Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (US Federal Reserve) đã tăng lãi suất cho vay cơ bản thêm nửa điểm phần trăm vào ngày 14 tháng 12, điều này có ý nghĩa gì đối với các chủ nhà ở Singapore trong năm 2023?
Việc Fed tăng lãi suất khiến lãi suất thế chấp tiếp tục tăng, điều này có thể ảnh hưởng đến những người đã sở hữu bất động sản ở Singapore hoặc những người đang có ý định mua căn nhà đầu tiên tại đây vào năm tới.
Người vay có thể theo dõi động thái mới nhất của Fed, vào ngày 14 tháng 12, Fed đã tăng lãi suất cho vay cơ bản thêm 0,5 điểm phần trăm để kiềm chế lạm phát. Chủ tịch Fed, ông Jerome Powell, nhấn mạnh rằng vẫn còn “một chặng đường phía trước” và rất có khả năng sẽ tiếp tục tăng lãi suất.
Ngân hàng trung ương Mỹ đã tăng lãi suất bảy lần trong năm nay, lần tăng gần đây nhất đã nâng lãi suất cho vay cơ bản lên khoảng 4,25% đến 4,5%, mức cao nhất kể từ năm 2007.
Theo dự báo trung bình, các nhà hoạch định chính sách dự kiến lãi suất sẽ cao hơn dự kiến vào năm tới, đạt mức 5,1%.
Mục lục
Điều này sẽ ảnh hưởng đến lãi suất thế chấp như thế nào?
Ông Leo Kwek, một nhà môi giới bất động sản cao cấp tại Anjia Singapore, cho biết dự báo 5,1% “không quá xa” so với kỳ vọng của thị trường rằng lãi suất sẽ đạt 5% vào năm 2023.
Ông nói thêm rằng sự thay đổi mới nhất không có khả năng ảnh hưởng lớn đến lãi suất thế chấp. Dựa trên tình hình hiện tại, Lãi suất Bình quân Qua đêm Singapore (SORA) kỳ hạn ba tháng dự kiến sẽ đạt từ 3,3% đến 3,5% trong quý đầu tiên của năm 2023.
SORA kỳ hạn ba tháng vào ngày 15 tháng 12 là 3,0910, tăng so với mức 0,1949 vào đầu năm.
Tại Singapore, lãi suất cho vay mua nhà thả nổi thường được liên kết với SORA. Lãi suất sẽ thay đổi trong suốt thời gian vay, tùy thuộc vào điều kiện kinh tế và thị trường.
Leo nói thêm: “Hiện tại, lãi suất đã ở mức chưa từng thấy trong 15 năm qua. Vì vậy, nó sẽ còn tăng cao hơn, nhưng có lẽ không cao như trước.” Điều này là do có “mức kháng cự” khi liên quan đến SORA. Trong lịch sử, lãi suất của Fed đã leo lên trên 5%, nhưng điều đó không có nghĩa là SORA cũng sẽ theo đó.
Leo cũng chỉ ra rằng, dù thế nào đi nữa, lãi suất thế chấp trong nước sẽ tăng theo lãi suất của Mỹ, điều này là không thể tránh khỏi. “Lãi suất cho vay ưu đãi của Hội đồng Phát triển Nhà ở (HDB) cao hơn 0,1% so với lãi suất Tài khoản Thường (OA) của Quỹ Tiết kiệm Trung ương (CPF). Nếu lãi suất OA tăng, lãi suất cho vay ưu đãi cũng có khả năng tăng nhẹ.” Nhờ các biện pháp hạ nhiệt và thắt chặt Tỷ lệ Tổng Nợ trên Thu nhập (TDSR) của chính phủ, thị trường bất động sản Singapore “luôn có khả năng phục hồi tốt”.
TDSR là tỷ lệ tổng nợ hàng tháng của người vay so với tổng thu nhập hàng tháng, bao gồm cả khoản vay sắp đăng ký.
Tháng 9 năm ngoái, chính phủ đã nâng mức sàn lãi suất trung hạn cho các khoản vay bất động sản của các tổ chức tài chính tư nhân, thắt chặt tiêu chuẩn đánh giá khả năng trả nợ của người vay, giúp người vay hành động thận trọng hơn.
“Vì Singapore vẫn là một nơi hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài, thị trường của chúng ta sẽ vẫn ổn định,” Leo nói thêm.
Bài viết liên quan:
Chủ nhà hiện tại và tương lai nên mong đợi điều gì?
Leo cho biết, với khả năng lãi suất thế chấp tăng, những người mua nhà lần đầu có thể bị ảnh hưởng nhiều nhất, vì đây không phải là đợt tăng lãi suất cuối cùng của Fed.
Ông nói thêm: “Họ có thể sẽ tính toán lại, hành động thận trọng và điều chỉnh quy mô bất động sản mà họ mua. Trong thời gian này, họ cũng có thể hoãn việc mua nhà, chọn sống cùng cha mẹ hoặc nghiên cứu các bất động sản cho thuê, bao gồm cả không gian sống chung. Những người đủ điều kiện mua căn hộ chung cư cao cấp (EC) có thể xem xét loại hình bất động sản đặc biệt này, vì có thể nhận được trợ cấp mua nhà và có thể được hoãn thanh toán. Những người linh hoạt hơn về thời gian và không có nhu cầu cấp bách về nhà ở, nếu đủ điều kiện, có thể thử tham gia bốc thăm mua nhà ở công cộng (BTO).” Những người có điều kiện kinh tế tốt hơn có thể xem xét mua căn hộ mới, vì các dự án chưa hoàn thành được thanh toán theo tiến độ xây dựng, điều này sẽ giảm đáng kể tác động của việc tăng lãi suất.
Bài viết liên quan:
Leo lưu ý rằng, sau các biện pháp hạ nhiệt bất động sản vào tháng 9, khối lượng giao dịch trên thị trường thứ cấp đã giảm. Tuy nhiên, được thúc đẩy bởi nhu cầu và nguồn cung thiếu hụt, giá ở các khu vực được săn đón vẫn “vững chắc”. Do đó, đối với những người có kế hoạch mua nhà, quản lý tài chính thận trọng là chìa khóa, đặc biệt là khi một số nền kinh tế được dự báo sẽ rơi vào suy thoái.
“Nền kinh tế Singapore phụ thuộc rất nhiều vào thế giới, và chúng ta cần chuẩn bị cho một cuộc suy thoái có thể xảy ra. Mặc dù vậy, bất động sản thường là một tài sản quan trọng của một người, và hầu hết các chủ nhà đều không sử dụng đòn bẩy quá cao. Tuy nhiên, với việc lãi suất tăng và việc sử dụng CPF, ngân sách sẽ được chi nhiều hơn cho các khoản trả góp nhà ở. Điều này sẽ ảnh hưởng đến kế hoạch nghỉ hưu của nhiều người.”
Leo chỉ ra tác động của việc tăng lãi suất đối với những người có khả năng mua nhà, khả năng vay của họ “bị hạn chế” do lãi suất tăng. Nếu suy thoái kinh tế xảy ra, người ta còn lo ngại về việc mất việc làm.
“Do đó, nhu cầu mua nhà chắc chắn sẽ bị kìm hãm, lời khuyên của tôi là hãy hết sức cẩn thận, gói vay mua nhà được ký kết tốt nhất không nên vượt quá khả năng của bạn, đặc biệt là hãy chú ý đến thời gian khóa lãi suất, nhất là khi bạn đăng ký gói lãi suất cố định.”
Leo cho biết, các chủ nhà hiện tại có thể tìm cơ hội định giá lại (Repricing) khoản vay của mình để yêu cầu lãi suất thấp hơn từ tổ chức tài chính hiện tại, hoặc tái cấp vốn (Refinancing) với một tổ chức tài chính khác.
Bài viết liên quan:
Ông nói thêm: “Dù là chủ nhà hiện tại hay tương lai, việc ‘trả trước’ cho khoản vay mua nhà là điều khôn ngoan, tức là chuyển nhiều hơn số tiền trả góp vào tài khoản dịch vụ cho vay mua nhà của bạn. Ví dụ, nếu số tiền trả góp của một người là 3.000 đô la, hãy thử chuyển một số tiền cao hơn, chẳng hạn như 3.500 đô la. Phương pháp này có tác động kép. Thứ nhất, mọi người chuẩn bị cho khả năng trả góp cao hơn, và thứ hai, phương pháp này tạo ra một khoản đệm tài chính (trong trường hợp này là 500 đô la).”
Tiền thuê nhà ở năm 2023 có tăng không?
Thị trường cho thuê dường như không có nhiều dấu hiệu hạ nhiệt. Người thuê nhà thường là những người đầu tiên chịu ảnh hưởng của hiệu ứng nhỏ giọt (trickle-down effect) từ việc tăng lãi suất thế chấp, và giá thuê nhà năm nay đã đạt mức cao kỷ lục.
Leo đưa ra dự báo về triển vọng thị trường bất động sản trong nước năm 2023, chỉ ra rằng giá thuê nhà và giá nhà ở sẽ tăng trong bối cảnh “căng thẳng địa chính trị và lãi suất tăng”.
So với mức dự kiến 25% vào năm 2022, giá thuê căn hộ tư nhân không có đất nền có thể tăng từ 5% đến 10% so với cùng kỳ năm 2023, “một mức tăng chậm hơn nhiều”.
Leo dự kiến rằng thị trường có thể cần thêm 18 tháng nữa để bắt đầu “hạ nhiệt hoặc điều chỉnh”, vì lúc này lượng hàng tồn kho bị trì hoãn do đại dịch sẽ được giải quyết xong.
Với lượng nhà cho thuê không đủ, giá thuê nhà ở cao cấp không có đất nền tại Khu vực Trung tâm (Core Central Region) có thể “tăng mạnh 15%” so với cùng kỳ năm trước.
Leo lưu ý: “Ngay cả khi có bất kỳ sự điều chỉnh nào, nó có thể sẽ ở mức độ nhẹ, vì nếu không có khủng hoảng, giá thuê nhà có xu hướng ổn định.”
Đối với lĩnh vực nhà ở, “dòng người nước ngoài có chuyên môn cao” dự kiến sẽ khiến giá thuê tiếp tục tăng, mặc dù mức tăng thấp hơn so với năm 2022.
Bài viết liên quan:
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
