Giá nhà tại Singapore đã đạt đỉnh vào năm 2021, và Thuế mua nhà bổ sung (ABSD) khiến nhiều người nghi ngờ liệu bất động sản có phải là một khoản đầu tư đáng giá hay không.
Dù bạn là chủ nhà cho thuê hay nhà đầu tư bất động sản, rõ ràng thị trường bất động sản hiện tại không còn ở trong giai đoạn tích lũy như từ năm 2009 đến 2013, và cũng khác với “thời kỳ hoàng kim” khi Singapore chuyển mình thành một quốc gia thuộc thế giới thứ nhất.
Tuy nhiên, điều đáng nói là có một số yếu tố chính có thể đảm bảo rằng bất động sản của bạn vẫn có thể trở thành tài sản hưu trí của bạn.
1. Bạn phải biết vai trò của bất động sản sau khi nghỉ hưu
Một điểm không thể bỏ qua: không phải tất cả các bất động sản đều có vai trò như nhau.
Để lấy một ví dụ cụ thể, giả sử bạn mua một căn hộ chung cư cũ không có thang máy với thời hạn thuê còn lại 60 năm, giá 800.000 đô la Singapore (bất động sản cho thuê kiểu cũ có thể có giá thấp hơn).
Bạn có thể cho thuê căn hộ này với giá 3.000 đô la Singapore mỗi tháng, tạo ra lợi suất cho thuê gộp 4,5%, cao hơn mức trung bình.
Lợi suất cho thuê gộp trung bình của hầu hết các bất động sản nhà ở là từ 2% đến 3%, và lợi suất bạn nhận được rõ ràng cao hơn nhiều so với mức này.
Nhưng đây có phải là một tài sản hưu trí tốt không?
Nếu tiền thuê nhà không dùng để trợ cấp cho cuộc sống hưu trí của bạn, và bạn hy vọng thu được lợi nhuận tương ứng thông qua việc bán lại, thì đây không phải là một lựa chọn đầu tư chất lượng.
Bởi vì khi bạn muốn bán lại căn hộ này sau 20 năm, người mua có thể sẽ không được ngân hàng chấp thuận cho vay đối với bất động sản cũ của bạn.
Hoặc, nếu bạn mua một căn nhà mới với giá 1,4 triệu đô la Singapore nhưng vẫn chỉ thu được tiền thuê 3.000 đô la Singapore mỗi tháng thì sao?
Lúc này, lợi suất cho thuê không còn hấp dẫn, chỉ khoảng 2,5%; nhưng vì là nhà mới, bất động sản này có khả năng thu được lợi nhuận bán lại cao hơn, bởi vì ngay cả khi bạn bán nó sau 20 năm, nó cũng sẽ không quá cũ.
Chúng ta cũng có thể giả định một trường hợp thứ ba: bạn có thể không quan tâm đến lợi nhuận bán lại cuối cùng.
Vậy thì, khi gần đến tuổi nghỉ hưu, bạn có thể dùng tiền tiết kiệm tích lũy để mua toàn bộ (không vay) một căn hộ chung cư cũ không có thang máy.
Giả sử bạn đưa ra quyết định này ở tuổi 65, bạn có thể nhận được thu nhập cho thuê 3.000 đô la Singapore mỗi tháng cho đến cuối đời.
Bạn cần có một khái niệm rõ ràng về mục đích sử dụng bất động sản của mình trước khi quyết định liệu nó có trở thành một tài sản hưu trí hay không.
2. Bạn biết cách kiếm tiền từ bất động sản mà không cần hạ cấp hoặc bán đi
Đối với nhiều người Singapore, sau khi nghỉ hưu họ sẽ bán căn nhà cũ và chuyển đến một ngôi nhà nhỏ hơn. Tuy nhiên, không phải ai cũng có thể làm được điều này.
Trong trường hợp này, bạn cần đảm bảo có một số phương pháp để kiếm tiền từ bất động sản sau khi nghỉ hưu. Sở hữu một căn hộ triệu đô nhưng không có thu nhập cũng là một điều khổ sở.
Đôi khi, người mua nhà dự định cho thuê nhà sau khi nghỉ hưu, vì vậy họ có thể tìm kiếm các căn hộ hai chìa khóa (dual-key) có thể chia thành hai đơn vị phụ. Bằng cách này, họ có thể vừa cho thuê một phần bất động sản vừa bảo vệ được sự riêng tư của mình. Một khả năng khác dành cho những người có điều kiện kinh tế tốt là giữ lại căn nhà HDB của họ sau thời gian ở tối thiểu 5 năm, sau đó mua một bất động sản thứ hai.
Mặc dù làm như vậy sẽ phát sinh thêm Thuế mua nhà bổ sung, nhưng điều này thực sự cho phép họ sống trong căn hộ chung cư trong khi vẫn cho thuê toàn bộ căn nhà HDB. Nếu họ muốn có thêm thu nhập từ việc cho thuê, họ cũng có thể sống trong căn nhà HDB của mình và cho thuê căn hộ chung cư.
Ngoài ra, còn có các phương án tài trợ và lựa chọn khác, chẳng hạn như sử dụng phương thức thế chấp ngược để bổ sung vào Quỹ Hưu bổng Trung ương (CPF) (hiện chỉ có ngân hàng DBS cung cấp), và Chương trình Mua lại Hợp đồng thuê (Lease Buyback Scheme – LBS) của HDB.
Nếu bạn dự định sử dụng các chương trình này, hãy đảm bảo chúng phù hợp với các mục tiêu hưu trí có thể định lượng được. Ví dụ, nếu bạn cho thuê nửa còn lại của căn hộ hai chìa khóa của mình, liệu điều đó có đáp ứng được tỷ lệ thay thế thu nhập (IRR) mà bạn mong đợi không?
Các vấn đề liên quan nên được thảo luận với các chuyên gia tài chính, kết hợp với dữ liệu hoặc dự báo từ các chuyên gia bất động sản.
3. Thời hạn thuê không bị giảm đi quá nhiều
Đối với đầu tư bất động sản dài hạn, các bất động sản sở hữu vĩnh viễn có nhiều khả năng đạt được mức giá cao hơn.
Một khi thời hạn thuê còn lại 60 năm hoặc ít hơn, người mua nhà có thể không được vay toàn bộ. Một khi thời hạn thuê chỉ còn 30 năm hoặc ít hơn, người mua nhà sẽ không thể mua bất động sản bằng cách vay ngân hàng.
CPF không thể được sử dụng để mua nhà HDB có thời hạn thuê chỉ còn 20 năm hoặc ít hơn.
Do người mua nhà không thể nhận được các khoản vay phù hợp, họ sẽ phải trả toàn bộ bằng tiền mặt. Từ góc độ này, rất có thể bạn sẽ bán bất động sản với rất ít hoặc không có lợi nhuận.
Là một người quan sát, hãy nhớ rằng khi thời hạn thuê sắp kết thúc, chủ sở hữu bất động sản hiếm khi có động lực để nâng cấp hoặc bảo trì các tiện ích chung của tài sản, điều này có thể thấy rõ ở các trung tâm thương mại cũ kỹ, có quyền sở hữu phân tầng. Khi thời hạn thuê chỉ còn vài thập kỷ, nhiều cư dân không muốn tăng phí bảo trì để sửa chữa các cơ sở vật chất cũ và nâng cấp cảnh quan, v.v.
4. Đừng mua những bất động sản quá kén khách, ít hấp dẫn
Một ví dụ điển hình về bất động sản kén khách là căn hộ một phòng ngủ dưới 500 feet vuông (còn gọi là căn hộ hộp giày).
Loại bất động sản này rất phù hợp cho các mục đích cụ thể, chẳng hạn như là lựa chọn ban đầu cho các nhà đầu tư mới bắt đầu hoặc cho các chủ nhà tìm kiếm lợi nhuận cho thuê từ một nhóm khách thuê cụ thể (chẳng hạn như sinh viên từ các trường đại học gần đó, hoặc người lao động nước ngoài độc thân lưu trú ngắn hạn).
Tuy nhiên, nếu bạn xem xét lợi nhuận bán lại, ví dụ như cuối cùng bán căn hộ một phòng ngủ để trợ cấp hưu trí, thì những bất động sản này có thể có rủi ro lớn hơn. Bởi vì căn hộ một phòng ngủ quá nhỏ đối với các gia đình, một số người mua điển hình bao gồm cả những người nâng cấp từ nhà HDB có thể sẽ không quan tâm đến chúng.
Tương tự, các bất động sản như căn hộ chung cư không có thang máy hoặc các căn hộ boutique được xây dựng trong các khu đất biệt lập (thường cách xa các tiện ích) có thể khó bán lại hơn. Những bất động sản này có thể phổ biến khi bạn mua, nhưng có thể không còn được ưa chuộng sau vài thập kỷ.
Tất nhiên, đây không phải là tình huống mà tất cả các loại bất động sản này phải đối mặt; nhưng nói chung, nếu bạn hy vọng có được lợi nhuận bán lại cao hơn sau này, tốt nhất nên đầu tư vào các bất động sản có sức hấp dẫn rộng rãi, điều này có nghĩa là phải tuân thủ các nguyên tắc cơ bản, chẳng hạn như có các cơ sở giao thông thuận tiện và trường học xung quanh.
5. Bạn nên trả hết khoản vay mua nhà trước 55 tuổi
Nếu sau 55 tuổi bạn vẫn còn gánh khoản vay mua nhà, thì bất động sản có thể cuối cùng trở thành một khoản nợ hơn là một tài sản.
Ngoài ra, khi đến tuổi rút tiền từ Quỹ Hưu bổng Trung ương (CPF), việc phát hiện ra mình chỉ nhận được 5.000 đô la Singapore là điều khá đáng thất vọng. Bởi vì điều này có nghĩa là phần lớn CPF của bạn sẽ vẫn được dùng để trả khoản vay mua nhà.
Như hầu hết các cố vấn tài chính đã chỉ ra, tuổi tác tăng lên sẽ đi kèm với nguy cơ giảm thu nhập. Mất việc hoặc tái tuyển dụng với mức lương thấp hơn là một thực tế mà nhiều người phải đối mặt khi về già. Nếu bị buộc phải bán bất động sản trong một thị trường không tốt khi gần đến tuổi nghỉ hưu, bạn sẽ phải đối mặt với những tổn thất tài chính nghiêm trọng.
Khi tuổi càng cao, cũng khó có được các cơ hội và phương án vay với lãi suất thấp hơn. Do đó, mặc dù bạn có thể duy trì Tài khoản Thông thường CPF (CPF OA) sau 55 tuổi, việc trả hết khoản vay mua nhà vào thời điểm đó là một lựa chọn khôn ngoan và thận trọng hơn.
6. Nếu bất động sản của bạn có các đồng sở hữu khác, cần có sự đồng ý của họ về kế hoạch bán lại
Ở Singapore, việc có các đồng sở hữu bất động sản khác không phải là hiếm, nhiều người đồng sở hữu bất động sản với các thành viên trong gia đình như vợ/chồng, con gái, con trai hoặc con dâu.
Nếu bạn dự định sử dụng bất động sản làm tài sản hưu trí, bạn phải đảm bảo rằng các đồng sở hữu khác hiểu rõ ý định của bạn. Nếu không, có thể xảy ra xung đột giữa bạn và họ về việc có nên bán lại bất động sản hay không.
Ví dụ, giả sử để trợ cấp cho cuộc sống hưu trí của mình, bạn dự định bán căn hộ của mình ở tuổi 65. Nếu con bạn là đồng sở hữu của bất động sản này, nhưng bạn không trao đổi đúng cách với con, vấn đề sẽ nảy sinh khi bạn chuẩn bị bán lại bất động sản.
Chẳng hạn, nếu con bạn đồng ý bán lại bất động sản, họ sẽ không thể đăng ký nhà ở công cộng đặt trước (BTO) trong vòng 30 tháng, điều này có nghĩa là họ chỉ có thể mua căn hộ bán lại giá cao hơn hoặc thuê nhà trong hơn hai năm.
Đồng thời, hai bên cũng có thể có những bất đồng về việc “liệu bây giờ có phải là thời điểm tốt nhất để bán hay không”. Bởi vì bạn có thể không quan tâm đến lợi nhuận cao hơn mà chỉ muốn đạt được mục tiêu hưu trí của mình, nhưng các đồng sở hữu khác của ngôi nhà có thể có mục tiêu cao hơn bạn.
Tất cả các vấn đề được đề cập ở trên có thể dẫn đến việc “tài sản hưu trí” của bạn không thể bán được trong một thời gian dài sau khi bạn có ý định bán lại; hoặc đôi khi nó đã được bán trước khi bạn có ý định bán lại (để đạt được mục tiêu của riêng họ, đôi khi các đồng sở hữu bất động sản của bạn có thể thúc giục việc bán lại).
7. Bất động sản là một phần của kế hoạch hưu trí, không phải là toàn bộ kế hoạch hưu trí
Nếu giá của bất động sản quá cao, khiến bạn không có khả năng đầu tư vào bất cứ thứ gì khác ngoài bất động sản, thì nó có thể không phải là một tài sản hưu trí tốt.
Nếu bạn không có gì ngoài bất động sản này (ví dụ: tiền tiết kiệm CPF đã dùng hết, không có cổ phiếu hoặc trái phiếu, không có kế hoạch tài trợ, v.v.), bạn đang đặt cược toàn bộ vào giá trị bất động sản trong tương lai hoặc triển vọng cho thuê của nó. Nhưng đây không thực sự là một “tài sản hưu trí”, mà là một ván cờ bất động sản đầy rủi ro.
Là một tài sản hưu trí, tốt nhất bạn nên đảm bảo rằng bất động sản chỉ là một phần trong kế hoạch tài chính của mình, chứ không phải là toàn bộ kế hoạch tài chính.
Cuối cùng, đầu tư vào bất động sản vào thời điểm không thích hợp có thể là một quyết định tốn kém. Trên thực tế, bạn có thể nghỉ hưu vào giai đoạn không thuận lợi nhất của chu kỳ bất động sản, vì đây là một điều rất khó nắm bắt.
Nếu bất động sản là khoản đầu tư hưu trí duy nhất của bạn, bạn có thể bị buộc phải bán lại bất động sản khi thị trường bất động sản đi xuống, điều này thậm chí có thể gây ra thua lỗ cho bạn.
Tất nhiên, bạn cũng có thể chờ đợi thị trường bất động sản phục hồi rồi mới bán lại để thu được một khoản lợi nhuận nhất định. Nhưng đó có thể là một quá trình chờ đợi lâu dài, và khi liên quan đến việc nghỉ hưu, đó có thể là điều bạn không thể chịu đựng được.
Mặc dù chúng tôi tin rằng bất động sản là một loại tài sản đáng đầu tư, nhưng một mức độ cân bằng và đa dạng hóa vẫn rất quan trọng. Mua trong khả năng của bạn và duy trì thái độ thận trọng, điều này sẽ cho phép bạn có đủ khả năng nắm giữ để vượt qua giai đoạn suy thoái của thị trường bất động sản.
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
