Đối với hầu hết mọi người, bất động sản nhà ở trước hết là một mái ấm. Nhiều người mua cũng xem việc mua nhà như một hình thức đầu tư, và một số phụ huynh sẽ mua bất động sản cho con cái thông qua hình thức ủy thác. Bài viết này sẽ thảo luận về mục đích chính của việc mua nhà theo hình thức ủy thác, cũng như ý nghĩa của các quy định mới về Thuế trước bạ dành cho người mua bổ sung (Ủy thác) được đưa ra vào tháng 5 năm 2022.
1. Tại sao cần mua bất động sản theo hình thức ủy thác?
Mặc dù một đứa trẻ (tức là cá nhân dưới 21 tuổi) chưa có năng lực pháp lý để sở hữu bất động sản đứng tên mình, nhưng cha mẹ của họ có thể mua bất động sản cho con và thay mặt quản lý theo hình thức ủy thác, qua đó, đứa trẻ sẽ trở thành người sở hữu hưởng lợi thực sự của tài sản đó.
Một số phụ huynh chọn cấu trúc ủy thác để mua bất động sản cho con cái vì nhiều lý do, chủ yếu là để tránh thuế một cách hiệu quả và hợp pháp, cũng như để lập kế hoạch thừa kế.
Một số phụ huynh khác lại mong muốn chuyển giao bất động sản nhà ở cho con cái, đặc biệt là con vị thành niên, ngay khi họ còn sống thay vì đợi đến khi qua đời mới chuyển giao tài sản, vì vậy họ cũng chọn mua nhà cho con thông qua hình thức ủy thác.
Bài viết liên quan:
2. Ai có thể mua bất động sản theo hình thức ủy thác?
Do việc mua bất động sản nhà ở theo hình thức ủy thác thường yêu cầu thanh toán toàn bộ bằng tiền mặt, nên việc lập kế hoạch tài chính cẩn thận và có nguồn vốn lớn là những yếu tố cực kỳ quan trọng khi muốn mua nhà cho con theo cách này. Nói cách khác, những người mua bất động sản theo hình thức ủy thác thường là những người có tiềm lực tài chính dồi dào.
Một khi đã cân nhắc các yếu tố này, việc mua nhà cho con theo hình thức ủy thác là một lựa chọn khả thi cho những ai muốn chuyển giao tài sản sớm, hoặc vì các lý do về thuế hay kế hoạch thừa kế.
3. Mua bất động sản theo hình thức ủy thác như thế nào? Các bước và yêu cầu cụ thể là gì?
Thông thường, một quỹ ủy thác được thành lập bởi người được ủy thác (trustee), cụ thể như sau:
- Ký kết văn bản ủy thác hoặc hợp đồng ủy thác; và
- Chuyển tài sản vào quỹ ủy thác.
Khi thực hiện hợp đồng ủy thác, người được ủy thác hoặc người ủy thác (settlor) phải xác định rõ các điều khoản chính của quỹ ủy thác, bao gồm:
- Ai là người thụ hưởng (beneficiary);
- Ai sẽ được chỉ định làm người được ủy thác của quỹ;
- Các quyền hạn của người được ủy thác; và
- Sự chuyển giao quyền sở hữu hưởng lợi.
Khi mua nhà theo hình thức ủy thác, phải thanh toán toàn bộ bằng tiền mặt, không thể sử dụng Quỹ Tiết kiệm Trung ương (CPF) để thanh toán, và các ngân hàng cũng không thể cung cấp khoản vay cho trường hợp này.
4. Chính phủ gần đây đã đưa ra Thuế trước bạ dành cho người mua bổ sung (Ủy thác), điều này có nghĩa là gì? Nó ảnh hưởng đến việc mua nhà theo hình thức ủy thác như thế nào?
Bộ Tài chính (MOF) đã thông báo rằng, kể từ ngày 9 tháng 5 năm 2022, tất cả các giao dịch chuyển nhượng bất động sản nhà ở vào một quỹ ủy thác sinh thời (living trust) phải trả 35% Thuế trước bạ dành cho người mua bổ sung (ABSD). Khoản thuế ABSD 35% này phải được thanh toán trước (tức là trong vòng 14 ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng mua bán hoặc thực hiện quyền chọn mua nhà).
Trước đây, khi một bất động sản nhà ở được chuyển vào quỹ ủy thác sinh thời mà không có người sở hữu hưởng lợi có thể xác định, thì không cần phải trả ABSD. Có thể nói, sự thay đổi quy định này đã lấp đầy một lỗ hổng chính sách tiềm tàng.
Tuy nhiên, người được ủy thác có thể nộp đơn lên Cục Thuế Nội địa Singapore (IRAS) để được hoàn lại Thuế trước bạ dành cho người mua bổ sung (Ủy thác), nhưng phải đáp ứng nhiều điều kiện–cụ thể là, người sở hữu hưởng lợi của bất động sản là một cá nhân có thể xác định, quyền sở hữu hưởng lợi của bất động sản đã được chuyển giao cho người thụ hưởng, và quỹ ủy thác không thể bị thu hồi, thay đổi hoặc chịu bất kỳ điều kiện ràng buộc nào sau đó.
Theo quy định của Cục Thuế Nội địa, khi một bất động sản nhà ở được bán cho một hoặc nhiều người thụ hưởng cá nhân có thể xác định, thì Thuế trước bạ dành cho người mua bổ sung (Ủy thác) có thể được miễn giảm thông qua hình thức hoàn thuế.
Nếu các điều kiện được đáp ứng, số tiền hoàn lại sẽ được tính dựa trên sự chênh lệch giữa mức thuế suất 35% của Thuế trước bạ dành cho người mua bổ sung (Ủy thác) và mức thuế suất tương ứng với hồ sơ của người thụ hưởng.
Khoản Thuế trước bạ dành cho người mua bổ sung (Ủy thác) 35% phải được thanh toán trước, và phải nộp đơn xin hoàn thuế lên Cục Thuế Nội địa Singapore trong vòng sáu tháng sau khi văn bản được thực hiện. Hầu hết các đơn sẽ được xử lý trong vòng 2 tháng sau khi nộp đầy đủ thông tin, và nếu đơn được chấp thuận, tiền sẽ được hoàn lại trong vòng 1 tháng sau khi được phê duyệt.
Chính phủ đưa ra Thuế trước bạ dành cho người mua bổ sung (Ủy thác) nhằm ngăn chặn tình trạng lạm dụng tên người khác để mua bất động sản nhằm trốn tránh việc trả ABSD. Do đó, quyền sở hữu hưởng lợi của bất động sản phải được chuyển giao cho người thụ hưởng, điều này sẽ đảm bảo người thụ hưởng trở thành chủ sở hữu thực sự của tài sản, và tài sản đó trên thực tế không nằm dưới sự kiểm soát của người thành lập quỹ ủy thác.
Bài viết liên quan:
5. Theo quy định mới, việc mua bất động sản nhà ở theo hình thức ủy thác còn có ý nghĩa không?
Dự kiến, Thuế trước bạ dành cho người mua bổ sung (Ủy thác) sẽ không ảnh hưởng nhiều đến thị trường nhà ở nói chung. Trong số lượng lớn các giao dịch nhà ở tư nhân hàng năm, bất động sản được mua theo hình thức ủy thác chỉ chiếm một phần nhỏ. Ước tính có khoảng 10% hoặc ít hơn người mua nhà tư nhân mua nhà theo hình thức ủy thác để bảo vệ lợi ích của con cái.
Hầu hết những người mua nhà theo hình thức ủy thác vì lợi ích của con cái đều chỉ định con cái hoặc thành viên gia đình làm người thụ hưởng của quỹ ủy thác. Do tác động ròng đối với các cấu trúc ủy thác này là trung tính, vì họ có thể nộp đơn xin hoàn thuế từ Cục Thuế Nội địa Singapore, nên xu hướng sử dụng hình thức ủy thác để mua bất động sản nhà ở có thể sẽ tiếp tục. Hơn nữa, những người mua bất động sản theo hình thức ủy thác thường là những người giàu có, khoản thanh toán trước 35% (mà cuối cùng họ có thể nhận lại) có thể không phải là một rào cản quá lớn so với khoản tiết kiệm thuế từ việc tránh ABSD, vốn có thể là một con số đáng kể.
Do đó, hiệu quả đánh thuế của Thuế trước bạ dành cho người mua bổ sung (Ủy thác) không lớn. Đối với những người có đủ khả năng tài chính, việc mua nhà theo hình thức ủy thác vẫn rất hấp dẫn. Nếu họ đáp ứng các điều kiện nhất định, ví dụ, người thụ hưởng có thể xác định là công dân Singapore và chưa sở hữu bất động sản nhà ở nào tại Singapore, thì khoản thuế bổ sung này sẽ được hoàn lại toàn bộ.
Tóm lại, quỹ ủy thác được thành lập với mục đích tặng cho, vì các yếu tố về thuế và kế hoạch di sản/thừa kế, và việc áp dụng Thuế trước bạ dành cho người mua bổ sung (Ủy thác) mới không làm thay đổi điều này.
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
