Singapore đang tiến tới việc chung sống với COVID-19, các biện pháp phòng dịch và hạn chế đi lại được nới lỏng hơn nữa. Vào tháng 4 năm 2022, nhu cầu về nhà ở tư nhân mới tại Khu vực Trung tâm Cốt lõi (CCR), đại diện cho phân khúc nhà ở cao cấp, đã tăng tháng thứ hai liên tiếp.
Doanh số bán hàng mạnh mẽ tại CCR đã giúp hỗ trợ tổng doanh số bán nhà ở tư nhân mới trong tháng 4. Các nhà phát triển đã bán được 653 căn nhà ở tư nhân mới (không bao gồm Căn hộ Chung cư Điều hành – EC), gần như tương đương với 654 căn được bán trong tháng 3. So với cùng kỳ năm ngoái, doanh số bán nhà ở tư nhân mới trong tháng 4 năm 2022 đã giảm gần 49% so với 1.270 căn được bán vào tháng 4 năm 2021. Việc ra mắt các dự án mới như Irwell Hill Residences và One-North Eden vào tháng 4 năm 2021 đã thúc đẩy doanh số bán hàng vào thời điểm đó.
Tiếp nối mức tăng 39,1% so với tháng trước vào tháng 3, doanh số bán nhà ở tư nhân mới tại CCR trong tháng 4 năm 2022 đã tăng 34,6% so với tháng trước, đạt 206 căn. CCR chiếm 31,5% tổng doanh số bán nhà ở tư nhân mới trong tháng trước và cũng là phân khúc thị trường duy nhất ghi nhận mức tăng trưởng hàng tháng trong doanh số bán nhà ở tư nhân mới vào tháng 4. Các dự án bán chạy tại CCR trong tháng 4 bao gồm: The Avenir, đã bán được 23 căn với giá trung vị 3.227 SGD mỗi foot vuông, và Fourth Avenue Residences, đã bán được 21 căn với giá trung vị 2.500 SGD mỗi foot vuông.
Trong khi đó, do số lượng căn hộ tồn kho giảm và thiếu vắng các dự án mới quy mô lớn, doanh số bán nhà ở tư nhân mới tại Phần còn lại của Khu vực Trung tâm (RCR) và Khu vực Ngoài Trung tâm (OCR) đã giảm lần lượt 9,7% và 12,7% từ tháng 3 đến tháng 4.
Các nhà phát triển đã bán được tổng cộng 289 căn mới tại RCR. Trong đó có 52 căn từ dự án Normanton Park, với giá trung vị là 1.861 SGD mỗi foot vuông; và 35 căn từ dự án Riviere, được bán với giá trung vị là 2.779 SGD mỗi foot vuông. Khi lượng tồn kho nhà ở tư nhân mới giảm xuống mức thấp kỷ lục 3.890 căn vào cuối quý 1 năm 2022, sự sụt giảm hàng tháng của doanh số bán nhà ở tư nhân mới tại OCR càng trở nên trầm trọng hơn trong tháng 4, giảm 12,7% so với tháng trước xuống còn 158 căn. Dự án bán chạy nhất tại OCR trong tháng 4 là The Florence Residences, đã bán được 24 căn với giá trung vị là 1.717 SGD mỗi foot vuông.
Sau quý 1 năm 2022 trầm lắng, thị trường nhà ở tư nhân trong tháng 4 vẫn đối mặt với vấn đề nguồn cung dự án mới hạn chế. Các nhà phát triển đã tung ra thị trường 397 căn mới (không bao gồm EC), so với 309 căn trong tháng 3. Hầu hết các căn được tung ra thị trường vào tháng 4 đều đến từ các dự án đã mở bán trước đó. Trong bối cảnh thách thức từ việc tăng thuế suất ABSD đối với người mua và nhà đầu tư nước ngoài, lãi suất tăng và rủi ro lạm phát, việc thiếu các dự án mới quy mô lớn, đặc biệt là trong phân khúc thị trường đại chúng, đã cản trở doanh số bán hàng tổng thể của các nhà phát triển.
Vào tháng 4 năm 2022, công dân Singapore vẫn chiếm tỷ lệ lớn nhất trong số những người mua nhà ở tư nhân mới. Tuy nhiên, có thể thấy rằng nhiều người mua nước ngoài đã quay trở lại thị trường trong nước, một yếu tố có thể là do việc nới lỏng các biện pháp phòng chống COVID-19 và hạn chế đi lại. Theo dữ liệu caveat từ Hệ thống Thông tin Bất động sản của Cơ quan Tái phát triển Đô thị (Realis), từ tháng 3 đến tháng 4, tỷ lệ người mua nước ngoài trong số những người mua nhà ở tư nhân mới đã tăng ở tất cả các phân khúc thị trường. Người mua nước ngoài chiếm 13,1% doanh số bán nhà ở tư nhân mới tại CCR trong tháng 4, cao hơn mức 9,9% của tháng 3. Các con số tương ứng cho RCR và OCR trong tháng 4 cũng cao hơn, lần lượt là 9,4% và 3,2%, trong khi tỷ lệ người mua nước ngoài tại RCR và OCR trong tháng 3 là 2,9% và 1,1% (xem biểu đồ bên dưới).
Bài viết liên quan:
Mặc dù thuế ABSD tăng, Singapore vẫn tiếp tục thu hút các nhà đầu tư nước ngoài. Tình hình bất ổn địa chính trị do cuộc chiến Nga-Ukraine gây ra có thể khiến thị trường nhà ở trong nước hưởng lợi từ dòng vốn tìm nơi trú ẩn an toàn.
Theo dữ liệu caveat, trong số các giao dịch nhà ở tư nhân mới không có đất nền trong tháng 4 năm 2022, khoảng 45,5% số căn hộ được bán với giá dưới 2 triệu SGD (xem Biểu đồ 1), thấp hơn mức 56% của tháng 3. Hầu hết các giao dịch dưới 2 triệu SGD chủ yếu là nhà ở tại OCR (36,9%), tiếp theo là RCR (36,3%) và CCR (26,8%).
Theo dữ liệu caveat từ Hệ thống Thông tin Bất động sản, giá giao dịch trung vị của nhà ở tư nhân mới không có đất nền (không bao gồm EC) đã tăng ở cả ba phân khúc thị trường trong tháng 4, trong đó RCR ghi nhận mức tăng lớn nhất. Trong tháng 4, giá giao dịch trung vị tại RCR đã tăng 21,5% so với tháng trước, đạt 2,24 triệu SGD. Giá trung vị tại CCR tăng 8,2% so với tháng trước lên 2,28 triệu SGD, trong khi giá trung vị tại OCR tăng nhẹ 1,3% so với tháng trước lên 1,76 triệu SGD.
Triển vọng thị trường
Với việc lãi suất thế chấp dự kiến sẽ tăng, có thể sẽ có nhiều người mua nhà thận trọng hơn trên thị trường. Họ có thể sẽ hạ thấp các lựa chọn mua nhà của mình và chọn những căn hộ nhỏ hơn với giá cả phải chăng hơn. Một số người mua cũng có thể quyết định tham gia thị trường sớm hơn để chốt được mức lãi suất thế chấp tốt hơn, vì lãi suất dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong năm nay. Đối với các nhà đầu tư, viễn cảnh lãi suất tăng trong dài hạn sẽ gây lo ngại, vì điều này có khả năng làm xói mòn lợi suất cho thuê trong tương lai. Do có nhiều yếu tố cần xem xét hơn, người mua có thể cần nhiều thời gian hơn để đưa ra quyết định trước khi mua nhà.
Ngoài ra, áp lực lạm phát và chi phí gia tăng (bao gồm chi phí xây dựng và nhân công) có thể khiến giá nhà tăng cao. Bất động sản thường được coi là một công cụ phòng ngừa lạm phát hiệu quả, giá trị của nó có xu hướng tăng theo thời gian, điều này có thể thúc đẩy người mua và nhà đầu tư tham gia thị trường để phòng ngừa rủi ro lạm phát.
Trong tương lai, doanh số bán nhà ở tư nhân dự kiến sẽ phục hồi khi có nhiều dự án mới được tung ra. Một số dự án mới sắp ra mắt vào tháng 5 và tháng 6 bao gồm LIV＠MB, Atlassia, Baywind Residences và The Arden.
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
