Biệt thự hạng sang (Good Class Bungalow, viết tắt là GCB) từ lâu đã được xem là biểu tượng địa vị ở Singapore, với vô số những câu chuyện bí ẩn xoay quanh chúng. Người ta bàn tán rằng giá trị của GCB không bao giờ giảm, mỗi căn đều như một mỏ vàng và chính phủ sẽ không bao giờ phá dỡ chúng. Có thật không? Điều này đặt ra một câu hỏi: liệu chúng ta có đang quá coi trọng GCB, và tại sao chúng lại quan trọng đến vậy?
Mục lục
Biệt thự hạng sang (GCB) là gì?
Biệt thự hạng sang, thường được gọi tắt là GCB, thuộc phân khúc cao cấp nhất của thị trường nhà ở Singapore.
Để được xem là GCB, căn nhà phải có diện tích đất tối thiểu 1.400 mét vuông (khoảng 15.070 feet vuông), và bản thân căn biệt thự bị giới hạn chiều cao hai tầng.
Chưa hết: GCB còn phải tọa lạc tại các khu dân cư chính ở Quận 10 và 11, hoặc tại các khu biệt thự ở Quận 20, 21 và 23, nơi có tổng cộng 39 Khu vực Biệt thự Hạng sang (GCBA):
- Belmont Park
- Bin Tong Park
- Binjai Park
- Brizay Park
- Bukit Sedap
- Bukit Tunggal
- Caldecott Hill Estate
- Camden Park
- Chatsworth Park
- Chee Hoon Avenue
- Chestnut Avenue
- Cluny Hill
- Cluny Park
- Cornwall Gardens
- Dalvey Estate
- Eng Neo Avenue
- Ewart Park
- First / Third Avenue
- Ford Avenue
- Fourth / Sixth Avenue
- Gallop Road / Woolerton Park
- Garlick Avenue
- Holland Park
- Holland Rise
- Kilburn Estate
- King Albert Park
- Leedon Park
- Maryland Estate
- Nassim Road
- Oei Tiong Ham Park
- Queen Astrid Park
- Raffles Park
- Rebecca Park
- Ridley Park
- Ridout Park
- Swiss Club Road
- Victoria Park
- White House Park
- Windsor Park
Ước tính có khoảng 2.800 lô đất GCB tại Singapore. Xin lưu ý, mặc dù thường nói có khoảng 2.800 GCB, điều này không hoàn toàn chính xác vì một lô đất có thể có nhiều hơn một căn biệt thự. Các lô đất GCB cũng có thể được phân chia miễn là diện tích lô đất sau khi chia vẫn từ 1.400 mét vuông trở lên.
Cần lưu ý rằng trong các khu vực GCB, cũng có một số bất động sản GCB có diện tích đất dưới 1.400 mét vuông. Những bất động sản này đã tồn tại từ trước khi các cơ quan chức năng bắt đầu quy hoạch các khu vực GCB khoảng 40 năm trước; những bất động sản này vẫn được coi là GCB.
Ngoài ra, GCB còn có một tập hợp con đặc biệt được bảo tồn như những ngôi nhà đen trắng (black-and-white house). Chỉ có 65 căn nhà loại này, và ngoại thất của chúng không được thay đổi. Những GCB này thường thuộc sở hữu của nhà nước và được cho thuê, mọi việc cải tạo, mở rộng đều phải được chính phủ phê duyệt trước.
Bài viết liên quan:
Quy mô trang viên của GCB rất dễ nhận biết. Điều này không phải vì chủ sở hữu muốn khoe khu vườn rộng lớn của họ. Một số thì có, nhưng phần lớn là do diện tích xây dựng (tức là bản thân căn biệt thự) không được vượt quá 35% tổng diện tích đất khi xây dựng. Nếu không có quy định này, chúng tôi tin rằng một số chủ sở hữu GCB sẽ xây một gara có thể chứa 10 chiếc ô tô, phá vỡ vẻ đẹp của khu vực GCB!
Ban Công viên Quốc gia (NParks) cũng có một số khu bảo tồn cây xanh, và một số GCB nằm trong các khu vực này. Điều này có nghĩa là chủ sở hữu không thể chặt hạ một số cây lớn mà không có sự chấp thuận, do đó một phần lô đất vẫn chưa được phát triển.
Người mua GCB phải là công dân Singapore (trừ khi bạn rất giàu)
Thường trú nhân (PR) của Singapore có thể được miễn trừ; nếu không, người mua GCB phải là công dân Singapore. Kể từ năm 2012, quy định người mua bất động sản có đất phải là người Singapore đã trở thành luật. Chính phủ làm điều này để ngăn người nước ngoài tích lũy đất sở hữu vĩnh viễn tại Singapore mà không có sự chấp thuận đặc biệt từ Đơn vị Phê duyệt Giao dịch Đất đai (LDAU) của Cục Quản lý Đất đai Singapore. (Nếu không, nếu đủ người nước ngoài mua toàn bộ một GCBA, họ có thể thành lập một quốc gia có chủ quyền!)
Tuy nhiên, có những ngoại lệ dành cho thường trú nhân thực hiện các khoản đầu tư cụ thể tại Singapore theo Chương trình Nhà đầu tư Toàn cầu (GIP). Các lý do khác cũng sẽ được xem xét.
Ví dụ, con gái của Robert Kuok là người Malaysia nhưng có tư cách thường trú nhân Singapore. Năm 2018, cô đã mua một GCB trên đường Belmont với giá 43,5 triệu đô la Singapore. (Nhân tiện, thường trú nhân Malaysia có thể dễ được chấp thuận hơn những người khác.)
Bạn cũng có thể biết đến một nhà phát minh tỷ phú tên là James Dyson, người đã mua một GCB gần Vườn Bách thảo Singapore và thành lập nhà máy Dyson tại Singapore.
Bài viết liên quan:
Tại sao GCB lại được săn đón đến vậy?
Lý do là hiển nhiên. GCB là biểu tượng địa vị quan trọng, và việc tìm thấy (và sở hữu) một không gian rộng lớn như vậy ở Singapore không phải là điều phổ biến. Ngoài số lượng GCB có hạn, không có loại bất động sản nào khác có thể cung cấp mức độ riêng tư cao như GCB; hàng xóm thường không thể nhìn thấy, và nơi ở của bạn nằm trong khu vực mật độ cực thấp, tiếng ồn giao thông và tắc nghẽn gần như không tồn tại. Giống như sống ở một vùng ngoại ô của Úc vậy.
Sở hữu một GCB cũng có thể có nghĩa là sở hữu một phần lịch sử của Singapore. Đất đai và một số biệt thự ở đây có từ thời thuộc địa và đã được giữ nguyên trong nhiều thập kỷ.
Đối với các nhà đầu tư bất động sản, GCB được coi là một kho lưu trữ giá trị tốt do sự khan hiếm của chúng. Như chúng tôi đã đề cập ở trên, Singapore chỉ có khoảng 2.800 lô đất GCB, và số lượng GCB thực tế có thể cao hơn một chút. Nguồn cung đất GCB chưa bao giờ tăng lên, điều này khiến giá trị của chúng khó có thể giảm.
Ví dụ, trong giai đoạn kinh tế bất ổn từ năm 2017 đến 2018 (chiến tranh thương mại Mỹ-Trung và dữ liệu kinh tế yếu của Trung Quốc), tổng giá trị giao dịch GCB trong cùng kỳ thực tế đã tăng từ khoảng 888,6 triệu đô la Singapore lên 1,03 tỷ đô la Singapore – tăng 16% trong giai đoạn 2017-2018.
Do đó, GCB được giới siêu giàu xem là tài sản phòng thủ tốt, giữ được giá trị ngay cả trong thời kỳ suy thoái kinh tế, đồng thời cũng là tài sản thừa kế cho các thế hệ sau.
Có thể tìm thấy GCB rẻ nhất và đắt nhất ở đâu?
GCB có những đặc điểm riêng, và đối với người bán (thậm chí là người mua đủ điều kiện), giá cả trong khu vực có thể không quan trọng. Rất khó để đánh giá dựa trên khu vực. GCB là những bất động sản độc đáo và cá nhân hóa đến mức giá của hai căn GCB trong cùng một khu vực có thể chênh lệch tới 10 triệu đô la Singapore.
Tuy nhiên, một trong những GCB đắt nhất Singapore có thể nằm ở đường Nassim, Quận 10. GCB đắt nhất cho đến nay đã được bán ở đây với giá 230 triệu đô la Singapore (do Chủ tịch Wing Tai Holdings Cheng Wai Keung bán). Năm 2019, một căn tại số 40 đường Nassim đã được bán với giá 2.977 đô la Singapore mỗi feet vuông, tổng giá trị khoảng 175 triệu đô la Singapore.
Ngược lại, một giao dịch GCB trên đường Dalvey (cũng thuộc Quận 10) chỉ được bán với giá khoảng 1.804 đô la Singapore mỗi feet vuông, tổng giá trị khoảng 92,9 triệu đô la Singapore.
Từ đây, bạn có thể thấy tại sao rất khó để xác định giá cả ở một khu vực cụ thể có “rẻ” hay không, vì số lượng giao dịch rất ít (không phải ngày nào cũng có người mua hoặc bán loại bất động sản này) và cách định giá cũng rất khác so với các loại nhà ở khác.
Hầu hết các chủ sở hữu GCB đều rất giàu có, và người mua của họ cũng vậy. Không giống như hầu hết các chủ sở hữu bất động sản khác, họ không quan tâm liệu nhà hàng xóm có giá thấp hơn 500 đô la Singapore/feet vuông so với nhà của họ hay không. Hầu hết họ có đủ vốn để chống chọi ngay cả khi thế giới tận thế. Và người mua của họ cũng không phải là loại người cò kè mặc cả vì vài triệu đô la Singapore (lệ phí trước bạ của họ đã tương đương với giá của hầu hết các căn hộ trên thị trường phổ thông).
GCB có rẻ hơn trong thời kỳ kinh tế suy thoái không?
Giá của chúng thậm chí có thể tăng trong thời kỳ suy thoái kinh tế, như chúng tôi đã chỉ ra ở trên trong giai đoạn bất ổn từ 2017 đến 2018. Điều này là do các nhà đầu tư có thể muốn đầu tư tài sản của mình vào bất động sản — đặc biệt là những bất động sản hiếm như GCB — thay vì cổ phiếu và trái phiếu.
Về việc bán nhà do bị ngân hàng tịch biên (mortgagee sale), về cơ bản bạn có thể quên đi. Những người có đủ tiền để mua GCB là một trong những người giàu nhất thế giới (chứ không chỉ trong nước). Một số người thậm chí không cần vay tiền để mua bất động sản; họ có thể mua ngay lập tức và sau đó thế chấp bất động sản để vay tiền đầu tư vào thứ khác. Ngay cả trong một năm kinh doanh tồi tệ, nhiều người trong số họ vẫn có thể trang trải mọi chi phí liên quan đến bất động sản.
Do đó, chờ đợi GCB giảm giá để bán cũng giống như chờ đợi một tỷ phú phá sản. Tình huống này thực sự có thể xảy ra, chẳng hạn như khi những người con thừa kế GCB muốn thanh lý tài sản nhanh chóng, nhưng đây không phải là điều bạn có thể trông đợi thường xuyên. Ngay cả khi ai đó vội vàng bán, giá của GCB cũng khó có thể thấp hơn nhiều so với giá thị trường do có rất nhiều người siêu giàu khao khát sở hữu GCB.
Đây là lý do tại sao GCB sẽ vẫn được săn đón trong nhiều thập kỷ tới.
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
