Dù bạn mua nhà ở Singapore để ở hay đầu tư, việc hiểu rõ về các khoản vay mua nhà ở Singapore là vô cùng quan trọng. Hiểu biết về các khoản vay này có thể giúp bạn giảm chi phí cho bất động sản và cuối cùng đạt được lợi nhuận đầu tư tốt hơn.
Trước tiên, chúng ta hãy làm rõ một câu hỏi cơ bản: Vay mua nhà là gì?
Vay mua nhà là bất kỳ hình thức hỗ trợ cho vay mua nhà nào mà ngân hàng và các tổ chức tài chính khác cung cấp cho người mua nhà, thường lấy ngôi nhà đã mua làm tài sản thế chấp. Chúng ta thường gọi nó là “vay thế chấp”.
Việc nhận được một khoản vay mua nhà có nghĩa là:
- Tài sản của bạn sẽ trở thành vật thế chấp cho khoản vay.
- Ngân hàng và các tổ chức tài chính khác có quyền quyết định tư cách và số tiền vay của bạn.
- Sau khi thanh toán khoản trả trước, khoản vay mua nhà sẽ được trả góp.
- Số tiền trả góp bao gồm cả gốc và lãi của khoản vay.
Dưới đây là 8 yếu tố chính bạn cần biết khi đăng ký vay mua nhà tại Singapore:
-
- Sự khác biệt chính giữa khoản vay mua nhà của ngân hàng và khoản vay của chính phủ (HDB)
- Điều kiện đăng ký vay mua nhà
- Sử dụng Quỹ Phòng xa Trung ương (CPF) để vay mua nhà
- Yêu cầu về thu nhập
- Tỷ lệ cho vay trên giá trị (Loan-to-Value Ratio, LTV)
- Tuổi tác, hạn mức và thời hạn vay
- Chi phí làm thủ tục vay mua nhà
- Quy trình đăng ký và phê duyệt
Mục lục
Một, Sự khác biệt chính giữa khoản vay mua nhà của ngân hàng và khoản vay HDB:
Tất cả các loại nhà ở sau đây đều có thể đăng ký vay mua nhà từ các ngân hàng ở Singapore:
- Nhà ở công cộng (HDB)
- Nhà ở tư nhân
- Chung cư điều hành (EC)
Người mua nhà chỉ có thể vay ngân hàng để mua nhà ở tư nhân và EC, vì Hội đồng Nhà ở và Phát triển (HDB) không cung cấp các khoản vay cho hai loại nhà này.
Ngoài ra, ngay cả khi mua nhà HDB, một số người mua có thể không đủ điều kiện vay HDB (vui lòng xem mục II, Điều kiện vay mua nhà bên dưới). Do đó, những người mua này phải đăng ký vay từ ngân hàng.
Có hai điểm khác biệt chính giữa khoản vay HDB và khoản vay ngân hàng:
- Số tiền vay tối đa khác nhau
- Khoản vay HDB có thể lên tới 80% giá hoặc giá trị bất động sản, tùy theo mức nào thấp hơn. Khoản trả trước tối thiểu là 20%.
- Khoản vay ngân hàng có thể lên tới 75% giá hoặc giá trị bất động sản, tùy theo mức nào thấp hơn. Khoản trả trước tối thiểu là 25%.
Do đó, khoản vay ngân hàng đòi hỏi phải chuẩn bị nhiều tiền mặt ban đầu hơn.
Lưu ý: Đây là số tiền vay tối đa có thể được cấp – trong một số trường hợp, số tiền có thể vay được có thể ít hơn (vui lòng xem mục V, Tỷ lệ cho vay trên giá trị, LTV).
- Lãi suất cho vay khác nhau
- Lãi suất vay HDB được đặt ở mức “lãi suất CPF hiện hành + 0,1%”. Hiện tại là 2,6%. Lãi suất HDB hiếm khi thay đổi và đã được duy trì ổn định trong gần 20 năm qua. Do đó, nhiều người coi nó tương đương với lãi suất cố định. Tất nhiên, nếu lãi suất CPF được sửa đổi, lãi suất HDB cũng sẽ thay đổi theo.
- Lãi suất vay mua nhà của ngân hàng phức tạp hơn, được chia thành lãi suất cố định và lãi suất thả nổi. Cần lưu ý một điều: Singapore không có khoản vay mua nhà với lãi suất cố định vĩnh viễn – lãi suất sẽ biến động theo thời gian. Ngay cả khi bạn nhận được một khoản vay mua nhà với “lãi suất cố định”, lãi suất này thường chỉ cố định trong một khoảng thời gian nhất định – ví dụ như ba đến năm năm – sau đó sẽ trở lại thành lãi suất thả nổi.
Hai, Điều kiện đăng ký vay mua nhà
Dù bạn đăng ký vay mua nhà từ ngân hàng hay từ HDB, bạn đều cần chứng minh nguồn thu nhập hợp lệ của mình – thường là bảng lương sáu tháng hoặc các khoản đóng góp CPF. Nếu bạn là người làm nghề tự do hoặc có thu nhập không ổn định, bạn có thể cung cấp Thông báo Đánh giá Thuế (NOA) của IRAS.
Để đủ điều kiện vay HDB, bạn còn cần phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Ít nhất một người đồng vay phải là công dân Singapore. Người nộp đơn chỉ có thể đăng ký vay HDB hai lần trong đời; nếu đã đăng ký hai lần, sau này chỉ có thể sử dụng khoản vay ngân hàng.
- Tổng thu nhập hàng tháng của hộ gia đình người nộp đơn không được vượt quá 14.000 đô la Singapore, nếu là người độc thân mua nhà, thu nhập hàng tháng của người độc thân không được vượt quá 7.000 đô la Singapore.
- Người mua không được sở hữu bất động sản nào khác. Nếu bạn vừa bán một bất động sản tư nhân, bạn sẽ phải đợi 30 tháng mới có thể đăng ký vay HDB.
- Người mua không được sở hữu quá một bất động sản thương mại. Nếu người mua sở hữu một bất động sản thương mại, thì bất động sản đó phải do chính họ kinh doanh (ví dụ: không thể cho người khác thuê). Bất động sản thương mại do chính họ kinh doanh này phải là nguồn thu nhập duy nhất.
- Thời hạn còn lại của hợp đồng thuê đất của bất động sản phải kéo dài cho đến khi người mua trẻ nhất đủ 95 tuổi.
- Người mua cũng phải đáp ứng các yêu cầu được nêu trong mục IV, Yêu cầu về thu nhập.
Điều kiện đăng ký vay ngân hàng có sự khác biệt lớn, vì mỗi ngân hàng có thể có các chính sách và quy định riêng. Tuy nhiên, tất cả các ngân hàng cũng như HDB đều tiến hành kiểm tra tín dụng của người vay. Nói chung, điểm tín dụng không được thấp hơn BB – điểm tín dụng tốt có thể nhận được số tiền vay cao hơn và lãi suất ưu đãi.
Nếu người nộp đơn có tiền sử phá sản, thường phải đợi từ năm đến bảy năm sau khi nhận được thư chính thức về việc được miễn trừ phá sản mới có thể đăng ký vay mua nhà.
Người mua nhà nước ngoài cũng xin lưu ý: các ngân hàng Singapore cần tuân thủ các thủ tục xác minh danh tính khách hàng (Know Your Customer, KYC) và các vấn đề tuân thủ khác; người mua nhà có thể cần phải nộp thêm các tài liệu và bằng chứng.
Tất cả các ngân hàng sẽ yêu cầu tất cả người nộp đơn đáp ứng các yêu cầu về thu nhập, giới hạn độ tuổi và tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) được mô tả dưới đây.
Ba, Sử dụng CPF để đăng ký vay mua nhà
Tài khoản Thường (CPF OA) có thể được sử dụng để thanh toán khoản trả trước cho ngôi nhà.
Đối với khoản vay HDB, có thể sử dụng CPF để thanh toán tối đa 10% giá trị bất động sản.
Đối với khoản vay ngân hàng, người mua phải trả 5% giá trị bất động sản bằng tiền mặt, sau đó 20% tiếp theo có thể được thanh toán bằng CPF.
Bạn có thể trả góp hàng tháng cho cả khoản vay HDB và khoản vay ngân hàng thông qua CPF.
Thuế tem của người mua (BSD) hoặc Thuế tem bổ sung của người mua (ABSD) cũng có thể được thanh toán từ CPF.
Lưu ý: Không thể sử dụng CPF khi mua bất động sản có hợp đồng thuê đất còn lại không quá 20 năm (dù là nhà HDB hay nhà ở tư nhân).
Khi bán bất động sản, tiền thu được từ việc bán phải được sử dụng trước tiên để hoàn trả số tiền CPF đã sử dụng (bao gồm cả lãi suất tích lũy). Nếu muốn tránh điều này, bạn có thể cân nhắc thanh toán một số khoản bằng tiền mặt, chẳng hạn như trả góp hàng tháng hoặc khoản trả trước.
Sử dụng CPF để mua bất động sản thứ hai hoặc nhiều hơn: Người nộp đơn vẫn có thể sử dụng tiền CPF để mua căn nhà thứ hai hoặc các căn tiếp theo. Tuy nhiên, người nộp đơn phải để dành đủ Số tiền Hưu trí Cơ bản (Basic Retirement Sum, viết tắt là BRS); số tiền vượt quá BRS có thể được sử dụng để mua bất động sản (bạn cần hỏi CPF để biết cần để dành bao nhiêu BRS cho độ tuổi của mình).
CPF cũng có Giới hạn Rút tiền (Withdrawal Limit, viết tắt là WL), số tiền vượt quá giới hạn này phải được trả bằng tiền mặt.
WL áp dụng cho tất cả các loại bất động sản trừ căn hộ BTO.
WL cho căn nhà đầu tiên là 120% Giới hạn Định giá (Valuation Limits, viết tắt là VL). WL cho căn nhà thứ hai là 100% VL.
VL chỉ đề cập đến giá trị hoặc giá của bất động sản tại thời điểm mua, tùy theo mức nào thấp hơn.
Giả sử: Giá hoặc giá trị bất động sản của bạn, lấy mức thấp hơn, là 350.000 đô la Singapore (VL), bạn có thể sử dụng tối đa 420.000 đô la Singapore từ tài khoản CPF của mình. Nếu sau khi đạt đến giới hạn này mà vẫn chưa đủ để trả hết khoản vay mua nhà, bạn sẽ phải trả phần còn lại bằng tiền mặt.
Bốn, Yêu cầu về thu nhập
Nhiều khoản vay ở Singapore (không chỉ vay mua nhà) đều có yêu cầu về thu nhập đối với người vay. Yêu cầu thu nhập tối thiểu cho một người vay duy nhất là 24.000 đô la Singapore mỗi năm, và nếu có người đồng vay, yêu cầu thu nhập tối thiểu hàng năm là 36.000 đô la Singapore. Đặc biệt đối với người nước ngoài, một số ngân hàng thậm chí yêu cầu thu nhập của người vay phải gấp đôi số tiền vay.
Ngoài ra còn có hai yếu tố quan trọng khác cần xem xét: Tỷ lệ trả nợ thế chấp (Mortgage Servicing Ratio, viết tắt là MSR) và Tổng tỷ lệ trả nợ (Total Debt Servicing Ratio, TDSR).
Tỷ lệ trả nợ thế chấp (Mortgage Servicing Ratio)
Khi bạn mua bất động sản HDB, MSR sẽ được áp dụng. Khoản trả góp hàng tháng của bạn không được vượt quá 30% tổng thu nhập hàng tháng. (Tổng thu nhập hàng tháng không bao gồm các khoản đóng góp CPF của người sử dụng lao động).
Ví dụ: nếu bạn và người đồng vay có tổng thu nhập hàng tháng là 5.000 đô la Singapore, thì giới hạn MSR của bạn là 1.500 đô la Singapore.
Nếu khoản trả góp hàng tháng vượt quá số tiền này, bạn sẽ phải kéo dài thời hạn vay (xem mục Tuổi và Thời hạn vay bên dưới) hoặc trả một khoản trả trước cao hơn.
Tổng tỷ lệ trả nợ (TDSR)
Tổng tỷ lệ trả nợ (TDSR) áp dụng cho tất cả các khoản vay mua nhà của ngân hàng. Khoản trả góp hàng tháng (bao gồm tất cả các khoản vay khác như vay mua ô tô và vay tiêu dùng cá nhân) được giới hạn ở mức 60% thu nhập hàng tháng.
Ví dụ: Giả sử bạn và người đồng vay của bạn kiếm được 10.000 đô la Singapore mỗi tháng. Bạn có các khoản vay chưa thanh toán cần trả 2.000 đô la Singapore mỗi tháng. Giới hạn TDSR của bạn là ((60% của 10.000 đô la Singapore) – 2.000 đô la Singapore) = 4.000 đô la Singapore.
Vì TDSR xem xét tất cả các khoản nợ, bạn nên bắt đầu trả hết các khoản vay khác trước khi đăng ký vay mua nhà để nhận được hạn mức cao hơn. Ngay cả khi bạn không thể trả hết, hãy bắt đầu hợp nhất hoặc giảm các khoản vay này trong vòng 12 tháng trước khi đăng ký vay mua nhà.
Điều này cũng sẽ giúp cải thiện điểm tín dụng của bạn và tối đa hóa cơ hội nhận được LTV đầy đủ. Ngoài lương và nợ, có những cách khác cần lưu ý xem TDSR có ảnh hưởng đến đơn đăng ký vay mua nhà của bạn hay không.
Nếu bạn mua bất động sản HDB bằng khoản vay ngân hàng, bạn phải đáp ứng cả MSR và TDSR. Điều này cũng đúng với các căn EC chưa đạt đến Thời gian Cư trú Tối thiểu (MOP).
Năm, Tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV)
Tỷ lệ cho vay trên giá trị đề cập đến số tiền tối đa mà người mua nhà có thể vay.
LTV khoản vay HDB: giới hạn ở mức 80% giá mua/giá trị bất động sản
LTV khoản vay ngân hàng: giới hạn ở mức 75% giá mua/giá trị bất động sản
Nói một cách quen thuộc hơn với người Việt Nam: vay từ HDB cần chuẩn bị 20% tiền trả trước; vay từ ngân hàng cần chuẩn bị 25% tiền trả trước (trong đó 5% phải trả bằng tiền mặt).
Bạn có thể không vay được số tiền tối đa, các yếu tố có thể ảnh hưởng đến LTV bao gồm: tình trạng của bất động sản và tình hình của người vay. Điều đó có nghĩa là: thời hạn thuê đất, vị trí và tình trạng của bất động sản, tuổi tác và điểm tín dụng của bạn đều sẽ ảnh hưởng đến số tiền bạn có thể vay được.
- Nếu thời hạn thuê đất còn lại từ 30 đến 40 năm, tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) có thể chỉ cho bạn vay được 60%. Bởi vì trong mắt ngân hàng, thời hạn thuê đất càng ngắn, giá trị thị trường càng thấp, tài sản thế chấp tương đối không được tốt bằng. Vị trí và tình trạng của bất động sản cũng tương tự.
- Nếu khoản vay mua nhà của bạn chỉ có thể được trả hết sau khi bạn 65 tuổi, tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) sẽ bị hạn chế. Hơn nữa, nếu vay quá 30 năm, LTV cũng sẽ giảm. Nếu bạn đăng ký vay mua nhà ở tuổi 35, bạn phải trả hết khoản vay trước 65 tuổi để được hưởng LTV cao hơn.
Sáu, Tuổi tác, hạn mức và thời hạn vay
Độ tuổi tối thiểu để được vay mua nhà là 21 tuổi (yêu cầu về độ tuổi để mua căn hộ HDB vẫn được áp dụng), và độ tuổi tối đa là 65 tuổi.
Thời hạn vay tối đa cho nhà HDB là 30 năm, và cho nhà ở tư nhân là 35 năm. Như đã đề cập ở trên, để nhận được LTV đầy đủ, thời hạn vay cho nhà HDB không được vượt quá 25 năm, và cho nhà ở tư nhân không được vượt quá 30 năm.
Như đã đề cập trong phần tỷ lệ cho vay trên giá trị ở trên, tuổi tác và thời hạn vay của bạn sẽ cùng nhau ảnh hưởng đến hạn mức vay của bạn. Ví dụ: nếu bạn 50 tuổi và đăng ký một khoản vay mua nhà kỳ hạn 20 năm, bạn sẽ vượt quá tuổi nghỉ hưu 65 khi trả hết khoản vay; LTV bạn có thể nhận được sẽ giảm xuống còn 55%.
Bảy, Các chi phí liên quan đến khoản vay mua nhà
Khi mua nhà, xin lưu ý: ngoài tiền mua nhà, chúng ta còn cần chuẩn bị các chi phí liên quan đến việc đăng ký vay mua nhà. Dưới đây là danh sách các loại phí khác nhau có thể phải trả trong quá trình vay mua nhà:
- Phí pháp lý chuyển nhượng bất động sản
Bất kỳ ai đăng ký vay mua nhà đều cần thuê luật sư để cung cấp các dịch vụ pháp lý liên quan đến chuyển nhượng quyền sở hữu, hồ sơ thế chấp, phí tem của Cục Thuế Nội địa Singapore (IRAS), phí CPF và thuế tem cho khoản vay mua nhà.
Dịch vụ luật sư liên quan đến tất cả các giao dịch mua bán bất động sản, tái cấp vốn bất động sản, tách/mua một phần và các khoản vay trung và dài hạn cũng như các khoản vay dựa trên giá trị ròng của tài sản. Các công ty luật khác nhau và các dịch vụ khác nhau có giá khác nhau, khoảng từ 1.500-3.000 đô la Singapore.
- Phí thẩm định giá bất động sản
Khi cấp khoản vay mua nhà cho người vay, tất cả các ngân hàng Singapore đều yêu cầu báo cáo thẩm định giá bất động sản. Các bước thông thường bao gồm thẩm định sơ bộ trong quá trình bạn đăng ký vay mua nhà, và thẩm định chính thức sau khi khoản vay của bạn được phê duyệt.
Phí thẩm định phụ thuộc vào loại bất động sản, giá trị thị trường của bất động sản và ngân hàng mà bạn vay. Nói chung, phí thẩm định dao động từ 50 đến 700 đô la Singapore và chỉ được thu một lần khi mua bất động sản.
- Thời hạn khóa, phí phạt trả nợ trước hạn và điều khoản thu hồi (Clawback)
Hầu hết các khoản vay mua nhà đều có thời hạn khóa, nếu bạn muốn trả hết khoản vay trước hạn, phí phạt thông thường là 1,5% số tiền trả nợ.
Một số gói vay sẽ miễn phí phạt trả nợ trước hạn khi bán nhà, hoặc cho phép bạn trả trước một phần số tiền (không phải toàn bộ khoản vay) mà không phải trả phí phạt.
Điều khoản thu hồi (Clawback) thường áp dụng cho bất kỳ khoản trợ cấp hoặc giảm giá nào mà ngân hàng cung cấp khi làm thủ tục vay mua nhà.
Khi chấp nhận bất kỳ hợp đồng vay nào của ngân hàng, hãy chắc chắn chú ý đến thời hạn khóa và các điều khoản phạt của khoản vay để tránh hối tiếc về sau.
Tám, Quy trình đăng ký và phê duyệt khoản vay mua nhà
Bước đầu tiên của quá trình đăng ký là lập danh sách các ngân hàng có lãi suất tốt nhất. Thông tin này thường xuyên thay đổi, vui lòng liên hệ với một nhà môi giới vay mua nhà để giúp bạn xác định các gói vay rẻ nhất hiện tại.
Bước tiếp theo là nhận được “Phê duyệt về nguyên tắc” (IPA) từ ngân hàng đã chọn, điều này sẽ giúp bạn lập ngân sách cho việc mua bất động sản sắp tới.
Bạn sẽ cần các tài liệu sau để đăng ký vay mua nhà:
- Chứng minh nhân dân (người nước ngoài cung cấp hộ chiếu)
- Các khoản đóng góp CPF trong 12 tháng qua (lấy trực tuyến từ trang web CPF)
- Bảng lương ba tháng gần nhất
- Thông báo Đánh giá (NOA) của IRAS trong năm gần nhất
- Sao kê thẻ tín dụng, và các sao kê chi tiết về các khoản vay và trả nợ khác (ví dụ: vay mua ô tô và vay giáo dục).
Các tài liệu bạn cung cấp và điểm tín dụng của bạn sẽ được sử dụng để xác định số tiền mà ngân hàng sẵn sàng cho bạn vay. Nếu không có vấn đề gì, đơn xin vay mua nhà sẽ mất khoảng hai đến ba ngày để được phê duyệt. Nếu ngân hàng có thêm câu hỏi, có thể sẽ có sự chậm trễ.
Một khi đơn xin vay mua nhà của bạn được phê duyệt, ngân hàng sẽ cung cấp cho bạn các thông tin sau:
- Bảng thông tin chi tiết về bất động sản cho vay nhà ở (The Residential Loan Property Fact Sheet)
- Thư mời nhận khoản vay (The Letter of Offer – LOA)
- Tài liệu về các điều khoản và điều kiện của gói vay
- Danh sách các khoản trợ cấp được cung cấp cho bạn cùng với bảng chi tiết chi phí
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
