Trong cuộc đời, nhiều người trong chúng ta sẽ sở hữu nhiều hơn một bất động sản. Ví dụ, khi kết hôn, bạn có thể mua một căn hộ HDB đặt trước (BTO) làm ngôi nhà đầu tiên. Vài năm sau, khi thu nhập tăng lên, bạn có thể quyết định bán căn hộ HDB của mình để nâng cấp lên một căn chung cư cao cấp.
Lúc này, bạn có thể cần đến khoản vay bắc cầu (Bridging Loan), nó có thể giúp bạn giảm bớt áp lực tài chính trong giai đoạn chuyển tiếp khi mua bán bất động sản.
Lưu ý: Bài viết này thảo luận về “khoản vay bắc cầu” trong giao dịch bất động sản, giúp chủ sở hữu và người mua có thể mua bán bất động sản cùng một lúc. Vui lòng không nhầm lẫn với “Chương trình Vay bắc cầu Tạm thời” (Temporary Bridging Loan Programme, viết tắt là TBLP), TBLP là một biện pháp hỗ trợ giúp các doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn.
Khoản vay bắc cầu là gì?
Khoản vay bắc cầu là một loại khoản vay ngắn hạn mà bạn có thể nhận được từ ngân hàng, nhằm đáp ứng nhu cầu tài chính của bạn trong “giai đoạn chuyển tiếp” giữa việc thanh toán khoản trả trước (downpayment) cho ngôi nhà mới và nhận được tiền bán ngôi nhà cũ.
Giả sử bạn đang chuẩn bị nâng cấp bất động sản của mình và đã đến giai đoạn ký kết hợp đồng mua bán. Điều này có nghĩa là bạn cần phải thanh toán khoản trả trước. Nhưng nếu bạn không có tiền mặt trong tay và vẫn chưa nhận được tiền từ việc bán ngôi nhà cũ, bạn sẽ làm gì?
Lúc này, bạn có thể nhận một khoản vay bắc cầu từ ngân hàng (có thể là cùng ngân hàng mà bạn vay thế chấp) để bù đắp vào khoản thiếu hụt tiền mặt.
Dưới đây là thông tin cơ bản về khoản vay bắc cầu tại Singapore:
| Khoản vay bắc cầu (Bridging Loan) | |
| Hạn mức vay tối đa | Hạn mức vay bị giới hạn bởi số tiền thu ròng từ việc bán bất động sản cũ và số dư trong Quỹ Phòng xa Trung ương (CPF). |
| Thời hạn vay | Phải trả hết trong vòng 6 tháng. |
| Lãi suất | Thay đổi tùy theo ngân hàng, nhưng thường từ 5% đến 6% mỗi năm. |
Bạn có thể đã nghe ở đâu đó rằng hạn mức của khoản vay bắc cầu có thể lên tới 20% giá trị bất động sản (tức là phần trả trước không dùng tiền mặt cho các khoản vay không phải HDB). Đúng vậy, đây là trường hợp phổ biến nhất trong thực tế.
Trên thực tế, miễn là số tiền thu được từ việc bán căn nhà trước đó của bạn có thể trang trải khoản vay, bạn có thể được chấp thuận cho hạn mức này—thậm chí có thể sử dụng nó để có được tỷ lệ cho vay trên giá trị (Loan-to-value ratio, viết tắt là LTV) thấp hơn.
Cách sử dụng khoản vay bắc cầu để giảm tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV)
Hãy tham khảo trường hợp vay ngân hàng sau:
Giá nhà mới: $1,000,000
Hạn mức vay tối đa: $750,000 (tỷ lệ LTV 75%)
Khoản trả trước không dùng tiền mặt: $200,000
Tổng số tiền thu ròng từ việc bán nhà cũ: $500,000
Hãy nhớ rằng, bạn vẫn chưa nhận được 500.000 đô la. Nhưng bạn cần thanh toán cho người bán nhà mới. Trong trường hợp này, bạn có thể đăng ký một khoản vay bắc cầu 200.000 đô la để trả phần trả trước không dùng tiền mặt, và sử dụng 50.000 đô la tiền mặt của mình làm khoản trả trước bằng tiền mặt, 750.000 đô la khoản vay ngân hàng sẽ được dùng để trả phần còn lại. Lúc này, sau khi bạn dùng số tiền bán nhà để trả hết khoản vay bắc cầu, bạn vẫn sẽ còn lại 300.000 đô la. Nếu bạn muốn dùng 300.000 đô la này cho bất động sản mới của mình thì sao?
Bạn có hai lựa chọn.
Lựa chọn thứ nhất là nhận toàn bộ khoản vay 750.000 đô la, đợi đến khi hết thời hạn phạt trả nợ trước hạn, sau đó trả một lần 300.000 đô la.
Lựa chọn thứ hai là tăng số tiền vay bắc cầu lên 500.000 đô la thay vì 200.000 đô la. Bây giờ, bạn chỉ cần một khoản vay mua nhà 450.000 đô la (tỷ lệ LTV 45%). Một khi bạn nhận được tiền bán nhà, bạn có thể trả hết khoản vay bắc cầu. Trong trường hợp này, khoản vay bắc cầu bù đắp cho sự chênh lệch giữa khoản trả trước và một phần của khoản vay mua nhà. Dĩ nhiên, do số tiền vay bắc cầu cao hơn, bạn sẽ phải chịu thêm chi phí lãi suất.
Khoản vay bắc cầu với lãi suất vốn hóa và khoản vay bắc cầu trả nợ đồng thời
Bạn cũng có thể đã nghe nói rằng ở Singapore có hai loại khoản vay bắc cầu tạm thời – khoản vay bắc cầu với lãi suất vốn hóa (Capitalised Interest) và khoản vay bắc cầu trả nợ đồng thời (Simultaneous Repayment). Mặc dù về lý thuyết chúng tồn tại, nhưng trong thực tế bạn không cần phải lo lắng về sự khác biệt giữa hai loại này.
Tại sao? Bởi vì ở Singapore, bạn phải trả hết khoản vay bắc cầu trong vòng sáu tháng – điều này làm cho sự khác biệt giữa hai loại trở nên không đáng kể. Trong thực tế, bạn chỉ cần quan tâm đến hai lựa chọn đã được giới thiệu ở trên: bạn muốn chỉ sử dụng khoản vay bắc cầu để trả tiền đặt cọc, hay bao gồm cả một phần khoản vay mua nhà?
Vay bắc cầu có phải là một ý tưởng tốt? Bốn điều cần lưu ý
Được rồi, bây giờ có vẻ như việc chấp nhận một khoản vay bắc cầu là khá rõ ràng. Nếu bạn có đủ tiền để trả trước cho căn nhà mới, bạn không cần khoản vay bắc cầu. Nếu bạn không có đủ tiền mặt, thì bạn cần nó.
Từ góc độ chung, điều đó là đúng. Tuy nhiên, các câu hỏi sau đây vẫn chưa được trả lời:
- Khoản vay bắc cầu có phải là một ý tưởng tốt cho cá nhân bạn không?
- Bạn có nên xem xét các lựa chọn khác không (ngay cả khi bạn không có đủ tiền để trả trước)?
Bạn có thể tự hỏi mình những câu hỏi sau để hiểu rõ hơn cách đánh giá các lựa chọn của mình – và đưa ra quyết định tốt hơn.
1) Tại sao tôi cần một khoản vay bắc cầu?
Nhìn bề ngoài, câu trả lời có vẻ hiển nhiên – dĩ nhiên là để trả tiền đặt cọc cho căn nhà mới. Nhưng nếu chúng ta tìm hiểu sâu hơn, sẽ có một số sắc thái khiến khoản vay bắc cầu trở thành một ý tưởng tốt (hoặc một “ý tưởng tồi”). Ví dụ:
Bán gộp (En bloc): Nếu bạn may mắn bán được nhà trong một đợt bán gộp, bạn có thể cần mua nhà mới càng sớm càng tốt. Một khoản vay bắc cầu có thể giúp bạn một tay – vì lợi nhuận từ việc bán gộp là rất đáng kể, lãi suất cao hơn sẽ không phải là gánh nặng quá lớn.
Bán bất động sản mới sửa chữa: Trong trường hợp này, chi phí sửa chữa có thể làm cạn kiệt nguồn tiền mặt dự trữ của bạn, vì vậy bạn sẽ cần một khoản vay bắc cầu. Tuy nhiên, một lựa chọn khác cần xem xét là đăng ký một khoản vay sửa chữa cho bất động sản này, điều này có thể tiết kiệm chi phí hơn so với khoản vay bắc cầu và cũng giúp duy trì nguồn tiền mặt dự trữ của bạn.
Nâng cấp bất động sản của bạn: Đây là kịch bản sử dụng khoản vay bắc cầu “điển hình”. Trong hầu hết các trường hợp, một khoản vay bắc cầu có thể giúp bạn giải quyết vấn đề cấp bách. Nhưng hãy chắc chắn đánh giá tất cả các chi tiết trước, chúng tôi sẽ đề cập đến từng vấn đề trong các câu hỏi tiếp theo.
2) Tôi có bao nhiêu tiền mặt?
Rõ ràng, nếu một người đang xem xét một khoản vay bắc cầu, đó chắc chắn là vì họ không có đủ tiền mặt để trả trước. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, một số người có thể muốn “bảo toàn” tiền mặt của họ (ví dụ: tiền dự phòng cho các trường hợp khẩn cấp) bằng cách sử dụng một khoản vay bắc cầu.
Dĩ nhiên, tình huống này chỉ có ý nghĩa khi bạn muốn giữ lại “dòng tiền mặt trong tay” thay vì tiền trong tài khoản Thường (Ordinary Account) của CPF (có điều kiện rút tiền nghiêm ngặt). Hơn nữa, lãi suất CPF của bạn thấp hơn nhiều so với khoản vay bắc cầu. Điều này có nghĩa là, nếu bạn có tiền trong CPF để trả trước, bạn nên sử dụng CPF thay vì một khoản vay bắc cầu.
Nói cho cùng, không có gì sai khi giữ lại “dòng tiền mặt trong tay” và thay vào đó sử dụng một khoản vay bắc cầu (điều này hoàn toàn phụ thuộc vào tâm lý và khả năng chấp nhận rủi ro của riêng bạn). Nhưng hãy nhớ rằng, khi làm như vậy, bạn sẽ phải chịu chi phí lãi suất của khoản vay bắc cầu. Điều này dẫn đến câu hỏi tiếp theo, đó là –
3) Tổng chi phí để có được khoản vay bắc cầu này là bao nhiêu (ngoài khoản vay mua nhà của tôi)?
Lợi ích của khoản vay bắc cầu là mặc dù lãi suất cao nhưng thời hạn lại ngắn. Điều này có nghĩa là tổng số tiền lãi bạn sẽ trả là tương đối nhỏ (đặc biệt là khi chúng ta đang nói về các khoản vay để mua nhà ở đây).
Ví dụ, giả sử bạn mua một bất động sản trị giá 1,5 triệu đô la và đăng ký một khoản vay bắc cầu cho toàn bộ 20% tiền trả trước – tức là 300.000 đô la. Ngay cả với lãi suất 6% trong thời hạn 6 tháng, tổng lãi phát sinh cũng chỉ là 9.000 đô la. Mặc dù số tiền này không phải là không đáng kể, nhưng nó tương đối nhỏ so với giá trị của bất động sản.
Nói cách khác, việc số tiền này có phải là một khoản tiền lớn hay không hoàn toàn là vấn đề quan điểm. Điều quan trọng là phải tính toán trước để đảm bảo bạn biết chính xác chi phí lãi suất bổ sung là bao nhiêu. Ngoài chi phí lãi suất, đừng quên kiểm tra xem có bất kỳ khoản phí linh tinh nào không.
4) Nếu việc bán bất động sản cũ của tôi không thành công, tôi có “kế hoạch dự phòng” nào không?
Tình huống này có thể là một cơn ác mộng. Tuy nhiên, chuẩn bị cho trường hợp xấu nhất luôn là một điều tốt. Trước khi đăng ký một khoản vay bắc cầu, hãy đảm bảo bạn xác nhận với ngân hàng – trong trường hợp bất động sản cũ của bạn không bán được vì bất kỳ lý do gì – “điều khoản rút lui” là gì. Sẽ có bất kỳ khoản phạt nào không?
Như đã đề cập trước đó, các điều khoản và điều kiện có thể khác nhau tùy theo ngân hàng. Do đó, hãy chắc chắn hỏi kỹ ngân hàng của bạn và xem xét điều đó khi bạn đưa ra quyết định vay vốn.
Các câu hỏi thường gặp (FAQ)
• Khoản vay bắc cầu là gì?
Một khoản vay ngắn hạn được sử dụng để trả tiền đặt cọc cho bất động sản mới trước khi bán và nhận tiền từ bất động sản cũ.
• Tôi có thể vay bao nhiêu tiền thông qua khoản vay bắc cầu?
Thông thường, bạn có thể sử dụng một khoản vay bắc cầu để trả phần không phải tiền mặt của khoản trả trước – 20% với khoản vay ngân hàng. Tuy nhiên, nếu bạn muốn, bạn có thể nhận một khoản vay bắc cầu không vượt quá số tiền thu ròng từ việc bán bất động sản cũ của bạn. Trong trường hợp này, bạn thậm chí có thể sử dụng khoản vay bắc cầu cho một phần khoản vay mua nhà của mình.
• Tôi có thể sử dụng CPF để trả khoản vay bắc cầu không?
Có. Một khi việc bán bất động sản cũ của bạn hoàn tất và tiền tiết kiệm CPF của bạn được hoàn trả, bạn có thể sử dụng những khoản tiền này để trả khoản vay bắc cầu. Tuy nhiên, tiền lãi phải được trả bằng tiền mặt.
• Những ngân hàng nào cung cấp khoản vay bắc cầu?
Hầu hết các ngân hàng cung cấp các khoản vay mua nhà cũng sẽ cung cấp các khoản vay bắc cầu như một sản phẩm bổ sung. “Ba ngân hàng lớn” của Singapore đều cung cấp các khoản vay bắc cầu. Điều này có nghĩa là bạn có thể lựa chọn từ Ngân hàng OCBC, Ngân hàng UOB hoặc Ngân hàng DBS.
• Tôi có thể được duyệt vay bắc cầu không?
Miễn là bạn đủ điều kiện nhận khoản vay mua nhà từ ngân hàng và đã thực hiện quyền chọn mua (exercised option) cho bất động sản cũ mà bạn đang bán, bạn có thể sẽ được chấp thuận cho một khoản vay bắc cầu.
• Tôi có thể nhận được khoản vay bắc cầu trong bao lâu?
Điều này thay đổi tùy theo ngân hàng và cũng phụ thuộc vào giai đoạn hiện tại của quy trình phê duyệt khoản vay mua nhà của bạn.
Bài viết liên quan:
Bạn vẫn còn do dự khi đối mặt với các lựa chọn vay mua nhà khác nhau?
Nếu bạn vẫn không chắc chắn loại khoản vay mua nhà nào phù hợp nhất với mình, bạn có thể cần những lời khuyên cá nhân hóa hơn.
Các chuyên gia tư vấn vay mua nhà thân thiện và chuyên nghiệp của chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ, vui lòng liên hệ với chúng tôi khi bạn cần.
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
