Kích thước căn hộ Singapore có quan trọng không?

Trong những năm gần đây, các dự án chung cư quy mô lớn với hơn 1.000 căn hộ đã bán rất chạy. Dự án nhà ở tư nhân quy mô lớn Parc Clematis tại Clementi đã bán được 70% số căn hộ được mở bán trong ngày đầu tiên. Dự án siêu chung cư Treasure at Tampines tại Tampines đã bán được 55,5% số căn hộ được mở bán vào cuối tuần đầu tiên. Normanton Park là dự án bán chạy nhất trong quý đầu tiên của năm 2021, đã bán được 923 căn, chiếm khoảng một nửa tổng số căn hộ của dự án.

Singapore có 22 dự án chung cư quy mô lớn, trong đó 8 dự án vẫn đang được xây dựng. Tất cả các dự án quy mô lớn này đều có thời hạn sở hữu 99 năm.

Danh sách các dự án chung cư quy mô lớn có hơn 1.000 căn hộ

Dự án quy mô lớn chưa hoàn thành lớn nhất là Treasure at Tampines, với 2.203 căn hộ. Đây cũng là dự án duy nhất có hơn 2.000 căn hộ. Dự án quy mô lớn đã hoàn thành lớn nhất là D’Leedon, với 1.703 căn hộ, và đây cũng là dự án quy mô lớn duy nhất tại khu vực đắc địa Quận 10.

Quận 19 (bao gồm Hougang và Serangoon) là khu vực có nhiều dự án quy mô lớn nhất. Trong số 5 dự án quy mô lớn tại Quận 19, có 3 dự án vẫn đang được xây dựng.

Giá trung bình của các dự án quy mô lớn dao động từ 794 SGD mỗi foot vuông tại Melville Park đến 2.439 SGD mỗi foot vuông tại Marina One Residences. Melville Park là dự án quy mô lớn có tuổi đời thứ hai, nhận Chứng nhận Tạm thời Chiếm dụng (TOP) vào năm 1996. Dự án có tuổi đời lâu nhất là Bayshore Park, nhận TOP vào năm 1986.

Tại sao các dự án quy mô lớn lại hấp dẫn người mua?

Một số người mua ưa thích các dự án quy mô lớn có hơn 1.000 căn hộ vì có nhiều tiện ích phù hợp cho gia đình hơn. Các dự án quy mô lớn thường có các phòng chức năng lớn hơn hoặc nhiều hơn, mang lại cho phụ huynh nhiều không gian hơn để tổ chức tiệc hoặc cho con cái vui chơi. Các phòng chức năng cũng có thể được sử dụng làm nơi làm việc cho các bậc cha mẹ làm việc tại nhà. Một số dự án quy mô lớn thậm chí còn có các gian hàng bán lẻ và ăn uống ngay trong khuôn viên dự án.

Ví dụ: The Florence Residences có 15 sảnh trưng bày theo chủ đề, 12 câu lạc bộ và 128 tiện ích, bao gồm một hồ bơi chu vi 80 mét. Affinity at Serangoon có năm cửa hàng bán lẻ, hồ bơi nông và một hồ bơi nhỏ có chu vi 50 mét, cùng với ba hòn đảo nhân tạo, dự án còn bao gồm nhiều tiện ích khác như câu lạc bộ và phòng tập thể dục.

Ngoài ra, các dự án quy mô lớn có nhiều chủ sở hữu hơn để chia sẻ chi phí bảo trì các khu vực chung và tiện ích, cũng như chi phí thay thế hoặc nâng cấp các thiết bị lớn như thang máy. Điều này có thể giúp giảm chi phí bảo trì định kỳ mà mỗi chủ sở hữu phải trả.

Do đó, các dự án quy mô lớn thường thu hút các gia đình có con nhỏ đang đi học.

Còn các dự án chung cư boutique dưới 100 căn thì sao?

Các dự án chung cư boutique dưới 100 căn có thể được chia thành hai loại – các dự án sang trọng mang lại sự độc quyền và riêng tư cho người mua, và các dự án đơn giản (no-frills) với các tiện ích hạn chế.

Các dự án sang trọng có xu hướng thu hút những người mua giàu có trong và ngoài nước, những người sẵn sàng trả giá cao cho sự riêng tư và độc quyền. Và người mua đánh giá cao các đặc điểm thiết kế độc đáo, các khu vực chung rộng rãi và cảnh quan xanh tươi của những căn hộ sang trọng này. Số lượng căn hộ hạn chế trong các dự án như vậy, vì vậy việc sống trong một ngôi nhà như vậy thường được coi là biểu tượng của địa vị và đẳng cấp.

Các dự án đơn giản quy mô nhỏ có xu hướng thu hút các chủ sở hữu nhà ở và nhà đầu tư tìm kiếm nhà ở tư nhân giá cả phải chăng. Họ thường không có nhu cầu sử dụng các tiện ích chung, vì vậy họ không bận tâm đến việc thiếu các tiện ích này trong dự án. Ngoài ra, ít tiện ích chung hơn đồng nghĩa với chi phí bảo trì thấp hơn cho chủ sở hữu. Do đó, những dự án chung cư boutique đơn giản này có xu hướng thu hút những người độc thân hoặc các cặp vợ chồng không có con, những người coi trọng sự phải chăng và hiệu quả về chi phí.

Quận 19: Nơi tập trung các dự án quy mô lớn

Quận 19 có số lượng dự án quy mô lớn nhiều nhất – lên đến 5 dự án, trong khi các khu vực khác chỉ có tối đa 2 dự án quy mô lớn như vậy. Trong số 5 dự án quy mô lớn tại Quận 19, có 3 dự án vẫn đang được xây dựng – Riverfront Residences, The Florence Residences và Affinity at Serangoon.

Danh sách các dự án quy mô lớn tại Quận 19

Tại Quận 19, có 3 dự án quy mô lớn có các dự án chung cư boutique trong bán kính 500 mét. Ba dự án này là The Minton, The Florence Residences và Affinity at Serangoon. Trong số 3 dự án này, The Florence Residences là đắt nhất, với giá bán trung bình 1.739 SGD mỗi foot vuông và có ít dự án chung cư boutique gần đó nhất.

Mặt khác, The Minton có giá bán trung bình thấp nhất là 1.220 SGD mỗi foot vuông, và dự án này có 10 dự án chung cư boutique gần đó, nhiều nhất trong số các dự án cùng loại. Khác với The Minton có thời hạn thuê 99 năm, 10 dự án chung cư boutique này đều là dự án sở hữu vĩnh viễn (Freehold). Ngoài ra, có 9 dự án chung cư boutique có số lượng căn hộ dưới 50. Chỉ có Suites @ Paya Lebar với 99 căn là ngoại lệ. Suites @ Paya Lebar nằm ngay đối diện The Minton.

Trong số 10 dự án chung cư boutique gần The Minton, Suites @ Paya Lebar có giá bán đắt nhất, 1.445 SGD mỗi foot vuông – thậm chí còn đắt hơn The Minton (1.220 SGD mỗi foot vuông), mặc dù cả hai chung cư đều nhận TOP vào năm 2013. Nguyên nhân của sự chênh lệch giá có thể là do Suites @ Paya Lebar là sở hữu vĩnh viễn, trong khi The Minton là sở hữu 99 năm.

Đáng chú ý là kể từ năm 2017, giá bán lại trung bình của The Minton đã luôn thấp hơn giá bán lại trung bình của các chung cư tại Quận 19. Tuy nhiên, giá trung bình của Suites @ Paya Lebar luôn cao hơn giá bán lại trung bình của cả The Minton và Quận 19.

So với Suites @ Paya Lebar, biến động giá bán lại trung bình của The Minton cũng nhỏ hơn. Giá bán lại trung bình của The Minton đạt đỉnh 1.127 SGD mỗi foot vuông vào năm 2015, sau đó có xu hướng giảm. Tuy nhiên, giá trung bình của The Minton đã dần hồi phục và vượt qua mức cao nhất năm 2015. Ngược lại, giá trung bình của Suites @ Paya Lebar đạt mức cao nhất mọi thời đại (1.543 SGD mỗi foot vuông) vào năm 2015, sau đó quay đầu giảm và kể từ đó không thể vượt qua mức giá đỉnh năm 2015.

Suites @ Paya Lebar chỉ có các loại căn hộ một hoặc hai phòng ngủ, điều này khiến dự án này không phù hợp cho các gia đình. Theo dữ liệu điều tra dân số năm 2020, chỉ có 8% cư dân trong khu quy hoạch Hougang là người thuê nhà, điều này có nghĩa là nhu cầu thuê các căn hộ nhỏ của Suites @ Paya Lebar yếu hơn. Trạm MRT gần nhất – Kovan MRT – cách dự án hơn 900 mét, càng làm giảm nhu cầu thuê nhà.

Trường tiểu học nữ Paya Lebar Methodist Girls’ Primary School nằm trong khoảng cách đi bộ từ cả hai dự án chung cư, do đó rất hấp dẫn đối với các bậc cha mẹ có con gái trong khu vực. Các hộ gia đình thường ưa thích các dự án quy mô lớn có nhiều tiện ích và các loại căn hộ rộng rãi hơn. Do đó, mặc dù có sự khác biệt về thời hạn sở hữu đất, chúng tôi dự đoán nhu cầu mua The Minton sẽ mạnh hơn Suites @ Paya Lebar. Giá cả phải chăng hơn của The Minton làm cho dự án này trở nên hấp dẫn hơn.

So sánh các dự án chung cư chưa hoàn thành tại Quận 19

Trong số các dự án quy mô lớn chưa hoàn thành tại Quận 19, Affinity at Serangoon có số lượng dự án chung cư boutique nhiều nhất trong bán kính 500 mét. Trong số 7 dự án chung cư boutique gần Affinity at Serangoon, có 5 dự án là sở hữu 999 năm, 1 dự án là sở hữu vĩnh viễn. Dự án còn lại – Parkwood Residences – có thời hạn thuê 99 năm và hiện chưa hoàn thành.

Affinity at Serangoon và Parkwood Residences nằm đối diện nhau theo đường chéo. Cả hai dự án chung cư đều do Oxley Holdings phát triển.

Parkwood Residences chỉ có 18 căn hộ, chủ yếu là các loại căn hộ ba phòng ngủ có diện tích từ 800 đến 1.000 foot vuông. Dự án này là một ví dụ điển hình của chung cư boutique được thiết kế cho những người độc thân hoặc các cặp vợ chồng coi trọng sự riêng tư. Parkwood Residences và Affinity at Serangoon đã bán hết.

Dựa trên dữ liệu giao dịch nhà mới trong 12 tháng qua, giá trung bình của Affinity at Serangoon và Parkwood Residences lần lượt là 1.580 SGD và 1.562 SGD mỗi foot vuông. Tuy nhiên, giá trung bình của Affinity at Serangoon đã tăng vọt lên 1.748 SGD mỗi foot vuông trong quý 3 năm 2022, trong khi giá trung bình của Parkwood Residences chỉ tăng nhẹ lên 1.580 SGD mỗi foot vuông.

Tuy nhiên, số lượng căn hộ ít hơn của Parkwood Residences có nghĩa là doanh số bán hàng thấp hơn, do đó mỗi giao dịch sẽ có tác động lớn hơn đến giá trung bình tổng thể của dự án. Ngược lại, số lượng căn hộ nhiều hơn của Affinity at Serangoon có nghĩa là mỗi giao dịch có tác động nhỏ hơn đến giá trung bình tổng thể của dự án.

Parc Esta có 25 dự án chung cư boutique trong bán kính 500m

Trong tất cả các dự án quy mô lớn, Parc Esta có nhiều dự án chung cư boutique nhất trong bán kính 500 mét. Trên thực tế, Parc Esta là một dự án bất thường vì trong bán kính 500 mét của nó toàn là các dự án chung cư boutique. Ngoài ra, Parc Esta là dự án duy nhất có thời hạn thuê trong khu vực.

Trong số các dự án chung cư boutique gần đó, Le Reve có quy mô lớn nhất với 65 căn hộ. Tiếp theo là Eunos Park, với 55 căn hộ. Mặc dù cả ba dự án đều nằm ở Quận 14, nhưng Parc Esta nằm trong khu quy hoạch Geylang, trong khi Le Reve và Eunos Park nằm trong khu quy hoạch Bedok.

Trong ba dự án này, Parc Esta có tuổi đời trẻ nhất, vừa nhận TOP trong năm nay. Le Reve và Eunos Park lần lượt nhận TOP vào năm 2007 và 1995.

Về giá trung bình, Parc Esta (2.022 SGD mỗi foot vuông) hoạt động tốt hơn Le Reve (1.228 SGD mỗi foot vuông) và Eunos Park (1.074 SGD mỗi foot vuông). Điều này có thể là do tác động của việc giảm thời hạn thuê đất đối với hai dự án chung cư boutique. Giá bán lại trung bình của Le Reve và Eunos Park cũng thấp hơn so với các chung cư sở hữu vĩnh viễn trong khu quy hoạch Bedok.

Đối với những người mua là gia đình nhỏ, Le Reve có thể là một lựa chọn thỏa hiệp tốt giữa giá nhà và tuổi đời của dự án. Dự án này có các loại căn hộ hai và ba phòng ngủ để lựa chọn. Trạm MRT Eunos cách dự án 500 mét. Có hai trường tiểu học trong bán kính một km từ dự án.

D’Leedon là dự án quy mô lớn duy nhất tại Quận 10 khu vực đắc địa

D’Leedon là dự án chung cư quy mô lớn duy nhất tại khu vực đắc địa Quận 10, trong khi Quận 9 và Quận 11 không có dự án nào như vậy. D’Leedon có 7 dự án chung cư boutique trong bán kính 500 mét, trong đó 6 dự án là sở hữu vĩnh viễn và Charming Garden là sở hữu 999 năm.

The Cornwall là dự án chung cư boutique lớn nhất trong số đó, với 99 căn hộ. Tiếp theo là Wilshire Residences chưa hoàn thành, với 85 căn hộ.

Trong tất cả các dự án chung cư boutique, Wilshire Residences (2.631 SGD mỗi foot vuông) là đắt nhất. Tiếp theo là The Cornwall (1.949 SGD mỗi foot vuông). Giá bán của cả hai dự án chung cư boutique này đều cao hơn D’Leedon (1.751 SGD mỗi foot vuông). Sự khác biệt về giá này có thể là do thời hạn sở hữu đất, vì cả hai dự án chung cư boutique này đều là sở hữu vĩnh viễn, trong khi D’Leedon là sở hữu 99 năm.

Đối với các gia đình muốn sống ở khu vực đắc địa, D’Leedon có thể là một lựa chọn hợp lý hơn. Chung cư này cách hai trường học nổi tiếng chưa đầy một km, do đó đặc biệt hấp dẫn đối với các bậc cha mẹ. D’Leedon cũng gần chợ và trung tâm ẩm thực Empress Road Market, và có hai trạm MRT gần đó.

Theo dữ liệu cấm bán nhà tư nhân (caveat) được đăng ký tại Cơ quan Tái phát triển Đô thị (URA), Wilshire Residences đã bán được 55 căn, tỷ lệ bán ra là 64,7%. Các nhà đầu tư có tài chính vững mạnh có thể xem xét thêm vào danh mục đầu tư của mình một bất động sản sở hữu vĩnh viễn tại khu vực đắc địa. Một yếu tố quan trọng cần cân nhắc nữa là cuộc điều tra dân số năm 2020 cho thấy 16% cư dân trong khu quy hoạch Bukit Timah là người thuê nhà – cao hơn mức trung bình 12,1% trên toàn đảo.

Một dự án chưa hoàn thành khác gần đó là Leedon Green với 638 căn, giá 2.780 SGD mỗi foot vuông, đắt hơn D’Leedon 1.029 SGD mỗi foot vuông. Không có gì ngạc nhiên khi Leedon Green sở hữu vĩnh viễn có giá bán cao hơn so với D’Leedon sở hữu 99 năm. Theo dữ liệu của URA, Leedon Green đã bán được 473 căn, tỷ lệ bán ra là 74,1%.

Xu hướng giá trung bình của Wilshire Residences và Leedon Green thấp hơn giá bán nhà mới của các chung cư sở hữu vĩnh viễn tại Quận 10, do đó hai dự án này đáng để những người mua quan tâm xem xét.

Tóm lại

• Qua việc so sánh các dự án quy mô lớn và các dự án chung cư boutique gần đó, chúng ta có thể kết luận rằng hầu như không có mối tương quan nào giữa quy mô của dự án và giá trung bình của các căn hộ. Giá cả phụ thuộc vào vị trí, tuổi đời và thời hạn sở hữu đất của dự án.
• Các dự án quy mô lớn có xu hướng thu hút các gia đình mua nhà bằng số lượng lớn các tiện ích phù hợp cho gia đình.
• Các dự án chung cư boutique có thể là những căn hộ đơn giản, giá cả phải chăng thu hút người mua, hoặc là những căn hộ sang trọng mang lại sự độc quyền và riêng tư cho người mua.
• Quận 19 có năm dự án quy mô lớn, nhiều nhất trong tất cả các quận của Singapore. Ba trong số đó – Riverfront Residences, The Florence Residences và Affinity at Serangoon – vẫn đang được xây dựng.
• Parc Esta mới hoàn thành có nhiều dự án chung cư boutique nhất gần đó, phù hợp cho các cặp vợ chồng hoặc nhà đầu tư.
• D’Leedon là dự án quy mô lớn duy nhất tại khu vực đắc địa. Thời hạn thuê còn lại của nó làm cho nó có giá phải chăng hơn so với các dự án chung cư boutique sở hữu vĩnh viễn xung quanh.
• Đối với việc loại hình dự án nào phù hợp hơn để mua, không có câu trả lời chắc chắn. Điều này phụ thuộc vào hoàn cảnh cá nhân và nhu cầu nhà ở của người mua.

Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:

WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi