“Khi Mỹ hắt hơi, cả thế giới đều bị cảm lạnh”. Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) đã tăng lãi suất mạnh 75 điểm cơ bản vào tháng 6 năm 2022 và có thể sẽ tăng thêm 75 điểm cơ bản nữa vào tháng 7 năm 2022 để kiềm chế lạm phát, điều này có khả năng đẩy nền kinh tế Mỹ vào suy thoái.
Liệu kinh tế Singapore có đi theo vết xe đổ đó? Suy thoái kinh tế ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Singapore như thế nào?
Lần thu hẹp kinh tế gần đây nhất của Singapore là vào năm 2020, khi Tổng sản phẩm quốc nội (GDP) giảm trong hai quý liên tiếp. Giá bất động sản vẫn vững chắc một cách đáng ngạc nhiên, giảm 1,0% trong một quý rồi lại tăng trở lại trước khi nền kinh tế tăng trưởng. Sự phục hồi của thị trường bất động sản Singapore đã đi trước nền kinh tế chung một quý.
Bảng 1: So sánh Tổng sản phẩm quốc nội (GDP) và giá nhà đất (Quý 4 năm 2019 đến Quý 3 năm 2020)
| Thời kỳ | Tăng trưởng GDP (tham chiếu giá trị đô la Singapore năm 2015) | Chỉ số giá bất động sản của URA |
| Quý 4 2019 | +0.2% | 0.5% |
| Quý 1 2020 | -0.1% | -1.0% |
| Quý 2 2020 | -12.6% | 0.3% |
| Quý 3 2020 | 9.2% | 0.8% |
Nguồn: Cục Thống kê (Singstat), Cơ quan Tái phát triển Đô thị (URA)
Thị trường bất động sản Singapore sẽ dẫn dắt sự suy thoái kinh tế? Hay nền kinh tế sẽ suy thoái trước thị trường bất động sản?
Dựa trên dữ liệu có sẵn từ năm 1975, chúng ta hãy so sánh sự thay đổi của tổng sản phẩm quốc nội và giá bất động sản để xem liệu có mối tương quan nào giữa chúng không.
Biểu đồ 1 cho thấy thị trường bất động sản Singapore đã giảm trước khi nền kinh tế thu hẹp. Giá thị trường bất động sản giảm 0,8% trong quý đầu tiên của năm 1998, theo sau là sự thu hẹp kinh tế trong quý thứ hai của năm 1998. Trước cuộc khủng hoảng tài chính châu Á năm 1997, thị trường bất động sản đã sụt giảm trong quý thứ ba của năm 1996 do các biện pháp hạ nhiệt nghiêm ngặt của chính phủ để kiềm chế đầu cơ.
Trong thời kỳ bong bóng dot-com vỡ vào năm 2001, thị trường bất động sản cũng lần đầu tiên đảo chiều vào quý thứ ba của năm 2000. Chỉ trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu và suy thoái kinh tế do đại dịch COVID-19, giá bất động sản mới giảm đồng bộ.
Biểu đồ 1: So sánh Tổng sản phẩm quốc nội (GDP) và giá nhà đất (từ 1975 đến Quý 1 năm 2022)
Trong thời gian giá bất động sản giảm, tốc độ tăng trưởng kinh tế cũng giảm tương ứng.
Mặt khác, sự phục hồi của thị trường bất động sản diễn ra đồng thời với sự phục hồi của nền kinh tế. Hầu hết các lần, sự phục hồi của thị trường bất động sản đều đột ngột và nhanh chóng.
Thị trường bất động sản dường như là một chỉ số tốt hơn về sức khỏe kinh tế. Điều này trái ngược với quan niệm phổ biến rằng sự thu hẹp kinh tế sẽ dẫn đến sự suy thoái của thị trường bất động sản.
Có thể có những lý do khác khiến thị trường bất động sản giảm trước suy thoái kinh tế. Trước đây, hiện tượng đầu cơ bất động sản rất phổ biến, đặc biệt là vào giữa những năm 90, khi người mua có thể dễ dàng bán lại nhà. Một số nhà đầu cơ lướt sóng còn bán phá giá để hạn chế thua lỗ.
Ngành bất động sản phụ thuộc vào nguồn tài chính chi phí thấp và dễ dàng tiếp cận. Trong cuộc khủng hoảng tài chính châu Á, một số ngân hàng đã hạn chế cho các nhà phát triển vay và tăng lãi suất. Điều này đã gây áp lực lên các nhà phát triển có đòn bẩy cao phải giảm giá để thúc đẩy doanh số.
Việc thắt chặt tín dụng đã dẫn đến việc giảm các dự án mới, điều này lại ảnh hưởng đến ngành xây dựng từ cuối những năm 1990 đến đầu những năm 2000. Điều này lại tạo ra hiệu ứng domino đối với việc làm và các lĩnh vực kinh tế khác, dẫn đến sự thu hẹp kinh tế vào thời điểm đó.
Nếu thị trường bất động sản Singapore là một chỉ số đi trước, làm thế nào chúng ta có thể sử dụng nó để đưa ra quyết định mua tốt hơn?
Không còn nghi ngờ gì nữa, lãi suất tăng là một vấn đề đáng lo ngại. Tuy nhiên, so với trước đây, các nhà phát triển thận trọng hơn và có tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn. Ngoài ra, khả năng họ giảm giá bán để đáp ứng thời hạn 5 năm cho việc hoàn thuế ABSD là rất thấp.
Tính đến quý 1 năm 2022, lượng hàng tồn kho chưa bán trên thị trường là 14.362 căn, một mức rất thấp. Con số này thấp hơn 62% so với mức đỉnh của các căn hộ chưa bán vào quý 1 năm 2019.
Cơ quan Tiền tệ Singapore (MAS) đã đảm bảo rằng hoạt động đầu cơ được giữ ở mức tối thiểu thông qua Thuế trước bạ của người bán (SSD). Tỷ lệ đầu cơ trong quý 1 năm 2022 thấp ở mức 2,6%, so với 31,1% trong quý 2 năm 1995. Với Tổng tỷ lệ trả nợ (TDSR) được đặt ở mức 55%, điều này ngăn người mua nhà sử dụng đòn bẩy quá mức.
Bài viết liên quan:
Giá nhà Singapore có giảm trong nửa cuối năm 2022 không?
Điều này rất khó xảy ra. Hai dự án lớn được mở bán trong quý 2 năm 2022 là Piccadilly Grand và LIV@MB có giá bán trung bình lần lượt là 2.175 đô la và 2.405 đô la mỗi foot vuông.
Chỉ số giá bán lại căn hộ từ các cổng thông tin bất động sản cho thấy giá đã tăng 1,1% trong tháng 4 và tháng 5. Nhu cầu nhà ở vẫn mạnh trong tháng 6.
Dự kiến giá bất động sản Singapore sẽ duy trì đà tăng trưởng trong năm 2022. Chi phí xây dựng tăng sẽ dẫn đến giá bán cao hơn. Tỷ lệ thất nghiệp thấp, tăng trưởng thu nhập liên tục và thị trường bán lại căn hộ HDB ngày càng tăng có nghĩa là nhu cầu nhà ở sẽ vẫn ổn định.
Nếu giá nhà giảm, kinh nghiệm trong quá khứ cho thấy sự phục hồi sẽ đột ngột và nhanh chóng!
Bài viết liên quan:
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
