Quy định mới về Thuế Mua Nhà Bổ Sung đối với Tín Thác Sinh Thời
Khi chuyển nhượng bất động sản nhà ở vào một tín thác sinh thời[1], sẽ phải nộp Thuế Mua Nhà Bổ Sung (Additional Buyer’s Stamp Duty, viết tắt là ABSD (Tín thác)). Loại thuế này được áp dụng từ ngày 9 tháng 5 năm 2022 (khi đó là 35%) và đã được nâng lên 65% kể từ ngày 27 tháng 4 năm 2023. Các mức thuế nêu trong bài viết này là mức thuế hiện hành.
1. Hiện tại, khi một bất động sản nhà ở được chuyển vào một tín thác sinh thời, Thuế Trước Bạ Nhà Ở (Buyer’s Stamp Duty, viết tắt là BSD) sẽ được áp dụng. Tùy thuộc vào tình trạng của người sở hữu hưởng lợi của bất động sản nhà ở được chuyển vào tín thác, ABSD cũng có thể được áp dụng.
2. Nếu không có người thụ hưởng có thể nhận dạng tại thời điểm bất động sản nhà ở được chuyển vào tín thác sinh thời, thì trước đây ABSD không được áp dụng.
3. Dựa trên việc xem xét chính sách định kỳ, chính phủ đã áp dụng ABSD (Tín thác) để giải quyết và lấp đầy lỗ hổng này (khi mới áp dụng là 35%; mức hiện hành là 65%). Theo cơ chế này, ABSD phải được thanh toán đối với bất động sản nhà ở chuyển vào tín thác sinh thời ngay cả khi không có người thụ hưởng có thể nhận dạng. ABSD nhằm mục đích thúc đẩy một thị trường bất động sản nhà ở ổn định và bền vững, do đó, nó nên được áp dụng cho việc chuyển nhượng bất động sản nhà ở vào tất cả các tín thác sinh thời, bất kể có người sở hữu hưởng lợi có thể nhận dạng hay không.
4. ABSD (Tín thác) sẽ được trả trước tại thời điểm chuyển nhượng. Như một biện pháp ưu đãi, người được ủy thác có thể nộp đơn cho Cục Thuế Nội địa Singapore (IRAS) để được hoàn lại ABSD (Tín thác), nhưng phải đáp ứng các điều kiện sau:
a) Tất cả những người sở hữu hưởng lợi của bất động sản nhà ở đều là những cá nhân có thể nhận dạng;
b) Quyền sở hữu hưởng lợi đối với bất động sản nhà ở đã được trao cho những người thụ hưởng này tại thời điểm tài sản được chuyển vào tín thác; và
c) Theo các điều khoản của tín thác, quyền sở hữu hưởng lợi không thể bị thay đổi, thu hồi hoặc chịu bất kỳ điều kiện nào sau đó.
Số tiền hoàn lại sẽ dựa trên sự chênh lệch giữa mức thuế ABSD (Tín thác) 65% và mức thuế ABSD tương ứng với danh tính của người thụ hưởng có mức thuế suất ABSD áp dụng cao nhất. Đơn xin hoàn thuế phải được nộp cho IRAS trong vòng sáu tháng sau khi văn bản được thực hiện.
[1]Tín thác sinh thời là một tín thác được một người (người ủy thác) thành lập khi người đó còn sống.
Bảng 1 tóm tắt các mức thuế ABSD hiện hành theo từng nhóm người mua:
| Thuế Mua Nhà Bổ Sung | Mức thuế từ 27/04/2023 | |
| Công dân Singapore | Nhà ở đầu tiên¹ | 0% |
| Nhà ở thứ hai¹ | 20% | |
| Nhà ở thứ ba¹ trở lên | 30% | |
| Thường trú nhân (PR) | Nhà ở đầu tiên¹ | 5% |
| Nhà ở thứ hai¹ | 30% | |
| Nhà ở thứ ba¹ trở lên | 35% | |
| Người nước ngoài | Bất kỳ nhà ở nào¹ | 60% |
| Pháp nhân | Bất kỳ nhà ở nào¹ | 65% |
| Nhà phát triển nhà ở² ³ | Bất kỳ nhà ở nào | 35% (có thể được miễn giảm tùy điều kiện) + 5% (không được miễn giảm)⁴ |
| Người được ủy thác⁵ | Bất kỳ nhà ở nào¹ | 65% |
1Dù sở hữu toàn bộ, một phần hay đồng sở hữu với người khác.
2Là một pháp nhân, nhà phát triển nhà ở cũng sẽ phải chịu mức thuế ABSD dành cho pháp nhân. Nhà phát triển nhà ở có thể xin miễn giảm ABSD này, nhưng phải đáp ứng các điều kiện.
3Nhà phát triển nhà ở là một pháp nhân tham gia vào hoạt động kinh doanh phát triển nhà ở (tức là xây dựng và bán các đơn vị nhà ở) liên quan đến đối tượng được mua lại. Điều này bao gồm người được ủy thác của nhà phát triển nhà ở, họ sẽ tiếp tục phải chịu mức thuế ABSD 40% (tức là 5% không được miễn giảm; cộng với 35% thuế trả trước có điều kiện).
4Mức ABSD 5% này dành cho các nhà phát triển nhà ở là ngoài mức ABSD dành cho tất cả các pháp nhân. 5% này sẽ không được hoàn lại và phải được thanh toán trước khi mua bất động sản nhà ở.
5ABSD (Tín thác) được thanh toán bởi người được ủy thác của bất kỳ tín thác nào khi hành động với tư cách đó, nhưng không bao gồm các trường hợp sau: (a) người được ủy thác của một chương trình đầu tư tập thể khi hành động với tư cách đó; (b) người quản lý-ủy thác của một tín thác kinh doanh khi hành động với tư cách đó; và (c) người được ủy thác của một nhà phát triển nhà ở khi hành động với tư cách đó. (a), (b) và (c) khi mua lại bất động sản nhà ở, đã phải chịu ABSD (Pháp nhân) và ABSD của nhà phát triển nhà ở tương ứng.
Bài viết liên quan:
Các câu hỏi thường gặp
1. Người thụ hưởng cá nhân có thể nhận dạng là gì?
Người thụ hưởng có thể nhận dạng của một bất động sản nhà ở trong tín thác là một cá nhân:
a. Được xác định là người thụ hưởng của bất động sản nhà ở trong hợp đồng hoặc tài liệu tín thác; và
b. Do tín thác, người đó có quyền sở hữu hưởng lợi đối với bất động sản nhà ở, mà theo các điều khoản của tín thác, quyền sở hữu hưởng lợi này không thể bị thu hồi, thay đổi hoặc chịu bất kỳ điều kiện nào sau đó.
2. ABSD (Tín thác) có được áp dụng hồi tố đối với tất cả các bất động sản nhà ở tại Singapore được nắm giữ dưới hình thức tín thác trước ngày ABSD (Tín thác) có hiệu lực không?
Không. ABSD (Tín thác) chỉ áp dụng cho bất kỳ việc chuyển nhượng hoặc thanh toán bất động sản nhà ở nào vào một tín thác (dù là hiện có hay mới) được thực hiện vào hoặc sau ngày 9 tháng 5 năm 2022.
Nếu có nhiều hơn một văn bản làm cho bất động sản nhà ở được chuyển nhượng hoặc thanh toán vào tín thác, ABSD (Tín thác) sẽ được thanh toán dựa trên ngày thực hiện của văn bản đầu tiên (ví dụ: nếu văn bản được thực hiện tại Singapore, ABSD (Tín thác) phải được thanh toán trong vòng 14 ngày sau ngày thực hiện văn bản đầu tiên). Văn bản đầu tiên có thể là giấy chấp nhận Quyền Chọn Mua (Option to Purchase, viết tắt là OTP), Hợp đồng Mua bán (Sale & Purchase Agreement, viết tắt là S&P), tuyên bố tín thác hoặc thỏa thuận thanh toán (nếu có).
3. Tôi đã thực hiện Quyền Chọn Mua (OTP) vào ngày 15 tháng 6 năm 2024 để mua một bất động sản nhà ở dưới hình thức tín thác cho vợ tôi (công dân Singapore), người hiện đang sở hữu một bất động sản nhà ở khác. Tôi cũng đã thực hiện một tuyên bố tín thác, tuyên bố rằng tôi giữ tài sản dưới hình thức tín thác cho vợ tôi, người là chủ sở hữu hưởng lợi duy nhất của tài sản tín thác. Nếu quyền sở hữu hưởng lợi đã được trao cho vợ tôi và không có quy định nào khác trong tín thác có thể thu hồi, sửa đổi hoặc đặt bất kỳ điều kiện nào đối với quyền sở hữu hưởng lợi của vợ tôi trong tài sản tín thác, tôi có đủ điều kiện để được miễn giảm ABSD (Tín thác) không?
Vì tài sản được mua dưới hình thức tín thác cho vợ bạn, nên sẽ phải trả 65% ABSD (Tín thác). Trước khi nộp đơn xin miễn giảm, bạn cần phải trả trước ABSD (Tín thác), và Cục Thuế Nội địa Singapore sẽ đánh giá xem có đủ điều kiện để hoàn thuế hay không.
Trong trường hợp này, nếu bạn nộp đơn trong thời hạn và cung cấp các tài liệu chứng minh cần thiết, bạn sẽ đủ điều kiện được miễn giảm khoản chênh lệch giữa số tiền ABSD (Tín thác) đã trả và số tiền ABSD mà vợ bạn sẽ phải trả nếu cô ấy mua tài sản trực tiếp dưới tên mình. Vì đây là bất động sản nhà ở thứ hai mà vợ bạn sở hữu, tổng số tiền ABSD được hoàn lại sẽ là 45% (tức là 65% – 20%).
Bài viết liên quan:
4. Tôi đã thực hiện Quyền Chọn Mua (OTP) vào ngày 20 tháng 6 năm 2024 để mua một căn hộ dưới hình thức tín thác cho con vị thành niên của tôi (công dân Singapore). Đây là tài sản đầu tiên của con tôi. Tôi cũng đã thực hiện một tuyên bố tín thác, tuyên bố rằng tôi giữ căn hộ dưới hình thức tín thác cho con tôi, người là chủ sở hữu hưởng lợi duy nhất của tài sản tín thác. Nếu quyền sở hữu hưởng lợi đã thuộc về con tôi và không có quy định nào khác trong tín thác có thể thu hồi, sửa đổi hoặc đặt bất kỳ điều kiện nào đối với quyền sở hữu hưởng lợi của con tôi trong tài sản tín thác, tôi có đủ điều kiện để được miễn giảm ABSD (Tín thác) không?
Vì tài sản được mua dưới hình thức tín thác cho con bạn, nên sẽ phải trả 65% ABSD (Tín thác). Trước khi nộp đơn xin miễn giảm, bạn cần phải trả trước ABSD (Tín thác), và Cục Thuế Nội địa Singapore sẽ đánh giá xem có đủ điều kiện để hoàn thuế hay không.
Trong trường hợp này, nếu bạn nộp đơn trong thời hạn miễn giảm và cung cấp các tài liệu chứng minh cần thiết, bạn sẽ đủ điều kiện được miễn giảm khoản chênh lệch giữa số tiền ABSD (Tín thác) đã trả và số tiền ABSD mà con bạn sẽ phải trả nếu anh/cô bé mua tài sản trực tiếp dưới tên mình. Vì đây là bất động sản nhà ở đầu tiên mà con vị thành niên của bạn sở hữu, tổng số tiền ABSD được hoàn lại sẽ là toàn bộ 65% ABSD đã trả trước đó.
5. Tôi đã thực hiện một tuyên bố tín thác vào ngày 9 tháng 5 năm 2024, tuyên bố rằng tôi giữ một căn hộ dưới hình thức tín thác cho các con tôi là Yiyi và Hao Hao. Tín thác nêu rõ rằng Yiyi sở hữu hưởng lợi 50% căn hộ, trong khi Hao Hao chỉ có quyền nhận 50% còn lại khi tốt nghiệp đại học. Tôi đã trả 65% ABSD (Tín thác) khi thực hiện tuyên bố tín thác. Tôi có đủ điều kiện để được miễn giảm ABSD (Tín thác) không?
Không, bạn sẽ không đủ điều kiện để được miễn giảm ABSD (Tín thác). Một trong những điều kiện để được miễn giảm là người thụ hưởng của tài sản tín thác chỉ bao gồm những người thụ hưởng cá nhân có thể nhận dạng. Vì quyền hưởng lợi của Hao Hao trong tài sản phụ thuộc vào việc anh ấy có tốt nghiệp đại học hay không, anh ấy không phải là người thụ hưởng cá nhân có thể nhận dạng, do đó không đáp ứng điều kiện này và sẽ không được hoàn thuế.
6. Tôi đã thực hiện một tuyên bố tín thác vào ngày 9 tháng 5 năm 2024, tuyên bố rằng tôi giữ một căn hộ dưới hình thức tín thác cho con vị thành niên của tôi, và quyền lợi hưởng lợi của con tôi trong tài sản sẽ chỉ được trao khi con tôi đủ 21 tuổi. Tôi có đủ điều kiện để được miễn giảm ABSD (Tín thác) không?
Không. Điều kiện miễn giảm dựa trên quyền sở hữu hưởng lợi đã được trao tại thời điểm tài sản được chuyển vào tín thác. Quyền sở hữu hưởng lợi bị trì hoãn mà chỉ được trao trong tương lai sẽ không đủ điều kiện để được hoàn thuế ABSD (Tín thác).
7. Tôi đã nộp đơn xin miễn giảm ABSD (Tín thác). Thời gian xử lý là bao lâu, và nếu đơn của tôi được chấp thuận, khi nào tôi sẽ nhận được tiền hoàn lại?
Hầu hết các đơn sẽ được xử lý trong vòng 2 tháng sau khi nộp đầy đủ thông tin. Nếu đơn đã được chấp thuận, tiền hoàn lại sẽ được thực hiện trong vòng 1 tháng sau khi được phê duyệt.
8. Tôi đã thực hiện Quyền Chọn Mua (OTP) vào ngày 1 tháng 7 năm 2024 để mua một căn hộ và đã thực hiện một tuyên bố tín thác để tuyên bố rằng tôi giữ tài sản dưới hình thức tín thác cho con tôi. Tôi có thể nộp đơn yêu cầu miễn giảm trước, thay vì phải trả 65% ABSD trước rồi mới nhận lại tiền hoàn không?
Không, theo quy định của Quy tắc Thuế Trước bạ (Tín thác cho Người thụ hưởng Cá nhân Có thể nhận dạng) (Miễn giảm Thuế Mua Nhà Bổ sung) 2022, ABSD phải trả trên văn bản phải được thanh toán trước khi được miễn giảm.
Do đó, chúng tôi không thể cấp bất kỳ miễn giảm ABSD nào trước khi ABSD (Tín thác) được thanh toán.
Nếu văn bản được ký tại Singapore, vui lòng đóng dấu và thanh toán trong vòng 14 ngày sau khi ký. Nếu văn bản được ký lần đầu bên ngoài Singapore, vui lòng đóng dấu trong vòng 30 ngày sau khi văn bản được nhận lần đầu tại Singapore và thanh toán trước ngày đáo hạn để tránh bị phạt đóng dấu trễ.
9. Nếu tôi dự định lập một di chúc, trong đó nêu rõ rằng tài sản nhà ở của tôi sẽ được giữ dưới hình thức tín thác cho các con tôi sau khi tôi qua đời, tín thác đó có phải chịu 65% ABSD (Tín thác) không?
ABSD (Tín thác) áp dụng cho việc chuyển nhượng bất kỳ bất động sản nhà ở nào vào một tín thác sinh thời vào hoặc sau ngày 9 tháng 5 năm 2022. Tín thác sinh thời được định nghĩa là một tín thác được tạo ra bởi một người (người ủy thác) trong suốt cuộc đời của họ, và không bao gồm tín thác di chúc (ví dụ; một tín thác được thành lập bằng di chúc, có hiệu lực sau khi người ủy thác qua đời).
Vì tín thác trong trường hợp này là một tín thác di chúc, nên ABSD (Tín thác) không áp dụng.
Nguồn chính thức & Tài liệu tham khảo
- IRAS — Thuế trước bạ bổ sung của người mua (ABSD): Trang ABSD chính thức
- IRAS — Thuế trước bạ của người mua (BSD): Trang BSD chính thức
- IRAS — Miễn giảm ABSD (tín thác): Remission of ABSD (Trust)
- IRAS — Chậm nộp hoặc không nộp thuế trước bạ: Late Payment of Stamp Duty
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
