4 Lý Do Không Nên Sử Dụng CPF Mua Chung Cư Hoặc Căn Hộ HDB Ở Singapore

Khi nhập “vay mua nhà bằng CPF”, “có thể dùng CPF mua chung cư không” hoặc “dùng bao nhiêu CPF để mua chung cư” vào ô tìm kiếm Google, sẽ xuất hiện rất nhiều bài viết phân tích ưu và nhược điểm của việc sử dụng tiền tiết kiệm CPF để tài trợ cho việc mua nhà. Ngay cả những người mua nhà HDB cũng có thể đã đọc những bài viết tương tự.

Nhiều người Singapore theo quan điểm truyền thống cho rằng nên dùng tiền mặt để trả khoản vay mua nhà, và giữ lại tiền CPF cho mục đích nghỉ hưu. Vậy, rốt cuộc nên dùng tiền mặt hay CPF để trả nợ vay mua nhà?

Lãi suất ở Singapore đã ở mức thấp trong một thời gian dài trước đây, nhưng tình hình hiện đã thay đổi, chúng ta đang ở trong môi trường lãi suất cao. Liệu việc trả nợ bằng tiền mặt bây giờ có còn hợp lý không? Có nên chuyển sang sử dụng tiền tiết kiệm CPF không?

Nhiều cách thanh toán khoản vay mua nhà——Quỹ Hưu trí Trung ương (CPF) và tiền mặt

Bạn có thể trả khoản vay mua nhà bằng tiền mặt, tiền tiết kiệm trong Tài khoản Thường CPF (CPF OA) hoặc kết hợp cả hai.

Trả nợ bằng tiền tiết kiệm CPF OA đồng nghĩa với việc bạn từ bỏ lợi nhuận từ lãi suất không rủi ro của Tài khoản Thường, hiện là 2.5% mỗi năm.

Ngoài ra, những người dưới 55 tuổi có thể nhận thêm 1% lãi suất cho 20.000 SGD đầu tiên trong Tài khoản Thường, và những người từ 55 tuổi trở lên nhận thêm 2% lãi suất cho 20.000 SGD đầu tiên trong Tài khoản Thường.

Mặt khác, nếu thanh toán bằng tiền mặt, bạn sẽ từ bỏ lợi nhuận tiềm năng từ việc đầu tư số tiền đó.

Các chi phí có thể thanh toán bằng CPF

Theo Chương trình Nhà ở của CPF, bạn có thể sử dụng CPF cho các giao dịch nhà ở HDB hoặc nhà tư nhân. Tiền trong Tài khoản Thường CPF cũng có thể được sử dụng cho các giao dịch sau:

• Mua nhà HDB mới, nhà HDB bán lại hoặc nhà tư nhân, thanh toán trực tiếp cho HDB, chủ đầu tư hoặc người bán
• Trả nợ vay mua nhà hoặc các khoản trả góp hàng tháng
• Thanh toán thuế trước bạ, phí pháp lý và các chi phí khác liên quan đến việc mua hoặc thế chấp
• Thanh toán chi phí nâng cấp nhà HDB trong Chương trình Nâng cấp Chính (MUP) của HDB hoặc Chương trình Nâng cấp Thang máy của Hội đồng Thị trấn (TCLUP)

Tiền tiết kiệm CPF không được sử dụng để thanh toán các khoản sau:

• Phí quyền chọn, phí đặt chỗ, tiền đặt cọc cho HDB hoặc người bán nhà HDB
• Phí hoa hồng bán lại
• Công trình xây dựng, cải tạo, sửa chữa hoặc tân trang
• Phí dịch vụ và quản lý hàng tháng
• Các khoản vay không phải là vay mua nhà (ví dụ như vay sửa nhà)
• Tiền mặt chênh lệch (COV), tức là chênh lệch giữa giá mua và giá trị thẩm định
• Các khoản thanh toán cho chủ đầu tư bất động sản hoặc người bán bằng tiền cá nhân

Thanh toán khoản vay mua nhà HDB bằng CPF

Khi đăng ký vay HDB để tài trợ cho căn hộ HDB, bạn cần trả 20% giá mua làm khoản thanh toán ban đầu, với tỷ lệ cho vay của HDB lên tới 80%. Khoản thanh toán ban đầu 20% này có thể được trả bằng tiền từ Tài khoản Thường CPF của bạn.

Kể từ giữa tháng 5 năm 2019, chính phủ đã thực hiện các quy định mới đối với các khoản vay HDB. Nếu thời hạn thuê nhà của căn hộ HDB chưa hết hạn trước khi chủ sở hữu trẻ nhất sử dụng CPF để thanh toán khoản vay mua nhà đến 95 tuổi, các giới hạn rút tiền sau sẽ được áp dụng:

Nếu thời hạn thuê không đủ để chủ sở hữu trẻ nhất sử dụng CPF có thể sống đến 95 tuổi, số tiền tiết kiệm CPF OA tối đa có thể sử dụng sẽ được tính theo tỷ lệ. Bạn có thể kiểm tra số tiền có thể sử dụng thông qua công cụ tính toán sử dụng CPF cho nhà ở trên trang web của Cục CPF.

Ngoài các giới hạn rút tiền CPF, người mua còn bị hạn chế bởi các yếu tố như Tổng tỷ lệ trả nợ (TDSR) và Tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV).

Thanh toán khoản vay mua nhà từ ngân hàng bằng CPF

CPF có thể được sử dụng để trả các khoản vay ngân hàng cho cả nhà HDB và bất động sản tư nhân. Đối với những người mua đăng ký vay ngân hàng, dù là để tài trợ cho nhà HDB hay bất động sản tư nhân, các giới hạn rút tiền CPF trong phần trước cũng sẽ được áp dụng.

Khi mua nhà tư nhân hoặc đăng ký vay thế chấp từ một tổ chức tài chính thương mại (không phải HDB), giới hạn LTV chỉ là 75% giá bán nhà, ít nhất 5% khoản thanh toán ban đầu phải được trả bằng tiền mặt, và 20% còn lại phải được thanh toán bằng sự kết hợp giữa tiền tiết kiệm CPF OA và/hoặc tiền mặt.

Nên dùng tiền mặt hay tiền tiết kiệm CPF để trả nợ vay mua nhà?

1. Sử dụng CPF mua nhà có nghĩa là giảm tiết kiệm trong tương lai

Một lý do chính khiến nhiều người không muốn sử dụng CPF để mua căn hộ hoặc nhà HDB là lo ngại rằng họ có thể không tiết kiệm được nhiều tiền hưu trí trong tương lai. Bạn có thể tối đa hóa quỹ hưu trí của mình bằng cách tự nguyện chuyển tiền từ Tài khoản Thường (OA) sang Tài khoản Đặc biệt (SA), thay vì dùng nó để trả một phần chi phí nhà ở.

Mặc dù Tài khoản Đặc biệt chỉ có thể được sử dụng khi về già và cho các sản phẩm tài chính liên quan đến đầu tư và hưu trí, lợi ích của nó là lãi suất cao hơn. Điều này là do chính phủ Singapore trả thêm lãi suất cho 60.000 SGD đầu tiên trong số dư của cả hai tài khoản (với giới hạn 20.000 SGD cho Tài khoản Thường).

Theo lãi suất CPF hiện tại, nếu bạn để tiền trong Tài khoản Thường, bạn có thể được hưởng lãi suất 2,5% mỗi năm, và nếu chuyển tiền sang Tài khoản Đặc biệt, bạn sẽ được hưởng 4% mỗi năm, chưa bao gồm lãi suất bổ sung.

Nguồn: Cục CPF

Giả sử bạn chọn con đường này và chuyển tiền từ Tài khoản Thường sang Tài khoản Đặc biệt, thì khi bạn 65 tuổi hoặc thậm chí 45 tuổi, bạn có thể có một quỹ hưu trí khổng lồ ít nhất 1 triệu SGD. Khoản tiền bất ngờ tiềm năng này là nhờ vào tỷ lệ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR), đặc biệt nếu bạn kiên trì tối đa hóa các khoản đóng góp bắt buộc và tự nguyện là 37.740 SGD mỗi năm.

Tuy nhiên, nếu bạn chọn chuyển gần như toàn bộ tiền từ Tài khoản Thường sang Tài khoản Đặc biệt, bạn sẽ cần phải trả chủ yếu bằng tiền mặt khi thanh toán khoản trả trước và các khoản trả góp thế chấp hàng tháng.

Nếu không có các nguồn quỹ hưu trí khác, có nhiều lý do hơn để giữ lại tiền tiết kiệm CPF và sử dụng tiền mặt để trả khoản vay mua nhà. Nhưng nếu bạn có kế hoạch có nhiều nguồn thu nhập hưu trí và không cần phụ thuộc vào CPF, bạn có thể tự do hơn trong việc lựa chọn có sử dụng tiền tiết kiệm CPF để tài trợ cho bất động sản của mình hay không, tùy theo ý muốn cá nhân.

Mặt khác, bằng cách sử dụng CPF để trả khoản vay mua nhà, bạn có thể giải phóng thêm tiền mặt lưu động để có thể sử dụng cho các chi phí khẩn cấp khi cần. Ngoài ra, nếu bạn sử dụng tiền mặt để đầu tư, bạn có thể nhận được lợi nhuận cao hơn so với tiền tiết kiệm CPF, mặc dù rủi ro cao hơn.

Cần lưu ý rằng môi trường lãi suất cao sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận đầu tư. Tùy thuộc vào loại hình đầu tư, bạn có thể điều chỉnh danh mục đầu tư của mình để tận dụng môi trường lãi suất cao.

2. Sử dụng CPF mua căn hộ dẫn đến việc đạt giới hạn rút tiền

Một lý do khác không nên sử dụng tiền tiết kiệm CPF để mua căn hộ tư nhân là bạn có thể làm cạn kiệt tiền tiết kiệm trong Tài khoản Thường và đạt đến giới hạn rút tiền CPF. Rủi ro tiềm ẩn của việc tự động trả khoản vay mua nhà hàng tháng qua CPF OA là người mua nhà có thể bỏ qua việc kiểm tra số dư Tài khoản Thường của họ.

Khi số dư không đủ, người mua nhà sẽ nhận được email từ Cục CPF thông báo rằng họ không thể tiếp tục rút tiền từ Tài khoản Thường. Tệ hơn nữa, nếu không có đủ tiền mặt dự phòng để trả khoản góp thế chấp tháng tiếp theo, bạn có thể bị chậm thanh toán, dẫn đến tiền phạt; hoặc không trả được khoản vay mua nhà, dẫn đến việc nhà bị tịch thu.

Sự khác biệt về giới hạn rút tiền nhà ở khi sử dụng CPF để mua căn hộ, nhà HDB bán lại và nhà HDB BTO

Nếu bạn mua nhà HDB BTO (Build-To-Order), không có giới hạn rút tiền. Người mua có thể sử dụng Tài khoản Thường để mua bất động sản và thanh toán các khoản góp vay mua nhà hàng tháng cho đến khi hết tiền trong tài khoản, sau đó sẽ cần thanh toán bằng tiền mặt.

Tuy nhiên, nếu bạn mua nhà HDB bán lại hoặc bất động sản tư nhân như căn hộ, sẽ có giới hạn về số tiền tối đa bạn có thể rút từ Tài khoản Thường để mua nhà. Giới hạn rút tiền này sẽ xem xét cả số tiền gốc và lãi của khoản vay thế chấp.

Mặc dù vậy, khi bạn đạt được Số tiền Hưu trí Cơ bản (Basic Retirement Sum), hiện là 99.400 SGD (áp dụng cho những người tròn 55 tuổi vào năm 2023), bạn có thể được miễn giới hạn rút tiền. Nhưng cần lưu ý rằng nếu bạn chỉ dành ra Số tiền Hưu trí Cơ bản, bạn cũng sẽ chỉ nhận được mức lương hưu tối thiểu sau khi nghỉ hưu.

3. Tự động trả nợ vay mua nhà qua CPF có thể dẫn đến việc tiết kiệm bị giảm sút ngoài ý muốn

Một nguy cơ tiềm ẩn khác của việc bỏ qua việc theo dõi tiến độ trả nợ vay mua nhà là bạn có thể bỏ lỡ cơ hội giảm số tiền trả góp thế chấp hàng tháng nếu bạn vay từ ngân hàng thương mại thay vì HDB.

Điều này là do lãi suất cho các khoản vay mua nhà ở Singapore sẽ thay đổi trong suốt thời hạn thế chấp. Thông thường, các khoản vay mua nhà do ngân hàng cung cấp chỉ có lãi suất cố định trong ba hoặc năm năm đầu tiên.

Sau đó, lãi suất cho vay sẽ thả nổi dựa trên một số tiêu chuẩn tài chính, chẳng hạn như Tỷ lệ Lãi suất Qua đêm Singapore (SORA). Điều này có nghĩa là lãi suất vay mua nhà của bạn có thể tăng hoặc giảm theo thời gian, tùy thuộc vào tình hình kinh tế của Singapore và toàn cầu.

Quan trọng hơn, lãi suất cho vay mua nhà ở Singapore thường tăng mạnh từ năm thứ tư trở đi. Đôi khi, các tổ chức tài chính hoặc các nhà môi giới thế chấp sẽ đề xuất một gói vay mua nhà với lãi suất coupon thấp ban đầu nhưng cuối cùng sẽ tăng lên. Các bên cho vay này làm vậy dựa trên giả định rằng người mua có đủ kiến thức tài chính để tái cấp vốn cho khoản vay mua nhà của họ khi lãi suất bắt đầu tăng mạnh.

Tuy nhiên, khi người mua trở nên lơ là do việc trừ tiền tự động từ CPF và bỏ qua việc theo dõi các khoản trả góp hàng tháng và lãi suất hiện hành trên thị trường, họ có thể quên tái cấp vốn khi lãi suất đang có xu hướng tăng.

Ngoài ra, nếu bạn không thường xuyên kiểm tra số tiền bị trừ từ Tài khoản Thường CPF của mình, bạn có thể trả nhiều hơn mức cần thiết. Điều này không khôn ngoan đối với các nhà đầu tư bất động sản, vì chi phí lãi suất cao hơn sẽ làm giảm thu nhập đầu tư của bạn khi bạn bán lại căn nhà sau vài năm nắm giữ.

4. Sử dụng CPF để mua căn hộ sẽ gây lãng phí tiền bạc

Nếu bạn sử dụng CPF để mua nhà thay vì dùng tiền mặt, bạn đang lãng phí tiền. Điều này là do tiền được giữ trong tài khoản CPF có lãi suất cao hơn so với trong ngân hàng và không có rủi ro.

Thanh toán các khoản trả góp hàng tháng bằng tiền mặt có thể ngăn chặn việc lãng phí tiền, trừ khi bạn có thể lấy số tiền đó để đầu tư và nhận được tỷ suất hoàn vốn (ROI) cao hơn. Do đó, trừ khi bạn có một mục đích sinh lời hơn cho số tiền mặt của mình, tốt nhất là nên sử dụng nó để thanh toán chi phí nhà ở thay vì sử dụng tiền tiết kiệm trong Tài khoản Thường CPF. Nếu bạn muốn đầu tư, lý tưởng nhất là bạn nên sử dụng tiền mặt, không phải CPF.

Thông thường, chúng ta sử dụng tiền mặt để chi tiêu cho những thứ xa xỉ không cần thiết, chẳng hạn như du lịch nước ngoài và các kỳ nghỉ, thỉnh thoảng ăn tối tại các nhà hàng sang trọng, trang sức, đồ gia dụng thông minh hoặc các sản phẩm nhỏ. Đối với những người am hiểu về tài chính, những thứ này là không cần thiết. Sống một cuộc sống tiết kiệm bây giờ tốt hơn là sống một cuộc sống xa hoa mà bạn không đủ khả năng chi trả và sau đó tuyên bố phá sản.

Nhưng nếu bạn sử dụng tiền tiết kiệm CPF vì bạn muốn kinh doanh hoặc đầu tư và lợi nhuận của nó vượt quá lãi suất 2,5% hoặc 4,0% của CPF, thì việc sử dụng CPF là hợp lý.

Kết luận: Có nên dùng CPF để mua bất động sản tư nhân không?

Mục tiêu của chính phủ khi đưa ra hệ thống CPF là cung cấp đủ tiền hưu trí cho người dân Singapore và đảm bảo công dân có đủ tiền tiết kiệm cho các vấn đề quan trọng như giáo dục, nhà ở và chăm sóc sức khỏe.

Tuy nhiên, Tài khoản Thường CPF được thiết kế để cung cấp một phần tài chính cho việc mua nhà, vì vậy không có gì sai khi sử dụng CPF để mua căn hộ hoặc nhà HDB. Dù bạn chọn phương thức thanh toán nào, chỉ cần đảm bảo rằng lựa chọn bạn đưa ra phù hợp với nhu cầu tài chính và mục tiêu cá nhân của bạn.

Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:

WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi