debt Servicing Ratio) là tỷ lệ tổng thu nhập hàng tháng của người vay được dùng để trả nợ hàng tháng – bao gồm cả khoản vay đang đăng ký – trong khi MSR (Mortgage Servicing Ratio) áp dụng cho các khoản vay mua nhà HDB.
Theo khuôn khổ TDSR, tổng số tiền trả nợ hàng tháng của người vay không được vượt quá 55% thu nhập hàng tháng của họ. Biện pháp hạ nhiệt lần này đã nâng lãi suất sử dụng để kiểm tra căng thẳng từ 3,5% lên 4%, điều này có nghĩa là chính phủ muốn đảm bảo rằng, ngay cả khi lãi suất tăng lên 4%, người nộp đơn vay mua nhà vẫn phải duy trì TDSR ở mức 55% hoặc thấp hơn.
Bằng cách nâng mức lãi suất trung hạn tối thiểu, chính phủ đang thắt chặt các tiêu chuẩn đánh giá khả năng trả nợ của người vay. Điều này thể hiện dự báo của chính phủ về việc lãi suất thị trường sẽ tăng trong trung hạn và lo ngại về việc người dân sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức cho các khoản vay mua nhà.
Biện pháp này áp dụng cho các khoản vay mua nhà có Quyền chọn Mua (Option to Purchase, viết tắt là OTP) hoặc Hợp đồng Mua bán (Sale and Purchase Agreement, viết tắt là S&P) được ký vào hoặc sau ngày 30 tháng 9.
Lãi suất thực tế của các khoản vay mua nhà sẽ tiếp tục do các tổ chức tài chính tư nhân quyết định.
| Loại khoản vay mua nhà | Lãi suất trung hạn |
| Các khoản vay mua bất động sản nhà ở (Residential Property Purchase Loans) và các khoản vay thế chấp rút vốn (Mortgage Equity Withdrawal Loan) | Tối thiểu là 4% mỗi năm
（trước đây là 3,5%） |
| Các khoản vay mua bất động sản không phải nhà ở (Non-residential Property Purchase Loans) và các khoản vay thế chấp rút vốn (Mortgage Equity Withdrawal Loan) | Tối thiểu là 5% mỗi năm
（trước đây là 4,5%） |
Lãi suất thực tế cho khoản vay mua nhà HDB được duy trì ở mức 2,6%
Đối với những người mua nhà HDB nộp đơn xin vay vốn từ Hội đồng Phát triển Nhà ở, chính phủ lần đầu tiên sẽ áp dụng mức lãi suất tối thiểu là 3% mỗi năm (interest rate floor) để tính toán số tiền vay họ có thể nhận được. Lãi suất ưu đãi 2,6% hiện tại do HDB cung cấp sẽ không bị ảnh hưởng bởi biện pháp hạ nhiệt lần này và sẽ được giữ nguyên.
Khi HDB tính toán số tiền vay hợp lệ cho các khoản vay mua nhà HDB theo quy định mới, lãi suất được sử dụng sẽ là 3% mỗi năm, hoặc lãi suất Tài khoản Thông thường của CPF cộng thêm 0,1 điểm phần trăm, tùy theo mức nào cao hơn.
Bài viết liên quan:
Hai, Giới hạn Tỷ lệ Cho vay trên Giá trị (LTV) cho các khoản vay mua nhà HDB giảm từ 85％ xuống 80％
Giới hạn LTV cho nhà HDB đã giảm từ 85% xuống 80%, áp dụng cho các đơn đăng ký nhà mới và hồ sơ mua nhà bán lại hoàn chỉnh mà HDB nhận được từ hôm nay (30 tháng 9).
Sửa đổi này không áp dụng cho các khoản vay do các tổ chức tài chính tư nhân cấp, vẫn được duy trì ở mức 75%.
Thông cáo cũng cho biết, việc giảm giới hạn LTV dự kiến sẽ không ảnh hưởng đáng kể đến những người mua nhà lần đầu và những người mua nhà có thu nhập thấp, vì họ có thể nhận được các khoản trợ cấp mua nhà lên tới 80.000 đô la khi mua căn hộ trực tiếp từ HDB. Khi mua căn hộ HDB bán lại, họ cũng có thể nhận được trợ cấp lên tới 160.000 đô la. Họ cũng có thể sử dụng tiền tiết kiệm CPF để mua nhà, từ đó giảm số tiền vay cần thiết.
Ba, Thiết lập thời gian chờ 15 tháng đối với chủ sở hữu nhà tư nhân mua căn hộ HDB bán lại không được trợ giá
Đợt biện pháp hạ nhiệt mới nhất này được đưa ra chỉ chín tháng sau đợt trước đó vào tháng 12 năm 2021. Chính phủ chỉ ra rằng, kể từ đợt hạ nhiệt trước, chỉ số giá bán lại nhà HDB đã tăng hơn 5% tính đến cuối quý II năm 2022. Với “đà tăng rõ rệt của giá bán lại nhà HDB” và mục đích kiềm chế nhu cầu, chính phủ đã quy định thời gian chờ 15 tháng đối với các chủ sở hữu nhà tư nhân trước khi họ có thể mua một căn hộ HDB bán lại không được trợ giá.
Biện pháp này sẽ có hiệu lực sau khi họ bán nhà tư nhân của mình. Quy tắc mới cũng áp dụng cho những chủ sở hữu đã bán nhà tư nhân trước khi nộp đơn mua căn hộ HDB bán lại. Trước đợt hạ nhiệt này, các chủ sở hữu nhà tư nhân chỉ cần bán nhà của họ trong vòng sáu tháng sau khi mua một căn hộ HDB bán lại.
Chính sách thời gian chờ 15 tháng mới không áp dụng cho những người từ 55 tuổi trở lên, chuyển từ nhà tư nhân sang các căn hộ HDB bán lại loại bốn phòng hoặc nhỏ hơn.
Thời gian chờ đối với những người mua nhà lần đầu, chủ sở hữu nhà tư nhân muốn xin Trợ cấp Nhà ở CPF (CPF Housing Grant) và Trợ cấp Nhà ở CPF Nâng cao (Enhanced CPF Housing Grant) để mua căn hộ bán lại sẽ không thay đổi, vẫn là 30 tháng.
Thời gian chờ 15 tháng mới chỉ là một biện pháp hạ nhiệt tạm thời và sẽ được đánh giá lại tùy theo tình hình.
“Chính phủ vẫn cam kết duy trì tính toàn diện của nhà ở công cộng, đảm bảo rằng nhà ở có giá cả phải chăng cho tất cả người dân Singapore. Chúng tôi sẽ tiếp tục theo dõi tình hình thị trường bất động sản và điều chỉnh các chính sách của mình để đảm bảo chúng luôn phù hợp với thời đại,” chính phủ nhấn mạnh trong thông báo. “Chúng tôi kêu gọi các hộ gia đình hãy thận trọng trước khi nhận bất kỳ khoản vay mới nào và xác định khả năng trả nợ của mình trước khi đưa ra các cam kết tài chính dài hạn.”
Các biện pháp hạ nhiệt trước đó vào tháng 12 năm 2021
Vào ngày 16 tháng 12 năm ngoái, chính phủ đã công bố một loạt các biện pháp hạ nhiệt cho thị trường nhà ở tư nhân và nhà HDB bán lại, bao gồm tăng thuế suất Thuế trước bạ bổ sung dành cho người mua (ABSD), thắt chặt ngưỡng Tổng tỷ lệ trả nợ (TDSR) và giảm giới hạn LTV cho các khoản vay.
- Công dân Singapore và thường trú nhân (PR) mua bất động sản nhà ở đầu tiên sẽ giữ nguyên mức thuế ABSD là 0% và 5%. Tuy nhiên, đối với những người mua căn nhà thứ hai, thứ ba và nhiều hơn, ABSD đã được tăng từ 5 đến 15 điểm phần trăm.
(Công dân Singapore mua căn nhà thứ hai, ABSD tăng từ 12% lên 17%;
Công dân Singapore mua căn nhà thứ ba trở lên, thường trú nhân mua căn nhà thứ hai, ABSD tăng từ 15% lên 25%;
Thường trú nhân mua căn nhà thứ ba trở lên, ABSD tăng từ 15% lên 30%;
Người nước ngoài mua nhà phải trả ABSD được điều chỉnh đồng loạt lên 30%.)
- Chính phủ cũng đã thắt chặt ngưỡng Tổng tỷ lệ trả nợ (TDSR) từ 60% xuống 55%, có nghĩa là tổng số tiền trả nợ hàng tháng của người vay mới không được vượt quá 55% thu nhập hàng tháng của họ.
- Giới hạn LTV cho các khoản vay mua nhà HDB đã được giảm từ 90% xuống 85%.
Đợt biện pháp hạ nhiệt trước đó nữa được đưa ra vào tháng 7 năm 2018.
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
