2023: Cách chọn vay mua nhà và kế hoạch cho năm tới

Bất kể bạn đang dự định mua nhà mới hay đã sở hữu bất động sản tại Singapore, bạn nên suy nghĩ nghiêm túc về cách lựa chọn khoản vay thế chấp nhà trong năm 2023. Thời kỳ lãi suất thị trường gần như bằng không đã qua: năm 2022, lãi suất toàn cầu tăng mạnh, và lãi suất cho vay mua nhà ở Singapore cũng tăng đáng kể, hiện đang dao động trong khoảng từ 3.8% đến 4.5%. Với giá bất động sản ở Singapore ít nhất là sáu con số, việc hiểu rõ các vấn đề liên quan đến vay thế chấp là vô cùng quan trọng.

Đối với nhiều người, việc tìm được khoản vay mua nhà phù hợp là rất khó. Ngoài việc so sánh lãi suất giữa các gói vay khác nhau, bạn còn cần xem xét các yếu tố khác, chẳng hạn như bạn đủ điều kiện vay bao nhiêu tiền từ Hội đồng Nhà ở và Phát triển (HDB) hoặc ngân hàng dựa trên các điều kiện như giới hạn Tỷ lệ Cho vay trên Giá trị (LTV) và Tỷ lệ Tổng Nợ trên Thu nhập (TDSR), cũng như có nên sử dụng Quỹ Phòng xa Trung ương (CPF) để trả khoản vay của mình hay không (và nếu có, thì bao nhiêu?)

Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Tại Singapore, không có khoản vay mua nhà nào là “tốt nhất” cho tất cả mọi người. Thay vì chọn khoản vay có lãi suất thấp nhất mà bạn tình cờ tìm thấy, hoặc chọn một cách thiếu suy nghĩ các khoản vay được quảng cáo rầm rộ, chúng tôi khuyên bạn nên lựa chọn dựa trên tình hình tài chính và sở thích cá nhân của mình. Trong năm 2023, dù bạn có lạ lẫm với chủ đề lựa chọn khoản vay mua nhà đến đâu, chúng tôi đã chuẩn bị một hướng dẫn nhằm giúp bạn trong hành trình mua nhà hoặc tái cấp vốn tại Singapore, để bạn có thể tìm được khoản vay “tốt nhất” cho mình trong năm nay.

Khoản vay thế chấp nhà là gì? (Định nghĩa, ý nghĩa, quy trình cụ thể)

Phần này dành cho những người hoàn toàn không biết gì về vay thế chấp. Nếu bạn đã có khoản vay thế chấp hoặc quen thuộc với cách vay tiền mua nhà tại Singapore, vui lòng bỏ qua và chuyển đến phần tiếp theo của bài viết.

Vay thế chấp là một khoản vay để mua bất động sản và đất đai. Đây là một trong những cách nhanh hơn và phổ biến nhất để mua nhà ở Singapore mà không cần phải trả toàn bộ số tiền mặt trước. Thuật ngữ “Mortgage” cũng được gọi là “Home Loans”, và hai từ này thường được sử dụng thay thế cho nhau.

4 thành phần của khoản vay thế chấp nhà

1. Số tiền vay

Đây là số tiền mà bên cho vay có thể cho bạn vay. Tại Singapore, các bên cho vay chủ yếu là HDB hoặc các ngân hàng. Số tiền vay có thể lên tới 80% (vay HDB) hoặc 75% (vay ngân hàng) giá hoặc giá trị của bất động sản. Theo quy định của pháp luật, bạn không thể vay toàn bộ, tức là 100% giá trị bất động sản.

2. Khoản thanh toán ban đầu

Đây là số tiền bạn cần trả trước cho bất động sản của mình, thường là phần không được khoản vay thế chấp của bạn chi trả. Tùy thuộc vào loại bất động sản bạn mua, bạn có thể sử dụng Quỹ Phòng xa Trung ương (CPF) để thanh toán khoản trả trước. Số tiền trả trước thường từ 20% đến 25% giá mua hoặc giá trị của bất động sản.

3. Lãi suất vay thế chấp

Đây là lãi suất mà bạn phải trả khi vay tiền từ ngân hàng hoặc HDB để mua bất động sản. Có nhiều loại gói lãi suất vay thế chấp khác nhau, nhưng phổ biến nhất là lãi suất cố định hoặc lãi suất thả nổi. Điều này quyết định số tiền lãi bạn sẽ phải trả (tức là số tiền bạn cần trả cho bên cho vay ngoài số tiền gốc).

4. Thời hạn vay

Đây là thời hạn hiệu lực của khoản vay của bạn (tức là bạn phải trả hết trong bao nhiêu năm). Tại Singapore, thời hạn vay dài nhất có thể lên tới 30 năm (đối với căn hộ HDB) hoặc 35 năm (đối với bất động sản tư nhân). Nếu bạn thấy thời hạn vay hiện tại không phù hợp với nhu cầu của mình, bạn có thể xem xét tái cấp vốn (refinance) để đàm phán lại các điều khoản của khoản vay.

5 yếu tố cần cân nhắc khi chọn khoản vay thế chấp nhà tại Singapore

⚠️Lưu ý: Khoản vay thế chấp phù hợp nhất với bạn không nhất thiết phải phù hợp với người khác. Mỗi người có những mục tiêu vay thế chấp, tình hình tài chính và sở thích khác nhau. Do đó, mỗi người có thể xem xét các yếu tố và rủi ro khác nhau khi tìm kiếm khoản vay thế chấp tốt nhất cho mình.

Khi so sánh các khoản vay thế chấp khác nhau, người mua nhà nên chú ý đến một số yếu tố chung sau đây. 

1. Vay với lãi suất thấp nhất

Nếu bạn đang tìm kiếm một khoản vay thế chấp với lãi suất thấp nhất, có một tin tốt: có rất nhiều khoản vay thế chấp khác nhau ở Singapore để bạn lựa chọn, và lãi suất của chúng có thể khác nhau rất nhiều. Thêm vào đó, lãi suất thị trường luôn biến động, việc đưa ra lựa chọn phù hợp có thể giúp bạn tiết kiệm hàng chục nghìn đô la.

⚠️Lưu ý: Hãy thận trọng khi bạn đọc hoặc nghe về lãi suất “thấp hơn”. “Thấp hơn” có thể là trong giai đoạn đầu, ngắn hạn hoặc dài hạn. Mặc dù một khoản vay thế chấp có thể có lãi suất “thấp hơn” khi vay ban đầu, nhưng nó có thể được gắn với lãi suất thả nổi (biến động theo các chỉ số tham chiếu như SORA) hoặc lãi suất cố định (cam kết giữ nguyên trong một vài năm trước khi chuyển sang lãi suất thả nổi). Điều này có nghĩa là mức “thấp” hiện tại có thể không “thấp” mãi.

2. Tần suất bạn theo dõi thông tin liên quan đến khoản vay thế chấp

Thông thường, bạn cần cân nhắc sự cân bằng giữa chi phí tiền bạc và chi phí công sức bỏ ra để đăng ký khoản vay. Nói một cách đơn giản, nếu bạn muốn liên tục hưởng lãi suất thấp nhất và trả ít tiền lãi nhất, bạn không thể tránh khỏi việc phải đầu tư nhiều công sức hơn để theo dõi thông tin liên quan đến khoản vay thế chấp.

Nếu đảm bảo lãi suất thấp nhất là mục tiêu của bạn, thì bạn cần tự hỏi mình dự định tái cấp vốn cho ngôi nhà bao lâu một lần. Sau khi thời gian khóa của khoản vay của bạn kết thúc (thường là một đến ba năm), chi phí lãi vay thường tăng vọt. Đồng thời, lãi suất cho các khoản vay tái cấp vốn thường là cạnh tranh nhất trên thị trường.

Tuy nhiên, tái cấp vốn đòi hỏi chủ nhà phải chủ động theo dõi thông tin liên quan. Bạn cần liên tục theo dõi khi nào bạn đủ điều kiện để tái cấp vốn mà không bị phạt (tức là sau thời gian khóa của bạn, so sánh các ưu đãi mới nhất trên thị trường và đăng ký chúng). Đối với một số người, bỏ ra nhiều nỗ lực như vậy có thể rất xứng đáng.

Khi bạn tìm cách tái cấp vốn, một yếu tố quan trọng khác cần lưu ý là các chi phí bổ sung của việc tái cấp vốn. Ví dụ như các chi phí pháp lý và thẩm định liên quan. Hầu hết thời gian, các chi phí này sẽ được giảm bớt nhờ các khoản trợ cấp do ngân hàng cung cấp, nhưng các khoản trợ cấp này mang tính thời vụ và không phải lúc nào cũng có.

3. Trả hết khoản vay thế chấp càng sớm càng tốt

Nhiều chủ nhà không quan tâm đến dòng tiền hàng tháng thường đặt mục tiêu thoát khỏi nợ nần càng sớm càng tốt, cố gắng giảm tổng chi phí trong suốt thời gian vay, giảm thiểu số tiền lãi phải trả trong dài hạn.

Nếu bạn thuộc nhóm này, thì khoản vay thế chấp tốt nhất cho bạn sẽ là khoản vay cân bằng được giữa lãi suất thấp, thời hạn vay ngắn và không có phí trả nợ trước hạn.

Lãi suất “thấp” thay đổi tùy thuộc vào mục tiêu và hoàn cảnh của bạn. Nó có thể là lãi suất thấp dài hạn (nếu bạn dự định giữ khoản vay) hoặc lãi suất thấp ngắn hạn (nếu bạn có kế hoạch tái cấp vốn sau vài năm).

Ngoài ra, giảm số lần trả góp của khoản vay cũng là một trong những cách tốt nhất để duy trì lãi suất thấp, nói cách khác là rút ngắn thời hạn vay. Thời hạn vay càng ngắn, nghĩa là bạn trả ít lãi hơn và tỷ lệ trả nợ gốc trong khoản thanh toán hàng tháng của bạn càng lớn. Tuy nhiên, thời hạn vay ngắn hơn có nghĩa là khoản thanh toán hàng tháng cao hơn, vì vậy hãy đảm bảo bạn có đủ khả năng để trả nợ theo cách này. Nếu bạn chọn thời hạn vay ngắn hơn ngay từ đầu, bạn có thể coi mỗi chu kỳ tái cấp vốn là một cơ hội để xem xét lại thời hạn vay còn lại của mình.

Ngoài thời hạn vay của bạn, một cách hiệu quả khác để giảm số tiền bạn phải trả cho khoản vay và rút ngắn thời hạn vay là trả trước một phần nợ gốc bất cứ khi nào bạn có tiền mặt. Một số ngân hàng và người cho vay sẽ tính phí chủ nhà trả nợ trước hạn vì điều này có thể ảnh hưởng đến thu nhập lãi tiềm năng, vì vậy nếu mục tiêu của bạn là giảm tổng số tiền vay và bạn có khả năng trả trước, bạn nên tìm một khoản vay không tính phí trả nợ trước hạn.

Việc tìm kiếm một khoản vay thế chấp đáp ứng các yêu cầu cụ thể có thể khó khăn. Để tìm thấy nó nhanh hơn và dễ dàng hơn, hãy để những người hiểu biết tất cả các khoản vay thế chấp trên thị trường giúp bạn, chẳng hạn như các chuyên gia vay thế chấp của Anjiasg, để các chuyên gia giàu kinh nghiệm giới thiệu cho bạn khoản vay mua nhà phù hợp nhất.

4. Xây dựng một quỹ dự phòng

Đây không phải là một thái độ bi quan, nhưng xét đến triển vọng kinh tế hiện tại – lạm phát đang gia tăng và tăng trưởng kinh tế dự kiến sẽ chậm lại – việc chuẩn bị trước cho những tình huống bất ngờ là hoàn toàn hợp lý.

Đăng ký vay thế chấp là một việc quan trọng, và khi lựa chọn khoản vay, bạn phải xem xét rằng bạn có thể bị ảnh hưởng nếu có điều gì đó bất ngờ xảy ra. Ví dụ, bạn có thể mất việc và không có thu nhập trong vài tháng.

Thứ giúp bạn vượt qua khó khăn một cách trực tiếp nhất là tiền tiết kiệm của bạn – đặc biệt là tiền trong Tài khoản Thường (OA) của CPF. Tiền trong tài khoản CPF OA của bạn tăng trưởng với tốc độ 2.5% mỗi năm, một tốc độ đáng kể.

Nếu đây là ưu tiên của bạn, hãy tăng tiền gửi CPF của bạn càng nhiều càng tốt và chỉ sử dụng nó khi cần thiết. Bạn có thể làm điều này bằng cách trả nhiều tiền mặt hơn mỗi tháng, tức là để lại nhiều tiền hơn trong CPF của bạn.

5. Có được khoản trả góp hàng tháng thấp nhất

Do bản chất của việc sở hữu bất động sản tại Singapore, hầu hết các cặp vợ chồng trẻ phải gánh chịu áp lực tài chính rất lớn ngay từ khi mới kết hôn. Điều này thường khiến họ eo hẹp về tài chính và phải lựa chọn gói vay thế chấp có khoản trả góp hàng tháng thấp nhất.

Nếu bạn đang ở trong tình huống này, bạn sẽ muốn tìm một gói vay cung cấp thời hạn vay dài nhất có thể để dàn trải số tiền phải trả trong một khoảng thời gian dài, từ đó giảm khoản trả góp hàng tháng.

Trong ngắn hạn, điều này sẽ giúp bạn nằm trong giới hạn TDSR (Tỷ lệ Tổng Nợ trên Thu nhập) thuận lợi, giúp việc trả nợ hàng tháng dễ dàng hơn. Tuy nhiên, hãy nhớ rằng bạn sẽ bị tính lãi trong một thời gian dài hơn, và về lâu dài, bạn có thể phải trả nhiều tiền lãi hơn.

Bạn cần xem xét tuổi tác và thu nhập của bạn (và bạn đời của bạn) tại thời điểm đăng ký vay thế chấp. Tuổi của bạn càng cao, bạn càng có ít sự linh hoạt về thời hạn vay, vì giới hạn LTV (Tỷ lệ Cho vay trên Giá trị) của bạn sẽ bị cắt giảm nếu bạn dự định kéo dài thời hạn vay qua tuổi 55.

Việc thêm một người trẻ tuổi làm người đồng vay vào đơn đăng ký có thể giúp tính tuổi trung bình của người vay. Tuy nhiên, điều này chỉ hữu ích nếu người đồng vay cũng có thu nhập để có được trọng số cần thiết. Người đồng vay cũng cần phải sở hữu tài sản dưới tên của mình để được xem xét. Điều này không khả thi đối với hầu hết các chủ nhà, vì vậy tốt nhất là nên lên kế hoạch trước để tránh những tình huống khó xử này.

Làm thế nào để tìm được khoản vay thế chấp nhà tốt nhất tại Singapore (năm 2023)

Mặc dù lãi suất cho vay đang ở mức cao vào đầu năm 2023, các chuyên gia dự đoán rằng lãi suất sẽ dịu đi trong nửa cuối năm. Bạn có thể tìm hiểu thêm trong báo cáo “Triển vọng thị trường bất động sản Singapore năm 2023” của chúng tôi. Lãi suất cao sẽ không kéo dài mãi mãi, và với kế hoạch phù hợp và sự hướng dẫn đúng đắn, có thể vượt qua giai đoạn này một cách an toàn. Rốt cuộc, một khoản vay thế chấp kéo dài hàng thập kỷ. Nó giống như một cuộc chạy marathon hơn là một cuộc chạy nước rút.

Trong tình huống này, chúng tôi khuyên bạn nên lắng nghe lời khuyên từ các chuyên gia vay thế chấp của Anjiasg để giúp bạn đưa ra quyết định tốt nhất và hỗ trợ bạn hoàn thành các thủ tục đăng ký cần thiết để đảm bảo khoản vay được chấp thuận.

Đồng hành cùng các chuyên gia cho vay của chúng tôi, bạn vẫn có thể kiểm soát toàn bộ quá trình đăng ký vay thế chấp, nhưng lại được hưởng lợi từ kiến thức chuyên môn của các chuyên gia dày dạn kinh nghiệm. Chúng tôi xem xét các mục tiêu ngắn hạn và dài hạn của bạn, cũng như các quyết định tái cấp vốn hoặc bán nhà trong tương lai của bạn, để giúp bạn tìm ra con đường tốt nhất và tạo ra giải pháp tối ưu phù hợp với hoàn cảnh độc đáo của bạn. Việc lập kế hoạch không chỉ cho hiện tại mà còn cho tương lai là sở trường của các chuyên gia, và chúng tôi khuyên bạn nên tận dụng tối đa tài năng của họ để đảm bảo tình hình tài chính của mình trong tương lai sẽ tốt hơn.

Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:

WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi