Singapore đang phục hồi sau đại dịch COVID-19, mạnh mẽ hơn bao giờ hết. Trong năm năm tới, quốc đảo này dự kiến sẽ bước vào giai đoạn tăng trưởng: tăng trưởng kinh tế dự kiến sẽ đạt trung bình khoảng 3% mỗi năm; tăng trưởng tiền lương có thể cao hơn gấp đôi so với năm năm qua; và thành phố sẽ tái định vị mình thành một trung tâm đổi mới, công nghệ và phát triển bền vững.
Giá nhà ở tư nhân sẽ tăng cùng với tăng trưởng kinh tế và tiền lương
Tài sản nhà ở tư nhân vẫn là một kênh tích trữ tài sản tốt
Tăng trưởng kinh tế và thu nhập gia tăng có thể sẽ duy trì nhu cầu đối với nhà ở tư nhân trong trung hạn, với giá nhà dự kiến sẽ tăng trung bình từ 2% đến 5% mỗi năm.
Ngoài ra, rủi ro bong bóng bất động sản Singapore có thể xem là không đáng kể do chính phủ Singapore can thiệp tích cực để đảm bảo giá nhà tăng phù hợp với các yếu tố kinh tế cơ bản.
Vào ngày 16 tháng 12 năm 2021, chính phủ đã tăng thuế suất Thuế Người mua Bổ sung (ABSD), thắt chặt Tổng Tỷ lệ Nợ trên Thu nhập (TDSR), và giảm giới hạn cho vay đối với nhà ở HDB. Điều này được thực hiện để đối phó với sự bùng nổ của thị trường nhà ở. Mặc dù chịu ảnh hưởng kinh tế từ đại dịch COVID-19, thị trường nhà ở vẫn ghi nhận khối lượng giao dịch cao và giá tăng mạnh. Nếu giá cả vượt xa các yếu tố kinh tế cơ bản và tiếp tục không được kiểm soát, có nguy cơ xảy ra một đợt điều chỉnh gây bất ổn.
Dựa trên kinh nghiệm từ các biện pháp tháng 7 năm 2018, khi thị trường trải qua một giai đoạn hạ nhiệt mà trong đó cả người mua và người bán đều đánh giá lại thị trường, sau đó hoạt động dần phục hồi, chúng tôi dự đoán phản ứng của thị trường đối với các biện pháp tháng 12 năm 2021 sẽ tương đối giống nhau.
Hoạt động thị trường dự kiến sẽ chậm lại trong ngắn hạn, vì người mua và người bán sẽ lùi lại một bước để đánh giá tình hình; sau đó, tâm lý thị trường sẽ cải thiện khi niềm tin được phục hồi nhờ sự hồi phục kinh tế và tăng trưởng tiền lương.
Do đó, dự kiến mức tăng giá nhà ở tư nhân năm 2022 sẽ ôn hòa hơn; tuy nhiên, chúng tôi không dự đoán sẽ có sự điều chỉnh giá, do lượng hàng tồn kho chưa bán hiện đang ở mức thấp, triển vọng kinh tế mạnh mẽ và tăng trưởng tiền lương ổn định. Lượng hàng tồn kho chưa bán trên thị trường nhà ở tư nhân hiện đang ở mức thấp, giảm từ mức cao 37.799 căn trong quý 1 năm 2019 xuống còn 17.165 căn trong quý 3 năm 2021.
Sau khi các biện pháp mới nhất được ban hành, nhu cầu đã dịu đi, kết hợp với nguồn cung thắt chặt hơn, sẽ tạo ra một sự cân bằng cung cầu lành mạnh hơn và một thị trường nhà ở ổn định hơn, đây là một tín hiệu tốt cho người mua nhà.
Chính phủ đã liên tục can thiệp vào thị trường nhà ở tư nhân để đảm bảo giá nhà tăng phù hợp với các yếu tố kinh tế cơ bản. Khi giá nhà tăng mạnh trở lại sau cuộc suy thoái kinh tế năm 2009, vượt qua cả tốc độ tăng trưởng kinh tế và tiền lương, chính phủ đã đưa ra một loạt biện pháp hạ nhiệt từ năm 2009 đến 2013 để ngăn chặn bong bóng tài sản. Khi xu hướng đảo ngược trong giai đoạn 2013 – 2016, các biện pháp hạ nhiệt đã được nới lỏng vào nửa đầu năm 2017.
Năm 2021, khi giá nhà tăng 10.6% , cao hơn nhiều so với tăng trưởng kinh tế và tiền lương, thuế suất Thuế Người mua Bổ sung đã được tăng lên, Tổng Tỷ lệ Nợ trên Thu nhập được hạ xuống, và giới hạn cho vay đối với nhà ở HDB cũng được giảm.
Từ năm 2022 đến 2025, chúng tôi dự kiến Tổng sản phẩm quốc nội (GDP) sẽ tăng trung bình khoảng 3% mỗi năm, và tiền lương tăng 5-6% mỗi năm. Nếu không có thêm sự can thiệp, giá nhà có thể tăng trung bình khoảng 3% mỗi năm.
Những thay đổi cơ cấu trong giá thuê văn phòng tại Khu vực Trung tâm Kinh doanh
Giá thuê văn phòng tại Khu vực Trung tâm Kinh doanh đang tận hưởng một chu kỳ tăng trưởng dài
Nguồn cung văn phòng tại Khu vực Trung tâm Kinh doanh (CBD) là có hạn, và dự kiến trong thập kỷ tới sẽ không có thêm khu đất văn phòng mới nào được chính phủ bán ra trong CBD. Đồng thời, chính phủ đang khuyến khích các chủ sở hữu chuyển đổi các tòa nhà văn phòng hiện có trong CBD thành các dự án đa chức năng, với nhiều thành phần nhà ở hơn.
Trong 30 năm qua, khi quá trình chuyển đổi cơ cấu đã nâng tầm nền kinh tế, giá thuê văn phòng tại Singapore đã trải qua những thay đổi theo từng giai đoạn:
Trong những năm 1990
Singapore nhận thấy sự cần thiết phải đa dạng hóa nền kinh tế vốn phụ thuộc vào sản xuất và xuất khẩu, và bắt đầu phát triển ngành dịch vụ hiện đại như một động lực kép cùng với ngành sản xuất. Chính phủ cũng thực hiện các bước đi dần dần để mở cửa ngành dịch vụ tài chính và bảo hiểm của Singapore. Định hướng kinh tế mới này đã tạo niềm tin cho các khách thuê, thúc đẩy giá thuê văn phòng hạng A tại CBD lần đầu tiên trong lịch sử vượt qua mốc một con số.
Trong thế kỷ 21
Khi Singapore áp dụng mô hình tăng trưởng dựa trên năng suất để vượt qua các hạn chế về tài nguyên, nền kinh tế đã bước vào một giai đoạn tăng trưởng khác. Singapore tự quảng bá mình là một trung tâm dịch vụ tài chính và chuyên nghiệp để thu hút thêm nhiều trụ sở toàn cầu, ngân hàng đầu tư và doanh nghiệp quản lý tài sản. Những tiến bộ của ngành sản xuất Singapore trong việc “số hóa” và “dịch vụ hóa” cũng là một tín hiệu tốt cho các ngành dịch vụ thông tin, truyền thông và kinh doanh của nước này. Sự thay đổi này đã tạo ra một làn sóng nhu cầu mới về không gian văn phòng, khiến giá thuê văn phòng hạng A tại CBD tăng liên tục trong 17 quý và đạt mức cao mới vào năm 2008.
Trong thập kỷ tới
Singapore đang định vị mình là một trung tâm toàn cầu về đổi mới, công nghệ và phát triển bền vững để duy trì khả năng cạnh tranh trong nền kinh tế mới. Điều này sẽ đảm bảo sự tăng trưởng nhu cầu về không gian văn phòng. Tuy nhiên, do nguồn cung văn phòng mới tại Khu vực Trung tâm Kinh doanh (CBD) trong tương lai bị hạn chế, giá thuê văn phòng hạng A tại CBD sẽ đối mặt với áp lực tăng giá rất lớn, và chỉ có thể giảm khi nguồn cung văn phòng mới bên ngoài CBD (như Khu vực Hồ Jurong) bắt đầu đi vào hoạt động. Với động lực phi tập trung hóa ra khỏi CBD, rủi ro chính phủ can thiệp để giảm bớt sự tăng trưởng giá thuê tại CBD có thể thấp, điều này có thể dẫn đến giá thuê văn phòng hạng A tại CBD đạt đến những mức chưa từng có.
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
