Các chuyên gia cho rằng, chính sách mới yêu cầu tất cả các giao dịch chuyển nhượng bất động sản nhà ở vào tín thác sống (living trust) phải nộp Thuế tem bổ sung cho người mua (ABSD) sẽ lấp đầy lỗ hổng của chính sách trước đó.
Tuy nhiên, chính sách mới này có ảnh hưởng hạn chế đến thị trường nhà ở nói chung, vì nó chỉ tác động đến một nhóm nhỏ những người mua giàu có mua bất động sản thông qua các hình thức tín thác cụ thể.
Theo chính sách mới được công bố vào tối Chủ nhật, ngày 8 tháng 5, bắt đầu từ ngày 9 tháng 5, tất cả các giao dịch chuyển nhượng bất động sản nhà ở vào tín thác sống sẽ phải nộp mức thuế ABSD là 35%.
Mặc dù vậy, người được ủy thác (trustee) đủ điều kiện có thể nộp đơn xin hoàn thuế. Các điều kiện này bao gồm: tất cả các chủ sở hữu hưởng lợi phải là “cá nhân có thể xác định được”; và khi bất động sản nhà ở được chuyển vào tín thác sống, người thụ hưởng phải nắm giữ quyền sở hữu hưởng lợi đối với ngôi nhà.
Trước đây, khi bất động sản nhà ở được chuyển vào tín thác sống mà không có chủ sở hữu hưởng lợi có thể xác định được, thì không cần phải trả ABSD.
Tiến sĩ Lý, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản và Đô thị (IREUS) thuộc Đại học Quốc gia Singapore, cho rằng chính sách mới này đã lấp đầy lỗ hổng trước đây đối với những người mua này, thường là các cá nhân có giá trị ròng cao.
“Phần lớn những người mua này mua bất động sản tín thác vì nhiều lý do khác nhau, một số là vì kế hoạch kế nhiệm doanh nghiệp; một số vì họ không muốn người khác biết họ sở hữu một bất động sản cụ thể; hoặc vì có thể tiết kiệm được Thuế tem bổ sung cho người mua.”
Ông nói thêm: “Chính sách này thực sự chỉ để lấp đầy lỗ hổng – khi bạn giao dịch, bạn cần phải trả ABSD trước, nhưng liệu bạn có đủ điều kiện để được hoàn thuế hay không, chúng ta sẽ thảo luận và quyết định sau.”
Leo Kwek (Quách Diệu Dương), một nhà môi giới bất động sản cao cấp tại AnjiaSG, cho rằng chính sách này “tạo ra một sân chơi bình đẳng” giữa các loại người mua khác nhau.
Ông nói: “Một số bậc cha mẹ có ý định để lại di sản cho con cái của họ sớm, và một số người lo ngại rằng điều này sẽ làm trầm trọng thêm nguy cơ bất bình đẳng.”
Ông cũng cho rằng “đã có những dấu hiệu báo trước” khi chính sách này được đưa ra, xét đến những trọng tâm gần đây về việc tạo ra một xã hội công bằng và hòa nhập hơn.
Chính sách này có ngăn chặn các giao dịch bất động sản tín thác tương tự không?
Ông Kwek cho rằng mức thuế ABSD mới “mang tính trừng phạt” có thể khiến một số gia đình xem xét lại việc cung cấp di sản có điều kiện cho con cái của họ thông qua hình thức tín thác.
Điều này là do theo quy định của chính phủ, nếu quyền lợi của một đứa trẻ đối với bất động sản nhà ở phụ thuộc vào một điều kiện, chẳng hạn như tốt nghiệp đại học, thì đứa trẻ đó không phải là một “người thụ hưởng có thể xác định được” – một điều kiện cần thiết để được hoàn thuế.
Tuy nhiên, với giá bất động sản đang tăng hiện nay, một số gia đình có thể vẫn quyết định “cắn răng chịu đựng” mua bất động sản và chiếm lợi thế trước cho con nhỏ của họ — bằng cách cung cấp cho chúng quyền hưởng lợi trực tiếp.
Ông William Ong, Giám đốc điều hành của công ty luật Alpha Law, đồng ý rằng phương pháp này có thể cho phép họ nộp đơn xin hoàn thuế.
Ông nói thêm rằng việc các bậc cha mẹ giàu có mua bất động sản cho con cái thông qua hình thức tín thác vẫn có thể sẽ tiếp tục.
“Đối với những người giàu có, có ý định mua nhà cho con cái thông qua hình thức tín thác, nếu phải trả thêm 35% phí, tôi nghĩ họ sẽ không quá bận tâm.”
“Cuối cùng, nếu họ có thể lấy lại tiền, thì đó chỉ là một vấn đề nhỏ,” ông nói.
Bài viết liên quan:
Ảnh hưởng hạn chế đến thị trường bất động sản nói chung
Các chuyên gia cho rằng sẽ có ảnh hưởng hạn chế đến thị trường bất động sản nói chung.
Nhà môi giới bất động sản cao cấp Leo Kwek cho rằng: mục tiêu chính của mức thuế ABSD mới là nhắm vào những trường hợp khi bất động sản nhà ở được chuyển vào tín thác sống mà không có chủ sở hữu hưởng lợi có thể xác định được.
“Ví dụ, chủ sở hữu hưởng lợi của một tín thác sống có thể là một tín thác khác, và chủ sở hữu hưởng lợi của tín thác thứ hai này có thể là một tín thác thứ ba.”
“Một số cá nhân có giá trị ròng cao hoặc các văn phòng gia đình có thể sử dụng các cấu trúc sở hữu đa tầng phức tạp để che giấu quyền sở hữu thực sự của một tài sản cụ thể.”
Ông Kwek cho rằng các thỏa thuận như vậy tương đối hiếm, thường được các cá nhân có giá trị ròng cao hoặc các văn phòng gia đình sử dụng để “mua hoặc chuyển nhượng các bất động sản rất đắt tiền, loại bất động sản này chỉ chiếm một phần rất nhỏ trong hàng ngàn giao dịch nhà ở tư nhân mỗi năm.”
Tiến sĩ Lý của Đại học Quốc gia Singapore ước tính có khoảng 50 giao dịch như vậy mỗi năm, nhưng ông thừa nhận rằng do tính thiếu minh bạch của các giao dịch này, số liệu thực tế có thể cao hơn ước tính.
“Ngay cả khi số lượng giao dịch này có vẻ không lớn, nhưng khi chúng ta đang nói về mức thuế 35%, nếu mỗi giao dịch trị giá 10 triệu đô la Singapore, bạn có thể tưởng tượng được số tiền thuế ABSD sẽ là một con số khổng lồ.”
Mặc dù thị trường bất động sản nói chung sẽ không thay đổi, thị trường cao cấp và xa xỉ (bao gồm các căn hộ penthouse và biệt thự hạng sang) có thể sẽ chậm lại một chút khi người mua tạm dừng để tiêu hóa các quy định mới.
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
