Căn hộ HDB đầu tiên ở Singapore có thời gian cư trú tối thiểu (MOP) là 5 năm. Khi gần hết 5 năm, nhiều người có thể cân nhắc chuyển nhà để nâng cấp bất động sản.
Mục tiêu của hầu hết những người nâng cấp nhà HDB là từ HDB lên căn hộ chung cư hoặc căn hộ quản lý điều hành (EC). Nhưng trước đó, điều quan trọng là phải kiểm tra xem lợi nhuận kiếm được từ việc bán căn hộ HDB có đủ để bù đắp chi phí cần thiết cho việc nâng cấp hay không.
Bài viết này sẽ lấy một gia đình Singapore điển hình làm ví dụ, tính toán lợi nhuận và chi phí phát sinh khi họ bán căn hộ HDB đầu tiên để “nâng cấp” lên các loại hình bất động sản khác nhau — EC, chung cư hoặc nhà đất.
Mục lục
Bán nhà HDB sau khi hết MOP có thể kiếm được bao nhiêu tiền?
Ngôi nhà đầu tiên của nhiều cặp vợ chồng Singapore là căn hộ BTO (Build-To-Order), vì sau 5 năm MOP, việc bán lại rất có khả năng thu được lợi nhuận đáng kể.
Điều này là do BTO được bán trực tiếp bởi HDB (Ban Phát triển Nhà ở) với giá trợ cấp của chính phủ. Thông thường, sau khi hết MOP, nó có thể được bán trên thị trường mở với giá cao hơn nhiều so với giá ban đầu.
“Chiến lược đầu tư” này đã thành công rực rỡ đến mức các căn hộ BTO ở những vị trí đắc địa thường xuyên được đăng ký mua vượt số lượng. Lợi nhuận tiềm năng từ việc bán nhà HDB lớn đến nỗi chính phủ đã đưa ra một mô hình nhà ở vị trí đắc địa (PLH) mới để tránh “hiệu ứng xổ số”.
Dựa trên những điều trên, chúng ta hãy bắt đầu với một ví dụ. Giả sử vợ chồng ông Vương ở Singapore đã mua một căn hộ BTO 4 phòng ở Punggol vào năm 2011 với giá 300.000 SGD và chuyển vào ở năm 2016. Họ đã nhận được khoản trợ cấp nhà ở 5.000 SGD và vay HDB 25 năm với khoản trả góp hàng tháng là 1.203 SGD. Vào thời điểm đó, giới hạn tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) của khoản vay HDB là 90%.
Sau khi hết MOP, họ đã bán căn hộ này vào năm 2021 với giá 480.000 SGD (đây là ước tính dựa trên các bất động sản tương tự trên nền tảng bán lại HDB, nơi cả người mua và người bán đều có thể đánh giá giá nhà HDB).
Từ tiền bán nhà, vợ chồng ông Vương cần hoàn trả các khoản sau đây vào tài khoản CPF của họ, bao gồm cả gốc và lãi (2,5% mỗi năm, lãi kép trong 5 năm):
- Trợ cấp nhà ở: 5.000 SGD + lãi tích lũy = 5.657 SGD
- CPF dùng để trả tiền đặt cọc BTO: 30.000 SGD + lãi tích lũy = 33.942 SGD
- CPF dùng để trả khoản vay thế chấp cho đến khi bán: 72.180 SGD + lãi tích lũy = 94.110 SGD
Điều này thực chất tương đương với việc nạp 133.709 SGD vào Tài khoản Thường (OA) của CPF của họ, số tiền này tất nhiên vẫn có thể được sử dụng cho nhà ở. Về mặt tiền mặt, sau khi trả hết khoản vay thế chấp còn lại là 288.720 SGD, vợ chồng ông Vương còn lại 57.571 SGD.
Tổng cộng, lợi nhuận tài chính của vợ chồng ông Vương là khoảng 191.280 SGD, giúp họ tích lũy được một số vốn đáng kể cho việc mua căn nhà tiếp theo.
Nâng cấp từ HDB lên EC hoặc bất động sản tư nhân cần bao nhiêu tiền?
Qua ví dụ trên, chúng ta đã thấy một cặp vợ chồng Singapore bình thường có thể kiếm được “lợi nhuận” đáng kể như thế nào từ một căn hộ BTO, nhưng liệu điều đó có đủ để thực hiện ước mơ nâng cấp bất động sản của họ không?
Điều này phụ thuộc vào việc họ muốn nâng cấp từ HDB lên EC, chung cư tư nhân hay nhà đất. Giả sử vợ chồng ông Vương, thông qua ví dụ trên, nâng cấp lên ba loại bất động sản sau đây, thì chi phí cần bù thêm lần lượt là:
| Loại hình nâng cấp bất động sản | Chi phí cần bù thêm |
| HDB lên EC | 58.720 SGD |
| HDB lên chung cư | 183.720 SGD |
| HDB lên nhà đất | 558.720 SGD |
Nâng cấp từ HDB lên EC tốn bao nhiêu tiền?
Lựa chọn hợp lý nhất trong ba lựa chọn là nâng cấp từ HDB lên EC, tức là căn hộ quản lý điều hành do HDB giới thiệu, nhằm cung cấp nhà ở hỗn hợp công-tư cho các gia đình trung lưu và thượng lưu ở Singapore.
EC được xây dựng bởi các nhà phát triển tư nhân, vì vậy chúng trông giống như các căn hộ chung cư, với đầy đủ tiện ích, nhưng được bán bởi HDB. Để đủ điều kiện mua EC, người mua phải đáp ứng một loạt các tiêu chí đủ điều kiện của HDB.
Giả sử vợ chồng ông Vương đáp ứng giới hạn thu nhập 16.000 SGD, đủ điều kiện đăng ký mua EC, và tìm thấy một căn hộ hai phòng ngủ siêu rẻ trong một dự án EC mới của HDB với giá chỉ 1 triệu SGD.
Nhưng bây giờ có một vấn đề: mặc dù EC thuộc quản lý của HDB, người mua không thể xin vay HDB để mua EC.
Vì không thể xin vay HDB, vợ chồng ông Vương sẽ phải xin vay ngân hàng. Vay ngân hàng có nghĩa là họ phải trả trước 25% (tức 250.000 SGD), trong đó 5% (tức 50.000 SGD) phải bằng tiền mặt.
Số tiền 191.280 SGD họ kiếm được từ việc bán BTO hơi thấp hơn khoản trả trước, vì vậy họ phải bỏ ra thêm ít nhất 58.720 SGD tiền mặt hoặc CPF.
Số tiền còn lại 750.000 SGD là khoản vay thế chấp. Với khoản vay 25 năm và lãi suất 3,5%, khoản trả góp hàng tháng ước tính khoảng 3.755 SGD.
Việc trả khoản vay mua EC không chỉ phải tuân thủ Tổng tỷ lệ trả nợ (TDSR), mà còn phải tuân thủ Tỷ lệ trả nợ vay mua nhà (MSR) nghiêm ngặt hơn, giới hạn khoản trả góp vay mua nhà ở mức 30% thu nhập hàng tháng.
Tính ngược lại từ khoản trả góp hàng tháng 3.755 SGD, tổng thu nhập của vợ chồng ông Vương phải ít nhất là 12.517 SGD mỗi tháng. Nếu thu nhập của họ không đủ, họ sẽ phải tăng khoản trả trước và giảm khoản vay để thực hiện ước mơ nâng cấp lên EC.
Nâng cấp từ HDB lên căn hộ chung cư tốn bao nhiêu tiền?
Chung cư tư nhân có vẻ ngoài và cảm giác rất giống với EC. Sự khác biệt chính là nó là bất động sản 100% tư nhân, vì vậy không có giới hạn thu nhập hoặc yêu cầu MOP, và có nhiều lựa chọn hơn về vị trí và thời hạn sở hữu.
Một điểm khác biệt nữa là giá của nó thường cao hơn EC, một căn hộ hai phòng ngủ hợp túi tiền và vừa ý có giá ít nhất từ 1,5 triệu SGD trở lên.
Sử dụng khoản vay ngân hàng có nghĩa là khoản trả trước là 375.000 SGD, trong đó 5% (tức 75.000 SGD) phải bằng tiền mặt. Vì số tiền 191.280 SGD mà vợ chồng ông Vương kiếm được từ việc bán BTO không đủ để trả trước, họ cần bù thêm ít nhất 183.720 SGD.
Phần tiền mặt phải bù thêm ít nhất 17.429 SGD (vì 57.571 SGD kiếm được từ việc bán BTO không đủ), số tiền còn lại có thể để trong Tài khoản Thường (OA) của CPF.
Với khoản vay mua nhà 1,125 triệu SGD, lãi suất 3,5% và thời hạn vay 25 năm, khoản trả góp hàng tháng ước tính là 5.632 SGD.
Đối với bất động sản tư nhân, khoản trả góp hàng tháng chỉ cần đáp ứng TDSR, chứ không phải MSR. Do đó, miễn là tổng nợ không vượt quá 55% thu nhập, thì vẫn nằm trong giới hạn.
Giả sử vợ chồng ông Vương không có khoản vay nào khác và tổng thu nhập cao hơn 10.240 SGD, họ có thể mua một căn hộ chung cư tư nhân. Điều nghịch lý là con số này thấp hơn thu nhập cần thiết để mua EC.
Đọc thêm:
Nâng cấp từ HDB lên nhà đất tốn bao nhiêu tiền?
Không nhiều người nâng cấp nhà HDB ở Singapore sẵn sàng thực hiện một bước nhảy vọt lớn như vậy trên con đường nâng cấp bất động sản của họ, nhưng để đảm bảo tính toàn diện, chúng tôi sẽ cung cấp chi phí cần thiết để nâng cấp từ BTO lên nhà đất.
Giá nhà đất “cơ bản” ở Singapore khoảng 3,5 triệu SGD. Với khoản vay ngân hàng, khoản trả trước 25% là 875.000 SGD, trong đó 175.000 SGD phải bằng tiền mặt. Vấn đề nan giải đầu tiên của vợ chồng ông Vương là phải xem xét liệu họ có thêm 169.249 SGD để trả phần tiền mặt của khoản trả trước hay không, chưa cần tính đến phần phải trả từ CPF OA.
Sau khi trả trước, họ sẽ gánh khoản vay mua nhà 2,625 triệu SGD. Giả sử đây là khoản vay 25 năm với lãi suất 3,5%, thì khoản trả góp hàng tháng sẽ là 13.141 SGD.
Do đó, tổng thu nhập hàng tháng của họ phải cao hơn 23.893 SGD để đáp ứng yêu cầu TDSR 55%. Ngay cả như vậy, một khoản vay mua nhà hơn 13.000 SGD mỗi tháng không phải là chuyện dành cho người yếu tim.
Đọc thêm:
Lời khuyên khi nâng cấp bất động sản: Hãy liệu sức mình
Các tính toán trên đủ để cho thấy rằng việc nâng cấp từ HDB lên chung cư không dễ dàng như người ta tưởng. Thông thường, những người nâng cấp nhà HDB cần chuẩn bị sẵn tiền tiết kiệm để bù vào phần chênh lệch.
Đối với những người quyết tâm nâng cấp nhà HDB, điều này không phải là không thể thực hiện, nhưng cần phải có kế hoạch cẩn thận. Những người có ý định nâng cấp nhà HDB nên lập một kế hoạch tiết kiệm cho việc nâng cấp bất động sản mơ ước của mình, chứ không chỉ trông chờ vào sự tăng giá vốn.
Ngoài ra, hãy chắc chắn xem xét việc khoản vay thế chấp tăng lên khi nâng cấp bất động sản, khoản trả góp hàng tháng có thể gấp đôi, gấp ba hoặc thậm chí gấp bốn lần so với trước đây! Trừ khi thu nhập của bạn cao đến mức việc trả khoản thế chấp HDB hiện tại là không đáng kể, hãy cân nhắc kỹ lưỡng trước khi tiến hành nâng cấp.
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
