URA Space là một công cụ bạn có thể sử dụng để tìm hiểu về Kế hoạch Tổng thể Phát triển của Cơ quan Tái phát triển Đô thị (URA Master Plan). Dù bạn là người mua, người muốn nâng cấp nhà hay nhà đầu tư, bạn đều muốn biết cách sử dụng công cụ quan trọng này để hiểu rõ hơn về tình hình sử dụng đất hiện tại của Singapore.
Nói tóm lại, nếu bất động sản Singapore có liên quan đến lợi ích của bạn, thì việc xem xét Kế hoạch Tổng thể của URA gần như là điều “bắt buộc phải đọc”, vì nó cung cấp cho bạn bản kế hoạch tổng thể về cách chính phủ sẽ phát triển Singapore trong những năm tới.
Việc biết trước chính phủ có kế hoạch phát triển một khu vực như thế nào sẽ mang lại cho bạn lợi thế đầu tư. Nhưng trước tiên, bạn cần hiểu cách đọc bản kế hoạch đó. Dưới đây là hướng dẫn bốn bước về cách thực hiện.
Bài viết liên quan:
Mục lục
Kế hoạch Tổng thể Phát triển của URA là gì?
Cơ quan Tái phát triển Đô thị (URA) định nghĩa Kế hoạch Tổng thể Phát triển là “kế hoạch sử dụng đất theo luật định, định hướng sự phát triển trung hạn của Singapore trong 10 đến 15 năm tới”. Nói một cách đơn giản, Kế hoạch Tổng thể của URA là bản kế hoạch phát triển tương lai của Singapore trong mười lăm năm tới, được công khai cho bạn.
Vì tất cả đất đai ở Singapore đều được phân khu theo mục đích sử dụng (ví dụ: dân cư, thương mại, giao thông, v.v.), kế hoạch tổng thể này là một bán kế hoạch cho sự phát triển của Singapore và bao gồm các chi tiết như mục đích sử dụng đất được phép và mật độ phát triển. Kế hoạch này cũng được xem xét lại sau mỗi năm năm.
Bằng cách hiểu rõ kế hoạch này, người mua nhà nắm trong tay một “quả cầu pha lê”, vì họ có được thông tin “trực tiếp” về sự phát triển trong tương lai của Singapore. Thông qua “quả cầu pha lê” này, bạn có thể biết những phát triển nào trong tương lai có thể ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống và giá trị của bất động sản mà bạn quan tâm.
Chúng tôi đã so sánh Kế hoạch Tổng thể Phát triển của URA năm 2019 với phiên bản trước đó năm 2014, để bạn có thể thấy rõ những thay đổi đã diễn ra.
Bài viết liên quan:
Sử dụng URA Space và hiểu Kế hoạch Tổng thể Phát triển của URA
Bây giờ chúng ta đã biết bối cảnh cơ bản, phần khó khăn đến đây: hiểu cách đọc nó. Đối với những người mới chưa từng tiếp xúc với Kế hoạch Tổng thể Phát triển của URA trước đây, điều này có thể rất khó khăn, đặc biệt là khi nhìn thấy tất cả các điều khoản và các khu vực được tô màu.
Nếu bạn cảm thấy khó hiểu Kế hoạch Tổng thể của URA, đây là một hướng dẫn từng bước tiện lợi để giúp bạn.
Điều kiện tiên quyết 1: Học cách đọc chú giải/mã màu trên URA Space
Để hiểu Kế hoạch Tổng thể Phát triển của URA, trước tiên bạn cần tìm hiểu ý nghĩa đằng sau mỗi mã màu trên bản đồ.
Để có được chú giải đầy đủ, hãy nhấp vào “Find Master Plan Zoning” trên trang đầu tiên. Sau đó, nhấp vào “Legend” (Chú giải) bên cạnh menu chính để tìm hiểu các màu sắc khác nhau của mã màu đại diện cho điều gì. Khi di chuyển trên bản đồ, bạn có thể nhấp vào nút “Legend” để tham khảo giải thích về những gì bạn đang xem.
Sau khi nhấp vào nút, bạn có thể thấy các chi tiết sau, hiển thị rõ ràng các màu sắc khác nhau và giải thích chúng đại diện cho “khu vực” nào (chi tiết bên dưới):
Như bạn có thể thấy, mỗi khu vực được đánh dấu màu theo mục đích sử dụng đất. Bạn cũng có thể xem chú giải để tra cứu ý nghĩa của các màu sắc khác nhau. Nói chung, những điểm chính cần lưu ý là:
| Chú giải | Màu sắc/Ký hiệu | Mô tả |
| Nhà ở / Thương mại và Nhà ở | Màu be, xanh nhạt | Màu sắc quan trọng nhất bạn cần biết là các khu vực màu be và màu xanh. Những khu vực này cho thấy nơi các dự án phát triển bất động sản nhà ở sẽ diễn ra. |
| Cơ sở giáo dục | Màu trắng ngà, có chữ “E” bên trong | Nếu con bạn đã đến tuổi đi học (hoặc bạn có kế hoạch sinh con), có một trường học tốt gần đó có thể rất hấp dẫn. Xin lưu ý rằng các trường học thường rất ồn ào vào giờ giải lao và giờ tan học. |
| Sức khỏe và Chăm sóc y tế | Màu đỏ, có chữ “H” bên trong | Các khu vực được quy hoạch cho chăm sóc sức khỏe thường là bệnh viện, phòng khám đa khoa hoặc các dự án phát triển khác như trung tâm phục hồi chức năng hoặc nhà tế bần.
Nếu bạn sống cùng cha mẹ hoặc thành viên gia đình/bạn bè lớn tuổi, việc sống gần các cơ sở chăm sóc sức khỏe có thể đặc biệt quan trọng, nhất là khi họ cần đi khám thường xuyên. |
| Cơ sở giao thông | Các ký hiệu có nhiều đường kẻ khác nhau, tùy thuộc vào loại hình giao thông | Các cơ sở giao thông như tàu điện ngầm (MRT) là một trong những yếu tố có ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản. Các căn hộ HDB trong khoảng cách đi bộ đến ga tàu điện ngầm thường có giá cao hơn so với những căn ở xa hơn.
Tuy nhiên, nếu một căn hộ HDB quá gần đường ray tàu điện ngầm, tiếng ồn liên tục cũng có thể là một yếu tố cản trở. |
| Thương mại và Nhà ở / Thương mại (cửa hàng bán lẻ, văn phòng) | Xanh nhạt, xanh dương và xanh lam nhạt | Việc có một trung tâm mua sắm hoặc nhiều tiện ích bán lẻ tiện lợi gần nơi bạn sống là một điều rất hấp dẫn. Rốt cuộc, ai cũng thích sự tiện lợi. Đây cũng là một trong những cách mà virus corona đã thay đổi cách chúng ta mua nhà. |
Điều kiện tiên quyết 2: Hệ số diện tích sàn
Ngoài việc giải mã mục đích sử dụng đất và các khu vực, một điều nữa bạn phải tìm hiểu khi khám phá từng khu vực để mua bất động sản là hệ số diện tích sàn (plot ratio).
Hệ số diện tích sàn cho bạn biết một lô đất có thể được sử dụng để phát triển một cách dày đặc như thế nào; ví dụ, khả năng chứa các tòa nhà chọc trời hoặc cao tầng là bao nhiêu. Hệ số diện tích sàn quyết định tổng diện tích sàn tối đa (GFA) của bất kỳ dự án phát triển nào trên lô đất đó. Đó là lý do tại sao hệ số diện tích sàn có thể là một chỉ số hiệu quả về tiềm năng phát triển của một khu vực.
Nếu bạn phóng to để xem Kế hoạch Tổng thể Phát triển của URA qua URA Space, bạn sẽ nhận thấy mỗi lô đất có một con số (ví dụ: 2.9, 3.0, 3.5). Đây đơn giản là hệ số diện tích sàn của lô đất đó. Giá trị càng lớn, mức độ sử dụng đất càng dày đặc. Điều này có nghĩa là hệ số diện tích sàn cao cho phép xây dựng nhiều căn hộ và nhiều tầng hơn.
Nếu bạn định mua một dự án nhà ở, bạn có thể ước tính sơ bộ số tầng và mật độ xây dựng dựa trên hệ số diện tích sàn:
| Tổng hệ số diện tích sàn (Gross Plot Ratio / Mật độ） | Số tầng |
| 1.4 (mật độ rất thấp) | 5 |
| 1.6 (mật độ thấp) | 12 |
| 2.1 (mật độ trung bình) | 24 |
| 2.8 (mật độ cao) | 36 |
| >2.8 (mật độ rất cao) | >36 |
Nếu hai lô đất có diện tích gần bằng nhau (trên bản đồ của URA Space), nhưng hệ số diện tích sàn khác nhau, điều này thường có nghĩa là một lô đất có mức độ sử dụng chuyên sâu hơn hoặc nhiều tầng hơn lô đất kia.
Bạn có thể sử dụng thanh tìm kiếm để tra cứu chiều cao tối đa cho phép của các tòa nhà trong một lô đất cụ thể. Chỉ cần nhập địa chỉ hoặc tên hoặc nhấp vào một khu vực trên bản đồ, sau đó nhấp vào “Redevelop Site”, bạn sẽ thấy chiều cao tối đa của tòa nhà đó.
Vậy tại sao hệ số diện tích sàn lại quan trọng? Đó là vì hệ số diện tích sàn cho biết chiều cao của các tòa nhà trên một lô đất được chỉ định. Nói cách khác, nếu hệ số diện tích sàn lớn, khả năng lô đất đó có các tòa nhà cao tầng sẽ cao hơn.
Một lô đất ở có hệ số diện tích sàn cao có thể có nghĩa là các tòa nhà chung cư cao chót vót, trong khi một khu vực thương mại có thể có một trung tâm mua sắm mới.
Chú ý đến hệ số diện tích sàn là rất quan trọng, vì bạn không muốn mua một căn hộ đắt tiền chỉ để rồi cuối cùng bị một dự án chung cư khác che mất tầm nhìn. Điều này có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến giá trị bất động sản của bạn!
Bài viết liên quan:
Trước khi mua nhà, tôi nên lưu ý điều gì trong Kế hoạch Tổng thể của URA?
Bước 1: Phóng to để xem khu vực bạn quan tâm
Trước khi bạn sử dụng Kế hoạch Tổng thể Phát triển của URA, bước hữu ích đầu tiên là xác định một khu vực bạn quan tâm.
Nếu không, điều đó sẽ tương tự như việc khám phá bản đồ thế giới để tìm một điểm đến du lịch. Bạn sẽ bị choáng ngợp bởi vô số lựa chọn và cuối cùng rơi vào tình trạng khó khăn trong việc lựa chọn.
Giả sử bạn và người bạn đời đang tìm kiếm một căn hộ HDB xây theo đơn đặt hàng (BTO) mới. Dựa trên nhiều dự án BTO sắp tới, bạn có thể chọn khu vực mà mình quan tâm. Ví dụ, khi bạn phóng to đến thị trấn Tengah, bạn có thể xem xét nhiều dự án phát triển sắp tới tại Tengah.
Bước 2: Xác định các đặc điểm chính của lô đất bạn muốn (và khu vực lân cận)
Sử dụng Kế hoạch Tổng thể Phát triển của URA, bạn sẽ thấy rằng một lô đất dân cư và thương mại sẽ được phát hành trong các dự án BTO sắp tới tại Tengah. Một lô đất dân cư và thương mại cho thấy đây sẽ là một dự án phát triển tích hợp và có thể có một khu mua sắm nhỏ gần đó.
Trong lô đất đó thậm chí có thể có một trung tâm ăn uống, rất thuận tiện để đáp ứng nhu cầu ăn uống của bạn. Với phiên bản mới nhất của URA Space, bạn có thể chồng các bản đồ khác nhau lên nhau và thậm chí thay đổi độ mờ của chúng để nhìn rõ hơn.
Ví dụ, các cửa hàng tại Plantation Village (như được hiển thị trong Kế hoạch Tổng thể của URA) sẽ được phân bổ dọc theo vành đai xanh giữa Plantation Village và Plantation Grove.
Giống như Plantation Village, Parc Residence, được ra mắt trong đợt bán BTO tháng 8 năm 2020, cũng sẽ là một lô đất phát triển tích hợp khác (khu vực màu xanh). Dự án BTO này nằm đối diện với Plantation Village và sẽ có một trung tâm khu phố tích hợp các cửa hàng, câu lạc bộ cộng đồng và phòng khám đa khoa.
Từ Kế hoạch Tổng thể Phát triển của URA, một đặc điểm khác bạn có thể phát hiện ra là lô đất này chỉ cách ga tàu điện ngầm (Tengah Plantation) một con phố. Từ góc độ giao thông, lô đất này rất thuận tiện, đặc biệt là sau khi Tuyến Jurong Region Line hoàn thành.
Đối với những người yêu thích thể thao, gần đó còn có một sân vận động (ở góc trên cùng bên phải của hình ảnh). Không chỉ vậy, bạn còn có thể thấy một dải xanh giữa các lô đất khác nhau ở Tengah, cho thấy các đường kết nối công viên tiềm năng. Nếu bạn là một người yêu thiên nhiên, điều này chắc chắn sẽ giúp bạn đánh dấu thêm vài mục trong danh sách kiểm tra của mình.
Bước 3: Tránh các khu vực “không được ưa chuộng”
Khi xem Kế hoạch Tổng thể Phát triển của URA năm 2019, bạn có thể nhận thấy một số khu vực “không được ưa chuộng” mà bạn nên tránh.
Khu vực Business 2 (công nghiệp nặng, màu đỏ tươi) có thể là một ví dụ. Do các khu vực này thường thải ra nhiều ô nhiễm không khí và tiếng ồn, sống gần các khu công nghiệp nặng này sẽ có nghĩa là có rất nhiều nhà máy thải khí CO2 và nhiều tiếng ồn lớn.
Ngoài ra, sống ngay cạnh một nơi thờ cúng cũng có thể không mấy dễ chịu.
Lý do là các nơi thờ cúng thường có đông người, khói hương và các buổi cầu nguyện tôn giáo. Đôi khi, nơi thờ cúng cũng có thể là nơi lưu giữ tro cốt. Đó là lý do tại sao điều quan trọng là phải đảm bảo bạn biết mình đang làm gì trước khi quyết định mua một bất động sản (và cuối cùng hối hận).
Bước 4: Định giá lô đất bạn đang nhắm đến
Nếu bạn mua bất động sản với mục đích đầu tư, bạn cũng có thể sử dụng Kế hoạch Tổng thể Phát triển của URA để định giá vị trí mà bạn đang nhắm đến.
Mặc dù gần như không thể dự đoán giá tương lai của một dự án, bạn cũng có thể đo lường giá trị bằng cách so sánh nó với các lô đất tương tự gần đó (ví dụ: Tengah so với Jurong West / Bukit Batok).
Kế hoạch Tổng thể của URA cũng có thể cho bạn biết về các dự án phát triển sắp tới trong khu vực có thể đẩy giá bất động sản của bạn lên (ví dụ: tàu điện ngầm, khu công nghiệp).
Bài viết liên quan:
Mặc dù Kế hoạch Tổng thể Phát triển của URA rất chi tiết, nhưng cũng có những hạn chế
Mặc dù Kế hoạch Tổng thể Phát triển của URA rất hữu ích khi đưa ra quyết định mua nhà, nhưng nó không nên là nguồn thông tin duy nhất của bạn. Đôi khi, ngay cả khi đã có kế hoạch phát triển, việc thực hiện kế hoạch cũng có thể gặp khó khăn. Đó là lý do tại sao Kế hoạch Tổng thể của URA được xem xét lại sau mỗi năm năm.
Nói như vậy, việc tham khảo Kế hoạch Tổng thể Phát triển của URA cho bạn biết đất đai gần đó sẽ được sử dụng như thế nào và mức độ sử dụng chuyên sâu có thể cao đến đâu, mặc dù nó không cho bạn biết chi tiết chính xác những gì sẽ được xây dựng tại một vị trí cụ thể. Ví dụ, một ga tàu điện ngầm rất khác với một bến xe buýt.
Do đó, khi bạn theo dõi chặt chẽ các tin tức mới nhất, chẳng hạn như một trung tâm mua sắm hoặc chung cư mới có thể che khuất tầm nhìn ban đầu từ cửa sổ của bạn, điều quan trọng là phải bổ sung cho nghiên cứu của mình bằng các tin tức và cập nhật từ URA và Cơ quan Giao thông Đường bộ (LTA) về các dự án phát triển khác nhau trong khu vực.
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
