Mua nhà có lẽ là cam kết tài chính lớn nhất mà hầu hết mọi người thực hiện, vì vậy hành động này liên quan đến nhiều thủ tục pháp lý để đảm bảo cả người mua và người bán đều được bảo vệ tốt trong suốt quá trình. Tại Singapore, người mua nhà cần thông qua luật sư chuyển nhượng quyền sở hữu để thực hiện các thủ tục pháp lý cho giao dịch nhà ở tư nhân.
Chuyển nhượng quyền sở hữu (Conveyancing) là quá trình chuyển giao hợp pháp một bất động sản/tài sản từ một chủ sở hữu sang tên một chủ sở hữu khác. Khi mua bán bất động sản tại Singapore, có rất nhiều công việc pháp lý và hành chính phải hoàn thành trước khi giao dịch được kết thúc. Mặc dù quá trình giao dịch mua bán nhà có vẻ đơn giản, nhưng chỉ cần một chút sơ suất, nhiều chi tiết trong đó có thể xảy ra sai sót.
Mục lục
Phí chuyển nhượng quyền sở hữu tại Singapore
Phí luật sư, còn được gọi là phí chuyển nhượng, thường dao động từ 2,500 đến 5,000 đô la Singapore:
Phí luật sư cho việc tài trợ mua nhà HDB
| Mua nhà HDB bán lại | Mua nhà HDB BTO | Tái cấp vốn |
| 1,800 – 2,500 SGD | 2,000 – 2,700 SGD | 1,600 – 2,200 SGD |
Phí luật sư cho việc tài trợ mua nhà ở tư nhân
| Dưới 2 triệu SGD | 2 – 3 triệu SGD | 3 – 5 triệu SGD | Trên 5 triệu SGD | |
| Bất động sản đang xây dựng | 2,500 – 3,000 SGD | 2,500 – 3,200 SGD | 3,500 – 4,500 SGD | Từ 4,000 SGD |
| Bất động sản bán lại | 2,400 – 2,800 SGD | 2,500 – 3,000 SGD | 3,000 – 4,500 SGD | Từ 4,000 SGD |
| Bất động sản bán lại (có đất) | 2,500 – 3,000 SGD | 2,800 – 3,300 SGD | 3,000 – 4,500 SGD | Từ 4,000 SGD |
| Tái cấp vốn | 2,000 – 2,800 SGD | 2,200 – 3,000 SGD | 2,500 – 3,500 SGD | Từ 3,500 SGD |
| Chung cư điều hành (EC) | 2,500 – 3,000 SGD | – | – | – |
Phí chuyển nhượng tại Singapore có thể được chia thành các loại sau:
| Loại phí chuyển nhượng tại Singapore | Cần trả cho ai? |
| Phí chuyên môn | Luật sư |
| Kiểm tra khả năng thanh toán hoặc tình trạng phá sản của người bán và người mua | Bộ Pháp luật (Ministry of Law) |
| Kiểm tra quy hoạch tuyến đường | Dịch vụ Thông tin Đất đai Tích hợp (INLIS) của Cơ quan Quản lý Đất đai Singapore (Singapore Land Authority – SLA) |
| Chứng nhận của Ban Quản lý Chung cư (Management Corporation Strata Title – MCST) | Cơ quan Quản lý Đất đai Singapore (SLA) |
| Thuế trước bạ thế chấp | Cục Thuế Nội địa (IRAS) |
| Phí và chi phí luật sư của Quỹ Tiết kiệm Trung ương (CPF) | Ban Quản lý Quỹ Tiết kiệm Trung ương (CPF Board) |
| Kiểm tra quyền sở hữu | Cơ quan Quản lý Đất đai Singapore (SLA) |
| Nộp đơn pháp lý | Bảy cơ quan chính phủ |
| Đăng ký thông báo ngăn chặn giao dịch (caveat) của người mua và ngân hàng đối với việc chuyển nhượng và thế chấp | Cơ quan Quản lý Đất đai Singapore (SLA) |
| Phí đăng ký chuyển nhượng | Cơ quan Quản lý Đất đai Singapore (SLA) |
| Phí đăng ký thế chấp | Cơ quan Quản lý Đất đai Singapore (SLA) |
| Phí phát hành séc bảo chi của ngân hàng | Ngân hàng |
Các khoản phí trên áp dụng cho giao dịch nhà ở tư nhân. Đối với các giao dịch liên quan đến nhà ở công cộng (HDB) hoặc chung cư điều hành (EC), Cục Phát triển Nhà ở (HDB) đóng vai trò là đại diện pháp lý của người mua và xác định chi phí nhà ở cũng như các khoản phí. Để biết các quy tắc tính toán, vui lòng tham khảo trang web chính thức của HDB.
Người mua hoặc người bán có thể chỉ định người khác đại diện cho mình trong giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu thông qua Giấy ủy quyền (Power of Attorney – POA). Giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu là việc chuyển quyền sở hữu bất động sản từ một bên sang một bên khác, bao gồm cả việc cấp quyền thế chấp (tức là quyền đòi nợ của bên kia đối với bất động sản), ví dụ như một khoản vay thế chấp.
Nếu muốn thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu thông qua POA, cần lưu ý rằng thời hạn hiệu lực của POA thường là từ hai đến sáu năm, và người được chỉ định có thể thay mặt người ủy quyền ký tên trong các giao dịch bất động sản trong thời gian này.
Thư Quyền Chọn Mua (OTP) và thuê luật sư chuyển nhượng
Giả sử người mua đã tìm thấy căn hộ muốn mua, đã nhận được Chấp thuận Về nguyên tắc (Approval-in-Principle) cho khoản vay mua nhà từ ngân hàng, và giá chào mua đã được người bán chấp nhận. Lúc này, người mua cần:
- Ký một hợp đồng pháp lý hợp lệ và có tính ràng buộc bằng văn bản với người bán. Hợp đồng này được gọi là Thư Quyền Chọn Mua (Option To Purchase – OTP), cấp cho người mua quyền độc quyền mua bất động sản với giá đã thỏa thuận.
- Trả trực tiếp cho người bán một khoản Phí Đặt cọc (Option Fee) bằng 1% giá mua đã thỏa thuận để đổi lấy OTP.
Việc cấp OTP cũng có nghĩa là người bán không được giao dịch với bất kỳ người mua tiềm năng nào khác trong thời gian hiệu lực 14 ngày của nó.
Sau khi nhận được OTP, người mua nên xem xét việc thuê một luật sư chuyển nhượng quyền sở hữu trước tiên để có thể nhận được dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp kịp thời. Khi nhận được báo giá từ một công ty luật, hãy đảm bảo rằng nó bao gồm mọi khía cạnh của toàn bộ giao dịch chuyển nhượng, bao gồm phí trước bạ thế chấp (mortgage stamping fees), phí CPF, phí Hiệp hội Luật sư (Law Society fee), thuế hàng hóa và dịch vụ (GST), và nhiều mục khác.
Một trong những nhiệm vụ hàng đầu của luật sư chuyển nhượng là xem xét OTP, và OTP cần được thực hiện trong vòng 14 ngày kể từ ngày cấp. Đồng thời, luật sư có thể hỗ trợ người mua xin chấp thuận vay mua nhà. Luật sư cũng nên cung cấp một lịch trình rõ ràng bao gồm tất cả các thời hạn cho từng giai đoạn trước khi hoàn thành dịch vụ.
Đăng ký Thông báo ngăn chặn giao dịch (Caveat)
Khi người mua sẵn sàng thực hiện OTP, luật sư của người mua sẽ nộp đơn đăng ký thông báo ngăn chặn giao dịch (caveat) đối với quyền sở hữu của bất động sản đó, để thông báo cho công chúng và/hoặc bất kỳ bên thứ ba quan tâm nào khác rằng người mua có yêu cầu hợp lệ hoặc lợi ích hợp pháp đối với bất động sản đó. Nói cách khác, caveat có thể ngăn chặn bất động sản bị bán nhiều lần.
Sau khi thực hiện OTP, phải trả cho người bán một khoản tiền đặt cọc ít nhất 4% giá mua. Số tiền này sẽ được thanh toán cho luật sư của người mua thông qua một tài khoản chuyển nhượng (tài khoản tạm giữ), và sẽ được chuyển cho người bán cùng với các khoản thanh toán khác liên quan đến giao dịch sau khi giao dịch hoàn tất. Tài khoản chuyển nhượng có thể là:
- Tài khoản chuyển nhượng do công ty luật của luật sư mở riêng để nhận các khoản thanh toán như vậy;
- Dịch vụ Tiền chuyển nhượng (Conveyancing Money Service) của Học viện Luật Singapore (Singapore Academy of Law – SAL);
- Một tài khoản ký quỹ do luật sư của cả người mua và người bán đồng sở hữu.
Việc thiết lập tài khoản chuyển nhượng là để đảm bảo rằng trong quá trình giao dịch, không ai có thể bỏ trốn với số tiền từ lúc chuyển khoản cho đến khi giao dịch hoàn tất.
Sau khi thực hiện OTP, luật sư của người mua sẽ tiếp tục nộp các đơn pháp lý đến bảy cơ quan chính phủ, bao gồm Ban Công trình Công cộng (PUB), Cục Giao thông Đường bộ (LTA), Cơ quan Môi trường Quốc gia (NEA) và Cục Thuế Nội địa Singapore (IRAS). Việc này nhằm xác nhận rằng người bán có “nguồn gốc quyền sở hữu tốt”, tức là không có các vấn đề chưa được giải quyết như thuế bất động sản chưa thanh toán, nếu không những vấn đề này sẽ gây thiệt hại hoặc ảnh hưởng tiêu cực đến người mua khi chuyển nhượng quyền sở hữu.
Các đơn pháp lý cần nộp cho bảy cơ quan chính phủ như sau:
| Cơ quan chính phủ | Nội dung đơn |
| Cục Mạng lưới Thu hồi Nước (Water Reclamation Network Department) của Ban Công trình Công cộng (PUB) | Hệ thống thoát nước và cống rãnh |
| Cục Khảo sát và Đất đai (Survey and Lands Department) của Cục Giao thông Đường bộ (LTA) | Công trình tàu điện ngầm |
| Công trình đường bộ | |
| Cục Giao thông Đường bộ (LTA) | Quy hoạch tuyến đường |
| Cục Xây dựng và Công trình (BCA) | Cải tạo hoặc xây dựng thêm nhà |
| Cục Vệ sinh Môi trường (Environmental Health Department) của Cơ quan Môi trường Quốc gia (NEA) | Các vấn đề nổi cộm như nơi sinh sản của muỗi, tắc nghẽn cống rãnh, v.v. |
| Đơn vị Quy hoạch Xây dựng Trung tâm (Central Building Planning Unit) của Cơ quan Môi trường Quốc gia (NEA) | Nếu bất động sản bị ảnh hưởng bởi phương án thoát nước hiện tại |
| Cục Thuế Nội địa Singapore (IRAS) | Thuế bất động sản chưa nộp |
| Cơ quan Tái phát triển Đô thị (URA) | Xác định phân khu quy hoạch tổng thể, bất kỳ quyết định nào về đề xuất cho khu đất phát triển, v.v. |
Chỉ khi tất cả các đơn đều nhận được kết quả thỏa đáng, việc mua bán mới có thể hoàn tất. Nếu kết quả không thỏa đáng, có thể yêu cầu người bán khắc phục để thúc đẩy việc mua bán. Nếu gánh nặng pháp lý không thể được dỡ bỏ, người mua có thể hủy bỏ việc mua bán, lúc này thiệt hại của người mua chỉ là 1% phí đặt cọc đã trả để có được OTP.
Tiền hoàn tất giao dịch bất động sản
Sau khi thực hiện OTP, người mua và người bán sẽ thỏa thuận ngày hoàn tất việc mua bán, thường trong khoảng 10 đến 12 tuần. Trong thời gian này, chuyên gia thẩm định giá của ngân hàng người mua cũng sẽ tiến hành thẩm định giá chính thức cho bất động sản.
Nếu người bán vẫn đang trả khoản vay thế chấp cho bất động sản, luật sư của cả hai bên cần hợp tác để giải trừ gánh nặng thế chấp của người bán đối với bất động sản và tạo điều kiện cho việc chuyển giao quyền sở hữu từ tổ chức tài chính sang cho người mua.
Về phía người mua, cần chuẩn bị sẵn sàng nộp bất kỳ tài liệu cần thiết nào cho luật sư chuyển nhượng đã thuê. Luật sư sẽ liên lạc với Ban Quản lý Quỹ Tiết kiệm Trung ương (CPF Board) và/hoặc các tổ chức tài chính để xác nhận rằng số tiền vay và số tiền CPF cần thiết đã sẵn sàng để rút ra, nhằm hoàn tất thành công việc mua bán trong thời gian đã thỏa thuận.
Việc hoàn thành kịp thời các bước trên là rất quan trọng, vì việc chậm trễ ngày hoàn thành có thể dẫn đến những hậu quả không mong muốn, chẳng hạn như phí quản lý ngân hàng bổ sung và lãi suất 6% mỗi năm trên giá bán phải trả cho người bán. Điều này cũng áp dụng ngược lại cho người bán, nếu việc chậm trễ do lỗi của người bán, người bán phải trả cho người mua lãi suất 6% mỗi năm trên giá bán.
Khoảng thời gian từ 10 đến 14 tuần giữa việc thực hiện OTP và hoàn tất việc mua bán cũng cho phép người bán chuyển ra khỏi bất động sản (nếu họ chưa chuyển ra) và đảm bảo rằng đồ nội thất cũ được xử lý, hoặc các sửa chữa đã thỏa thuận được hoàn thành. Tất nhiên, điều này phụ thuộc vào các điều khoản mua bán đã được hai bên thỏa thuận, chỉ khi mua bất động sản ở trạng thái “nguyên trạng” hoặc “trống” mới có các yêu cầu này.
Khi gần đến ngày hoàn tất việc mua bán, nếu bất động sản vẫn đang được sử dụng, người bán sẽ trao cho người mua quyền sở hữu trống. Trong trường hợp này, người mua có thể kiểm tra bất động sản để tìm bất kỳ khiếm khuyết nào, và nếu phát hiện, có thể thông báo cho người bán để khắc phục trước khi hoàn tất việc mua bán. Cần lưu ý rằng bất động sản bán lại không có thời gian bảo hành khiếm khuyết.
Nếu kết quả kiểm tra thỏa đáng, luật sư của cả hai bên sẽ hoàn tất giao dịch, bao gồm việc bàn giao chìa khóa và trao đổi séc bảo chi.
Hoàn tất chuyển nhượng và nhận chìa khóa
Sau khi hoàn tất, người mua sẽ nhận được chìa khóa nhà mới, giấy chứng nhận quyền sở hữu của bất động sản và biểu mẫu chuyển nhượng quyền sở hữu mới. Luật sư của người mua đáng lẽ đã theo dõi việc chuyển 95% số tiền còn lại cho người bán, bao gồm cả phần tiền đặt cọc còn lại. Đến đây, việc chuyển nhượng quyền sở hữu đã hoàn tất về mặt pháp lý.
Sau đó, luật sư của người mua sẽ thông báo cho IRAS (và bất kỳ cơ quan liên quan nào khác) rằng người mua đã trở thành chủ sở hữu mới của bất động sản. Điều này có nghĩa là các khoản phí bảo trì, thuế bất động sản và các chi phí khác liên quan đến bất động sản sẽ có hiệu lực kể từ ngày hoàn tất chuyển nhượng.
Tóm tắt các bước để mua ngôi nhà lý tưởng tại Singapore
Dưới đây là tóm tắt ngắn gọn các bước chuyển nhượng quyền sở hữu.
| Các bước để mua bất động sản lý tưởng tại Singapore | Bao gồm những gì? |
| Tìm kiếm ngôi nhà mơ ước | Duyệt thông tin trên trang web này và chọn ra các bất động sản ưng ý |
| Người bán chấp nhận đề nghị | Thỏa thuận với người bán về giá bán |
| Thuê luật sư chuyển nhượng | Thuê một luật sư chuyển nhượng để giúp xử lý các vấn đề chuyển nhượng quyền sở hữu |
| Xem xét OTP và tiến hành kiểm tra lý lịch | Để luật sư chuyển nhượng xem xét OTP, đồng thời tiến hành một loạt kiểm tra lý lịch đối với người bán để đảm bảo không có vấn đề gì với bất động sản hoặc người bán |
| Thực hiện OTP | Kể từ ngày cấp OTP, người mua có 14 ngày để thực hiện OTP. Một khi đã thực hiện, điều đó có nghĩa là người mua xác nhận sẽ mua bất động sản với giá đã thỏa thuận |
| Luật sư kiểm tra tính hợp lệ của giấy tờ sở hữu | Sẽ nộp đơn pháp lý đến bảy cơ quan chính phủ. Luật sư chuyển nhượng cũng sẽ đăng ký thông báo ngăn chặn giao dịch cho bất động sản, đồng thời giúp người mua liên lạc với ngân hàng và Ban Quản lý CPF để tài trợ |
| Kiểm tra cuối cùng | Người mua tiến hành kiểm tra cuối cùng đối với bất động sản và đảm bảo mọi thứ đã sẵn sàng khi mua |
| Hoàn tất việc mua bán | “Chính thức” hoàn tất việc mua ngôi nhà mơ ước |
| Thông báo cho Cục Thuế Nội địa (IRAS) | Luật sư chuyển nhượng sẽ thông báo cho IRAS về quyền sở hữu bất động sản mới đứng tên người mua |
Với tư cách là người bán, quy trình chuyển nhượng có gì khác biệt?
Nếu bạn định bán một bất động sản, luật sư chuyển nhượng của người bán sẽ kiểm tra xem có khoản vay thế chấp nào chưa thanh toán hay không, và nếu có, cần xác nhận liệu việc trả nợ trước hạn có phải chịu bất kỳ khoản phạt nào không. Luật sư cũng nên kiểm tra xem quỹ CPF có được sử dụng hay không, và số tiền cộng với lãi tích lũy mà người bán cần hoàn trả vào tài khoản CPF.
Sau đó, luật sư của người bán phải thông báo cho ngân hàng về việc giải chấp bất động sản (tức là hoàn toàn giải trừ khoản vay thế chấp) và thông báo cho Ban Quản lý CPF để giải trừ các khoản phí CPF. Luật sư sẽ chuẩn bị các tài liệu chứng minh rằng tất cả các khoản phí linh tinh đã được thanh toán, bao gồm thuế bất động sản, phí MCST và các khoản phí thành viên khác.
Ngoài ra, luật sư của người bán sẽ soạn thảo một danh sách các đồ nội thất, vật dụng cố định và đồ đạc sẽ được bao gồm trong việc mua bán để tránh hiểu lầm và các tranh chấp tiềm tàng. Luật sư cũng sẽ thông báo cho người bán về số tiền thu được từ việc bán và trả lời bất kỳ câu hỏi nào có thể phát sinh trong quá trình này.
Thu nhập của người bán từ việc bán nhà ở tư nhân như sau:
- Giá bán bất động sản
- Trừ đi khoản vay thế chấp chưa thanh toán cộng với bất kỳ khoản trả góp và lãi suất nào chưa thanh toán
- Trừ đi số tiền CPF đã sử dụng cộng với lãi tích lũy
- Giảm hoa hồng cho môi giới bất động sản
- Trừ đi thuế bất động sản tính đến ngày hoàn thành
- Trừ đi Thuế trước bạ của người bán (SSD) (nếu có)
- Trừ đi phí luật sư đại diện cho người bán trong quá trình chuyển nhượng
- Trừ đi phí bảo trì và dịch vụ phải trả cho ban quản lý tài sản tính đến ngày hoàn thành (nếu có)
Bài viết liên quan:
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
