Khu vực Trung tâm Cốt lõi (CCR) từ lâu đã được mệnh danh là khu vực vàng của Singapore, nơi có những bất động sản sang trọng và đắt đỏ nhất. Nhưng vào năm 2022, giá căn hộ mới tại các Khu vực Còn lại của Trung tâm (RCR) đã bắt đầu tăng cao hơn, và khoảng cách giá với căn hộ CCR đang nhanh chóng thu hẹp (ít nhất là đối với các căn hộ mới). Dưới đây là một số lý do có thể:
Mục lục
Tình hình thực tế của căn hộ mới tại Khu vực Còn lại của Trung tâm (RCR) và Khu vực Trung tâm Cốt lõi (CCR) như thế nào?
Nghiên cứu gần đây của AnjiaSG cho thấy khoảng cách giá giữa các căn hộ ở Khu vực Còn lại của Trung tâm (RCR) và Khu vực Trung tâm Cốt lõi (CCR) đã thu hẹp đáng kể:
Trong 10 năm từ 2012 đến 2021, chênh lệch giá trung bình mỗi foot vuông giữa các căn hộ mới tại Khu vực Trung tâm Cốt lõi (CCR) và Khu vực Còn lại của Trung tâm (RCR) là khoảng 42,7%, khác xa so với dữ liệu của năm nay được hiển thị trong biểu đồ trên.
Chênh lệch giá giữa Khu vực Còn lại của Trung tâm (RCR) và Khu vực Ngoài Trung tâm (OCR) đã giảm mạnh xuống còn 25,7% vào tháng 4 và tiếp tục giảm xuống khoảng 14,9% tính đến tháng 8.
Về giá giao dịch, sự chênh lệch còn đáng ngạc nhiên hơn khi giá giao dịch trung vị của các căn hộ mới tại Khu vực Còn lại của Trung tâm (RCR) thực sự đã vượt qua Khu vực Trung tâm Cốt lõi (CCR).
Nhà môi giới bất động sản cao cấp tại địa phương của AnjiaSG, Leo Kwek, chỉ ra rằng giá giao dịch trung vị cho một căn hộ mới không có đất nền ở Khu vực Còn lại của Trung tâm (RCR) là khoảng 2.472.000 đô la, trong khi giá tương ứng ở Khu vực Trung tâm Cốt lõi (CCR) là 2.231.548 đô la.
Điều này có thể dẫn đến việc tỷ lệ bán nhà ở tư nhân tại Khu vực Trung tâm Cốt lõi (CCR) tăng trong năm nay
Người mua nhà ở tư nhân rõ ràng đã nhận thấy sự chênh lệch giá này, và một số người đã nhận ra rằng với giá của một bất động sản ở Khu vực Còn lại của Trung tâm (RCR), họ cũng có thể lựa chọn một bất động sản ở vị trí đắc địa.
Điều này có lẽ giải thích tại sao doanh số bán nhà ở tư nhân mới tại Khu vực Trung tâm Cốt lõi (CCR) trong tháng 8 chiếm gần một nửa tổng doanh số, một thành tích đáng kinh ngạc vì khối lượng giao dịch tại CCR thường là thấp nhất. Lần cuối cùng CCR có thể chiếm một tỷ lệ bán hàng cao như vậy là vào năm 2017, trước hai vòng biện pháp hạ nhiệt thị trường.
Bài viết liên quan:
Mặc dù vậy, có một sự đồng thuận chung về các lý do khiến khoảng cách giá giữa Khu vực Trung tâm Cốt lõi (CCR) và Khu vực Còn lại của Trung tâm (RCR) đang dần thu hẹp như sau:
- Một số căn hộ đã ảnh hưởng đến dữ liệu tổng thể
- Các biện pháp hạ nhiệt thị trường vào tháng 12 có tác động lớn hơn đến Khu vực Trung tâm Cốt lõi (CCR)
- Biến động giá của một số bất động sản tại Khu vực Trung tâm Cốt lõi (CCR)
- Sự thay đổi trong quan niệm về khái niệm “trung tâm”
Một số căn hộ đã ảnh hưởng đến dữ liệu tổng thể
Khi nghiên cứu các dữ liệu như vậy, điều đầu tiên cần chú ý là liệu có bất kỳ giao dịch đặc biệt nào có thể ảnh hưởng mạnh mẽ đến kết quả hay không.
Khi chúng ta xem xét các giao dịch từ Khu vực Trung tâm Cốt lõi (CCR) trong vài tháng qua, chúng ta sẽ thấy phần lớn các giao dịch đến từ các căn hộ mới như Leedon Green và Perfect Ten, điều này chúng ta sẽ phân tích thêm ở điểm 3. Nhưng nói ngắn gọn, một số căn hộ này (không phải tất cả) có xu hướng giảm giá.
Và nếu xem xét các giao dịch ở Khu vực Còn lại của Trung tâm (RCR), có một dự án căn hộ rất nổi bật, đó là Riviere. Kể từ tháng 6 đến nay, đây là dự án bán chạy nhất ở RCR, với giá và khối lượng giao dịch đều tăng. Gần đây, giá trung bình mỗi foot vuông cũng đã tăng trở lại mức khoảng 3.000 đô la trong thời gian ra mắt.
Có thể một số người sẽ ngạc nhiên khi Riviere được phân loại là căn hộ RCR do vị trí của nó, và cho rằng sẽ không quá lời khi coi Riviere là một căn hộ CCR, vì hàng xóm ngay bên cạnh là Tribeca by the Waterfront nằm ở Quận 9, trong khi Riviere nằm ở Quận 3. Hai quận này thực sự nằm ở các khu vực khác nhau, nhưng chúng tôi cho rằng ranh giới phân chia các khu vực này không hợp lý.
Do đó, nếu chúng ta loại bỏ dữ liệu của Riviere, chúng ta có thể thấy tác động của nó rõ ràng như thế nào.
Như hình trên, khoảng cách giá vẫn thu hẹp, nhưng không còn quá kịch tính như trước.
Dự án căn hộ:
Biến động giá của một số bất động sản tại Khu vực Trung tâm Cốt lõi (CCR)
Leo chỉ ra rằng các dự án nhà ở tư nhân bán chạy nhất tại Khu vực Trung tâm Cốt lõi (CCR) vào tháng 8 bao gồm Hyll on Holland, Haus on Handy và The Avenir, và gợi ý rằng lý do là sự thay đổi rõ rệt về giá cả.
Ví dụ, dự án bán chạy nhất tại CCR, Hyll on Holland, đã bán được 111 căn tính đến tháng 8 năm 2022.
Tuy nhiên, Square Foot Research cho thấy giá giao dịch trung vị sớm nhất của Hyll on Holland (tháng 10 năm 2020) là khoảng 2.729 đô la mỗi foot vuông. Thực tế, nó bán rất chậm, chỉ có bốn giao dịch được thực hiện vào cuối tuần ra mắt. Tuy nhiên, đến tháng 7 năm 2022, giá trung vị chỉ còn khoảng 2.448 đô la, giá đã giảm theo thời gian.
Haus on Handy đã bán được 77 căn (cũng nằm trong top 10), với giá trung vị mỗi foot vuông là 2.874 đô la vào năm 2019, nhưng hiện đã giảm xuống còn 2.654 đô la.
The Avenir đã bán được 73 căn, với giá trung vị mỗi foot vuông khoảng 3.245 đô la, hiện đã giảm xuống còn khoảng 3.183 đô la.
Trong bối cảnh chịu ảnh hưởng của các biện pháp hạ nhiệt thị trường và lãi suất tăng, các nhà phát triển đứng sau các dự án CCR này sẽ tương đối thận trọng. Cùng với áp lực từ thời hạn 5 năm, điều này có thể thúc đẩy họ bán các căn còn lại với giá thấp hơn. Điều này có thể giải thích tại sao khối lượng giao dịch tại CCR gần đây lại tăng cao.
Dự án căn hộ:
Sự thay đổi trong quan niệm về khái niệm “trung tâm”
Nhiều thập kỷ trước, “trung tâm” đồng nghĩa với mức độ tiện lợi cao. Nhưng khi Singapore phi tập trung hóa và mỗi khu dân cư trở thành một vùng đất riêng, người mua sẽ bắt đầu đặt câu hỏi về giá trị thực sự của Orchard Road.
Ví dụ, một số người mua mà chúng tôi biết cho rằng các dự án như Lentor Modern tiện lợi hơn một số căn hộ CCR và có nhiều chỗ đậu xe hơn. Cũng có những người mua cho rằng các dự án như One Pearl Bank hoặc Avenue South Residence còn tiện lợi hơn các dự án CCR như Hyll on Holland.
Khi Singapore phát triển, khái niệm “trung tâm” ngày càng trở nên chủ quan, và thị trường dường như sẵn sàng thừa nhận rằng vị trí của một số dự án RCR cũng ưu việt không kém CCR.
Năm 2022 sẽ là một năm thú vị, và khó có thể nói liệu khoảng cách giá có tiếp tục thu hẹp hay không. Hiện tại, do giá ở RCR và CCR quá cao, chúng tôi tin rằng Khu vực Ngoài Trung tâm (OCR) sẽ bắt đầu thu hút nhiều người mua hơn, nhưng cần một thời gian để thấy được tác động của việc tăng lãi suất và lạm phát.
Dự án căn hộ:
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
