Mua bất động sản đầu tiên rất giống như kết hôn, vì đó là một cam kết lớn và bạn phải sẵn sàng đối mặt với những thăng trầm trong hành trình này. Nếu điều đó chưa đủ rắc rối, bây giờ bạn còn muốn cân nhắc đầu tư vào bất động sản thứ hai? Thực tế, lần thứ hai cũng không hề dễ dàng hơn (bạn có thể hỏi bất kỳ ai đã kết hôn hai lần để biết điều đó). Trước khi đầu tư bất động sản tại Singapore, bạn cần cân nhắc những điều sau đây:
Mục lục
Trước khi cân nhắc đầu tư bất động sản, bạn nên có khả năng trả hết khoản vay mua nhà hiện tại
Nếu bạn không thể trả khoản thế chấp hiện tại, thì đừng nghĩ đến việc mua bất động sản thứ hai.
Hãy bỏ qua các vấn đề như thuế cao hoặc chi phí bỏ trống, chúng ta hãy cùng tìm hiểu một điều rất cơ bản: tỷ lệ cho vay trên giá trị (Loan-to-Value – LTV) của bạn. Tỷ lệ LTV là số tiền bạn có thể vay từ ngân hàng để mua bất động sản của mình.
Tỷ lệ LTV là 75%, có nghĩa là ngân hàng có thể cho bạn vay tối đa 75% giá trị hoặc giá trị định giá của bất động sản (tùy theo giá trị nào thấp hơn).
Hiện tại, giới hạn chung là 75%, nhưng nếu bạn có một khoản vay mua nhà chưa thanh toán, giới hạn này sẽ khác. Ví dụ, nếu bạn có một khoản thế chấp chưa thanh toán, tỷ lệ LTV tối đa sẽ giảm xuống 45%.
| Không có khoản vay mua nhà chưa thanh toán | Một khoản vay mua nhà chưa thanh toán | Hai hoặc nhiều khoản vay mua nhà chưa thanh toán |
| Nếu thời hạn vay mua nhà của bạn không quá 30 năm và được trả hết trước sinh nhật lần thứ 65 của bạn, tỷ lệ LTV của bạn là 75%. | Nếu thời hạn vay mua nhà của bạn không quá 30 năm và được trả hết trước sinh nhật lần thứ 65 của bạn, tỷ lệ LTV của bạn là 45%. | Nếu thời hạn vay mua nhà của bạn không quá 30 năm và được trả hết trước sinh nhật lần thứ 65 của bạn, tỷ lệ LTV của bạn là 35%. |
| Nếu thời hạn vay mua nhà của bạn quá 30 năm* hoặc được trả hết sau sinh nhật lần thứ 65 của bạn, tỷ lệ LTV của bạn là 55%. | Nếu thời hạn vay mua nhà của bạn quá 30 năm* hoặc được trả hết sau sinh nhật lần thứ 65 của bạn, tỷ lệ LTV của bạn là 25%. | Nếu thời hạn vay mua nhà của bạn quá 30 năm* hoặc được trả hết sau sinh nhật lần thứ 65 của bạn, tỷ lệ LTV của bạn là 15%. |
*Nếu bất động sản được mua là căn hộ HDB, thời hạn là 25 năm.
Bài viết liên quan:
Ví dụ, giả sử bạn muốn mua một bất động sản thứ hai để đầu tư với giá 1,5 triệu đô la Singapore. Tuy nhiên, khoản vay mua nhà hiện tại của bạn vẫn chưa được trả hết. Khi đó, tỷ lệ LTV của bạn là 45%, vì vậy ngân hàng sẽ cho bạn vay 675.000 đô la Singapore.
Như vậy, khoản tiền trả trước còn lại bạn cần thanh toán là 825.000 đô la Singapore. Vậy tại sao bạn không trực tiếp rút số tiền đó từ túi của mình?
Ngay cả khi bạn thực sự có nhiều tiền như vậy, việc đầu tư tất cả vào một bất động sản cũng là điều đáng bàn. Nếu điều này khiến bạn không còn tiền cho các khoản đầu tư khác, thì đây là một canh bạc một chiều, không phòng hộ, không có sự đa dạng hóa nào.
Cách làm này sẽ khiến chuyên gia hoạch định tài chính của bạn rất đau đầu.
Vì vậy, trước khi bạn trả hết khoản thế chấp đầu tiên, hãy tạm hoãn việc đầu tư vào bất động sản. Nếu bạn muốn đầu tư vào các dự án liên quan đến bất động sản, bạn có thể cân nhắc mua một số Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT).
Là một nhà đầu tư bất động sản, bạn cần có một quỹ tiết kiệm lớn
Là một chủ nhà, bạn không thể luôn dựa vào thu nhập từ tiền thuê để trang trải mọi chi phí. Ví dụ, giả sử bạn mua một bất động sản để đầu tư với thu nhập tiền thuê hàng tháng là 4.000 đô la Singapore. Khoản trả nợ vay cho bất động sản đó là 3.200 đô la Singapore mỗi tháng.
Tuyệt vời! Bạn có thu nhập 800 đô la Singapore mỗi tháng và tài sản của bạn đang tăng giá.
Tuy nhiên, nếu thị trường cho thuê đi xuống, thu nhập tiền thuê của bạn giảm xuống còn 2.500 đô la Singapore mỗi tháng thì sao?
Tệ hơn nữa, nếu bạn không tìm được người thuê trong vài tháng và bất động sản của bạn bị bỏ trống thì sao?
Ngoài thị trường cho thuê yếu, hãy nhớ rằng lãi suất vay mua nhà cũng có thể thay đổi. Nếu khoản thanh toán hàng tháng đột ngột tăng vọt, điều này có thể làm giảm thu nhập từ tiền thuê và lợi nhuận vốn, vì vậy bạn cần chuẩn bị cho điều này.
Bạn cần có đủ tiền tiết kiệm để tiếp tục trả nợ, giúp bạn vượt qua giai đoạn khó khăn. Ngay cả khi bạn muốn sử dụng biện pháp cuối cùng, đó là bán nhà, bạn cũng không thể làm như bán cổ phiếu, gọi cho nhà môi giới của mình và bán căn nhà trước tối nay.
Việc tìm một người mua với giá hợp lý thường mất vài tháng.
Quỹ dự phòng thế chấp
Một quỹ khác mà bạn cần thiết lập là quỹ trả nợ thế chấp. Quỹ thế chấp bao gồm sáu tháng trả nợ, để phòng trường hợp khẩn cấp.
Nếu có sự cố bất ngờ xảy ra (như bị sa thải hoặc mất việc), điều này sẽ đảm bảo bạn có khả năng giữ lại tài sản, có thể chờ đợi lâu hơn để bán được giá tốt, hoặc tìm một công việc mới để tránh phải bán nhà.
Khả năng nắm giữ là yếu tố quyết định thành công trong đầu tư bất động sản.
Một số chủ nhà chọn bỏ qua quỹ này, nhưng chúng tôi khuyên bạn không nên làm vậy. Nếu hiện tại bạn không thể chi trả cho khoản này, ít nhất hãy dành thời gian để dần dần tích lũy để thiết lập quỹ.
Chúng tôi đã ước tính khoản trả nợ thế chấp cho mỗi bất động sản mẫu, với lãi suất hàng năm là 1,8% trong thời hạn vay 25 năm.
Đối với một căn hộ trị giá 1 triệu đô la Singapore, khoản trả nợ hàng tháng khoảng 3.106 đô la Singapore, và số tiền quỹ dự phòng là 18.636 đô la Singapore.
Điều này có nghĩa là nếu có vấn đề xảy ra, quỹ thế chấp của bạn phải có khả năng trả ít nhất sáu tháng tiền vay mua nhà. Ngoài ra, quỹ này phải bao gồm chi phí sửa chữa khẩn cấp cho ngôi nhà, chẳng hạn như vỡ đường ống, hỏa hoạn nhà bếp và những thiệt hại do những người thuê nhà thiếu ý thức gây ra.
Đừng quên, bạn còn phải trả phí bảo trì (200 đến 400 đô la Singapore mỗi tháng) và các loại thuế cao hơn trong thời gian này.
Tổng hợp tất cả các chi phí này trong nửa năm, hãy đảm bảo rằng bạn có đủ quỹ dự phòng làm vùng đệm trước khi trở thành chủ nhà.
Là một nhà đầu tư bất động sản, bạn cần phải nghiên cứu rất nhiều
Bạn muốn trở thành một nhà đầu tư bất động sản? Vậy thì chúng ta hãy bắt đầu bài học. Bạn cần học cách tính toán lợi suất cho thuê, xem xét xu hướng giá lịch sử của khu vực và hiểu rõ về Quy hoạch tổng thể của Cơ quan Tái phát triển Đô thị (Urban Redevelopment Authority – URA).
Bài viết liên quan:
Thông thường, khi bạn nghe về một điểm nóng bất động sản, điều đó có nghĩa là đã quá muộn, vì giá phải tăng trước khi truyền thông đưa tin. Do đó, ngay cả khi bạn dành toàn bộ thời gian ngoài giờ ngủ để nghiên cứu chuyên mục bất động sản của tờ The Straits Times hoặc tham gia các hội thảo, cũng sẽ vô ích.
Bạn thực sự cần phải thực hiện nhiều cuộc khảo sát thực địa, tìm kiếm những kho báu ẩn giấu trên khắp cả nước mà người khác chưa khám phá ra. Đôi khi bạn có thể gặp phải những hiện tượng trái với lẽ thường, ví dụ như chúng tôi đã từng đề cập trước đây, những bất động sản Geylang cũ nát sắp hết hạn thuê có thể là những nguồn tiềm năng chưa được khai thác.
Đầu tư bất động sản có vẻ dễ dàng hơn giao dịch trên thị trường chứng khoán, nhưng việc cho rằng bất kỳ hình thức đầu tư nào cũng là “dễ dàng” thường dẫn đến thua lỗ lớn.
Cần nhớ rằng, do tính thanh khoản kém và số vốn lớn liên quan, việc mắc sai lầm trên thị trường bất động sản có thể dẫn đến những tổn thất nghiêm trọng hơn.
Lý tưởng nhất, bạn nên tìm hiểu thêm về các phương thức mua bán bất động sản khác nhau
Nhiều khi, các nhà đầu tư bất động sản sẽ phải sử dụng các phương pháp khác để có được nguồn tài chính mà họ cần.
Ví dụ, bạn có thể thành lập một công ty và quản lý tài sản bất động sản của mình thông qua công ty này (khi bạn vay tiền mua nhà, bạn có thể chọn sử dụng khoản vay thương mại thay vì khoản vay thế chấp).
Bạn có thể cần sử dụng khoản vay thế chấp bằng tài sản, trong trường hợp này, bạn có thể sử dụng danh mục đầu tư cổ phiếu hoặc các bất động sản khác làm tài sản thế chấp.
Bạn cũng có thể muốn tìm hiểu cách thức hoạt động của các cuộc đấu giá bất động sản, để bạn có thể nhận được mức giá ưu đãi hơn trong các cuộc đấu giá của người nhận thế chấp.
Chúng tôi không nói rằng bạn phải biết tất cả những điều này, nhưng nó thực sự hữu ích.
Nói cách khác, bạn không cần phải là một vận động viên bơi lội cấp Olympic để ra khơi, nhưng khi bạn đi trên vùng nước động, việc tích lũy càng nhiều kiến thức trước đó càng có lợi cho bạn.
Bạn nên chuẩn bị sẵn sàng để xử lý tất cả các loại thuế phí
Đầu tiên và quan trọng nhất là Thuế trước bạ bổ sung dành cho người mua (Additional Buyer’s Stamp Duty – ABSD). Hãy nhớ rằng, công dân Singapore khi mua bất động sản thứ hai cần phải trả thêm 17% giá trị bất động sản làm thuế trước bạ bổ sung, và nếu mua bất động sản thứ ba, con số này là 25%.
Đối với Thường trú nhân (PR) Singapore mua bất động sản, ABSD cho bất động sản thứ hai là 25% và cho bất động sản thứ ba là 30%.
Bài viết liên quan:
Ngoài ra, bạn cần biết cách tính thuế suất tài sản của mình. Trang web của Cục Thuế Nội địa Singapore (IRAS) cho thấy, các bất động sản nhà ở không do chủ sở hữu sử dụng có mức thuế suất cao hơn.
Nếu mục tiêu của bạn là đầu tư bất động sản ngắn hạn (ví dụ như mua trong giai đoạn phát triển và bán khi hoàn thành), bạn cần tìm hiểu chi tiết về Thuế trước bạ của người bán (Seller’s Stamp Duty – SSD), có nghĩa là nếu bạn bán bất động sản trong vòng ba năm sau khi mua, bạn sẽ phải chịu một khoản thuế cao.
Ngoài ra, bạn phải hiểu các khoản giảm trừ thuế mà bạn có thể yêu cầu, chẳng hạn như chi phí bảo trì cho đơn vị cho thuê, phí tiện ích công cộng và lãi suất cho vay bất động sản.
Nếu không hiểu rõ những chi tiết này, bạn sẽ không thể tính toán chính xác lợi tức đầu tư tiềm năng của bất động sản đó.
Là một nhà đầu tư bất động sản, bạn phải giỏi “đọc vị” bất động sản
Bạn cần có khả năng đánh giá ngay lập tức tiềm năng đầu tư của một đơn vị hoặc dự án bất động sản cụ thể dựa trên nhiều biến số.
Ví dụ, có gần ga tàu điện ngầm không, và liệu tàu điện ngầm có phải là phương tiện di chuyển quan trọng nhất không, bởi vì nếu hầu hết người mua đều đi ô tô, thì khoảng cách đến ga tàu điện ngầm sẽ không còn quan trọng. Nếu bất động sản gần một trung tâm thương mại, thì trung tâm thương mại đó có ảnh hưởng đến khả năng cho thuê của bất động sản hay không, nếu trung tâm thương mại không có người thuê chủ chốt, liệu nó có trở nên vô dụng, từ đó làm giảm khả năng cho thuê và giá trị đầu tư của các bất động sản xung quanh.
Đối với một số đơn vị cụ thể, bạn cần có khả năng phát hiện các khiếm khuyết hoặc vấn đề tiềm ẩn. Ví dụ, phòng khách hướng về phía mặt trời, biến nó thành một “lò vi sóng”, hoặc nếu tình trạng hoàn thiện kém, có thể là do nhà phát triển danh tiếng đã giao dự án cho một nhà thầu phụ giá rẻ.
Nếu bạn nghĩ rằng những vấn đề trên khó giải quyết, thì khi bạn đối mặt với các dự án bất động sản chưa được xây dựng, bạn sẽ thấy còn khó khăn hơn.
Bạn không thể có được những thông tin này từ sách giáo khoa hay các hội thảo bất động sản, vì tất cả đều đến từ kinh nghiệm thực tế. Nếu bạn may mắn có một nền tảng nào đó, ví dụ như bạn là một nhà thầu hoặc một nhà môi giới bất động sản, thì bạn có thể có một lợi thế nhất định.
Nhưng ngay cả như vậy, bạn cũng phải chuẩn bị cho việc đánh giá sai lầm, điều này có thể khiến bạn mất một số tiền.
Bí quyết đầu tư bất động sản cuối cùng? Chuẩn bị tài chính trước để đối phó với những sai lầm có thể xảy ra
Tại một thời điểm nào đó trong quá trình đầu tư, khả năng bạn mắc phải một sai lầm nào đó là gần như 100%. Ngay cả Warren Buffett cũng thỉnh thoảng đưa ra những lựa chọn sai lầm. Bất động sản là một trong những tài sản ổn định nhất, nhưng điều đó không có nghĩa là bạn sẽ không mắc sai lầm.
Vì vậy, hãy chuẩn bị sẵn sàng về mặt tài chính. Đừng đầu tư vào bất động sản như đánh bạc trên máy đánh bạc, đừng đặt cược cả 2 đô la Singapore cuối cùng trong túi của bạn. Hãy đảm bảo rằng bạn đã có một nguồn thu nhập ổn định và sẽ không rơi vào tình trạng khó khăn tài chính khi có vấn đề xảy ra.
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
