Vị trí, vị trí, vị trí.
Câu thần chú nổi tiếng này được Harold Samuel đặt ra vào năm 1944. Trong nhiều năm, nó đã được trích dẫn mỗi khi có ai hỏi về một bất động sản tốt.
Nhưng có thật sự chỉ liên quan đến vị trí không?
Ví dụ, một số ngôi nhà dường như có tất cả các thuộc tính mà một bất động sản tốt nên có. Vừa rất gần ga tàu điện ngầm, cách các trường học danh tiếng ở khu trung tâm Singapore chưa đầy 1 km, lại gần các tiện ích, thậm chí còn có quyền sở hữu vĩnh viễn. Nhưng chúng lại không bán chạy như tưởng tượng.
Nhìn bề ngoài, vị trí của một ngôi nhà chắc chắn đóng một vai trò rất lớn, nhưng thực tế không đơn giản như vậy. Để nhìn ra những thuộc tính cốt lõi của một ngôi nhà đòi hỏi một mức độ nhạy bén nhất định. Có người có thể nhìn ra giá trị đầu tư tiềm ẩn của một ngôi nhà tồi tàn trong một con hẻm ở Geylang, trong khi có những người khác, dù tiếp cận được rất nhiều dữ liệu bất động sản, không may cuối cùng vẫn chỉ sở hữu những tài sản tầm thường.
Vì vậy, nếu bạn đang ở giai đoạn đầu của việc đầu tư vào nhà ở, chúng tôi đã tổng hợp một số điều cơ bản mà bạn nhất định phải biết để tham khảo.
Mặc dù chỉ riêng những điều này không thể giúp bạn trở thành chuyên gia, vì điều đó cần kinh nghiệm, nhưng ít nhất nó có thể giúp những người mua nhà lần đầu đi đúng bước đầu tiên:
Mục lục
Sự phù hợp của bất động sản phụ thuộc vào mục đích mua
Trước khi bắt đầu xem xét các bất động sản khác nhau, bạn nên xác định rõ mục đích của mình. Đối với người mua nhà thuần túy để ở, việc chọn một bất động sản có lợi cho đầu tư có thể là một sai lầm. Ví dụ, một chủ nhà có thể không thích sống trong một dự án phát triển hỗn hợp với một trung tâm mua sắm ồn ào, ngay cả khi nó có thể có triển vọng sinh lời tốt.
Đối với các mục tiêu mua nhà khác nhau:
- Để ở
- Kích thước phù hợp
- Nâng cấp (ví dụ bán nhà HDB để nâng cấp lên chung cư tư nhân)
- Đầu tư (lợi nhuận vốn khi bán lại, thu nhập từ cho thuê, v.v.)
Những phẩm chất của ngôi nhà mà bạn nên ưu tiên sẽ khác nhau. Nếu bạn mua nhà để ở, bạn không cần phải quá lo lắng về lợi suất cho thuê, vì dù sao bạn cũng sẽ không cho thuê nhà.
Nếu bạn là người nâng cấp nhà và có kế hoạch chuyển đi sau năm năm, bạn có thể bỏ qua một số phẩm chất không mấy hấp dẫn, chẳng hạn như tạm thời phải ở một khu vực có kết nối kém. Đặc biệt là nếu giá có thể tăng trong năm năm tới khi một trường học gần đó được hoàn thành.
Khi nhu cầu rõ ràng, việc lựa chọn bất động sản sẽ dễ dàng hơn.
Những phẩm chất quan trọng khi lựa chọn bất động sản
- Khả năng tiếp cận
- Tiện ích và bất tiện ích
- Thời hạn thuê còn lại
- Lịch sử giao dịch
- Khả năng cho thuê và tỷ suất lợi nhuận cho thuê
- Bố cục
Bài viết liên quan:
2.1 Khả năng tiếp cận
Nói chung, bất động sản gần ga tàu điện ngầm (MRT) bán chạy hơn. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là bất động sản gần ga tàu điện ngầm sẽ mang lại lợi nhuận tốt hơn.
Các ga tàu điện ngầm mới thường được công bố nhiều năm trước, do đó, hầu hết các nhà phát triển đều đã tính giá cho các ga sắp mở. Ngay cả lợi suất cho thuê (xem bên dưới) cũng không có mối quan hệ nhất quán với khoảng cách đến ga tàu điện ngầm.
Tuy nhiên, các nhà đầu tư nên ưu tiên các bất động sản gần ga tàu điện ngầm, vì loại bất động sản này thường dễ tìm người thuê hơn (ngay cả khi không có lợi nhuận, nó vẫn cải thiện khả năng cho thuê). Người thuê cũng có xu hướng “gắn bó” hơn, và có thể chấp nhận hợp đồng thuê dài hơn khi họ cảm nhận được sự thuận tiện thực sự trong việc đi lại.
Tương tự, bất động sản gần ga tàu điện ngầm thường thu hút một lượng lớn người mua tiềm năng hơn, giúp việc tìm người mua trở nên dễ dàng hơn, điều này khác với việc đạt được lợi nhuận tốt hơn, vì người mua có thể cũng đã trả một khoản phí bảo hiểm cho bất động sản.
Điều này đặc biệt đúng trong thời đại mà ô tô sẽ ngày càng đắt đỏ, với thuế xe và giá COE (Giấy chứng nhận quyền sở hữu xe) đều tăng vọt vào năm 2023. Theo một nghĩa nào đó, việc ở gần ga tàu điện ngầm có thể “tiết kiệm” hiệu quả số tiền phải chi cho một chiếc ô tô.
Khoảng cách tối đa mà hầu hết người lớn khỏe mạnh có thể đi bộ thoải mái là khoảng 1 km, mất khoảng 10 đến 13 phút đi bộ, điều này có thể được dùng làm tiêu chuẩn để đo lường khả năng tiếp cận. Nếu vượt quá phạm vi này, trong mắt hầu hết mọi người, nó đã quá xa ga tàu điện ngầm.
Nếu bạn là chủ nhà, hãy nhớ xem xét đến trẻ em hoặc các thành viên gia đình có khả năng di chuyển hạn chế, cụm từ “đi bộ năm phút đến ga tàu điện ngầm” có thể không áp dụng cho họ.
Cuối cùng, cần lưu ý rằng không thể chỉ dựa vào bản đồ để đo lường khả năng tiếp cận, vì nó có thể rất khác so với thực tế. Thời gian đi bộ trên Google Maps không tính đến địa hình, chẳng hạn như những con dốc nghiêng, hoặc thậm chí là thời gian tốn thêm để đi qua những con đường nhỏ nguy hiểm.
Bài viết liên quan:
2.2 Tiện ích và bất tiện ích
Hãy tìm kiếm các địa điểm sau trong phạm vi 1 km:
- Cửa hàng tạp hóa
- Phòng khám
- Trung tâm thương mại
- Trường học
- Nơi làm việc (đặc biệt là các khu thương mại hoặc trung tâm công nghệ)
- Địa điểm giải trí (như rạp chiếu phim, nhà thi đấu thể thao)
- Công viên, đường kết nối công viên, đường mòn tự nhiên
Rõ ràng, càng tìm thấy nhiều địa điểm nêu trên trong vòng một km, vị trí đó càng hấp dẫn. Nhưng cần lưu ý rằng một số nơi có thể vừa là tiện ích, vừa là bất tiện ích. Những nơi gây tranh cãi này bao gồm:
- Nơi thờ cúng
- Bệnh viện
- Sân bay
- Cuộc sống về đêm
- Trung tâm thương mại, văn phòng và trường học
Ví dụ, The Ola EC nằm đối diện Bệnh viện Đa khoa Sengkang (Sengkang General Hospital), một số người có thể thích nó vì gần các cơ sở chăm sóc sức khỏe, trong khi những người khác có thể lo lắng về tiếng còi xe cứu thương vào ban đêm làm phiền. Một số người khác còn xem xét đến phong thủy, nói chung nhà không nên đối diện với lối vào nhà xác.
Tất cả các yếu tố trên đều mang lại một mức độ tiếng ồn và tắc nghẽn giao thông nhất định, và đối với chủ nhà, việc chúng có được coi là tiện ích hay không cũng mang yếu tố chủ quan. Ví dụ, nếu có một tòa nhà văn phòng gần nhà bạn, nhưng bạn không làm việc ở đó và cũng không cho thuê nhà, thì tòa nhà văn phòng đó không phải là một tiện ích.
2.3 Thời hạn thuê còn lại
Chúng tôi khuyên các nhà đầu tư mới không nên chọn các bất động sản cho thuê cũ hơn. Các nhà đầu tư mua bất động sản cũ thường dựa vào tỷ suất lợi nhuận cho thuê, họ cố gắng mua bất động sản với giá thấp do sự suy thoái của thị trường cho thuê, nhưng lại cho thuê với giá gần bằng giá thị trường. Mặc dù đây là một chiến lược khả thi, nhưng nó có rủi ro cao, vì nếu có vấn đề xảy ra, bất động sản cũ sẽ khó bán lại.
Do đó, đối với bất động sản cho thuê, tốt nhất nên giới hạn tìm kiếm trong những bất động sản không quá 30 năm tuổi.
Điều này cũng đúng đối với những người mua nhà để ở, nếu bạn mua một bất động sản đang ở giai đoạn cuối của sự suy giảm giá trị thuê, các lựa chọn sau này của bạn sẽ ít hơn. Ví dụ, nếu quỹ hưu trí của bạn bị ảnh hưởng tiêu cực, khả năng điều chỉnh quy mô sẽ thấp hơn.
Nếu muốn tìm hiểu chi tiết về sự khác biệt giữa quyền sở hữu có thời hạn và quyền sở hữu vĩnh viễn, bạn có thể tham khảo ý kiến của chúng tôi.
Bài viết liên quan:
2.4 Lịch sử giao dịch
Lịch sử giao dịch của một bất động sản cho phép người mua có những kỳ vọng hợp lý, bao gồm một mức giá công bằng và lợi nhuận tiềm năng. Bạn có thể so sánh lịch sử giao dịch với các căn hộ lân cận trong phạm vi một km để đánh giá hiệu suất tổng thể của nó.
Những thông tin này có thể được lấy từ các caveat (thông báo tạm thời về quyền lợi đối với đất đai) được đăng ký tại Cơ quan Tái phát triển Đô thị (URA). Tuy nhiên, do dữ liệu khó phân loại, bạn cũng có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi, chúng tôi có thể giúp cung cấp thông tin.
Thông thường, người mua có thể muốn biết các thông tin từ dữ liệu bao gồm quy trình giao dịch, có các đơn vị được giao dịch liên tục hàng tháng không? Hay có năm nào hoàn toàn không có giao dịch?
Thông thường, đây là trường hợp của các chung cư boutique nhỏ chỉ có vài căn hộ. Nếu người mua muốn mua một căn hộ vào năm 2023, nhưng giao dịch cuối cùng của căn hộ đó là vào năm 2019, làm thế nào để đánh giá giá thanh toán mới cho căn hộ đó?
Tương tự, việc thấy các giao dịch diễn ra nhất quán cũng là một điều tốt. Có nhiều người mua với mức giá gần như nhau thực sự an toàn hơn, điều đó có nghĩa là người mua không cần phải lập kỷ lục giá mới.
2.5 Khả năng cho thuê và tỷ suất lợi nhuận cho thuê
Khả năng cho thuê là mức độ dễ dàng tìm được người thuê. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê là tỷ lệ giữa thu nhập hàng năm mà bất động sản tạo ra so với tổng giá của nó. Hai khái niệm này không giống nhau.
Công thức tính tỷ suất lợi nhuận cho thuê gộp rất đơn giản:
(Thu nhập cho thuê hàng năm) / (Tổng chi phí bất động sản) x 100.
Tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng, sẽ khấu trừ các chi phí định kỳ khác từ thu nhập cho thuê, chẳng hạn như thuế bất động sản, phí bảo trì, tiền điện nước, v.v. Bạn cũng có thể thêm các chi phí một lần như phí trước bạ, phí pháp lý và chi phí cải tạo vào tổng chi phí của bất động sản:
(Thu nhập cho thuê hàng năm – Chi phí định kỳ) / (Chi phí bất động sản + Phí trước bạ + Phí pháp lý + Chi phí cải tạo) x 100
Tại Singapore, tỷ suất lợi nhuận cho thuê gộp điển hình cho hầu hết các căn hộ chung cư là từ 2% đến 3%, và các căn hộ nhỏ gọn (510 feet vuông hoặc nhỏ hơn) có tỷ suất lợi nhuận cho thuê gộp từ 3% đến 4%.
Tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng trung bình từ 1% đến 2%, và các căn hộ nhỏ gọn từ 2% đến 3%.
Do thị trường cho thuê đang ở mức cao, con số này hiện nay cao hơn, nhưng đừng mong đợi những tỷ suất lợi nhuận hiện tại này sẽ kéo dài.
Nếu bạn có thể tìm thấy một bất động sản có tỷ suất cao hơn dữ liệu này, điều đó có nghĩa là bạn có thể đã tìm thấy một kho báu. Nhưng cần lưu ý rằng, lợi nhuận cao thường có nghĩa là giá thấp; lợi nhuận cao cũng có thể là do sự suy giảm giá trị thuê sớm, khả năng tiếp cận thấp hoặc thiếu tiện ích. Những điều này đều sẽ ảnh hưởng đến khả năng cho thuê.
Để hiểu về khả năng cho thuê, bạn có thể thử điều tra các chi tiết sau, chẳng hạn như:
- Các khoảng trống trong quá khứ (lưu ý các bất động sản không được cho thuê trong thời gian dài mà không có lời giải thích hợp lý)
- Số lượng lớn các hợp đồng thuê ngắn hạn (điều này cho thấy người thuê chỉ coi đó là nơi ở tạm thời và muốn chuyển đi nhanh chóng, hoặc nghĩ rằng họ có thể dễ dàng thương lượng khi gia hạn hợp đồng)
- Bất kỳ sự cố nào mà người thuê tự ý phá vỡ hợp đồng vì các lý do liên quan đến khu dân cư (ví dụ như đánh nhau với nhân viên bảo vệ). Cần kiểm tra xem những lý do này có phải là vấn đề kéo dài hay không.
Thông tin về khả năng cho thuê rất khó tìm hiểu, vì vậy bạn có thể cần phải dựa vào các đại lý bất động sản.
Bài viết liên quan:
2.6 Bố cục
Đôi khi, vị trí, thời hạn thuê và tiện ích của một ngôi nhà đều ổn, nhưng lại bị phá hỏng bởi một bố cục tồi. Suy cho cùng, nhà là nơi chúng ta dành phần lớn thời gian.
Nói chung, khi mua nhà cần xem xét các xu hướng sống hiện nay. Ví dụ, đã có thời điểm các căn hộ hai phòng ngủ cũ có thể có diện tích lên tới 1.000 feet vuông, nhưng điều này thường đi kèm với một sân và các tiện ích chung. Bây giờ nhu cầu về các căn hộ hai phòng ngủ đã giảm, ngay cả khi giá mỗi feet vuông rẻ hơn, nhưng có thể khó bán hơn vì tổng giá của chúng thường cao hơn các căn hộ mới và nhỏ hơn.
Dưới đây là một số yếu tố quan trọng cần xem xét:
- Hiệu quả của bố cục
- Các lựa chọn cải tạo trong tương lai
- Các căn hộ hai chìa khóa (dual-key)
- Tỷ lệ giữa không gian chức năng và không gian mở
- Sự phù hợp lâu dài
Cuối cùng, bài viết này không liệt kê đầy đủ tất cả các yếu tố cần lưu ý khi mua bất động sản, chúng tôi sẽ có phần 2, hãy chú ý theo dõi.
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
