Thị trường bất động sản Singapore sẽ kết thúc năm 2021 với thành tích bán hàng tốt nhất trong những năm gần đây, với giá nhà ở tư nhân tăng trong sáu quý liên tiếp và đạt mức cao kỷ lục trong quý ba năm nay.
Trong năm 2021, giá nhà ở tư nhân tại Singapore đã tăng tốc khoảng 9%, vượt qua mức của hai năm trước đó.
Giá bán lại nhà ở tư nhân đã tăng 15 tháng liên tiếp, trong khi giá bán lại nhà ở tư nhân không có đất liền đã tăng 12 tháng liên tiếp, đạt mức cao nhất trong tám năm.
Ngay khi chúng ta bước vào năm 2022 và dự đoán giá bất động sản Singapore sẽ tiếp tục tăng bao nhiêu, chính phủ đã quyết định đưa ra một đợt biện pháp hạ nhiệt mới vào thời điểm này.
Tôi tin rằng nhiều người mua đang chuẩn bị mua hoặc có kế hoạch mua trong những tháng tới đều muốn biết tin tức này sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Singapore như thế nào.
Trong bài viết này, tôi sẽ phân tích toàn bộ thị trường cho bạn;
1. Tại sao thị trường bất động sản Singapore lại kiên cường đến vậy?
- Tính thanh khoản của thị trường
- Nguồn cung đất đai không đủ
2. Cơ quan Tiền tệ Singapore (MAS) cảnh báo – Giá nhà Singapore có đi chệch khỏi các nguyên tắc kinh tế cơ bản không?
- Bảng cân đối tài sản của hộ gia đình
- Khả năng chi trả
Mục lục
Tại sao thị trường bất động sản Singapore lại kiên cường đến vậy?
-
Tính thanh khoản của thị trường
Mặc dù có đại dịch coronavirus, một trong những lý do chính khiến thị trường bất động sản vẫn tăng nhanh là do Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ (FED) đã bơm một lượng lớn thanh khoản vào thị trường.
Lo ngại dịch bệnh ảnh hưởng đến thị trường, chính phủ Hoa Kỳ đã giải phóng một lượng lớn tiền bằng cách mua trái phiếu trên thị trường mở. Bằng cách trao đổi trái phiếu với công chúng để lấy tiền mặt, nó đã làm tăng cung tiền trong nền kinh tế.
Từ biểu đồ trên, có thể thấy rằng trong 243 năm đầu tiên của lịch sử Hoa Kỳ, cho đến năm 2019, tổng cộng 4 nghìn tỷ đô la cung tiền đã được phát hành.
Nhưng chỉ trong vòng 1 năm dưới thời Donald Trump vào năm 2020, FED đã bơm 14 nghìn tỷ đô la thanh khoản vào thị trường để đối phó với tác động của coronavirus.
Chính phủ châu Âu, chính phủ Nhật Bản và chính phủ Trung Quốc cũng đã làm theo, tăng cung tiền của họ.
Có quá nhiều tiền trên thế giới, nhưng số lượng tài sản trên thế giới lại có hạn.
Cung có hạn nhưng cầu tăng, điều này đã khiến giá cả tăng lên.
Chính phủ Singapore đã thấy trước điều này từ năm 2009 với ba vòng nới lỏng định lượng (QE1, QE2, QE3) do Tổng thống Hoa Kỳ lúc bấy giờ là Barack Obama đưa ra.
Chính phủ Singapore không muốn bong bóng tài sản xảy ra với nhà ở của chúng ta, vì nhà ở là một trụ cột quan trọng trong xã hội.
Chính phủ muốn thị trường bất động sản ổn định và duy trì chất lượng cuộc sống cho người dân Singapore.
Vì vậy, từ năm 2009, chính phủ đã kiểm soát giá bất động sản Singapore bằng cách đưa ra một loạt chính sách hạ nhiệt, bao gồm cả biện pháp gần đây nhất, tổng cộng có 9 biện pháp hạ nhiệt.
-
Nguồn cung đất đai không đủ
Từ năm 2017 đến tháng 7 năm 2018, thị trường bất động sản Singapore đã trải qua một cơn sốt bán gộp (Enbloc).
Giá nhà tại Singapore cũng đã tăng gần 10% trong thời gian này, vì vậy chính phủ đã đưa ra đợt biện pháp hạ nhiệt thứ tám vào ngày 5 tháng 7 năm 2018, để kiềm chế sự tăng trưởng nhanh chóng.
Ngoài ra, để tránh tình trạng dư cung, chính phủ Singapore cũng đã kiểm soát nguồn cung đất đai.
Một mặt, chính phủ lo ngại về thiệt hại kinh tế do đại dịch và thanh khoản lớn trên thị trường tiền tệ, mặt khác lại lo ngại về tình trạng dư cung dẫn đến giá nhà giảm.
Cơn sốt bán gộp sẽ quay trở lại trong năm nay là do chính phủ đã cho phép nguồn cung đất đai giảm mạnh, khiến các nhà phát triển phải bổ sung quỹ đất của mình thông qua bán gộp.
Điều này đã gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung hiện tại, một trong những lý do khiến giá nhà tại Singapore liên tục tăng.
Từ hình ảnh trên, có thể thấy rằng từ quý đầu tiên của năm 2019, tổng lượng hàng tồn kho chưa bán và số lượng căn hộ hiện hữu chưa bán của các nhà phát triển đã liên tục giảm. Từ quý I năm 2019 đến quý III năm 2021, lượng hàng tồn kho đã giảm 54,6%. Từ 37.799 căn chưa bán xuống còn 17.159 căn.
Nếu nhìn vào số lượng của cơn sốt bán gộp từ năm 2017 đến 2018, bạn có thể cảm thấy rằng nguồn cung nhà mới rất dồi dào, nhưng những con số này được phân bổ qua các năm.
Tính đến quý III năm 2021, 86% nguồn cung đã được bán, và có thể sẽ bán được từ 81% đến 90% vào năm tới, và 72% đến 80% vào năm 2023.
Năm 2020, doanh số bán nhà ở tư nhân mới là 9.982 căn, nhưng dựa trên cán cân cung cầu hiện tại, từ quý III năm 2021 đến năm 2025 (trong 4,25 năm), chỉ có nguồn cung khoảng 4.150 căn mỗi năm.
Do đó, chúng ta hiện đang phải đối mặt với vấn đề thiếu hụt nguồn cung nhà mới.
Nhìn vào biểu đồ giá trị giao dịch bán gộp, sau các biện pháp hạ nhiệt vào tháng 7 năm 2018, thị trường bán gộp không có động tĩnh gì.
Nhưng trong quý IV năm 2021, các giao dịch trị giá 3,26 tỷ đô la Singapore đã được thực hiện. Nếu chính phủ Singapore không đưa ra bất kỳ biện pháp hạ nhiệt mới nào, tôi dự đoán rằng tình hình năm 2017-2018 sẽ lặp lại.
Do đó, tôi tin rằng một trong những mục đích của đợt biện pháp hạ nhiệt mới là để làm chậm tốc độ của thị trường bán gộp.
Các bạn có thể đang nghĩ, nếu chính phủ lo ngại về việc thiếu hụt nguồn cung nhà ở, tại sao không cung cấp thêm?
Để tôi giải thích thêm…
Nếu chúng ta cộng thêm khoảng 2.800 căn hộ mà chính phủ đã công bố vào ngày 17 tháng 12 năm 2021, cùng với khoảng 3.600 căn hộ từ bán gộp trong quý IV năm 2021, thì sẽ có khoảng 6.400 căn hộ mới được cung cấp trong nửa đầu năm 2022.
Trong 10 năm qua, nhu cầu nhà ở tư nhân trung bình hàng năm là khoảng 10.800 căn.
Chính phủ Singapore đang chờ đợi để quan sát sự phát triển của việc bán gộp trong những tháng tới.
Nếu các nhà phát triển tung ra thêm 5.000 căn hộ thông qua bán gộp, thì chính phủ sẽ làm chậm lại Chương trình Bán đất của Chính phủ (GLS) trong nửa cuối năm 2022.
Ngược lại, nếu không có đủ căn hộ từ việc bán gộp, chính phủ sẽ giải phóng thêm các căn hộ mới từ chương trình bán đất.
Chính phủ Singapore đang theo dõi chặt chẽ mọi diễn biến.
Mục đích của các biện pháp hạ nhiệt không phải là để làm sụp đổ thị trường bất động sản Singapore hoặc làm giá giảm, mà là để làm chậm tốc độ tăng giá nhà ở Singapore, phù hợp với tốc độ tăng trưởng thu nhập.
Chính phủ vẫn cảnh giác với rủi ro khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập tiếp tục tăng.
Điều này sẽ giúp thúc đẩy một thị trường bất động sản Singapore ổn định và bền vững.
Cơ quan Tiền tệ Singapore (MAS) cảnh báo – Giá nhà Singapore có đi chệch khỏi các nguyên tắc kinh tế cơ bản không?
-
Bảng cân đối tài sản của hộ gia đình
Trong Báo cáo Ổn định Tài chính hàng năm được công bố vào ngày 6 tháng 12 năm 2021, MAS cảnh báo rằng các hộ gia đình nên xem xét cẩn thận khả năng trả các khoản thế chấp dài hạn khi gánh các khoản nợ mới lớn, đặc biệt là khi lãi suất dự kiến sẽ tăng dần.
MAS lưu ý rằng trong quý III năm 2021, nợ hộ gia đình so với tổng sản phẩm quốc nội (GDP) đã tăng lên 70% từ 67,1% một năm trước đó.
Nhưng điều mà MAS không báo cáo là các nguyên tắc cơ bản của các hộ gia đình Singapore đang ngày càng vững chắc hơn, và tỷ lệ nợ trên tài sản của chúng ta thực tế đã giảm.
Đường màu đỏ là tốc độ tăng trưởng của nợ, và đường màu vàng là tốc độ tăng trưởng của tài sản.
Từ biểu đồ, bạn có thể thấy rằng tăng trưởng tài sản của chúng ta cao hơn nhiều so với tăng trưởng nợ.
Trong quý IV năm 2010, tỷ lệ nợ trên tài sản là 15,7%, nhưng trong quý III năm 2021, tỷ lệ này đã giảm xuống còn 13,2%. Do đó, điều này chứng tỏ rằng các nguyên tắc cơ bản của các hộ gia đình Singapore thực sự đang trở nên mạnh mẽ hơn.
Giá nhà tại Singapore đã tăng lên vì mọi người đang trở nên giàu có hơn, họ tích lũy được nhiều tài sản hơn và nợ ít hơn.
Điều này có nghĩa là thị trường bất động sản Singapore hiện tại là bền vững, và những người có khả năng mua sẽ tiếp tục mua.
Giá bất động sản Singapore sẽ không giảm như mọi người suy đoán dựa trên các biện pháp hạ nhiệt mới.
Hãy xem một tỷ lệ khác, tỷ lệ Quỹ Phòng xa Trung ương (CPF), tiền mặt và nợ của các hộ gia đình Singapore.
Trở lại quý IV năm 2010, tỷ lệ này là 55,3%, và trong quý III năm 2021, nó đã giảm xuống còn 36,1%. Một điều cần lưu ý là tôi chưa bao gồm các tài sản khác như cổ phiếu và các khoản đầu tư khác.
Từ đường màu vàng, có thể thấy rằng tỷ lệ này đang giảm, điều này một lần nữa chứng tỏ rằng các nguyên tắc cơ bản của Singapore thực sự đang ngày càng tốt hơn.
Mọi người đang mua vì họ có nhiều tiền mặt và CPF hơn.
Bây giờ chúng ta đã xác định được thực tế là nhiều hộ gia đình đang giàu có, nhưng liệu chúng ta có đang nắm giữ quá nhiều tài sản bất động sản không? Nếu một ngày nào đó thị trường bất động sản Singapore sụp đổ, điều này sẽ rất nguy hiểm!
Đây là tỷ lệ bất động sản nhà ở trong tổng tài sản ròng của các hộ gia đình Singapore.
Trong quý IV năm 2011, tỷ lệ này là 60%, nhưng trong quý III năm 2021, nó đã giảm xuống còn 48%. Bất động sản nhà ở đang chiếm một tỷ lệ ngày càng nhỏ trong tài sản của chúng ta.
Như đường màu vàng cho thấy, tổng tài sản ròng của các hộ gia đình Singapore đã tăng lên gần 2,4 nghìn tỷ đô la Singapore. Do đó, điều này một lần nữa cho thấy rằng các nguyên tắc cơ bản của chúng ta rất mạnh mẽ.
-
Khả năng chi trả
Hãy xem xét thêm dữ liệu về khả năng chi trả, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập của Singapore.
Tỷ lệ giá nhà trên thu nhập là tỷ lệ giữa giá nhà và tổng thu nhập hàng năm của mỗi hộ gia đình. Đơn giản là so sánh tổng giá nhà với thu nhập hàng năm của hộ gia đình, được sử dụng để đo lường xem giá nhà có ở mức hợp lý mà thu nhập của người dân có thể hỗ trợ được không.
Tỷ lệ càng thấp, khả năng chi trả càng cao.
So với tỷ lệ từ 8 đến 20 ở các thành phố khác, tỷ lệ giá nhà ở tư nhân trên thu nhập của Singapore chỉ là 6,3.
Đây cũng là lý do tại sao mặc dù thuế trước bạ bổ sung cho người mua nước ngoài ở Singapore cao hơn, người nước ngoài vẫn đến đây để mua, vì giá nhà của chúng ta phải chăng hơn.
Trong báo cáo Chỉ số Bong bóng Bất động sản Toàn cầu của UBS 2021, Singapore có điểm chỉ số là 0,52, được xếp vào loại giá trị hợp lý.
Theo Báo cáo Thịnh vượng của Knight Frank, so với các thành phố lớn trên thế giới như Monaco, Hồng Kông, New York, London và Geneva, giá bất động sản hạng sang của Singapore phải chăng hơn.
Ngoài giá bất động sản phải chăng hơn, Singapore còn cung cấp một nơi trú ẩn an toàn cho tài sản của các nhà đầu tư và một môi trường sống an toàn cho gia đình họ.
Triển vọng thị trường năm 2022
Theo kinh nghiệm của tôi, trong một hoặc hai quý tới, doanh số bán hàng sẽ chậm lại vì người mua đang chờ đợi và quan sát phản ứng của thị trường đối với các biện pháp hạ nhiệt mới.
Nhưng sau đó, giá nhà và doanh số bán hàng tại Singapore sẽ tiếp tục phục hồi. Bởi vì thị trường sẽ điều chỉnh sang trạng thái bình thường mới vào năm 2022, được hỗ trợ bởi các nguyên tắc kinh tế và thu nhập hộ gia đình vững chắc, cùng với các biện pháp đa dạng đã được áp dụng trước đó, thị trường bất động sản Singapore không có bong bóng đầu cơ.
Những người bạn quan tâm đến báo cáo phân tích trước đây của tôi cũng có thể xem bài viết này Đối phó với tác động của coronavirus và sự kiên cường của thị trường bất động sản Singapore. Sau khi dịch bệnh bùng phát vào năm ngoái, khi hầu hết người mua đều cho rằng giá nhà ở Singapore sẽ giảm mạnh, tôi đã viết bài viết dài này về thị trường bất động sản Singapore dựa trên dữ liệu và kinh nghiệm chuyên môn. Trong đó, tôi đã cung cấp ý kiến và quan điểm cá nhân của mình, giải thích tại sao tôi tin rằng giá nhà ở Singapore sẽ không giảm mạnh, mà còn sẽ tăng trưởng ổn định trong dài hạn.
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
